严稽查下房地产开发全过程税务谋略与规划(85页PPT).pptx
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1、严稽查下房地产开发全过程税严稽查下房地产开发全过程税务谋略与规划务谋略与规划20132013年年7 7月阳光财税月阳光财税肖宏伟老师介绍肖宏伟老师介绍北京财税研究院研究员北京财税研究院研究员资深税务稽查资深税务稽查官员官员国家税务总局所得税专家国家税务总局所得税专家库成员库成员国家税务总局督查内审师资国家税务总局督查内审师资 税务干部业务培训兼职教师税务干部业务培训兼职教师辽宁经济管理干部辽宁经济管理干部学院兼职教授学院兼职教授Email:Email:前言一:正确理解税收前言一:正确理解税收肖宏伟说:肖宏伟说:1 1、一切税收筹划都是纸老虎。、一切税收筹划都是纸老虎。2 2,税务管理:风险第一
2、,收入第二税务管理:风险第一,收入第二3 3,万事合于理,以法为后盾万事合于理,以法为后盾.4 4,评估稽查:七分靠业务,三分靠沟通。,评估稽查:七分靠业务,三分靠沟通。与时俱进,是企业财税帐务处理的生命线与时俱进,是企业财税帐务处理的生命线打破常规,是企业税务争议解决的杀手锏打破常规,是企业税务争议解决的杀手锏房价的高度决定税务稽查的强度房价的高度决定税务稽查的强度影响房价的因素影响房价的因素1 1,地方政府的产业依赖。,地方政府的产业依赖。2 2,城镇化进程。,城镇化进程。3 3,婚龄人口的变化。,婚龄人口的变化。4 4,国家的货币政策调整,国家的货币政策调整民间借贷民间借贷 房地产减少的
3、税收,要靠稽查查补完成房地产减少的税收,要靠稽查查补完成20132013年国家税务总局稽查工作重点年国家税务总局稽查工作重点.doc.doc电子稽查手段与传统查账方式完美结合千电子稽查手段与传统查账方式完美结合千万税案成功告破万税案成功告破.doc.doc前言二、前言二、20132013年房地产最新税务稽查动年房地产最新税务稽查动态解析态解析一、一、20132013年国家税务总局稽查工作重点年国家税务总局稽查工作重点.doc.doc税总发【税总发【20132013】8 8号号.DOC.DOC20132013年税收专项检查指令性项目:年税收专项检查指令性项目:成品油批发、零售企业;成品油批发、零
4、售企业;办理电子、家具、服装类产品等出口退(免)税的办理电子、家具、服装类产品等出口退(免)税的企业;企业;证券公司、基金公司。证券公司、基金公司。二、税收专项检查指导性项目:二、税收专项检查指导性项目:房地产业、建筑安装业;房地产业、建筑安装业;中介、培训服务机构;中介、培训服务机构;高收入者个人所得税;高收入者个人所得税;资本交易;资本交易;承接出口货物业务的货代公司、报关公承接出口货物业务的货代公司、报关公司。司。关于进一步做好土地增值税征管工作的关于进一步做好土地增值税征管工作的通知税总发通知税总发201367201367号号.doc.doc国家税务总局关于土地增值税若干具体问国家税务
5、总局关于土地增值税若干具体问题的公告(征求意见稿)题的公告(征求意见稿).doc.doc三、总局选择部分地区直接督导税收专三、总局选择部分地区直接督导税收专项整治工作项整治工作各地结合实际情况对营改增地区各地结合实际情况对营改增地区货运货代货运货代企业企业、农产品加工企业、矿产品(包括煤、农产品加工企业、矿产品(包括煤炭)采选经销企业及炭)采选经销企业及走逃、注销企业走逃、注销企业等虚等虚开发票易发、多发行业开展区域税收专项开发票易发、多发行业开展区域税收专项整治。整治。上海开展春雷、闪电、捍卫、亮剑四战役上海开展春雷、闪电、捍卫、亮剑四战役20132013年国家税务总局稽查工作重点年国家税务
