常州市业主大会和业主委员会指导规则.pdf
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1、常州市业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、江苏省物业管理条例和住建部业主大会和业主委员会指导规则等规定,结合常州实际,制定本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理
2、无关的活动。第五条业主大会和业主委员会,对物业管理区域内损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第二章业主大会第七条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉
3、履行法定和约定的义务。第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第九条业主户数超过三百户的,可以按幢、单元、楼层为单位,推选业主代表成立业主代表大会,履行业主大会的职责。第十条符合下列条件之一的,应当成立首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会):(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。第十一条具备成立首次业主大会条件的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)报送下列筹备首次业
4、主大会会议所需的文件资料:(一)物业管理区域证明;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业服务用房配置证明;(七)已筹集的专项维修资金清册;(八)其他有关的文件资料。第十二条符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第十三条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)或者
5、社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派员担任。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。第十四条首次业主大会筹备组履行下列职责:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;(二)拟订管理规约、业主大会议事规则草案;(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;(六)召开首
6、次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。第十五条业主代表候选人和业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、代表和委员的代表性和广泛性等因素,确定业主代表候选人和业主委员会委员候选人名单。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主
7、大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。第十六条筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。业主大会议事规则和管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效。第十七条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业
8、主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十八条业主大会决定以下事项:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(五)选聘和解聘物业服务企业;(六)筹集和使用专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途;(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十九条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分
9、之二以上的业主同意;决定本规则第十八条规定的其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。推选业主代表参加业主大会会议的,业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意,但决定第十八条第(六)、第(七)款规定事项除外。通过业主代表决定相关事项,应当将决议通过的事项在物业管理区域内公示,公示期内 20%以上有投票权的业主持反对意见的,应当将决定事项征求全体业主意见后,根据全体业主的表决意见执行。第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的,业主委员会应当
10、及时组织召开业主大会临时会议:(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;(二)经有百分之三十以上业主代表提议的;(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。第二十二条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专
11、有部分面积和建筑物总面积:(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。第二十三条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;(二)总人数,按照前项的统计总和计算。第二十四条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专
12、有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。第二十五条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。第二十六条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组,业主小组由该幢、单元、楼层全体业主组成。业主小组应当履行下列职责:(一)推选业主代表出席业主大会会议;(二)决定本幢、单元、楼
13、层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;(三)决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。第二十七条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告,并告知社区居(村)民委员会。第三章业主委员会第二十八条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强
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