俊城浅水湾全案企划578948.docx
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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录第一部分 销售策略41.销售策略41.1销售售总策略略41.2 220055年各阶阶段推售售目标41.2.11销售初初期(220055.2-3)41.2.22强销期期(20005.4-66)71.2.33持销期期(20005.7-99)91.2.44第二次次强销期期(20005.10-12)111.3项目目销售必必备条件件111.3.11法律文文件111.3.22现场包包装121.3.33宣传途途经121.3.44销售工工具121.3.55销售策策略1
2、31.3.66其他配配合131.4销售售方式141.4.11现场接接待(坐坐盘销售售)141.4.22展销会会141.4.33数据库库营销141.4.44中原一一二手联联动151.4.55外延展展示151.4.66客户联联谊会151.5促销销策略151.5.11折扣161.5.22变相折折扣汇总总161.5.33宣传造造势活动动17第二部分 宣传推推广策略略17第一章、意意义影响力力18标竿关于于俊城浅水湾湾的奖项项18创新为时时代的英英雄们筑筑屋建所所18唯一性的卖卖点181、项目定定位182、规划183、建筑19第二章 思思想创造力力19认知机会会藏于威威胁中191、认知劣劣势与威威胁19
3、2、认知优优势203、认知机机会20第三章 操操作执行力力201、策略核核心201.1策略略计划201.2整合合211.2.11产品211.2.22园林221.2.33地理位位置及配配套222、项目解解析232.1项目目分析232.2客群群分析242.3项目目方向性性阐述253、推广主主线与宣宣传卖点点组合253.1全程程推广主主题与推推广主线线253.2宣传传卖点263.3推广广主线与与卖点的的有效组组合274、各阶段段推广策策略284.1销售售初期284.1.11时间安安排284.1.22形象推推广主题题284.1.33阶段目目标284.1.44配合条条件284.1.55形象推推广策略略2
4、84.1.66造势活活动294.1.77跟进情情况294.2强销销期294.2.11时间安安排294.2.22形象推推广主题题304.2.33阶段目目标304.2.44配合条条件304.2.55形象推推广策略略304.2.66产品推推广策略略314.2.77推售单单位314.2.88造势活活动314.2.99跟进情情况334.3平稳稳销售期期334.3.11时间安安排:220055年7-99月334.3.22形象推推广主题题:“公园20005,感感受生活活”334.3.33阶段目目标334.3.44配合条条件344.3.55形象推推广策略略344.3.66产品推推广策略略344.3.77推售单
5、单位344.3.88造势活活动354.3.99跟进情情况374.4一期期尾盘销销售期(二二期强销销期)374.4.11时间安安排:220055年10-12月月374.4.22形象推推广主题题:“公园20005,感感悟生活活”374.4.33阶段目目标374.4.44配合条条件384.4.55形象推推广策略略384.4.66产品推推广策略略384.4.77造势活活动385、各阶段段广告媒媒体投放放频率及及建议405.1媒体体列表405.2媒体体说明405.3媒体体选择415.4媒体体组合415.5投放放频率及及规模415.6项目目推广425.6.11项目推推广整合合425.6.22项目推推广排期
6、期435.6.33项目卖卖点挖掘掘475.7户外外广告牌牌安排(全全年):505.8路名名牌安排排516、PR、SP活动动方案517、地盘包包装建议议527.1现场场参观路路线包装装537.2售楼楼处内部部分区及及包装建建议537.2.11售楼处处功能布布局建议议547.2.22售楼处处室内包包装建议议558、费用统统计55俊城浅水水湾营销销推广方方案第一部分 销售策策略1.销售策策略1.1销售售总策略略分批推售,稳稳扎稳打打;三快快两慢,打打时间差差俊城浅水水湾作为为23万万平米的的西南生生态大盘盘,园区区内拥有有不同建建筑形式式的产品品,应更更注重销销售的节节奏,进进行产品品线均衡衡、组合
7、合推售。结结合销售售季节、工工程进度度,控制制销量、控控制节奏奏,提升升价格、推推高形象象面临此此消彼涨涨的竞争争项目,利利用价格格错位、产产品错位位打时间间差战术术。项目销售周周期确定定为2年年,在这这两年里里,我们们将项目目分成三三快两慢慢5个销销售期,按按时间划划分分别别为:2005.2220055.5,预预热阶段段,销售售速度缓缓增2005.5220055.111,一期期热销、二二期面市市,销量量高位振振荡 *2005.1120006.33,进入入持销期期,销量量在周期期内保持持稳定 *2006.3220066.7,二二次热销销,销量量再次攀攀升 *2006.8220066.122,进
8、入入尾盘销销售期,消化剩剩余单位位1.2 220055年各阶阶段推售售目标2005年年项目的的主要推推售单位位以一、二二期的高高层为主主,且目目前别墅墅、洋房房的推售售量并不不清晰,因因此,此此处,进进对20005年年高层的的推售做做阶段性性方案建建议。项目的全程程销售节节奏分为为三快两两慢,但但20005年中中我们又又将项目目的销售售阶段再再次细分分,以更更好的指指导全年年的销售售。1.2.11销售初初期(220055.2-3)销售目标:完成一一期高层层总销售售面积的的9左左右;推售单位:20005年22-3月月共推出出单位996套,其其中2月月推售单单位全部部为先期期销售的散户单位位。推售
9、套数统统计:推售单位2月3月19,22S,991-992, 22T22-22,2SS,911-966, 233T19,33S,1128-1322,33T22-22,3SS,1228-1130,144T20,22S,991-992, 22T22-22,4SS,2008, 1TT23,22S,889-990, 22T23,33S,1117-1288,99T24,22S,993-1101, 110T25,22S,995-997, 33T25,33S,1148-1533,44T26,22S,997, 11T26,33S,1148-1533,88T28,22S,995-997, 33T28,33S,11
10、48-1533,110T30,22S,994, 11T合计58套38套推售单位统统计:2月3月楼号房号楼号房号楼号房号房号19#180225#10222#2门门230323041803170322032204180110321032104170115012003200414013011903190420#1802201180318041803101170380423#180226#102160370418031801150360418011701140350418041401130340417041301120330440150111032043013011003104201201903240
