房地产开发金融税收教案.ppt
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1、房地产开发房地产开发第六章第六章 房地产开发资金的筹措房地产开发资金的筹措第六章第六章房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集序序号号章章节节内内容容1房地房地产产开开发资发资金筹集金筹集的基本概念的基本概念 房地房地产产开开发资发资金流金流动动的特征;房地的特征;房地产产开开发资发资金的构成金的构成 ;资资金筹集渠道与金筹集渠道与资资金筹集方式;金筹集方式;资资金成本与金成本与资资本本结结构构2房地房地产产开开发资发资金的筹金的筹集方式集方式 对对房地房地产产开开发资发资金筹集方式金筹集方式进进行分行分类类介介绍绍(概念、特征)(概念、特征)3房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集规规划划房地
2、房地产产开开发资发资金筹集金筹集结结构分析;成本分析构分析;成本分析4房房地地产产开开发发资资金金筹筹集集案例分析案例分析房地产金融市场房地产金融市场房地产金融市场是指从事与房地产活动相关的金房地产金融市场是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具交易活动的总和。融商品和金融工具交易活动的总和。市场的内容:市场的内容:市场主体(买者与卖者)市场主体(买者与卖者)市场客体(所交换的商品)市场客体(所交换的商品)市场环境市场环境 (所遵循的法律、法规、契约等)(所遵循的法律、法规、契约等)市场规律市场规律 (所遵守的市场运行机制)(所遵守的市场运行机制)房地产金融市场的结构房地产金融市场的结构房
3、房地地产产金金融融市市场场房地产借贷市场房地产借贷市场房地产证券市场房地产证券市场房地产保险市场房地产保险市场房地产信托投资市场房地产信托投资市场股票市场股票市场债券市场债券市场房地产储蓄市场房地产储蓄市场房地产贷款市场房地产贷款市场信用贷款市场信用贷款市场抵押贷款市场抵押贷款市场信用贷款信用贷款信用贷款信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款,是指以借款人的信誉发放的贷款,是指以借款人的信誉发放的贷款,是指以借款人的信誉发放的贷款,借款借款借款借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供人不需要提供担保。其特征
4、就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款,并以借款人信用程度作为还款保证的。这种款,并以借款人信用程度作为还款保证的。这种款,并以借款人信用程度作为还款保证的。这种款,并以借款人信用程度作为还款保证的。这种信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式。信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式。信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式。信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式。由于这种贷款方式风险较大,一般要对借款方的由于这种贷款方式风险较大,一般要对借
5、款方的由于这种贷款方式风险较大,一般要对借款方的由于这种贷款方式风险较大,一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行详细的考察,以降低风险。主要适用于经工商行详细的考察,以降低风险。主要适用于经工商行详细的考察,以降低风险。主要适用于经工商行详细的考察,以降低风险。主要适用于经工商行政管理机关核准登记的企(事)业法人、其他经政管理机关核准登记的企(事)业法人、其他经政管理机关核准登记的企(事)业法人、其他经政管理机关核准登记的企(事)业法人、其他经济组织
6、、个体工商户,并符合贷款通则和银济组织、个体工商户,并符合贷款通则和银济组织、个体工商户,并符合贷款通则和银济组织、个体工商户,并符合贷款通则和银行规定的要求。行规定的要求。行规定的要求。行规定的要求。抵押贷款抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期,借款者必须如所
7、有权的单据。贷款到期,借款者必须如数归还,否则银行有权处理器抵押品,作数归还,否则银行有权处理器抵押品,作为一种补偿。为一种补偿。房地产金融市场的主体房地产金融市场的主体包括:包括:资金供给者资金供给者资金需求者资金需求者中介组织中介组织政府政府银行及其他金融机构银行及其他金融机构房地产开发经营企业房地产开发经营企业居民居民主体主体政府政府政府扶持和干预市场有两种方式,政府扶持和干预市场有两种方式,政府扶持和干预市场有两种方式,政府扶持和干预市场有两种方式,一种是直接干预,政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活一种是直接干预,政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活一种是直接干预,政府不仅直接出巨资来参
8、与住宅融资活一种是直接干预,政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动,而且通过制定动,而且通过制定动,而且通过制定动,而且通过制定利率利率利率利率等措施来对住房金融市场实行多方等措施来对住房金融市场实行多方等措施来对住房金融市场实行多方等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。面的干预。面的干预。面的干预。另一种是间接干预,主要有两种形式:一是制定详尽的法另一种是间接干预,主要有两种形式:一是制定详尽的法另一种是间接干预,主要有两种形式:一是制定详尽的法另一种是间接干预,主要有两种形式:一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展;二是通过为抵押贷款提律法规来规范和引导市场的发展;二是通过为抵押贷款
9、提律法规来规范和引导市场的发展;二是通过为抵押贷款提律法规来规范和引导市场的发展;二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构,并通过它们的市场活供保险和发起设立若干准政府机构,并通过它们的市场活供保险和发起设立若干准政府机构,并通过它们的市场活供保险和发起设立若干准政府机构,并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。动来影响抵押贷款市场的发展。动来影响抵押贷款市场的发展。动来影响抵押贷款市场的发展。第二套房贷首付及利率政策第二套房贷首付及利率政策规范整治土地出让规则规范整治土地出让规则物业税物业税主体主体房地产开发企业房地产开发企业房地产金融的概念房地产金融的概念概念:概念:房地产
10、金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。相关金融服务的一系列金融活动的总称。实现资金从剩余主体向不足主体的转移,本身就是一个实现资金从剩余主体向不足主体的转移,本身就是一个集集筹资、融资、投资筹资、融资、投资合为一体的过程。合为一体的过程。侧重于房地产资金融通渠道、资金融通方式、资金融通侧重于房地产资金融通渠道、资金融通方式、资金融通成本和项目融资可行性等问题的研究。成本和项目融资可行性等问题的研究。特点:
