《商业计划书》芜湖动漫科技园投资商业计划书.pdf
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1、芜芜湖*湖*动园资业计划书动园资业计划书漫科技投商 (第三稿) 漫科技投商 (第三稿) 二零零八年三月 二零零八年三月 。 录录正文目 正文目 第一章 项绍目背景介.1 1 概要.1 2 项目公司.1 3 项简目介.1 4 场础市基.1 5 项资值目投价.1 6 项资目金及合作.2 7 项关键目成功.2 8 项发与经济标目展使命目.2 第二章 芜资环湖投境分析.4 1 经济发概况整体展.4 1.1 长增分析.4 1.2 资长固定投增分析.5 1.3 产业发第三展分析.6 2 芜经济湖在安徽省中的地位分析 .6 2.1 P较比分析.6 2.2 资长较固定投增比分析.7 2.3 产业发较第三展比分
2、析.7 3 芜来发湖未展机遇 .7 3.1 中部崛起的政策机遇.7 3.2 长三角一体化的机遇.7 3.3 进城市化程加快的机遇.8 3.4 进业带动兴产业先制造新的机遇.8 第三章 芜产场湖房地市分析.9 1 芜产场综湖房地市合分析 .9 1.1 观层宏面分析.9 1.1.1 产开发房地量增速 .9 1.1.2 来产变趋势近三年地价格的化.9 1.1.3 芜场应结构湖土地市供分析 .10 1.1.4办楼场现状公市分析 .10 1.1.5 芜产来势湖房地未走分析 .12 1.2 观层微面分析.13 1.2.1 芜产场块湖主要地市板分析 .13 1.2.2 2007芜产销场读年湖地售市解.15
3、1.2.3 2007芜产赁场读湖地租市解.16 1.3 芜业场读湖大商市解.17 1.4 芜资读湖高校源解.18 第四章 动产业发漫展分析.19 1 2006产业年第三资态势与趋势投.19 2 动产业总发态势与场漫体展市前景展望.20 。 2.1 动产业发概况漫展.20 2.2 国内动产业发现状漫展分析.21 2.3 国内动产业发环漫展境分析.22 2.3.1 经济环境.22 2.3.2 费环消境.22 2.3.3 环政策境.22 2.4 国内动画产业发临问题与战展面的挑.23 2.4.1 画场块漫市板.23 2.4.2 创动画块原板.23 2.4.3 动画块加工板.24 2.4.4 产块衍生
4、品板.24 2.5 国内动产业场发漫市展前景分析.25 2.5.1 动创发漫作展前景 .25 2.5.2 动发漫加工制作展前景 .25 2.5.3 衍生产发品展前景 .25 2.6 动漫产业与高新技术联动发展前景分析.26 2.6.1网络动漫.26 2.6.2 网络戏游.27 2.6.3 动手机漫.28 2.6.4 戏手机游.29 第五章 芜动产业发与预测湖漫展分析前景.30 1 芜动产业发湖漫展的SWOT分析.30 1.1优势.30 1.2 势劣.31 1.3 会机.32 1.4 胁威.32 2 芜动产业预测湖漫前景.32 2.1 动创预测漫原前景.32 2.2 动预测漫加工制作前景.33
5、2.3 动产预测漫衍生品前景.34 3 国内动较主要漫基地比分析 .34 3.1 动绍漫基地介.34 3.2 动类漫基地分.35 3.2.1产业孵化型.35 3.2.2 产业开发示范型 .35 3.2.3产业教育型.36 3.3 国内动产业运营状况几大漫基地.36 3.4 动产业发漫基地展问题存在.38 3.5 芜湖*动园发对漫科技展策.38 第五章 项设选设条论证目建址及建件.42 1 项设选目建址.42 2 选设条址建件.44 2.1 区条条位件和交通件.44 2.2 环条境件.44 。 2.3 础设基配套施.44 3 项规划目方案.44 4 详细规划设计标指.46 5 项设内目建容.46
6、 6 项设设规划目建用地及建.47 7 项设进计划目建度.47 第六章 规划招商.50 1 概述.50 2 优势招商.50 3 标业场研招商目行市究 .51 4 业与标业锁招商行方向目企定 .51 4.1 产业招商.51 4.2 它其招商.52 4.3 区招商重点域.52 5 与招商方式策略.54 5.1 招商方式.54 5.2 招商策略.55 6 计划招商.56 第七章 项营销目推广策略.57 1 项营销总目推广体理念 .57 2 项目营销阶构推广的段性工作思 .57 2.1 筹备期.57 2.2 试水期.57 2.3 强推期.58 2.4 收割期.58 3 项传构目宣手段思 .58 3.1
