房地产项目价格策略即价格表制作方法.ppt
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1、价格策略、价格表制作沙龙价格策略、价格表制作沙龙版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008-06关于房地产价格的思考关于房地产价格的思考u思考思考1 1:u一般商品定价的原则:制造成本+营销费用+管理成本+行业规律利润+税费=销售价格u房地产的价格是不是也都这样来的?u思考思考2 2:u价值和价格的关系u价格策略在整个营销策略的地位?(价值提炼、价值传播、价值展示、价值实现)u定什么样的价格才是最合理的?(我们都会遇到定高、定低的情况?)2本
2、次沙龙的主要内容本次沙龙的主要内容价格策略价格策略关于定价关于定价 价格表制作价格表制作31、价格策略价格策略1、“名名”于于“利利”的关系;的关系;2、“长期长期”与与“短期短期”的关系;的关系;3、资金链的状况、资金链的状况4、其它、其它企业目标企业目标41、价格策略价格策略项目与市场项目与市场1、项目本体规模;、项目本体规模;2、本项目的物业类型;、本项目的物业类型;3、项目在市场环境的状况;、项目在市场环境的状况;4、市场的价格环境、市场的价格环境51、价格策略价格策略1、均价不高于市场预期,逐步抬升;、均价不高于市场预期,逐步抬升;2、均价明显高于市场预期;、均价明显高于市场预期;3
3、、均价与市场预期吻合;、均价与市场预期吻合;均价入市均价入市6价格体系价格体系1、价格策略价格策略1、扁平化的价格体系;、扁平化的价格体系;2、拉长型的价格体系;、拉长型的价格体系;3、目标导向,非合理的价格体系;、目标导向,非合理的价格体系;7定价是从客户的角度,精确衡量一个产品价值的过程定价是从客户的角度,精确衡量一个产品价值的过程 定价是一种艺术,一种高风险的定价是一种艺术,一种高风险的“赌博赌博”定价的定义定价的定义2、关于定价关于定价8企业目标企业目标竞争格局竞争格局市场预测市场预测项目定位项目定位产品定价产品定价定价的过程定价的过程2、关于定价关于定价9商业定价原则:租金还原法(基
4、础)商业定价原则:租金还原法(基础)+溢价因素溢价因素市场定价模式市场定价模式市场定价模式市场定价模式市场比较法租金还原法成本利润推算法同区域物业参考法产品拟合度产品拟合度产品拟合度产品拟合度住宅物业商业物业比较通用的定价方法与展商心里的“算盘”项目区域内无参考项目u主力店带来的溢价u营销推广带来的溢价 u产品本身带来的溢价平均商业租金水平2、关于定价关于定价定价的方法定价的方法自成一体,以我为主同期市场无任何产品可参考10案例案例u一个陌生区,一个大盘总建筑面积40万,第一期启动6万,周边销售价格3000元,本项目主要为高层,但区域内多层好买,启动区价格策略?u半年后,该区域成熟了,周边均价
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