11、特点:资金来源的短期性和资金运用的长期性资金来源的短期性和资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性资金来源的固定性和资金运用的特定性房地产金融有很强的政策性,风险和收益受宏观经济环境的影响。房地产金融有很强的政策性,风险和收益受宏观经济环境的影响。房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住
12、房金融是以住房作为信用的保证,于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证,于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证,于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证,获取资金的融通,如通过住房券、住房抵押贷款、获取资金的融通,如通过住房券、住房抵押贷款、获取资金的融通,如通过住房券、住房抵押贷款、获取资金的融通,如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金,主要是按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金,主要是按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金,主要是按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金,主要是在住房消费过程中的融资活动。可见,住房金融在住房消费过程中的融资活动。可见,住房金融在住房消费
13、过程中的融资活动。可见,住房金融在住房消费过程中的融资活动。可见,住房金融只是房产金融的一部分,而不是全部。除住房金只是房产金融的一部分,而不是全部。除住房金只是房产金融的一部分,而不是全部。除住房金只是房产金融的一部分,而不是全部。除住房金融的内容外,房产金融还应包括房地产开发与经融的内容外,房产金融还应包括房地产开发与经融的内容外,房产金融还应包括房地产开发与经融的内容外,房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。地产金融地产金融又称土
14、地金融,指围绕土地的有偿使用而产生地产金融又称土地金融,指围绕土地的有偿使用而产生地产金融又称土地金融,指围绕土地的有偿使用而产生地产金融又称土地金融,指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说,又可分解为市地金融、农地金融。的融资活动。具体来说,又可分解为市地金融、农地金融。的融资活动。具体来说,又可分解为市地金融、农地金融。的融资活动。具体来说,又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通
15、活动,包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让金融通活动,包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让金融通活动,包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让金融通活动,包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动,在国外又称农业金融,主要包括农地获开的资金融通活动,在国外又称农业金融,主要包括农地获开的资金融通活动,在国外又称农业金融,主要包括农地获开的资金融通活动,在国外又称农业金
16、融,主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比,前者的得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比,前者的得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比,前者的得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比,前者的货币化程度和贷款利率都较高,贷出的资金回收容易,偿还货币化程度和贷款利率都较高,贷出的资金回收容易,偿还货币化程度和贷款利率都较高,贷出的资金回收容易,偿还货币化程度和贷款利率都较高,贷出的资金回收容易,偿还期限短,并且分期偿还的情况较多出现;后者则通常与各国期限短,并且分期偿还的情况较多出现;后者则通常与各国期限短,并且分期偿还的情况较多出现;后者则通常与各国期限短,并
17、且分期偿还的情况较多出现;后者则通常与各国的土地政策相配合,在政府的扶持下,不以盈利为目的,发的土地政策相配合,在政府的扶持下,不以盈利为目的,发的土地政策相配合,在政府的扶持下,不以盈利为目的,发的土地政策相配合,在政府的扶持下,不以盈利为目的,发放贷款的期限较长,一般多达几年、十几年,甚至几十年。放贷款的期限较长,一般多达几年、十几年,甚至几十年。放贷款的期限较长,一般多达几年、十几年,甚至几十年。放贷款的期限较长,一般多达几年、十几年,甚至几十年。在我国,农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又在我国,农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又在我国,农业金融又有广义与狭义之分。广
18、义的农业金融又在我国,农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融,包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存称农村金融,包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存称农村金融,包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存称农村金融,包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动;狭义的农业金融即是指农地经营金融,是与农业生融活动;狭义的农业金融即是指农地经营金融,是与农业生融活动;狭义的
19、农业金融即是指农地经营金融,是与农业生融活动;狭义的农业金融即是指农地经营金融,是与农业生产活动有关的资金融通。产活动有关的资金融通。产活动有关的资金融通。产活动有关的资金融通。中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)中银信管中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)中银信管中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)中银信管中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)中银信管(1998)214(1998)214(1998)214(1998)214号号号号关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知关于进
20、一步加强房地产信贷业务管理的通知,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,2007 2007 2007 2007关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知 2008.6 2008.6 2008.6 2008.6 关于金融促进节约集约用地的通知关于金融促进节约集约用地的通知关于金融促进节约集约用地的通知关于金融促进节约集约用地的通知,2008.8.27.,2008.8.27.,2008.8.27.,2008.
