咨询公司的酒店项目可行性分析报告.docx
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1、咨询公司的酒店项目可行性分析报告 3.4普陀区五星级酒店分析 本文中所指的五星级酒店包括上海全部已持五星级牌照的酒店及已开业的准五星级酒店。 3.4.1五星级酒店市场分析 供应量:上海市五星级酒店的供应量呈现平稳上升趋势,截至目前,上海市共有五星级酒店19家,累计客房总数9453间。平均每座酒店拥有472间客房。 01、02年五星级酒店入住率分析: 从整体上看,在过去两年中,本市五星级酒店的入住率基本呈上升趋势(除个别淡季,如春节期间),2002年平均入住率达到78.91%。 帮你解决一切难题包括企业和个人一切的一切 现在=免费注册=(用你的姓名抢注)享受会员功能极力举荐。补充一下信息实名认证
2、要用到身份证相片用手机照下来然后上传上去就行了,实名认证是对用户资料的真实性进行验证审核。保障用户的合法权益。01、02年平均客房价(实际价格) 从过去两年酒店价格水平来看,本市五星级酒店的价格均相对比较稳定; 从详细数据分析,本市五星级酒店标房的平均价格维持在100美元130美元/日之间,五星级的价格要比四星级的价格高出50%以上 需求分析 境外客人(含港澳台)为五星级酒店的主要客源,境外客人比例超过80%,有些高达90%以上,如喜来登豪达太平洋酒店。 境外来沪的人数变动状况干脆影响对高级酒店的实际需求量。自1990年以来,来沪旅游的境外人数快速增长,1995年为136.79万,2001年超
3、过200万,2002年达到272万,比上年增长36%。 近年来海内外客源对五星级酒店的需求比例走势稳中有升,其中,海外客源平均达到20.40%,2002年有20.75%抵沪海外客人住宿五星级酒店。 区域市场分析 五星级酒店的主要分布区域主要位市中心六个区,普陀区只拥有四星级酒店两座,没有五星级酒店。 高档酒店及客房数量都相对较少。这与普陀区的发展定位不相称,将来将是区域市场消费与供应的主要冲突点之一。 市场潜力分析 我行依据上海市历年的统计数据,对将来五年内五星级酒店的潜在需求和市场供应量进行预料。其预料主要数据包括: 1)上海的海外游客入境人次预料 依据上海历年海外游客入境人次平均的几何增长
4、率进行预料; 2)国内其它省市来沪商务、旅游、探亲访友人次的预料 依据上海历年国内其它省市来沪商务、旅游、探亲访友人次的平均几何增长率; 3)将来五星级酒店的客房供应量预料 依据已知的将来可能新增酒店供应量来测算。 如下图所示,预料结果如下: 将来五年内,整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。其中,市场供应量的平均增长率为8.36%,略高于潜在需求量8.08%的增长。由于需求量的预料是基于对过去10年的平均几何增长率,而在此期间,上海的高档酒店业因亚洲金融危机的影响而经验了一段低靡期,需求量一度下滑至负增长。因此,我行所预料的将来需求量是基于一个较为保守的增长率。 将来供应量:
5、将来五年内每年会有一至两个新增五星级酒店。预料在2005、2006年,将有三家大型五星级酒店开业,市场会有肯定的竞争压力,因此,预料客房出租率会略有下调。但是,在潜在需求保持稳步上升的状况下,将来五年的客房出租率预料基本能保持在70%的志向水平,整个市场不会有太大的波动。 到2007年年底之前,本市已知将建的五星级酒店将有12座 浦东:环球金融中心、中古酒店、新鸿基项目; 静安区:静安香格里拉项目、大仲里项目、昌辉项目(可能); 黄浦:世茂国际广场、明天广场、世福汇; 徐汇:万都项目; 卢湾:金玉兰广场; 虹口:北外滩项目; 这些酒店供应的总套数将超过5000间,占目前存量的近50; 发展前景
6、: 虽然上半年受到非典等因素的影响,但国内外入沪人数增长势头不会因此而受到遏制。专家预料,第四季度的旅游接待量有望接近和达到去年同期水平。 普陀区新一轮的发展建设已经启动,苏州河沿岸凭借其地理与历史文化优势,将来必将渐渐成为上海新的商务旅游区。 上海已经成为外资企业在中国投资的热土,具备了发展商务旅游市场的基础,另一方面上海举办国际性会展活动的软硬件环境日趋完善,会展旅游业将会是上海旅游事业的主要增长点。会展旅游由于安排性强,没有季节性,因此能给酒店带来稳定的收入,据上海市旅游事业管理局的统计资料显示,入住高星级酒店的国际商务客中,60%以上是来参与国际会议和展览的。 另外,世博会申办胜利,将
7、极大地促动上海旅游业的发展。鉴于此,我行认为普陀五星级酒店仍具有较强的长远发展潜力。 3.4.2消费者分析 我行对上海五星级酒店进行了抽样调查,结果显示: 客户来源地:目前,入住五星级酒店的客人有80%为境外客人,有些酒店境外客源的比例数甚至高达90%,如太平洋酒店。这一方面是由于五星级酒店的价格非一般国内客人所能承受,同时,由于五星级酒店多由国际管理集团管理,因此其很大一部分客源来自其全球预定系统。 客户需求:入住五星级酒店的主要客户群为商务客源,五星级酒店的商务客人占其全部客源80%左右。 将来发展:上海的五星级酒店所针对的主要客人照旧会是境外商务客人。针对商务客人的需求,酒店服务主要功能
8、为会议、展览和商务,其次才为旅游、观光、购物休闲等 消费者特征分析:依据客户的需求偏好,地段是客户选择酒店的主要考虑因素。 考虑因素 因 素 含 义 重要性 地理位置 地理位置是访谈对象一样认为最重要的考虑因素。客户志向的居住酒店为:位于市中心,但能闹中取静;同时购物、消遣、商务活动便利,这对不熟识上海环境的客户尤其重要。 A 管理和服务 客户认为,优质的酒店管理和完善的服务是促使他们选择某一酒店的基础。 B 周边环境 周边环境主要指酒店的环境状况:如绿化、景观小品、喷泉等。 C 酒店风格 酒店风格包括房间大小,房型设计和酒店整体的建筑风格等。 D 3.4.3竞争项目案例分析 图表竞争对手比较
9、 金茂君悦酒店 浦东香格里拉 波特曼丽嘉酒店 形象特色 上海标记性建筑,世界最高的酒店。 目前浦东唯一靠滨江的酒店,且正对浦西外滩万国博览建筑群 独特的建筑造型,且地处浦西高档商业中心。 品牌美誉度高-世界顶级豪华酒店之一。 设施配备 设施配备完善、齐全。 设施配备完善、齐全。 设施配备完善,齐全。 管理机构 美国凯悦集团 香港香格里拉集团 美国丽嘉集团 服务理念 为全部客人供应迅捷、创新的酒店产品。 “顾客的世外桃源”- “由爱护入微的员工供应的亚洲式接待” “黄金准则”(“Golden Standards”);“三步式服务”。 特有客房 7层的嘉宾轩行政楼有82套客房/套房,为客人供应私人
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