房地产价格及建筑物成新率.docx
《房地产价格及建筑物成新率.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产价格及建筑物成新率.docx(11页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、房地产价格及建筑物成新率第一节房地产价格及其影响因素1.房地产价格的特征和分类5类2.房地产价格的影响因素一般、区域、个别2分讲义编号NODE00766200080100000101:针对本讲义提问一、房地产价格的特征和分类 (一)房地产价格的特征 是权益价格转移与房产有关的各种权益。所有权、使用权、抵押权、租赁权等 与用途相关 具有个别性 具有可比性讲义编号NODE00766200080100000102:针对本讲义提问(二)房地产价格的种类1.根据权益的不同,可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格一般情况下,房地产所有权价格高于房地产使用权价格。使用权价格:使用权的交易价格。
2、抵押权价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。租赁权价格是承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格。讲义编号NODE00766200080100000103:针对本讲义提问2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格(1)市场交易价格房地产在市场交易中实际成交的价格。(2)评估价格房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种。讲义编号NODE00766200080100000104:针对本讲义提问【例题·单选】下列房地产价格中不属于政府制定的价格是()。A.交易底价B.基准地价C.标定地价D.房屋重置价格正确答案A答案解析房地产评
3、估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定,且由政府定期公布。参见教材P421。讲义编号NODE00766200080100000105:针对本讲义提问3.按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格(1)土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等(2)建筑物价格指纯建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。(3)房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格。讲义编号NODE00766200080100000106:针对本讲义提问【扩展】基准地价:在城镇规划区范围内,对不同级别的土地
4、或者土地条件相当的匀质地域,按照商业、居住、工业等用途分别评估的,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。标定地价,是指在城镇不同土地级别或区段内,按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。房屋重置价格, 在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下,重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。讲义编号NODE00766200080100000107:针对本讲义提问4.按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 (掌握)房地产总价格:指一宗房地产的整体价格房地产单位价格楼面地价(单位建筑面积地价),是指平
5、均到每单位建筑面积上的土地价格【区分】房地产单位价格能反映房地产价格水平的高低,而房地产总价格则一般不能说明房地产价格水平的高低讲义编号NODE00766200080100000108:针对本讲义提问容积率:指地块的建筑面积与地块总面积的比率讲义编号NODE00766200080100000109:针对本讲义提问【2012年·单选】某宗土地面积为3000平方米,土地上建有一幢10层的宾馆,宾馆首层建筑面积为2100平方米,第210层每层建筑面积为1500平方米,则该土地的容积率为()。A.0.7B.2C.5.2D.7正确答案C答案解析容积率=建筑总面积/土地总面积 ,建筑总面积=21
6、00+1500×9=15600平方米,容积率=15600/3000=5.2。参见教材P422。讲义编号NODE00766200080100000110:针对本讲义提问【2009年·单选】某宗土地,单价为8000元/平方米,规划容积率为5,土地资本化率为10%,则其楼面地价为()元/平方米。A.1600B.8000C.40000D.80000正确答案A答案解析楼面地价=土地单价/容积率=8000/5=1600元/平方米。参见教材P423。讲义编号NODE00766200080100000111:针对本讲义提问5.其他价格类型讲义编号NODE007662000801000001
7、12:针对本讲义提问二、房地产价格的影响因素讲义编号NODE00766200080100000113:针对本讲义提问(二)区域因素(06年单选)1.商服繁华因素这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高,该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素这是指所在地区道路系统通畅程度,道路的级别(主干道、次干道、支路)越高,该地区的房地产价格水平也较高。讲义编号NODE00766200080100000114:针对本讲义提问3.交通便捷因素这是指交通的便捷程度,包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高,房地产价格水平也较高。4.城
