糖果项目建筑工程管理实施方案(模板).docx
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1、CMC泓域/建筑工程管理实施方案糖果项目建筑工程管理实施方案xx投资管理公司目录第一章 公司基本情况4一、 公司简介4二、 核心人员介绍5第二章 项目简介7一、 项目名称及项目单位7二、 项目建设地点7三、 建设规模7四、 项目建设进度7五、 建设投资估算7六、 项目主要技术经济指标8第三章 建筑与房地产市场运行机制10一、 建筑市场运行机制10二、 房地产市场运行机制13第四章 投资决策与设计阶段工程计价30一、 概预算方法30第五章 招标投标法律法规36一、 招标投标法实施条例36第六章 建设工程施工招标投标51一、 施工评标51第七章 国际工程常用合同文本59一、 英国NEC和美国AIA
2、合同文本59第八章 建设工程勘察设计合同管理64一、 工程设计合同管理64第九章 建设工程监理工作内容及主要方式71一、 工程监理工作主要方式71二、 工程监理工作内容75第十章 BIM技术特征及应用价值89一、 BIM技术应用价值价值89二、 BIM技术发展趋势91第十一章 装配式建筑评价95一、 评价时点与方法95第十二章 绿色建筑评价97一、 国外绿色建筑评价体系97第一章 公司基本情况一、 公司简介当前,国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看,世界经济深度调整、复苏乏力,外部环境的不稳定不确定因素增加,中小企业外贸形势依然严峻,出口增长放缓。从国内看,发展阶段的转变使经济发展进入新常
3、态,经济增速从高速增长转向中高速增长,经济增长方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长,经济增长动力从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新挑战,企业遇到的困难和问题尤为突出。面对国际国内经济发展新环境,公司依然面临着较大的经营压力,资本、土地等要素成本持续维持高位。公司发展面临挑战的同时,也面临着重大机遇。随着改革的深化,新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化的推进,以及“大众创业、万众创新”、中国制造2025、“互联网+”、“一带一路”等重大战略举措的加速实施,企业发展基本面向好的势头更加巩固。公司将把握国内外发展形势,利用好国际国内两个市场、两种资源,抓住发展机遇
4、,转变发展方式,提高发展质量,依靠创业创新开辟发展新路径,赢得发展主动权,实现发展新突破。企业履行社会责任,既是实现经济、环境、社会可持续发展的必由之路,也是实现企业自身可持续发展的必然选择;既是顺应经济社会发展趋势的外在要求,也是提升企业可持续发展能力的内在需求;既是企业转变发展方式、实现科学发展的重要途径,也是企业国际化发展的战略需要。遵循“奉献能源、创造和谐”的企业宗旨,公司积极履行社会责任,依法经营、诚实守信,节约资源、保护环境,以人为本、构建和谐企业,回馈社会、实现价值共享,致力于实现经济、环境和社会三大责任的有机统一。公司把建立健全社会责任管理机制作为社会责任管理推进工作的基础,从
5、制度建设、组织架构和能力建设等方面着手,建立了一套较为完善的社会责任管理机制。二、 核心人员介绍1、莫xx,中国国籍,1977年出生,本科学历。2018年9月至今历任公司办公室主任,2017年8月至今任公司监事。2、曹xx,中国国籍,无永久境外居留权,1961年出生,本科学历,高级工程师。2002年11月至今任xxx总经理。2017年8月至今任公司独立董事。3、孟xx,中国国籍,无永久境外居留权,1971年出生,本科学历,中级会计师职称。2002年6月至2011年4月任xxx有限责任公司董事。2003年11月至2011年3月任xxx有限责任公司财务经理。2017年3月至今任公司董事、副总经理、
6、财务总监。4、徐xx,中国国籍,1978年出生,本科学历,中国注册会计师。2015年9月至今任xxx有限公司董事、2015年9月至今任xxx有限公司董事。2019年1月至今任公司独立董事。5、宋xx,中国国籍,1976年出生,本科学历。2003年5月至2011年9月任xxx有限责任公司执行董事、总经理;2003年11月至2011年3月任xxx有限责任公司执行董事、总经理;2004年4月至2011年9月任xxx有限责任公司执行董事、总经理。2018年3月起至今任公司董事长、总经理。第二章 项目简介一、 项目名称及项目单位项目名称:糖果项目项目单位:xx投资管理公司二、 项目建设地点本期项目选址位
