4第四章-市场法解析优秀PPT.ppt
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1、第三章第三章市场法市场法THE MARKET COMPARISON APPROACHv熟悉市场法的基本原理,搜集交易实例和建立价格可比基础。v驾驭可比实例的选取、交易状况修正、交易日期修正、房地产状况修正和比准价格的求取。目标:第一节第一节市场法概述市场法概述一、市场法的含义一、市场法的含义市场法是选取确定数量、符合确定条件、发生过交易的类似市场法是选取确定数量、符合确定条件、发生过交易的类似房地产,然后将他们与估价对象进行比较,对它们的成交价房地产,然后将他们与估价对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。本质:以房地产的
2、交易价格为导向求取估价对象的价值本质:以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值二、市场法的理论依据二、市场法的理论依据市场法的理论依据是经济学中的替代原理。市场法的理论依据是经济学中的替代原理。替代原理:通过市场供求和竞争的作用,效用相同或相近的商替代原理:通过市场供求和竞争的作用,效用相同或相近的商品之间将产生替代效应,并最终使市场上相同或相近的商品品之间将产生替代效应,并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同的价格或一样的比价关系。之间具有相同的价格或一样的比价关系。类似房地产:是指在同一市场供求圈中,与待估房类似房地产:是指在同一市场供求圈中,与待估房地产在权益、用途、区位、价格类型
3、、建筑结构等地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方面相像或相近的房地产。方面相像或相近的房地产。交易实例:已经发生了交易的房地产。交易实例:已经发生了交易的房地产。可比实例:与待估房地产相类似,并用于与待估房可比实例:与待估房地产相类似,并用于与待估房地产进行比较的交易实例房地产。地产进行比较的交易实例房地产。三、市场法适用的估价对象和条件三、市场法适用的估价对象和条件v(一)适用对象(一)适用对象v住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地v(二)市场法须要具备的条件(二)市场法须要具备的条件v估价时点的近期有较多的类似房地产的交易估价时
4、点的近期有较多的类似房地产的交易v(三)市场法的其他用途(三)市场法的其他用途v市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、格、房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、求取。、求取。第一节第一节市场法概述市场法概述1 1 搜集交易实例;搜集交易实例;2 2 选取可比实例;选取可比实例;3 3 对可比实例成交价格进行处理对可比实例成交价格进行处理4 4 求取比准价格求取比准价格-交易状况修正;交易状况修正;-交易日期修正;交易日期修正;-房地产状况修正。房地产状况修正。要求:每项修正对
5、可比实例成交价格的调整不要求:每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过得超过2020,综合调整不得超过,综合调整不得超过3030。四四.步骤:步骤:第一节第一节市场法概述市场法概述一、收集交易实例一、收集交易实例大量、全面、完整性大量、全面、完整性精确、真实性精确、真实性 累计性累计性多途径性多途径性其次节其次节搜集交易实例搜集交易实例查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料;查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息;查访房地产经办人或交易当事人;查阅房地产网页;同行之间相互供应有关信息资料;其他。如参与房地产交易展销会、房地息发布会等。二、搜集交易实例的途径二、搜集交易实例的途径其次节其次节搜
6、集交易实例搜集交易实例 从搜集的交易实例中选择符合确定条件的作为估价中从搜集的交易实例中选择符合确定条件的作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例,用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例,称为可比实例。称为可比实例。一、选取可比实例的必要性一、选取可比实例的必要性第三节第三节选取可比实例选取可比实例二、选取可比实例的要求:二、选取可比实例的要求:(一)数量要求(一)数量要求-310-310个个(二)质量要求(二)质量要求1 1、与估价对象是类似房地产、与估价对象是类似房地产同一供求范围内。同一供求范围内。与待估房地产的用途。与待估房地产的用途。规模相当。规模相当
7、。与待估房地产的建筑结构相同。与待估房地产的建筑结构相同。档次相同档次相同权属性质相同。权属性质相同。2 2、交易类型与交易目的相近。、交易类型与交易目的相近。3 3、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近近4 4、交易案例是正常交易或可修正为正常。、交易案例是正常交易或可修正为正常。第三节第三节选取可比实例选取可比实例第四节第四节建立可比基础建立可比基础统一房地产范围统一房地产范围 范围不同的状况范围不同的状况带有债权债务的房地产带有债权债务的房地产含有非房地产成分含有非房地产成分房地产实物范围不同房地产实物范围不同统一付款方式统
