镜湖湿地创意生态农业园规划说明书.doc
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1、I 目目 录录第一章第一章 规划总纲规划总纲 .1 1一、规划范围、期限与依据.1二、指导思想.1三、规划性质.1四、规划原则.1第二章第二章 区域背景分析区域背景分析 .3 3一、区域经济发展背景.3二、区域旅游发展背景.3第三章第三章 创意农业园地块现状评价创意农业园地块现状评价 .4 4一、基地概况.4二、与镜湖国家城市湿地公园关系分析.4三、与梅山湿地景区的关系分析.4四、与周边设施的关系.5五、开发优势与劣势分析.5第四章第四章 规规划划理念、目标与定位理念、目标与定位 .6 6一、案例借鉴.6二、规划理念.6三、创意突破与理念生成.7四、规划思路.7五、规划目标.7六、客源市场定位
2、.8第五章第五章 农业园空间布局与项目策划农业园空间布局与项目策划 .9 9一、空间布局原则.9二、功能分区与布局.9三、分区规划与项目策划.9第六章第六章 产品规划与形象策划产品规划与形象策划 .1414一、产品设计.14二、形象策划.15第七章第七章 土地利用规划土地利用规划 .1717一、土地利用现状.17二、土地利用原则.17三、土地利用依据.17四、土地协调规划.17五、主要经济技术指标.18六、重点区块控制规划.18第八章第八章 农业园基础设施规划农业园基础设施规划 .2222一、道路交通规划.22二、给排水规划.22三、电力电讯规划.23四、环卫设施规划.23五、防灾工程规划.2
3、4六、竖向规划.24第九章第九章 农业园服务设施规划农业园服务设施规划 .2626一、服务中心(点)设置.26二、住宿设施规划.26三、餐饮设施规划.26四、商业服务设施规划.26五、解说系统规划.26II六、信息网络规划.27第十章第十章 环境保护与景观建设规划环境保护与景观建设规划 .2828一、环境保护规划.28二、景观建设规划.28第十一章第十一章 农业园投资估算与效益分析农业园投资估算与效益分析 .3131一、农业园投资估算.31二、农业园效益分析.31三、农业园风险分析.32第十二章第十二章 规划实施建议规划实施建议 .3333一、建立有效的项目运作与管理机制.33二、注重环境保护
4、,防止旅游异化.33三、实施人性化管理.33四、建立科学的人才队伍.33五、大力推进旅游市场营销.331第一章第一章 规划总纲规划总纲一、规划范围、期限与依据一、规划范围、期限与依据1 1、规划范围、规划范围该项目选址为梅山湿地景区东侧千亩林地片区,规划范围北到群贤路,南至洋江西路,西到梅山岗,东至现状村庄道路。规划总用地面积为约 1304 亩,自然分隔成四个片区。 2 2、规划期限、规划期限综合考虑未来镜湖创意农业园的建设与发展,本次规划的时限界定为 3 年,既 20102012。 3 3、规划依据、规划依据中华人民共和国城市规划法 (1989 年)中华人民共和国土地管理法 (1986 年)
5、中华人民共和国环境保护法 (1989 年)中华人民共和国森林法 (1984 年)中华人民共和国水法 (2002 年)中华人民共和国野生动物保护法 (1988 年)国家城市湿地公园管理办法(试行) (2005 年)绍兴市镜湖国家城市湿地公园保护管理办法(试行) (2006 年)绍兴市城市总体规划 (2001-2020 年)绍兴市镜湖新区总体规划 (2003-2020 年)镜湖国家城市湿地公园总体保护规划 (2005 年)绍兴市镜湖国家城市湿地公园总体规划 (2006-2020 年)绍兴市镜湖国家城市湿地公园旅游发展规划 (2007 年)绍兴镜湖新区公共设施重点项目选址研究(讨论稿) (2009