7、于xx(以选址意见书为准),占地面积约85.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越,交通便利,规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备,非常适宜本期项目建设。三、 建设规模该项目总占地面积56667.00(折合约85.00亩),预计场区规划总建筑面积93978.72。其中:主体工程68806.21,仓储工程10371.09,行政办公及生活服务设施7980.99,公共工程6820.43。四、 项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况,xx投资管理公司将项目工程的建设周期确定为12个月,其工作内容包括:项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。五、 建设投资估算
8、(一)项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资38976.27万元,其中:建设投资31586.88万元,占项目总投资的81.04%;建设期利息387.82万元,占项目总投资的1.00%;流动资金7001.57万元,占项目总投资的17.96%。(二)建设投资构成本期项目建设投资31586.88万元,包括工程费用、工程建设其他费用和预备费,其中:工程费用26678.25万元,工程建设其他费用4075.21万元,预备费833.42万元。六、 项目主要技术经济指标(一)财务效益分析根据谨慎财务测算,项目达产后每年营业收入73200.00万元,综合
9、总成本费用61041.88万元,纳税总额5984.26万元,净利润8875.45万元,财务内部收益率16.32%,财务净现值5376.95万元,全部投资回收期6.17年。(二)主要数据及技术指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积56667.00约85.00亩1.1总建筑面积93978.72容积率1.661.2基底面积33433.53建筑系数59.00%1.3投资强度万元/亩349.662总投资万元38976.272.1建设投资万元31586.882.1.1工程费用万元26678.252.1.2工程建设其他费用万元4075.212.1.3预备费万元833.422.2建设期利息万元
10、387.822.3流动资金万元7001.573资金筹措万元38976.273.1自筹资金万元23146.983.2银行贷款万元15829.294营业收入万元73200.00正常运营年份5总成本费用万元61041.886利润总额万元11833.937净利润万元8875.458所得税万元2958.489增值税万元2701.5910税金及附加万元324.1911纳税总额万元5984.2612工业增加值万元20363.6613盈亏平衡点万元32509.45产值14回收期年6.17含建设期12个月15财务内部收益率16.32%所得税后16财务净现值万元5376.95所得税后第三章 建筑与房地产市场运行机
11、制一、 建筑市场运行机制建筑市场是以建筑产品作为交易对象的市场,是建筑产品交换关系的总和。由于建筑市场有其独特的供求关系和运行特点,所以建筑产品的定价也具有其独特性。(一)建筑市场供求1、建筑市场需求建筑市场需求者是业主,在工程建设实践中常被称为建设单位。业主必须为预订的建筑产品的生产提供资金,拥有建设用地使用权,获得在此建设用地上建造预订建筑产品的许可业主主要有以下三种类型。(1)政府。政府作为业主是从建设项目决策和建设资金的来源角度而不是从市场监管者角度来理解。政府投资兴建的建筑产品大多是以社会效益为主的公共建筑,或是对国有资源(如江河治理、围海造地等)开发和利用的建筑。(2)企事业单位。
12、企事业单位作为业主在大多数情况下是出于扩大再生产或简单再生产的需要。从建设投资角度,我国国民经济统计中,将企事业单位划分为房地产开发企业和房地产开发企业之外的企事业单位两类。(3)个人。个人作为业主多数情况是出于个人消费需要,少数情况是出于资金保值的考虑。个人投资兴建的建筑产品主要是住宅建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资,建筑业总产值占同期全社会固定资产投资的比重一直在30%以上,见,由此可见,社会固定资产投资也是建筑市场需求的主要因素。建筑市场需求与社会固定资产投资在总体上呈现正相关关系。2、建筑市场供给建筑市场供给者是建筑产品的生产者,即提供建筑产品某一部分、某一阶段或全过程的生产,主