8、一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准例如:一物业合同总价例如:一物业合同总价2020万元,分三期支付,首付万元,分三期支付,首付3030,半年后支付,半年后支付3030,一年后支付,一年后支付4040,问合,问合同签订时一次性付款总价(银行贷款年利率同签订时一次性付款总价(银行贷款年利率6 6,按月付息)。按月付息)。统一价格单位统一价格单位统一价格表示单位统一价格表示单位统一币种和货币单位;统一币种和货币单位;统一面积内涵和单位;统一面积内涵和单位;如:建筑面积下的价格如:建筑面积下的价格=套内建筑面积价格套内建筑面积价格套内建
9、筑面套内建筑面积积/建筑面积建筑面积建筑面积下的价格建筑面积下的价格=运用面积价格运用面积价格运用面积运用面积/建筑面积建筑面积平方米下的价格亩下的价格平方米下的价格亩下的价格666.67平方米下的价格公顷下的价格平方米下的价格公顷下的价格10000平方米下的价格平方英尺下的价格平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304平方米下的价格坪下的价格平方米下的价格坪下的价格3.30579v 例:搜集有甲、乙两宗交易例:搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易例,甲交易实例的建筑面例的建筑面积200200,成交,成交总价价8080万元人民万元人民币,分三期付款,首期付,分三期付款,首期付1616万万元
10、人民元人民币,其次期于半年后付,其次期于半年后付3232万元人民万元人民币,余款,余款3232万元人万元人民民币于一年后付清。乙交易于一年后付清。乙交易实例的运用面例的运用面积25002500平方英尺,平方英尺,成交成交总价价1515万美元,于成交万美元,于成交时一次付清。假如一次付清。假如选取此两宗交取此两宗交易易实例例为可比可比实例,例,试进行有关的修正。(假行有关的修正。(假设人民人民币的年的年利率利率为8 8 ,假,假设乙交易乙交易实例成交当例成交当时的人民的人民币与美元的市与美元的市场汇价价为1 1美元美元8.38.3元人民元人民币 )v 1 1统一付款方式。以在成交日期一付款方式。
11、以在成交日期时一次付清一次付清为基准,基准,则:甲甲总价价 16+32/16+32/(1+8%1+8%)0.5+32/0.5+32/(1+8%1+8%)76.42276.422(万元人(万元人民民币)乙)乙总价价15(15(万美元万美元)v2 2统一价格表示一价格表示单位。位。甲甲单价价7642202007642202003821.1(3821.1(元人民元人民币平方米建筑面平方米建筑面积)乙乙单价价1500002500150000250060(60(美元平方英尺运用面美元平方英尺运用面积)v 3 3统一一币种和种和货币单位。位。甲甲单价:价:382138211(1(元人民元人民币平方米建筑面
12、平方米建筑面积)乙乙单价价608.3608.3498(498(元人民元人民币平方英尺运用面平方英尺运用面积)v4统一面积内涵。假如以建筑面积为基准,另通过调查得知该类房地产的建筑面积与运用面积的关系为1平方米建筑面积.75平方米运用面积,则:甲单价38211(元人民币平方米建筑面积)乙单价4980.753735(元人民币平方英尺建筑面积)v5统一面积单位。假如以平方米为基准,由于1平方英尺0.09290304平方米,则:甲单价38211(元人民币平方米建筑面积)乙单价373.50.0929030440203(元人民币平方米建筑面积)例:有俩同类物业同时交易,例:有俩同类物业同时交易,A A物业
13、运用面积为物业运用面积为100100坪,坪,交易价为交易价为1313万美金;万美金;B B物业建面物业建面900900平方米,人民币平方米,人民币总价总价288288万元,一年后付。现价万元,一年后付。现价 为为5050万元的家具随万元的家具随房屋一并交易,该类物业建使比为房屋一并交易,该类物业建使比为1.31.3,1 1美元兑换美元兑换6.86.8元人民币,年利率元人民币,年利率6 6,试建立价格比较基础。,试建立价格比较基础。一、一、概念概念 是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价格的偏差。格的偏差。二、交易行为中可能存在的特殊因素比较困难,一
14、般有:二、交易行为中可能存在的特殊因素比较困难,一般有:1 1、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司之间的交易活动。之间的交易活动。2 2、急于出售、急于购买、急于出售、急于购买.3 3、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易。、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易。4 4、交易双方或一方有特殊的动机或偏好。、交易双方或一方有特殊的动机或偏好。5 5、特殊交易方式的交易。、特殊交易方式的交易。6 6、未按规则负担交易税费。、未按规则负担交易税费。7 7、相邻房地产的合并交易。、相邻房地产的合并交易。8 8、强迫出售或强迫购买的
15、交易、强迫出售或强迫购买的交易9 9、受迷信影响的交易、受迷信影响的交易第五节第五节交易状况影响修正交易状况影响修正三、交易状况修正的方法三、交易状况修正的方法:一般不选一般不选;不得不选必需修正不得不选必需修正;修正方法为百分率法和差额法。修正方法为百分率法和差额法。百分率法百分率法 :可比实例成交价格可比实例成交价格 1 1(1 s%1 s%)可比)可比实例的正常市场价格实例的正常市场价格 交易状况修正系数应以正常市场价格为基准交易状况修正系数应以正常市场价格为基准来确定来确定差额法:差额法:可比实例的成交价格可比实例的成交价格交易状况修正额可交易状况修正额可比实例的正常市场价格比实例的正