6、年)二、指导思想二、指导思想镜湖湿地创意农业园以严格保护、科学合理开发资源为指导思想,综合运用旅游、规划、农业、生态等多方面的理论,形成综合的规划编制思想,指导本次农业园规划的编制工作。通过合理的项目安排,使资源得到有效保护与利用,一方面进一步促进千亩林地的有效保护,同时又能更好的发展休闲农业,促进镜湖湿地的品牌提升。三、规划性质三、规划性质本次规划的性质为控制性详细规划,重在提出镜湖创意农业园的发展定位、空间布局、土地利用与协调等。在完成本次规划工作之后,镜湖创意农业园应继续以规划指导具体项目的开发建设,后续规划和研究包括:各重点开发地块的修建性详细规划,市场营销策划等。四、规划原则四、规划
7、原则科学决策,合理投资,突出重点,围绕着农林的主题,以精品项目带动镜湖创意农业园的开发,具体规划遵循以下原则:1 1、可持续发展原则、可持续发展原则镜湖创意农业园的开发应走可持续发展之路,贯彻“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的方针,以开展农业休闲、休闲度假活动为基础,同时适度进行林业和鸟类的保护性开发,进而拓展到生物多样性保护。因此在规划中要合理安排项目开发进度,在规划中强化保护观念,明确保护措施。在规划实施过程中制定长远政策,形成良性的发展机制,实现资源的永续利用目标。正确处理好开发和保护的相互关系,保护优先,适度利用,实现 “社会、经济、生态”效益统一。2 2、景观协调原则、景观
8、协调原则景观协调性即在镜湖创意农业园的开发过程中做到设施与景点的布局、景点与整个园区建设的建筑造型、用料选择等都必须与原有的自然背景相协调。不过分追求园区内景点、服务设施、配套设施的雄伟、高大。为使镜湖创意农业园具有良好的景观协调性、要做到:一是人工建筑物的大小要与自然背景相协调,高度、体量适宜;二是人工建筑物的颜色应与园区的背景颜色相一致;三是人工建筑物的材料应尽可能就地取材。3 3、精品支撑原则、精品支撑原则在市场经济下,特色是一个项目的灵魂与生命,没有特色,发展趋同,便丧失竞争力和生存基础。镜湖创意农业园以科技农业和湿地林业为主要特色,应该说具有别的项目所不具备的优势,有能力成为高品味的
9、旅游区。但是特色并不是一成不变的,同样需要根据市场的需求,2不时推出新理念、塑造新形象,吸引和感召旅游者,实现产品的系列化、层次化、多元化、精品化。4 4、经济性原则、经济性原则休闲农业的实质是一种农游结合,一产业向三产业延伸的高效型农业,因此必须遵循经济性原则。要围绕农业增效、农民增收的目标,向消费者提供旅游观光、休闲度假、种养体验、农科教结合、农业科普等多种服务,提高非农收入和农业综合效益。5 5、多样性原则、多样性原则延长消费者的停留时间,是提高休闲经济效益的有效途径。一个休闲农庄只有设计出多种多样的旅游项目,才能产生多方面吸引效果,满足不同层次和不同心理需求消费者的需要。因此,在突出主
10、题特色的同时,还应因地制宜地规划设计出一系列静态的和动态的项目,使消费者能在同一观光休闲农业地看到多种观光休闲农业景观,体验和参与多种观光休闲农业项目,给消费者以最多最美的享受,使其高兴而来,满意而归。3第二章第二章 区域背景分析区域背景分析一、区域经济发展背景一、区域经济发展背景绍兴是长三角南翼的一个区域中心城市,处于杭州湾南岸杭甬城市带上的中枢位置;与上海、杭州、宁波等城市的经济联系紧密;绍兴经济发达,民营资本活跃,处于浙江省前列。2008 年经济总量位居长三角第 8 位,为全省第 4 位;6 个县(市、区)有 5 个已达到“人均GDP5600 美元” 。 绍兴目前在长三角区域发展中的定位
