物业设备管理基础讲义.doc
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1、物业管理的目的是什么?良好的生活环境,物业的保值增值。桃源村。物业设备管理基础 一、物业设备管理的意义和目标 1、物业设备的组成:物业设备由室内设备和物业红线内的室外设备与设施系统组成,主要由供配电、给排水、消防、安防、通风与空气调节、电梯、燃气和热水供应、通信网络和有线电视等系统中的设备组成。 物业设备管理的内容:包括管理和服务两个方面,需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 2、管理好物业设备的意义 在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中起到基础性管理的作用,并提供了有力保障。 实现物业高效率发挥使用功能,促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 提高现有设备、设施性能
2、与完好率,延长设备使用寿命,节约资金投入,保障设备安全运行的保证。 城市文明建设和发展的需要,对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航作用。 能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标:是科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修及更新改造等过程进行技术管理和经济管理,使物业设备始终可靠、安全、经济地运行,确保物业使用的整体功能,体现物业的使用价值和经济效益,达到物业保值增值的目的。用好、管好、维护检修好及改造好现有设备,提高设备的利用率与完好率,是物业设备管理的根本目标。 花钱进行设备改造。改造完成了业主委员会不与其续签合同,改造费无法回收。新东升管理的儿童医院。 衡量物
3、业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。 设备的有效利用率:A=T/(T+T,)100% (A设备有效利用率,%;T设备有效工作时间,h;T,设备停机或无效工作时间,h) 设备的完好率:B=Sn/S100% (B设备的完好率,%;Sn设备完好的台数,台;S设备总台数,台) 设备的完好与否是通过检查来评定的。一般的完好标准为:零部件完整齐全,符合质量要求及安全要求;设备运转正常,性能良好,功能达到规定要求;设备技术资料及运转记录齐全;设备整洁,无跑、冒、滴、漏现象;防冻、保温、防腐等措施完整有效。 应针对不完好设备存在的问题进行整改,经过维护、修理,消除不完好因素,升级为完好设
4、备。经过维修仍无法达到完好的设备,应加以改造或报废。 二、物业设备管理的内容 包括物业设备基础资料管理、运行管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理和工程资料管理等。 1、物业设备基础资料的管理 主要从科学与规范地收集设备原始档案、设备技术资料着手,对符合固定资产管理范畴的物业设备要通过建立设备卡片、设备台帐及设备技术登录簿等方法进行科学、规范的管理。物业设备的基础资料主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 设备原始档案包括:设备清单或装箱单;设备发票;产品质量合格证明书。进口设备应有商品检验合格证明书;开箱验收报
5、告(验收单位:业主、设计单位、施工单位、监理公司、制造厂商。进口设备的开箱验收应有海关和商品检验局的有关人员参加);产品技术资料(设备图纸、使用说明书、安装说明书、基础图等);安装施工、水压试验、调试、验收报告。 设备技术资料包括:设备卡片;设备台帐;设备技术登记簿(内容包括:设备概况、设计参数、条件及有关计算,结构简图、技术特性、备品配件、设备运行及维修记录,设备大中修记录、设备事故记录、更新改造及移动改装记录、报废记录等);竣工图;系统资料。 政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 2、物业设备运行管理 目的:使设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态,并以最少的投
6、入得到最佳的使用效果(经济效益)。 任务:保证设备安全、正常运行。 内容:建立合理的运行制度、安全操作规程等运行要求(标准),并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外,还要建立安全责任制和对用(住)户进行安全教育,加大对某些容易发生危险事故设备(如电梯)的安全使用知识的宣传。 物业设备经济运行管理主要任务是在设备安全、正常运行的前提下,节约能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查维修等方面的费用。其最终目的是从设备经济价值的变化过程中,寻求以最少投资而得到最大经济效益的方法,包括初期投资费用、运行费用、能源费用及劳动力费
7、用、维修费用和更新改造费用等支出计划的管理。 3、物业设备的维修管理 设备维护保养的目的,是及时地处理设备在运行中,由于技术状态的发展变化而引起的大量、常见的问题,随时改善设备的使用状况,保证设备正常运行,延长其使用寿命。设备检修的目的,是及时修复由于正常或不正常的原因而引起的设备损坏。 物业设备维修管理主要从设备的维护保养、定期计划检修工作的落实进行。 (1)物业设备的维护保养 维护保养的方式,包括紧固、润滑、调整、及外观表面检查等。 维护保养工作的实施。维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查,在班中按操作规程操作设备,定
8、时巡视记录各运行参数,随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象,在班后对设备做好清洁工作。在冬天,如设备即将停用,应在下班后放尽设备内剩水,以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础,应该坚持实施,并做到制度化,特别是周末或节假日前更应注意。 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员为协助进行的。它是有计划地将设备停止运行,进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量及人员的技术水平等,来决定维护的间隔周期和维护停机时间。定期维护保养需要对设备进行部分解体,应做好以下工作: 彻底内外清扫、擦洗、疏通;检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况,调整配合间隙;检查安全装置;
9、检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞;清洗油箱,检查油位指示器,换油; 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 设备的定期维护保养能够消除事故隐患,减少磨损,延长设备寿命,发辉设备的技术功能和经济特性。 设备的点检,就是对设备有针对性的检查。设备的点检包括日常点检和计划点检,可以停机检查,也可以随机检查。 设备的日常点检由操作人员随机检查,内容主要包括:运行状况及参数;安全保护装置;易磨损的零部件;易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;在运行中经常要求调整的部位;在运行中经常出现不正常现象的部位。 设备的计划点检一般以专业维修人员为主,操作人员协助进行,内容主要包括:记录设备的磨损情况,发现
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