城市控制性详细规划.ppt
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1、城市规划概论城市规划概论第三章 城市规划的工作内容n n 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市发展战略、城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。第四章第四章 城市规划的工作内容城市规划的工作内容n n1 1 城市发展战略及其分析方法城市发展战略及其分析方法n n2 2 城市的性质与规模城市的性质与规模n n3 3 城市总体规划城市总体规划n n4 4 控制性详细规划控制性详细规划控制性详细规划控制性详细规划n n5 5 修建性详细规划修建性详细规划n n6 6 城市道路交通规划城市道路交通规划n n7 7 城市居
2、住用地规划城市居住用地规划n n8 8 城市工程系统规划城市工程系统规划n n99城市生态环境保护与建设城市生态环境保护与建设n n10 10 城市更新和城市历史文化遗产的保护城市更新和城市历史文化遗产的保护n n城市总体规划的主要内容 1 1)、编制市域城镇体系规划)、编制市域城镇体系规划 2 2)、确定城市性质和发展方向,划定城市规划区范围)、确定城市性质和发展方向,划定城市规划区范围 3 3)、提出城市人口和用地发展规模,确定城市空间布局)、提出城市人口和用地发展规模,确定城市空间布局 4 4)、确定城市对外交通系统和城市道路广场系统)、确定城市对外交通系统和城市道路广场系统 5 5)、
3、综合协调确定城市基础设施的发展目标和总体布局)、综合协调确定城市基础设施的发展目标和总体布局 6 6)、确定城市河湖水系的治理目标和总体布局,分配沿)、确定城市河湖水系的治理目标和总体布局,分配沿海、沿江岸线海、沿江岸线 7 7)、确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局)、确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局 8 8)、确定环境保护目标,提出防治污染措施)、确定环境保护目标,提出防治污染措施 9 9)、提出城市防灾规划目标和总体布局)、提出城市防灾规划目标和总体布局 1010)、确定风景名胜、文物古迹、传统街区的保护)、确定风景名胜、文物古迹、传统街区的保护控制范围和保护措施,编制历史文
4、化名城保护规划控制范围和保护措施,编制历史文化名城保护规划 1111)、确定旧区改建规划)、确定旧区改建规划 1212)、郊区规划)、郊区规划 1313)、进行综合经济技术论证,提出规划实施措施)、进行综合经济技术论证,提出规划实施措施 1414)、编制近期规划)、编制近期规划n n5、总体规划成果分为两个部分:规划文件规划文件文本、附件(说明书和基础料文本、附件(说明书和基础料汇编)汇编)n n 规划文本是对城市规划各项目标和内容的规定性要求规划文本是对城市规划各项目标和内容的规定性要求n n 规划说明是对规划文本的具体解释规划说明是对规划文本的具体解释规划图纸规划图纸n n 比例尺:大中城
5、市比例尺:大中城市 1/100001/250001/100001/25000n n 小城市小城市 1/50001/100001/50001/10000n n 建制镇建制镇 1/50001/50003 控制性详细规划控制性详细规划n n一、控制性详细规划的含义、特点一、控制性详细规划的含义、特点n n二、土地使用控制二、土地使用控制n n三、环境容量控制三、环境容量控制n n四、建筑建造控制四、建筑建造控制n n五、城市设计引导五、城市设计引导n n六、配套设施控制六、配套设施控制n n七、行为活动控制七、行为活动控制一、控制性详细规划的含义、特点一、控制性详细规划的含义、特点定义:定义:n n
6、以城市总体规划或分区规划为依据,确定建以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求境控制的规划要求n n1 1、特点、特点 控制引导性和灵活操作性。控制引导性和灵活操作性。n n对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导和引导 通过技术指标来规定土地的使用性质(小类用地)通过技术指标来规定土地的使用性质(小类用地)和使用强度,以土地使用控制为主要内容,以综和使用强度,以土地使