11、是:以轻纺为特色的重要先进制造业基地、长三角南翼的重要都市区、长三角著名的旅游休闲基地。绍兴 “主动接轨上海,积极呼应杭甬” ,全力打造纺织、化工、机械、建筑等传统优势产业为主的四大标志性产业集群,培育电子信息、生物医药、节能环保三大成长性的高新技术产业,推进“一大中心(国际纺织制造和贸易中心) 、二大基地(国际精细化工产品制造业基地、全国新型医药制造业基地) 、十大主产区(荧光显示屏、汽车配件、扬声器配件、节能灯、微型电机、环保装备、包装材料、制冷配件、铜制品、绍兴黄酒等十大优势特色产品) ”建设,打响“江南古城看绍兴、江南文化看绍兴、江南风情看绍兴”的旅游品牌,营造适宜的旅游休闲环境,大力
12、发展休闲度假、生态观光、商务会议等旅游项目。 二、区域旅游发展背景二、区域旅游发展背景1 1、区域旅游发展概况、区域旅游发展概况长三角地区旅游资源丰富,大致可分为人文历史类、都市景观类和自然景观类。作为“水城越都、人文绍兴”绍兴以人文历史最为突出,其典型的江南水乡景观风貌和深厚的历史文化积淀,在“山水浙江”的省域旅游格局中体现独具特色。绍兴已形成“一心两带七区”的旅游发展总体格局:以中心城为核心,曹娥江和浦阳江为纽带,重点开发建设各具特色的七大旅游区:越都古城旅游区、会稽山兰亭旅游区、越剧寻根旅游区、鉴湖-柯岩旅游区、大佛寺十九峰旅游区、曹娥江旅游区、浣江五泄旅游区。近几年来,绍兴市旅游业保持
13、了良好的发展势头,游客量和旅游总收入均保持了较高的增长水平。2008 年,绍兴市实现旅游总收入 213.62 亿元,全年接待国内游客 2435.05 万人次,国内旅游收入 204.14 亿元;接待入境游客 39.88 万人次,旅游外汇收入 1.36 亿美元。2 2、绍兴休闲农业发展概况、绍兴休闲农业发展概况 绍兴休闲农业概况绍兴休闲农业概况 2005 年,绍兴市结合本市产业特点,提出了“稳定粮食生产、打造绿色茶都、建设花卉之乡、创建蔬菜大市、提升珍珠之乡、优化畜禽产业、培育现代物流和发展休闲观光农业” ,即“7+1”高效生态农业实施方案。发展休闲观光农业是其中的重要内容之一。至 05 年底,全
14、市新建在建的农业观光园区有 127 个,建设面积 7823.91 公顷,总投资额 16.53 亿元。已建成的61 个休闲观光农业园区(含省级休闲观光农业园区 6 个) ,全年接待游客近 80 万人次,产值4.76 亿元,经营收入 1.50 亿多元。至 2007 年底,绍兴市已建成各类农业休闲观光园 218 个,全年接待游客 219.96 万人次,经营收入近 2 亿元。2009 年初,绍兴市计划实施单体投资 100 万以上的农业产业升级投资项目达 202 个,总投资 38.94 亿元,其中有半数项目将积极开展休闲农业。绍兴方兴未艾的休闲观光农业,已在丰富人们生活,提高人们生活质量,带动农村经济发
15、展,特别是对提高土地利用率拉动种养业,催生农业商贸服务业发展和农村劳动力转移等方面显示其积极的作用,并成为绍兴市农业发展的新亮点。 绍兴休闲农业主要开发模式绍兴休闲农业主要开发模式绍兴在发展休闲农业的过程中,各地充分运用资本、基地、设施、文化和地理等优势,开发农业功能,给农业赋予新的内涵,注入新的活力,涌现不少开发模式,从相关调查情况看,主要有以下几种形式:基地改建型、项目建设型、文化挖掘型、设施改造型、农庄经济型与旅游带动型。 4第三章第三章 创意农业园地块现状评价创意农业园地块现状评价一、基地概况一、基地概况1 1、规划范围、规划范围 该项目选址为梅山湿地景区东侧千亩林地片区,规划范围北到