7、 硬件塑造.58 3.2 动闻软传活新性宣.58 3.3 项划目合作性推广策.59 第八章 项开发运营目模式分析.60 1 项开发节目奏.60 2 业物租售模式分析 .60 2.1 模式A资:短期投策略.60 2.2 模式B:中期持有策略.61 2.3 模式C长:期持有策略.61 3 定价策略.61 3.1 赁租价格.61 3.2 销售价格.62 4 园区经营管理模式分析 .62 4.1 园区经营导管理指思路.62 4.2 园区经营统管理系框架.63 4.3 园区盈利模式分析.64 第九章 项设与运营关目建相政策体系分析.66 1 营园研民科技政策究背景分析 .66 。 1.1营园运内概民科技
8、行涵述.66 1.2 营园民科技政策体系分析.66 2. 研读政策体系究整体思路解.67 2.1 国动产业鉴外漫政策借分析.67 2.2 现动产业读有漫扶持政策解.68 第十章 项财务与评目分析价.71 1 开发财务评径基于不同模式下的价路.71 2 开发基于模式A财务的分析 .71 2.1 项设阶费测目建段成本用算.71 2.2 项销测目售收入算.72 2.3 项运营测目收入算.73 2.4 项运营目效益分析.75 3 基开发于模式B财务的分析.76 3.1 设费测建成本用算.76 3.2 销售收入分析.76 3.2 赁租收入分析.77 3.3 资投效益分析.77 3.4 现金流分析.78
9、4 基于模式C财务评的价.78 4.1 项设费测目建成本用算.78 4.2 项赁测目租收入算.79 4.3 项资目投效益分析.79 4.4 项现目金流分析.80 5 种资较三投模式比分析 .80 6 条财务评基于前期免租件下的价 .82 6.1 项设费测目建成本用算.82 6.2 项经营测目收入算.82 6.3 项资目投效益分析.83 6.4 项现目金流分析.83 6.5 结论.84 7 800亩块财务意向地的分析.84 8 园区项与目800亩块项并财务意向地目合分析 .86 第十一章 项权转让目股方案分析.90 1权购方案一:股收方案 .90 2 方案二: 资扩增股方案.90 3 两种较方案
10、比分析 .90 第十二章 结论与议建.91 1 项战目略前景.91 2 项综评目可行性合价 .91 2.1 场市可行性.91 2.2 财务可行性.91 2.3 实施可行性.91 3 实议施建.92 开发财务测附件一:基于模式下的算.94 。 开发财务附件二:基于模式下的分析.97 开发财务附件三:基于模式下的分析.100 条财务附件四:基于前期免租件下的分析.103 。 图录图录表目 表目 图-1 芜产总值与长值变湖生增的化 . 5 图-2 芜资产资总额与长变湖固定投增率的化. 5 图-3 芜产业值长变湖第三增加及增率的化. 6 图-4芜办楼业开积湖住宅、公、商用房的新工面. 11 图-5 芜
11、办楼开积湖公新工面. 11 图-6 芜办楼湖公平均价格. 12 图-7 2004 年至 2007动画产与图年量增速. 21 图-8国际动产业值链图主流漫价演示. 21 图-9 2005 年至 2010网络动场预测年漫市. 27 图-10 2006 年至 2011类网络戏场预测年大型角色扮演游市. 27 图-11 2006 年至 2011闲戏场预测年休游市. 28 图-12 2006 年至 2010动场预测年手机漫市. 28 图-13戏场预测手机游市. 29 图-14 动类漫基地分比例 . 36 图-15 动画产业结构图日本. 39 图-16 战资复战图窗口略和源重使用略. 39 图-17 员会
12、图制作委流程. 40 图-18 项块芜目地在湖的位置. 43 图-19 项块芜区目地在湖高新的位置 . 43 图-20 *动园总规划图漫科技体. 45 图-21园区经营统图管理系框架. 63 图-22 园区图盈利模式. 65 图-23 种报三模式回率分析. 81 。 。 录录表格目 表格目 表-1芜湖 2007销况年新建商品房平均售价格情分析表. 9 表-2 块绍城中板介. 13 表-3 块绍城南板介. 13 表-4 鸠区块绍江板介. 14 表-5 区块绍三山板介. 14 表-6 2007盘绍年主要住宅新介. 15 表-7 2007写楼线盘绍年主要字介. 15 表-8 2007业盘绍年配套商新