7、用控制为主要内容,以综合环境质量控制为要点合环境质量控制为要点一、控制性详细规划的含义、特点一、控制性详细规划的含义、特点n n2、控制内容控制性详细规划所控制的要素:控制性详细规划所控制的要素:n n土地使用控制;土地使用控制;n n环境容量控制;环境容量控制;n n建筑建造控制;建筑建造控制;n n城市设计引导;城市设计引导;n n配套设施控制;配套设施控制;n n行为活动控制。行为活动控制。一、控制性详细规划的含义、特点一、控制性详细规划的含义、特点n n3、控制方法为实现规划意图选取控制的手段,对控制为实现规划意图选取控制的手段,对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性性详细规划功能
8、作用发挥的深度有决定性的影响的影响一、控制性详细规划的含义、特点一、控制性详细规划的含义、特点n n3 3 控制性详细规划控制性详细规划n n一、控制性详细规划的含义、特点一、控制性详细规划的含义、特点n n二、土地使用控制二、土地使用控制n n三、环境容量控制三、环境容量控制n n四、建筑建造控制四、建筑建造控制n n五、城市设计引导五、城市设计引导n n六、配套设施控制六、配套设施控制n n七、行为活动控制七、行为活动控制n n二、土地使用控制1 1、用地面积与用地边界、用地面积与用地边界n n用地面积用地面积。精确度到小数点后两位。用地面积与征地精确度到小数点后两位。用地面积与征地面积有
9、差异面积有差异用地边界用地边界n n是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线,是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线,用来划分用地的权属用来划分用地的权属地块的用地边界划分原则(地块的用地边界划分原则(9 9条)条)n n1 1)严格根据总体规划和其他专业规划、根据用)严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块;地部门、单位划分地块;n n2 2)以单一性质划定地块,即一般一个地块只有)以单一性质划定地块,即一般一个地块只有一种使用性质;一种使用性质;n n3 3)建议有一边和城市道路相邻;)建议有一边和城市道路相邻;地块的用地边界划分原则地块的用地边界划分原则n n 4
10、 4)结合自然边界、行政界线划分地块;)结合自然边界、行政界线划分地块;n n 5 5)考虑地价的区位级差;)考虑地价的区位级差;n n 6 6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调,以利)地块大小应和土地开发的性质规模相协调,以利于统一开发;于统一开发;n n 7 7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段,可单独划块,不再给定指标;划给予保留的地段,可单独划块,不再给定指标;n n 8 8)规划地块划分应满足)规划地块划分应满足“专业规划线专业规划线”的要求(道的要求(道路红线、水面蓝线、绿化绿线、文物古迹保护紫线、路红线、水
11、面蓝线、绿化绿线、文物古迹保护紫线、安全防护范围的界线橙线、市政公用设施规划控制安全防护范围的界线橙线、市政公用设施规划控制黑线黑线 )n n 9 9)尊重地块现有土地使用权和产权边界)尊重地块现有土地使用权和产权边界二、土地使用控制二、土地使用控制n n2、土地使用性质控制划分参照国家标准划分参照国家标准城市用地分类与规划城市用地分类与规划建设用地标准建设用地标准(GBJ137-90GBJ137-90)。)。1010大类、大类、4646类、类、7373小类小类控制性详细规划要求划分到小类控制性详细规划要求划分到小类部分用地的归属有一定的困难,建议补充部分用地的归属有一定的困难,建议补充一些新
12、的分类一些新的分类二、土地使用控制二、土地使用控制n n3、土地使用兼容指多种用地性质在地块内的混合布置问题指多种用地性质在地块内的混合布置问题目的:使控制性详细规划既有目的:使控制性详细规划既有“弹性弹性”,又不失去控制作用又不失去控制作用适建范围规定由用地的适建适建范围规定由用地的适建兼容表兼容表反映反映(用地使用性质兼容表用地使用性质兼容表)土地使用兼容的原则:土地使用兼容的原则:n n促进相关功能建筑的集中布置促进相关功能建筑的集中布置n n提高土地经济效益提高土地经济效益n n减少环境干扰减少环境干扰n n确保非营利性设施、市政设施用地不被占用确保非营利性设施、市政设施用地不被占用n