16、群贤路,南至洋江西路,西到梅山岗,东至现状村庄道路。规划总用地面积为约 1304 亩,自然分隔成四个片区。2 2、地理位置、地理位置规划地位于镜湖湿地公园东南片区,梅山东侧,距越城、柯桥 4 公里,距袍江 3 公里,是越城、柯桥、袍江和江滨四大组团之间的核心位置。规划地外围交通网络发达,有规划中连接绍兴与宁波的城际轻轨线;有与越城片区相连的绍齐公路、中兴北路和解放北路;有与袍江、柯桥相连的柯袍干线、老 329 国道、104 北复线。同时,凤林西路西延至柯桥段、解放北路北延至滨海工业区均已列入建设计划。3 3、自然条件、自然条件 地质地貌地质地貌规划区属于绍兴平原组成部分,位于江山绍兴深断裂东北
17、端两侧,晚燕山早期白垩纪构造沉积盆地内,为水网平原。区块内地形平缓,坡度皆在 10以下,土层深厚,适宜农垦。 水文气候水文气候规划区内河流属萧绍漕运河水系。区块内三条东西向支流将地块分割为四块。地块外围水域水文条件主要表现为河流流量大,水位季节性变化大,汛期较长等特点。规划区域地处亚热带季风气候区,总的气候特征是:冬夏季风交替显著,年平均气温适中,四季分明,雨量丰沛,日照充足。但由于地处中纬度,地形较复杂,小气候差异明显,灾害性天气频繁。降水量时间上分布不均,年际、年内变化显著。梅雨期最大暴雨通常发生在 6 月份。受台风和热带风暴影响的时间大多集中在 8、9 月份。据绍兴站观测资料统计,多年平
18、均气温16.5,月平均最高气温 33.2(7 月份) ,月平均最低气温 1.1(1 月份) ,极端最高气温39.9,极端最低气温-10.1,多年平均相对湿度 81%,多年平均水面蒸发量 1136mm(20cm 蒸发皿观测值) ,多年平均风速 2.1m/s,最大风速 35.0m/s。绍兴站多年平均雨量 1441.4mm。 土壤植被土壤植被本区块硬质基底雏形形成于白垩纪初,在漫长的地质年代中一直处于上升剥蚀之中。自更新世以来本区块开始在这样一个硬质基底上沉积物质,且主要以陆相为主,而到全新世纪地层以海为主,松散堆积物厚度达 4070 米,土壤肥沃。区块范围内现有林地以大叶女贞、枫香、水杉、池杉、杜
19、英、乐昌含笑植物为主。期间夹杂其他矮小植被,生态环境及其优美。4 4、土地利用现状、土地利用现状规划北部地块为生态绿地,植被覆盖率较高,现状建设用地较少。靠近洋江西路的南部区块现为梅东村所在地,分布着梅东村少量的民居以及各种配套服务设施。 二、与镜湖国家城市湿地公园关系分析二、与镜湖国家城市湿地公园关系分析1 1、是镜湖国家城市湿地公园的重要组成部分、是镜湖国家城市湿地公园的重要组成部分镜湖创意农业园位于镜湖湿地公园南入口的东侧,与梅山隔河相望,空间上隶属于梅山湿地景区。梅山湿地作为镜湖国家湿地公园的启动区,是湿地公园开发的重要引擎。作为梅山湿地一部分的创意农业园也将担负起重要的责任,成为镜湖
20、国家城市湿地公园极为重要的组成部分。2 2、是独立的游憩单元、是独立的游憩单元镜湖国家城市湿地公园将通过湿地景观展示、湿地文化展示、湿地休闲功能融入等多种形式为游客提供多元化的湿地体验。创意农业园将以其独特的景观、文化以及休闲方式,形成镜湖国家城市湿地公园相对独立,独具特色的游憩单元。三、与梅山湿地景区的关系分析三、与梅山湿地景区的关系分析1 1、承担梅山景区分流功能、承担梅山景区分流功能由于梅山湿地是镜湖湿地公园重要的入口区域以及旅游综合服务区域,将成为游客较为集中的活动区。创意农业园将依托其特有的资源,特色的旅游活动以及游憩空间成为梅山湿地景区极为重要的人流分散区,从而减轻梅山湿地其他区域