13、要包括工程勘察、工程设计和工程施工等单位。由于建筑产品的生产是预订式生产,即先订货后生产,因此,建筑产品的供给实质上代表建筑生产能力。这种能力由建筑生产各环节(勘察、设计、施工)生产者的生产能力及其相互之间的组合能力共同决定。(二)建筑市场运行特点(1)建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易的产物。建筑产品具备的固定性和多样性特点,决定了不同产品需求不同且与土地相连,不可能由生产者批量生产后通过市场交易来实现,因此,建筑市场运行中无中间销售商,而是由需求者向供给者进行预先订货,然后供给者组织生产。(2)建筑产品交易持续时间长。建筑产品生产周期长、价值巨大,需要中间交易结算,直至工程缺陷责任
14、期届满才完成交易,建筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。(3)建筑市场存在显著的地区性。建筑产品的固定性决定交易过程相关要素,如交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。(4)建筑市场竞争较为激烈。由于建筑产品供给者,尤其是建筑业属于劳动密集型行业技术和资本构成较低,而建筑产品需求又是由一个个单一项目形成的,因此,建筑市场呈现出比较明显的买方市场特点,卖方竞争激烈。(5)竞争方式以投标竞争为主。建筑产品价值高,交易达成主要采用招标、投标方式,前期交易时间长、交易成本较高(6)供求不均衡普遍存在。建筑市场需求来源于工程建设投资,而投资受经济周期波动和政策性影响大,建筑供给能力
15、则相对保持稳定,因此,建筑市场供求不均衡状态普遍存在。(7)建筑产品交易计价方式独特。这是由建筑产品交易期长、产品多样性决定的。(8)建筑市场风险大。从建筑产品供给者角度来看,风险表现在:定价风险和生产风险。从建筑产品需求者角度来看,风险表现在:价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾和预付款风险。(三)建筑产品计价特点1、单件计价建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。每项工程都有特定的目的和用途,有不同的结构、造型和装饰,产生不同的规模和体积,所在地区条件、自然环境、风俗习惯有差异,施工时采用不同的工艺设备、建筑材料和工艺方案,这些都会影响建设工程计价。因此每项工程只能单独设计、单
16、独施工、单独计价。2、多次计价建设工程生产过程是一个周期长、规模大、造价高、耗费多的投资活动。为适应工程造价管理要求,需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价,即从设计概算、施工图预算到签约合同价,再到工程结算价进行多次计价。二、 房地产市场运行机制在房地产市场中,市场主体有房地产需求者、房地产供给者、房地产中介,市场客体为土地使用权、房屋所有权、房屋使用权。房地产市场是在相关法律、法规和监督管理体系下运行的。(一)房地产市场供求1、房地产市场需求(1)房地产市场需求构成。房地产市场需求是指在特定时期内、一定价格水平上,愿意购买且能够购买的房地产商品量。房地产市场需求包括以下三类。
17、1)生产性需求。物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的房地产商品需求,其需求主体是各类企事业单位和个体工商业者,如企业厂房、商店商铺、办公用房、服务行业用房及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求与社会生产经营活动直接相关,是房地产作为生产要素存在而形成的需求。2)消费性需求。由人们的居住需要而形成的房地产需求,主要是居住房地产需求,其需求主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性。按住宅分类,居住消费需求又可分为花园别墅需求、高层住宅需求、多层住宅需求等不同档次的居住房地产需求。政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时,也构成房地产市场的消费性需求。3)投资