13、 n保持土地使用的有限灵活性、允许部分建筑、保持土地使用的有限灵活性、允许部分建筑、设施混合布置设施混合布置n n提高应变能力的同时,又不和总体规划相违背。提高应变能力的同时,又不和总体规划相违背。二、土地使用控制二、土地使用控制n n3 控制性详细规划n n一、控制性详细规划的含义、特点一、控制性详细规划的含义、特点n n二、土地使用控制二、土地使用控制n n三、环境容量控制三、环境容量控制n n四、建筑建造控制四、建筑建造控制n n五、城市设计引导五、城市设计引导n n六、配套设施控制六、配套设施控制n n七、行为活动控制七、行为活动控制n n三、环境容量控制三、环境容量控制 对建设用地能
14、够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定定 自然环境:日照、通风、绿化等自然环境:日照、通风、绿化等 主要指标:容积率、建筑密度、绿地率主要指标:容积率、建筑密度、绿地率 延伸指标:空地率、人口密度、人口容量延伸指标:空地率、人口密度、人口容量n n1 1、容积率(、容积率(FARFAR)概念:又称楼板面积率或建筑面积密度。是地块概念:又称楼板面积率或建筑面积密度。是地块内所有建筑物的总建筑面积之和(内所有建筑物的总建筑面积之和(ArAr)与地块面)与地块面积(积(AlAl)的比值)的比值 容积率的确定因素:地块的使用性质;地块的区容积率的确定因素
15、:地块的使用性质;地块的区位;地块的基础设施条件;人口容量;地块的空位;地块的基础设施条件;人口容量;地块的空间环境条件;地块的土地出让价格条件;城市设间环境条件;地块的土地出让价格条件;城市设计要求;建筑方式和形体规划设计计要求;建筑方式和形体规划设计FAR=ArAl1、容积率(、容积率(FAR)n n(1 1)地块的使用性质)地块的使用性质 如,商业、旅店和办公楼等的容积率一般高于住如,商业、旅店和办公楼等的容积率一般高于住宅、学校、医院和剧院等宅、学校、医院和剧院等n n(2 2)地块的区位)地块的区位 如,中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价如,中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价
16、与居住区、工业区的地价相差很大,对建设用地与居住区、工业区的地价相差很大,对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。产出的实际效益等产生直接影响。区位和级差区位和级差地租决定着土地使用强度地租决定着土地使用强度1、容积率(、容积率(FAR)n n3 3、人口容量、人口容量 人口容量高回造成交通拥挤、交通混乱、容量失人口容量高回造成交通拥挤、交通混乱、容量失控等问题,需要以城市交通与基础设施容量指标控等问题,需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度,来控制地块的开发建设强度,既要避免过度开既要避免过
17、度开发,也要防止利用不充分发,也要防止利用不充分n n4 4、地块的土地出让价格条件、地块的土地出让价格条件 即政府希望的价格。容积率与出让价格成正比。即政府希望的价格。容积率与出让价格成正比。关键在于获得使社会关键在于获得使社会-经济经济-生态环境协调发展的生态环境协调发展的最佳容积率最佳容积率1、容积率(、容积率(FAR)n n容积率与城市开发的关系容积率与城市开发的关系 城市开发费用构成主要有城市开发费用构成主要有前期投资费用前期投资费用、开发利用总额以、开发利用总额以及开发资金的循环速度等。及开发资金的循环速度等。前期投资费用:土地的有偿使用;场地平整;基础设施建前期投资费用:土地的有
18、偿使用;场地平整;基础设施建设等。设等。是一个相对稳定的支出是一个相对稳定的支出 增加容积率,以利于降低分摊成本。增加容积率,以利于降低分摊成本。n n容积率与可持续发展的关系容积率与可持续发展的关系 过高,造成过分拥挤和环境恶化,将引起人们心理上的紧过高,造成过分拥挤和环境恶化,将引起人们心理上的紧张和不安定感;同时,环境质量下降,也会引发地租及房张和不安定感;同时,环境质量下降,也会引发地租及房价下跌,降低开发利润。价下跌,降低开发利润。2 2、建筑密度、建筑密度n n概念:指规概念:指规划地块内各划地块内各类建筑基底类建筑基底面积占该块面积占该块用地面积的用地面积的比例比例n n使城市保
19、持使城市保持适当的密度,适当的密度,满足日照、满足日照、空气、防火空气、防火安全等需要安全等需要主要指标主要指标3 3、居住人口密度、居住人口密度n n指单位建设用地上容纳的居住人口数指单位建设用地上容纳的居住人口数n n居住人口密度居住人口密度=(地块内的总人口数(地块内的总人口数/地块面积)地块面积)*100%100%4 4、绿地率、绿地率n n指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例面积的比例n n绿地率绿地率=地块内绿化用地总面积地块内绿化用地总面积/地块面积地块面积*100%100%住宅住宅住宅用地中的绿地住宅用地中的绿地公共绿地公共