16、常市场价格 第五节第五节交易状况影响修正交易状况影响修正v正常成交价格正常成交价格-应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格v正常成交价格正常成交价格+应由买方负担的税费应由买方负担的税费=买方实际付买方实际付出的价格出的价格v例:一宗房地产的正常成交价格为例:一宗房地产的正常成交价格为2500元平方米,卖方应元平方米,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的缴纳的税费为正常成交价格的7,买方应缴纳的税费为正,买方应缴纳的税费为正常成交价格的常成交价格的5,求卖方实际得到的价格和买方实际付出,求卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。的价格。v解:解:卖方实际得到的价
17、格卖方实际得到的价格2500250072325(元平方米元平方米)买方实际付出的价格买方实际付出的价格2500+250052625(元平方米元平方米)第五节第五节交易状况影响修正交易状况影响修正v例:某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖例:某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方方26252625元平方米,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,元平方米,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 7,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 5
18、。求该宗房。求该宗房地产交易的正常成交价格。地产交易的正常成交价格。v解:正常成交价格解:正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的应由买方负担的税费买方实际付出的 价格价格正常成交价格买方实际付出的价格(应由买方缴正常成交价格买方实际付出的价格(应由买方缴纳的税费比率)纳的税费比率)(+)(元(元m m)第五节第五节交易状况影响修正交易状况影响修正第六节第六节市场状况调整市场状况调整一、概念:一、概念:是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价时点时的价格。时点时的价格。二、方法二、方法:可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格市场状况调
19、整系数市场状况调整系数可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格 交易日期修正系数应以交易日期修正系数应以成交日期时的价格成交日期时的价格为基准来确定。为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时,可比实例价格涨跌的百假设从成交日期到估价时点时,可比实例价格涨跌的百分率为分率为TT(当可比实例的价格上涨的,为当可比实例的价格上涨的,为+T+T;下跌的,为;下跌的,为T T),则:,则:可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格(1T%1T%)可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格 v价格指数法价格指数法v价格指数有定基价格指数和环比价格指数。假如是价格指数有定基价
20、格指数和环比价格指数。假如是以某个固定时期作为基期的,称为定基价格指数;以某个固定时期作为基期的,称为定基价格指数;假如是以上一时期作为基期的,称为环比价格指数。假如是以上一时期作为基期的,称为环比价格指数。v例:某宗房地产例:某宗房地产2005年年6月的价格为月的价格为1500元元/m2,现须要将其,现须要将其调整到调整到2005年年9月。所在区域类似房地产月。所在区域类似房地产2005年年4月至月至10月的月的价格指数为价格指数为79.6,76.7,74.7,89.2,85,92.5,98.1(以(以2003年年12月为月为100)。计算该宗房地产)。计算该宗房地产2005年年9月的价格。
21、月的价格。v解:解:1500(92.5/74.7)=1857.4(元(元/m2)v例:某地区某类房地产例:某地区某类房地产2002年年4月至月至10月的价格指数分别为月的价格指数分别为996,947,967,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上均以上个月为个月为100)。其中某宗房地产在。其中某宗房地产在2002年年6月的价格为月的价格为2000元元m2,计算该房地产,计算该房地产2002年年10月的价格。月的价格。v解:解:20001.051.0921.1251.1813046.8(元元)v价格变动率法价格变动率法v接受逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修接受逐期递增或
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