18、性需求。人们购置房地产不是为了直接用于生产经营和消费,而是将房地产作为一种价值形式储存,在合适的时候转售或出租,以达到保值增值的目的。投资性需求是由房地产的保值增值属性引起的,本质上属于获利性投资行为,房屋转售是为了获取差价收入,房屋出租是为了获得租金收人。投资性房地产需求的存在对房地产市场有双面作用。积极的一面是可以调节房地产市场供求关系,房地产市场供过于求时,可以增加房地产需求;房地产市场供不应求时,可以增加房地产市场供给。消极的一面是可能会增加房地产市场需求泡沫,造成需求旺盛的假象,加剧供求失衡,引起房地产价格大起大落。因此,对投资性房地产需求应加以适度控制。国际上通行的适度量化标准是,
19、投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下。(2)房地产市场需求影响因素。1)国民经济发展水平。国民经济发展水平对房地产市场需求的影响主要包括两大方面:一是投资规模,反映生产者对厂房、办公楼等的需求水平;二是国民收入水平,反映国民对住宅、娱乐设施、科教文卫等房地产的需求。国民经济发展水平与房地产需求呈一种正相关关系。2)房地产资本收益。从生产者角度分析,房地产资本收益水平的提高会导致资本流向房地产业;从消费者或投资者角度分析,房地产资本收益水平的提高会导致投资目的和消费目的的需求水平和比例发生变动。一般来讲,收益水平提高会增加投资需求比重。但房地产资本收益提高通常意味着价格上涨,而价格上涨会
20、引起需求下降,因此,房地产资本收益对房地产市场需求的影响是复杂的。3)利率水平。利率对生产性房地产需求的影响是:生产性房地产需求可以看作为一种投资,收益提高使得其与资本的边际效率相比差距减小,对投资有抑制作用。利率对消费性房地产需求的影响是:房地产消费作为一种必要的消费品,且在消费结构中占很大比重,利率对其影响可能微不足道。利率对投资性房地产需求的影响是:实际利率的提高会降低房地产需求水平,反之会提高房地产需求水平。4)通货膨胀。从长期来看,房地产商品有保值功能,在存在通货膨胀的情况下,房地产需求水平也会出现增长。5)消费者收入水平和结构。消费者收入水平对房地产市场需求的直接影响表现为对消费性
21、房地产的需求,两者基本上呈正相关关系;间接影响表现为收入水平的提高,会导致对消费需求的增加,消费需求的增加导致生产规模的扩大,进而导致对生产性房地产需求的增加。6)房地产商品价格、其他商品价格及消费结构。房地产商品价格上升,需求下降;在其他条件不变的情况下,其他商品价格上升会引起房地产市场需求下降,但由于消费结构中房地产消费占有绝对地位,其他商品价格对其的影响不明显。7)消费者对未来的预期。消费者对未来的预期很多,但对当前房地产市场需求而言,影响主要来自两个方面:一是未来房价走势,在“买涨不买跌”的心理作用下,若预期未来房地产价格上升,则会增加当前房地产市场需求;二是对未来经济形势和家庭收入的
22、预期,若预期末来经济形势和家庭收入向好的方向发展,则会增强当前消费信心,增加当前房地产市场需求。2、房地产市场供给(1)房地产市场供给构成。房地产市场供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定时间内,在一定价格水平下,对某种房地产所愿意且能够提供出售的数量。房地产市场供给分为增量房市场供给和存量房市场供给。1)增量房市场供给。增量房是指由房地产开发企业新开发建设完成的房地产,可以增加社会房地产总量(非房地产开发企业建设的房地产不纳入市场范畴考察)形成房地产市场供给。就某一时间段考察,新建房地产市场销售包括现房销售和预售。房地产开发企业竣工房屋面积约占全国房屋竣工面积的30%。2)存量房市场供给。
23、存量房是相对于增量房而言的,存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房可以进入市场增加市场供给量,但不会增加社会房地产总量,存量房市场也被称为二手房市场。随着房地产业发展和社会房地产总量增加,二手房市场交易比重呈现出逐步上升趋势。(2)房地产市场供给影响因素。1)土地供应量。土地(指开发建设用地)是房地产开发建设的资源,与一般供求规律样,开发建设可供利用的资源是制约房地产供给的因素,但特殊的是土地有限且不可替代,若加上政策的调整和限制,土地供应量是直接影响房地产市场供给量的首要因素。也正因为如此,我国历年来都将土地供应作为调控房地产市场的重要手段。2)房地产市场价格。房地产市场价格
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