8、市设施状况因素(1)基础设施(2)生活设施(3)文化娱乐设施5.环境状况因素讲义编号NODE00766200080100000115:针对本讲义提问(三)个别因素1.土地的个别因素(1)区位因素。影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时,地价会上升;相反,则地价下跌。(2)面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说,宗地面积必须适宜,规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥,从而降低单位地价。(3)形状因素。形状不规则的土地,不便于利用,从而降低地价。矩形为佳,特殊情况,在街道的交叉口,三角形等不规则土地的地价也可能畸高。讲义编号NOD
9、E00766200080100000116:针对本讲义提问(4)地理因素、地质因素、地势因素、地形因素。一般来说,土地平坦,地价较高。(5)容积率因素。容积率越大,地价越高;容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。(6)用途因素。一般来说,对于同一般宗土地而言,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下,土地使用年期越长,地价越高。(6)用途因素。一般来说,对于同一般宗土地而言,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下,土地使用年期越长,地价越高。讲义编号NODE0076620008
10、0100000117:针对本讲义提问2.建筑物的个别因素。(1)面积、结构、材料等。(2)设计、设备等是否良好。(3)施工质量。(4)法律限制。讲义编号NODE00766200080100000118:针对本讲义提问【2009年·单选】一般情况下,基于土地规划用途的角度,对于同一宗土地而言,地价递减的顺序为()。A.商业用地、工业用地、居住用地B.居住用地、工业用地、商业用地C.商业用地、居住用地、工业用地D.工业用地、商业用地、居住用地正确答案C答案解析一般来说,对于同一般宗土地而言,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。参见教材P429。讲义编号NODE0076620008
11、0100000119:针对本讲义提问【2011年·多选】下列因素中,属于影响房地产价格因素中个别因素的有()。A.道路通达状况B.生活设施状况C.区位状况D.交通便捷度E.土地使用年限正确答案CE答案解析ABD是区域因素,B属于城市设施状况因素包含的。参见教材P429。讲义编号NODE00766200080100000120:针对本讲义提问【小结】1.房地产价格的特征和分类关注:价格的分类重点:房地产价格按表示单位不同分类楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率2.房地产价格的影响因素一般、区域、个别讲义编号NODE0076620008
12、0100000121:针对本讲义提问第02讲建筑物损耗与成新率第二节建筑物损耗与成新率一、建筑物损耗及其缘由(一)建筑物损耗的概念有形损耗由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。无形损耗由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。(二)造成建筑物损耗的原因1.物质因素:使用、自然作用、自然灾害、人为破坏2.功能因素:技术更新、设计变化3.经济因素:是指该建筑物与其周边环境不协调讲义编号NODE00766200080200000201:针对本讲义提问二、建筑物成新率及其确定方法(一)成新率的概念特定评估标的新旧程度的比率,反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。成新率1损耗率
13、损耗率1成新率(二)成新率的确定方法三种方法:使用年限法、观察法、综合进行确定1.使用年限法(公式调整)讲义编号NODE00766200080200000202:针对本讲义提问(1)建筑物耐用年限自然寿命:从建成起到不堪使用时的年数。经济寿命:从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。经济寿命短于自然寿命。资产评估用的寿命年限应该是经济耐用年限。1)各种房屋的经济耐用年限(考点)生产用房受腐蚀的生产非生产用房钢结构705080钢筋混凝土结构503560砖混结构一等403050二等砖木结一等302040二等三等简易结构10年钢筋混凝土结构:框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙讲义编号
14、NODE00766200080200000203:针对本讲义提问【2012年·单选】根据房地产估价规范,钢筋混凝土框架一剪力墙结构生产用房(受腐蚀)的经济耐用年限的参考值为()年。A.30B.35C.40D.50正确答案B答案解析参见教材P434。讲义编号NODE00766200080200000204:针对本讲义提问【2009年·单选】根据房地产估价规范,一等砖木结构的生产用房(未受腐蚀)和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是()。A.20年和30年B.30年和40年C.40年和50年D.50年和60年正确答案B答案解析参见教材P434。讲义编号NODE00766200
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产价格 建筑物 成新率
限制150内