11、310110180330428#180370310410260324#180210350310218014031803150130317031301203160311011031403701130360140350130340110330130#102101目标均价:20005年22-3月月份,由由于进场场时间、销销售人员员对项目目的熟悉悉程度以以及推售售的先期期剩余单单位需要要及时消消化等原原因,220055年项目目启动阶阶段,价价格不宜宜比先期期有太大大涨幅,保保持在443700元/平平米。价格调整:20005年22-3月月不进行行价格涨涨幅的调调整。1.2.22强销期期(20005.4-
12、66)销售目标:完成一一期高层层总销售售面积的的43左右;推售单位:20005年44-6月月共推出出单位1187套套,4-6月推推售单位位绝大部部分为先先期未开开售单位位,如220、221001单元元,222、229部部分单元元。推售套数统统计:4月5月6月推售单位19, 3SS,1440-1144, 33T22-22,2SS,911-977, 23TT19#, 3SS,1440-1144, 4T20, 3SS,1228-1144,233T22-11,3SS,1228-1130, 23TT20#, 3SS,1440-1144, 7T22-22,2SS,922, 11T29, 3SS,1448-
13、1153, 18TT21#, 3SS,1223-1128, 18TT22-11,4SS,2008, 11T22#-11,2SS,911-966, 24TT29, 2SS,944-955, 188T22#-22,3SS,1228-1130, 9T30, 2SS,899, 22T30#,33S,1117-1211, 3T30, 3SS,1117-1128, 99T合计58套64套65套推售单位统统计:4月5月6月楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号19#180422#2门240222#2门230222#1门230129#180119#160422#1门240240422#1门2
14、4012202220117011504230230429#18032102210116011404220220#18011703200220011501130421021701160319021901140120#1604200216011503180218011301150419021501140317021701120114041802140113031602160111011304170213011203150215011001120416021201110314021401901110415021101100313021301801100414021001903120212017012
15、1#18011302901803110211016011701120280170310021001501160111027016039029014011501100260150380280130114019025014037027012011301802401303602601101120170230120350250111016021804103402401100150280430#1802302301901402704103202201801302604180310210170120250430160110240420150122#2门门17043041014011604104301150
16、413042011404304101130420430#1501120410414011104180113011004904目标均价:20005年44-6月月份,销销售的旺旺季,客客户积累累也随着着项目进进入强销销期而增增多,现现场的工工程进度度也很支支持项目目的销售售,加之之主题卖卖点公园的建成成,并实实现现场场销售,价价格在每每个月都都有不同同的涨幅幅,均价价也随之之攀升,44-6月月份的一一期高层层均价分分别为444377元/平平米、445277元/平平米、445733元/平平米。价格调整:20005年44-6月月,随着着新楼座座的开售售以及工工程进度度、销售售季节的的配合,将将对一期期
17、高层价价格进行行调整,44-6月月份价格格分别上上调1.5、22、1个个百分点点不等。1.2.33持销期期(20005.7-99)销售目标:完成一一期高层层总销售售面积的的36左右;推售单位:20005年77-9月月共推出出一期可可售单位位1433套,全全部为先先期未开开售单位位,211、222、229单单元。推售套数统统计:7月8月9月推售单位21#,22S,889-995, 336T22#-11,2SS,911-977, 233T22#-11,3SS,1227-1129,233T21#,33S,1138-1422,118T22#-11,3SS,1227, 1TT29#, 2SS,977,
18、188T22#-22,3SS,1227-1129,244T合计54套48套41套推售单位统统计:7月8月9月楼号房号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号21#1802180422#1门230322#2门240122#1门230429#180217021704220323012204170216021604210322012104160215021504200321012004150214021404190320011904140213021304180319011804130212021204170318011704120211021104160317011604110210021004150
19、316011504100290290414031501140490280280413031401130480270270412031301120470260260411031201110460250250410031101100450240240490310019044023023048039018043022022047038017042021021046037016041021803903503601504170380340350140416037033034013041503603203301204140350310320110413034032403101120330311032031
20、003103目标均价:20005年77-9月月份,一一期客户户积累也也随着项项目一期期的封顶顶并逐渐渐销售尾尾期,本本阶段二二期高层层已经进进入可销销售阶段段,因此此是一二二期承上上启下的的关键阶阶段,虽虽然一期期的销售售渐入尾尾声,但但二期的的销售将将红红火火火的开开展起来来。随着着一期新新楼座的的开售以以及销售售面积的的趋于小小面积,同同时也为为区别一一二期高高层的价价格,77-9月月份,一一期高层层进行一一次调价价,各月月均价分分别为445733元/平平米、446422元/平平米、446422元/平平米。价格调整:20005年77-9月月,随着着二期高高层楼座座的开售售以及一一期的渐渐渐
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