20、绿地树冠覆盖面积树冠覆盖面积绿地绿地主要指标主要指标n n绿化率:绿化率:为绿化面积占总用地面积的百分比为绿化面积占总用地面积的百分比n n公共绿地率:公共绿地率:为公共绿地面积占总用地面积的百分比为公共绿地面积占总用地面积的百分比n n绿化覆盖率绿化覆盖率 公共绿地:公共绿地:如组团绿地应满足宽度不小于如组团绿地应满足宽度不小于如组团绿地应满足宽度不小于如组团绿地应满足宽度不小于8 8米,面积米,面积米,面积米,面积不小于不小于不小于不小于400m2400m2,与相应道路相邻,绿化面积不低于,与相应道路相邻,绿化面积不低于,与相应道路相邻,绿化面积不低于,与相应道路相邻,绿化面积不低于70%
21、70%,有不少于,有不少于,有不少于,有不少于1/31/3的绿地面积在标准的简直日照阴的绿地面积在标准的简直日照阴的绿地面积在标准的简直日照阴的绿地面积在标准的简直日照阴影线范围之外的要求,并便于儿童游戏和成人游憩。影线范围之外的要求,并便于儿童游戏和成人游憩。影线范围之外的要求,并便于儿童游戏和成人游憩。影线范围之外的要求,并便于儿童游戏和成人游憩。n n3 3 控制性详细规划控制性详细规划n n一、控制性详细规划的含义、特点一、控制性详细规划的含义、特点n n二、土地使用控制二、土地使用控制n n三、环境容量控制三、环境容量控制n n四、建筑建造控制四、建筑建造控制n n五、城市设计引导五
22、、城市设计引导n n六、配套设施控制六、配套设施控制n n七、行为活动控制七、行为活动控制n n四、建筑建造控制1 1、建筑限高、建筑限高n n在一定的层数内,建筑建造的单位成本几乎不在一定的层数内,建筑建造的单位成本几乎不变变开发商希望建筑盖得越高越好开发商希望建筑盖得越高越好开发商希望建筑盖得越高越好开发商希望建筑盖得越高越好n 基础设施条件的限制(如机场周边建筑限高)n 城市天际线的控制等n n西湖边的建筑:西湖边的建筑:西湖边第一高西湖边第一高楼楼6767米高米高的原浙江大学的原浙江大学湖滨校区教学湖滨校区教学主楼爆破拆除主楼爆破拆除(设计为(设计为100100年的使用期,年的使用期,
23、只用了只用了1313年)年)小广场的高耸,压迫小广场的高耸,压迫n n一般建筑物高度H与旷地W的比例关系的感受n nH0.3W H0.3W 宽阔,空旷宽阔,空旷n n0.3WH0.6 0.3WH0.6W H0.6W 高耸,压迫高耸,压迫n n建筑限高的确定 1 1)在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和)在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯设施周围的新建、改建建筑物,其他无线电通讯设施周围的新建、改建建筑物,其控制高度应符合净空高度限制的规定其控制高度应符合净空高度限制的规定 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改
24、建建筑物,其控制高度应符合建地带内新建、改建建筑物,其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定。进行视线分析,提出筑和文物保护的有关规定。进行视线分析,提出高度控制和保护措施高度控制和保护措施 沿城市一道路两侧新建、改建建筑物的控制高度,沿城市一道路两侧新建、改建建筑物的控制高度,除经批准的详细规划另有规定外,除经批准的详细规划另有规定外,应符合如下规应符合如下规定:定:n n沿路一般建筑的控制高度(沿路一般建筑的控制高度(H H)不得超过道路规划红线)不得超过道路规划红线宽度(宽度(WW)加建筑后退距离()加建筑后退距离(S S)之和的)之和的1.51.5倍倍n n沿路高层组合建筑的高度沿路高
25、层组合建筑的高度 A AL(W+S)L(W+S)(L L:建筑基地沿道路规划红线的长度:建筑基地沿道路规划红线的长度 )n n建筑高度计算建筑高度计算四、建筑建造控制四、建筑建造控制n n2、建筑后退概念:指在城市建设中,建筑物相对于规划地概念:指在城市建设中,建筑物相对于规划地块边界的后退距离。块边界的后退距离。1 1)保证必要的建筑后退距离)保证必要的建筑后退距离如果两地块相邻地块的建筑均紧邻用地红线建如果两地块相邻地块的建筑均紧邻用地红线建筑,如何能保证建筑物之间的日照、采光和通筑,如何能保证建筑物之间的日照、采光和通风要求?风要求?四、建筑建造控制四、建筑建造控制n n(1 1)保证必
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