21、8.27.0707年央行六次加息年央行六次加息影响房地产金融的因素影响房地产金融的因素外部因素:外部因素:居民收入水平居民收入水平 住房价格住房价格 房租水平房租水平 通货膨胀率通货膨胀率 企业经营状况企业经营状况内部因素:内部因素:首期付款比例首期付款比例 贷款年限贷款年限 抵押贷款利率水平抵押贷款利率水平 融资工具和还款方式融资工具和还款方式20072007房地产蓝皮书:中国房地产发展报告房地产蓝皮书:中国房地产发展报告房地产蓝皮书:中国房地产发展报告房地产蓝皮书:中国房地产发展报告4 4报告指出,房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖报告指出,房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖报告指出,
22、房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖报告指出,房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征。专家分析,现阶段中国金融市场的融资结银行贷款特征。专家分析,现阶段中国金融市场的融资结银行贷款特征。专家分析,现阶段中国金融市场的融资结银行贷款特征。专家分析,现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占主要地位。主要表现为:商业银行是最大构中银行贷款占主要地位。主要表现为:商业银行是最大构中银行贷款占主要地位。主要表现为:商业银行是最大构中银行贷款占主要地位。主要表现为:商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房的资金供给者。商业
23、银行的重要地位决定了银行贷款是房的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产投融资活动最重要的资金来源;房地产企业贷款是银地产投融资活动最重要的资金来源;房地产企业贷款是银地产投融资活动最重要的资金来源;房地产企业贷款是银地产投融资活动最重要的资金来源;房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一,房地产企业贷款能够满足银行对行较为优良的资产之一,房地产企业贷款能够满足银行对行较为优良的资产之一,房地产企业贷款能够满足银行对行较为优良的资产之一,房地产企业贷款能够满足银行对资产安全性的追求;房地产贷款成为银行利润的增长点,资产安全性的追求;房地产贷款成为银行利润的增长点,资产安全性的追求;
24、房地产贷款成为银行利润的增长点,资产安全性的追求;房地产贷款成为银行利润的增长点,近几年房地产市场需求旺盛,投资者对房地产贷款需求很近几年房地产市场需求旺盛,投资者对房地产贷款需求很近几年房地产市场需求旺盛,投资者对房地产贷款需求很近几年房地产市场需求旺盛,投资者对房地产贷款需求很大,并且房地产贷款质量较好,所以银行倾向于增加房地大,并且房地产贷款质量较好,所以银行倾向于增加房地大,并且房地产贷款质量较好,所以银行倾向于增加房地大,并且房地产贷款质量较好,所以银行倾向于增加房地产贷款供给。产贷款供给。产贷款供给。产贷款供给。根据国外经验,企业上市、资产证券化、根据国外经验,企业上市、资产证券化
25、、抵押、发行债券、基金、信托都是企业获抵押、发行债券、基金、信托都是企业获取资金的重要方式。取资金的重要方式。我国房地产企业目前的确面临融资渠道我国房地产企业目前的确面临融资渠道比较狭窄的问题,这其中有政策层面的因比较狭窄的问题,这其中有政策层面的因素素,也有企业自身的原因。也有企业自身的原因。1房地产开发资金筹集的基本概念房地产开发资金筹集的基本概念 1.1 1.1 房地产开发资金流动的特征房地产开发资金流动的特征房地产开发资金流动的特征房地产开发资金流动的特征 与资金筹集的基本原则与资金筹集的基本原则与资金筹集的基本原则与资金筹集的基本原则 1.2 1.2 房地产开发资金的构成房地产开发资
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