13、介. 16 表-9 2007区业类赁绍年分、分物型租价格介. 16 表-10 芜业湖主要大商列表. 17 表-11 芜湖高校列表 . 18 表-12 2006产业业资年第三各行固定投增速排名. 19 表-13国级动单家漫基地名. 34 表-14 国内动运营况几大漫基地情. 37 表-15 项目设规划积建用地及面表. 47 表-16 项设进计划目建度表. 47 表-17 项开发节目奏 . 60 表-18 韩动产业日漫扶持政策. 67 表-19 国对动纳读家、省、市漫出也扶持政策要点解. 68 表-20 项设总费目建成本用表(模式A) . 72 表-21 项销目售收入表(模式). 73 表-22
14、项赁目租收入表(模式A). 74 表-23 项运营目效益分析表(模式). 75 表-24 现金流量表(模式). 75 表-25 项总设目建成本表(模式) . 76 表-26 项销目售收入分析表(模式). 76 表-27 项赁目租收入分析表(模式). 77 表-28 项资目投效益分析(模式) . 77 表-29 项现目金流量表(模式B). 78 表-30 项总设费目建成本用表(模式). 78 表-31 项经营目收入表(模式). 79 表-32 项资目投效益分析表(模式). 79 表-33 项现目金流量表(模式). 80 表-34 种开发财务评三模式价. 80 表-35 项赁条目租收入表(基于前期
15、免租件). 83 表-36 项资条目投效益分析(基于前期免租件). 83 表-37 项现条目金流量表(基于前期免租件). 83 表-38 亩块资开发意向地投强度. 84 表-39 亩块销总预测意向地售量. 85 表-40 亩块销预测意向地分年度售. 85 。 。 表-41 亩块资意向地投效益分析. 86 表-42 亩块现意向地金流分析. 86 表-43 项与亩块绑开发资目意向地捆投效益分析(模式). 87 表-44 项与亩块绑开发现目意向地捆金流分析(模式) . 87 表-45 项与亩目意向地块绑开发资捆投效益分析(模式). 87 表-46 项与亩块绑开发现目意向地捆金流分析(模式) . 88
16、 第一章 第一章 项绍项绍目背景介 目背景介 1 1 概概要 要 报为芜本告湖*动园项资业计划书为黄领导层对资项漫科技目投商,新浦投本目提决参供策考。 2 2 项项目公司 目公司 项开发设芜本目建的主体是湖*资科技投有限公司,由杭州*科技有限公司资全册芜银册资控股。公司注地址湖市交通行利民路支行,注本 1亿清元,法人代表汪沅。 3 3 项简项简目介 目介 芜湖*动园漫科技坐落在芜湖区华与块弋江九南路峨山路路口地,占地 200亩,建积筑面27项将规划设动戏产为动与软万平方米左右。本目建以漫游生制作核心的漫基地以设计开发为件主体的 IT软园时围绕动与件;同漫基地IT软园项将规划件的主体功能,目务研
17、发与业动戏与研发科技服中心、中心、人才公寓商配套,承担漫游高科技、公共科技服务与综合配套的功能。 4 4 场础场础市基 市基 产业级与结构调驱并关动芜在升整的使由相扶持政策的推下,由于湖动软以漫、件及关产业发对开发区与区内区写楼关衍生的相迅速展,高新的郊型字以及相配套的需求量大大为项创场础提升,本目造了良好的市基。 5 5 项资值项资值目投价 目投价 项销为开发目在以售主的模式 A 下,30资报年平均投回率 6.23%,30内报年部回率15.12%;20资报年平均投回率 3.62%,20内报年部回率 13.59%资;投回收期 6.3 年。 项赁为开发目在以租主的模式 B 下,30资报年平均投回
18、率 7.24%,30内报年部回率 112.97%;20资报年平均投回率 2.49%,20内报年部回率 9%资;投回收期 15.6 年。 项目在只租不开发售的模式 C 下,30资报年平均投回率 6.29%,30内报年部回率11.61%;20资报年平均投回率 0.23%,20内报年部回率 3.07%资;投回收期 19.6 年。 800亩块意向地6资报年平均投回率在 14.8%资,投回收期 2.81内报年,部回率36.8%; 项与如果本目800块绑开发并财务报则开发意向地捆,合表,在模式 B项下,目 8 年资报平均投回率 9.08%资,投回收期 4.31内报年,部回率 23.75%开发;在模式 C项
19、下,目 8资报年平均投回率 8%资,投回收期 4.55内报年,部回率 18.34%。 6 6 项资项资目金及合作 目金及合作 项总资目投4.5亿资,投商杭州*将过让项科技通出目公司 60%权战股,和潜在的资黄资略投者新浦共同出1亿为开发设资资过银贷与预元作自有建金,其余金通行款售回笼资决金解。 7 7 项关键项关键目成功 目成功 项资础既计划设务时目在强大的金基支持下,按照定于年底完成建任,同借黄资与项运营带来现助于新浦强大的招商源管理平台,在目全面后充沛的金流。 8 8 项发与经济标项发与经济标目展使命目 目展使命目 动产业与软产业为发标过业并园以漫件的引入、培育主要展目,通核心企的引入,在