21、的压力,保护生态环境,实现景区的可持续发展。2 2、丰富梅山湿地的游憩功能、丰富梅山湿地的游憩功能 湿地作为一种旅游资源,其特色主要在于与其他生态体系不同的视觉景观效果。从旅游的角度来说,观光是其最本质的旅游产品,其游憩功能略显单一。创意农业园的建设将通过拓展5游憩空间、丰富游憩活动以及优化视觉景观效果等多个方面提升整个梅山湿地的游憩功能,增强游客游憩体验。3 3、实现梅山湿地景区与文创产业的开发结合、实现梅山湿地景区与文创产业的开发结合项目区块在梅山湿地的东侧,内部有梅东村的居民点以及部分农田。创意农业园的开发通过文化创意与农业的结合,最终实现旅游、农业与文创产业的完美结合。同时,还通过高附
22、加值的农产品,提升景区经济效益与旅游效益。四、与周边设施的关系四、与周边设施的关系1 1、与绍兴科技中心、绍兴文化中心的关系分析、与绍兴科技中心、绍兴文化中心的关系分析绍兴科技中心服务对象主要是青少年,同时兼顾社会各个层面、各个年龄段人群;功能定位重点在科普教育,兼顾青少年科技培训、科学实践和较高层次的科技学术活动(科技工作者之家) 。创意农业园紧邻规划中的绍兴科技中心和绍兴文化中心,在空间上可作为绍兴科技中心和文化中心的服务性节点,围绕青少年为中心的家庭市场以及文化中心的知识分子市场,通过配套针对青少年的科普旅游项目、针对家庭的亲子游乐项目、针对知识分子的休闲旅游项目,提供丰富的游览体验。2
23、 2、与创意农业园南侧的居住区关系衔接、与创意农业园南侧的居住区关系衔接创意农业园南侧规划了部分居住社区,对于这些社区而言,创意农业园提供了环境优美的绿地游憩空间、休闲娱乐空间,同时创意农业园内的农居也可作为特色餐饮场所,举办农家乐项目,丰富周边社区居民的生活。3 3、与南侧商务办公场所的衔接、与南侧商务办公场所的衔接规划中的行政中心南侧为商务办公场所。对于这部分商务人士,千亩林地以其优美的生态环境和幽静的森林景观,可以作为商务休闲的重要场所。因此,在创意农业园内可建设小型的商务会议场所,并以此为核心配套相关的商务休闲设施。五、开发优势与劣势分析五、开发优势与劣势分析1 1、农业园开发优势分析
24、、农业园开发优势分析 旅游开发的基础条件优越旅游开发的基础条件优越目前项目区块已经进行了初步的旅游开发。一是外围通过滨河湿地景观建设和木栈道建设,形成了沿河的游憩空间,未来仍可作为重要的游憩空间;二是西北侧建设了游船码头,可通过游船码头与梅山组合旅游线路;三是通过林地的培育,形成了较好的生态环境。 湿地公园的品牌效应显著湿地公园的品牌效应显著镜湖是浙江省首个国家城市湿地公园,素以“水乡泽国”著称。公园总面积约 15 平方公里,位于绍兴中心城市三大组团越城、柯桥、袍江之间,是典型的淡水河流湖泊型湿地。公园内山清水秀,绿树成荫,飞鸟成群,环境优美宜人。作为全省惟一拿到“国家城市湿地公园” “金名片
25、”的镜湖湿地公园,随着进一步的开发,镜湖湿地公园品牌知名度和品位不断提高,为该地区周围的开发建设造势,同时也聚集更多的人气。 地块所在的区位优势明显地块所在的区位优势明显该项目所在地块紧邻城市组成部分,南侧的行政中心、科技中心和文化中心,西侧的奥体中心等公共设施的建设,对创意农业园将产生重要影响,吸引大批市民前来,将使创意农业园与城市之间的联系更加紧密。未来创意农业园将成为城市居民重要的游憩空间,成为具有绿地公园性质的市民游憩场所。2 2、农业园开发劣势分析、农业园开发劣势分析 现状当地人气不足现状当地人气不足整个区域以观光型旅游项目为主,缺乏体验性场所;游客以当地市民为主,针对当地市民的配套
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