20、区务当创类业建立良好的管理、服、支持、孵化体系,在地形成科技、意企与有孵化需求的业选办并带动与终财务资中小企的首公地点, 由此租售率平均租售价格的提高, 最在上形成环金流的良性循。 2 3第二章 第二章 芜资环芜资环湖投境分析 湖投境分析 1 1 经济发概况经济发概况整体展 整体展 芜为个拥湖市作一有 220滨东处长万人口的江之都, 位于安徽省南部, 地江下游南岸,内经济关构评测国内是安徽省无可厚非的中心。根据有机,在200个芜综竞城市中,湖合争力排第 52长数国位,增指高居全城市第 8经济长间来视与位,其成空正得到越越多的重青垂。 2006芜国经济稳长发连创年湖民仍保持定增, 展新高, GD
21、P总值长长较和增率增快,固定资产资继续长这业势劲产业投增。一良好局面首先得益于工增强的支撑,而第三的持续稳长芜经济运质经济发芜定增,也大大提升了湖行量。在安徽省各市的展中,湖市的各项标与类对芜经济发总指一直走在前列。而同型城市的比中,湖的展有着自己的特色,体芜场芜经济长为产业与它而言,湖的市潜力巨大。湖的快速增,人均收入的增加,房地其产业续发证的可持展提供了保。 1.1 1.1 长长增分析 增分析 来近几年,芜湖市总经济业值维个较体和工增加一直持在一高的水平上;2002 年至2005 年的 GDP业长别达和工平均增率分到 13.9%和 17.3%,大大高于国中同期的平均增长率。2006 年的增
22、速更是 9来年的新高,发快速展的资进费业背后是投、出口、消、工生产方面增速从图们的加快。中我可以看到,2004 年,实现区产总值全年地生345.07亿元,长比上年增14.6%;2005 年实现区产总值,全年地生400.65亿长元,比上年增13.1%;2006 年,芜湖市实现区产总值全年地生479.72亿长元,比上年增15.4%。 4 2004-2006年芜湖生产总值与增长值的变化2004-2006年芜湖生产总值与增长值的变化479.72400.65345.0713.115.414.60100200300400500600200420052006111213141516生产总值(亿元)增长值(%
23、) 图图 1 芜湖生产总值与增长值的变化芜湖生产总值与增长值的变化 数来统计鉴数来统计鉴(据源:安徽省年) (据源:安徽省年) 1.2 1.2 资资固定投固定投长长增分析 增分析 从芜国经济继续较发态势资产资总额整体上看,湖市民保持着快的展,固定投呈上升趋势资总额长, 全年投增30%产业资长; 其中, 第二投增35.9%产业资长, 第三投增26.5%,产开发资长房地投增35.7%。 2004-2006年芜湖市固定资产投资总额与增长率的变化2004-2006年芜湖市固定资产投资总额与增长率的变化287.22220.93172.013032.120.301002003004002004200520
24、06010203040投资总额(亿元)增长率(%) 图图 2 芜湖固定资产投资总额与增长率的变化芜湖固定资产投资总额与增长率的变化 数来统计鉴数来统计鉴(据源:安徽省年) (据源:安徽省年) 51.3 1.3 产业发产业发第三展分析 第三展分析 2007 年芜湖的人均 GDP经过已超3000 美元,在正常水平下,3000 美元人均 GDP区的域,产第三业与产业应该第二的比例当相,芜业但由于近几年湖工车业带动在汽的下发芜产业超速展,湖的第三占 GDP 比重反而逐年统计鉴数下降了,根据安徽年据,2006芜实现产业值年湖第三增加179亿元,占 GDP 的 37.3%随芜进业产。但着湖先制造生力业对兴
25、产业带动来芜将来产业发布局的基本完成以及工化新的,未几年湖迎第三快速展的契机。 2004-2006年芜湖市第三产业增加值及增长率变化2004-2006年芜湖市第三产业增加值及增长率变化157.46178.99114.9510.110.5110501001502002004200520069.51010.51111.5增加值(亿元)增长率(%) 图图 3 芜湖第三产业增加值及增长率的变化芜湖第三产业增加值及增长率的变化 数来统计鉴数来统计鉴(据源:安徽省年) (据源:安徽省年) 2 2 芜经济芜经济湖在安徽省中的地位分析 2.1 P湖在安徽省中的地位分析 2.1 P较较比分析 比分析 2006论
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