6、总局稽查工作重点.doc.doc北京东城区赵某某虚开普通发票案做北京东城区赵某某虚开普通发票案做出了一审判决拘役四月出了一审判决拘役四月刑法修正案(八)虚开本法第二百零五条规定以外刑法修正案(八)虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票,情节严重的,处二年以下有期徒刑、拘役的其他发票,情节严重的,处二年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处罚金或者管制,并处罚金;情节特别严重的,处二年以上七情节特别严重的,处二年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。年以下有期徒刑,并处罚金。从从20112011年年5 5月月1 1日起,日起,虚开普通发票虚开普通发票100100份以上或者虚开份以上或者虚开金额累计在金额累计
7、在4040万元以上的;万元以上的;虽未达到上述数额标准,但五年内因虚开发票行为虽未达到上述数额标准,但五年内因虚开发票行为受过行政处罚二次以上,又虚开发票的;涉嫌构成受过行政处罚二次以上,又虚开发票的;涉嫌构成虚开发票罪。虚开发票罪。个人犯虚开发票罪的,可处管制、拘役,最高个人犯虚开发票罪的,可处管制、拘役,最高7 7年以下年以下有期徒刑,并处罚金;有期徒刑,并处罚金;20132013年税务稽查要求和方向年税务稽查要求和方向1.1.关注社会热点问题关注社会热点问题2.2.柔性管理刚性稽查,范围缩小、力度加大柔性管理刚性稽查,范围缩小、力度加大3.3.国、地税联合查处大案要案方式越来越多国、地税
8、联合查处大案要案方式越来越多4.4.发票问题始终紧盯不放发票问题始终紧盯不放5.5.重视纳税人权益重视纳税人权益20132013、发票,你心中永远的痛。、发票,你心中永远的痛。房地产大户,稽查任务要靠你们完成。房地产大户,稽查任务要靠你们完成。房地产,冬天来了,春天还很遥远房地产,冬天来了,春天还很遥远。当前房地产五大稽查问题当前房地产五大稽查问题1 1,收入对应计税成本多结转,收入对应计税成本多结转2 2,股权转让取得土地无成本,虚开成本票,股权转让取得土地无成本,虚开成本票3 3,已经交付,不结转完工。延迟汇算所得,已经交付,不结转完工。延迟汇算所得税。税。4 4,公共配套设施自用或销售转
9、成本,公共配套设施自用或销售转成本,5 5,假发票泛滥。,假发票泛滥。前言三、财务做帐的最高境界前言三、财务做帐的最高境界宇宙内事要力担当,又要善摆脱。宇宙内事要力担当,又要善摆脱。不担当,则无经世之事业;不担当,则无经世之事业;不摆脱,则无出世之襟期。不摆脱,则无出世之襟期。风险与利益成正比。风险与利益成正比。财务可以做的是:财务可以做的是:1 1增加难度、增加难度、2 2寻找借口、寻找借口、3 3制造台阶、制造台阶、4 4置之不理、置之不理、5 5金蝉脱壳、金蝉脱壳、6 6溜溜之大吉、之大吉、7 7纳税遵从。纳税遵从。正确认识内外账问题。正确认识内外账问题。会计职业底线刑事责任风险控制点会
10、计职业底线刑事责任风险控制点企业需要什么样的财务企业需要什么样的财务风险与风险与利益成正比利益成正比1 1、能融资,贷款不出事,出事能摆平。能融资,贷款不出事,出事能摆平。2 2、内控管理,老板白脸,财务黑脸。内控管理,老板白脸,财务黑脸。财务要替别人着想,但为自己而活;财务要替别人着想,但为自己而活;3 3、合理避税,账表做到、合理避税,账表做到“不管你信不信,反正审计不管你信不信,反正审计当时信当时信”。4 4、会计最高境界:记住该记住的,忘记该忘记的、会计最高境界:记住该记住的,忘记该忘记的5 5、面试:遇大事矜持者,小事必纵弛;处明庭检饰、面试:遇大事矜持者,小事必纵弛;处明庭检饰者,
11、暗室必放逸者,暗室必放逸人的烦恼就人的烦恼就1212个字:个字:放不下,想不开,看不透,忘不了放不下,想不开,看不透,忘不了会计离任会计离任.doc.doc好聚好散好聚好散1 1,正式通知公司。正式通知公司。2 2,先口头通知直属上司,或老板,然后再给人事部门先口头通知直属上司,或老板,然后再给人事部门发去辞职信。发去辞职信。3 3,避免工作的避免工作的“退出模式退出模式”,兢兢业业,才能得,兢兢业业,才能得到雇主的尊重。到雇主的尊重。4 4,耐心帮助继任者,是会计的重要职业道德。耐心帮助继任者,是会计的重要职业道德。5 5,保密,是最好的回报,也是职业的基石。保密,是最好的回报,也是职业的基
12、石。会计离任,烦恼很多,处理得当,互道珍重,好聚好会计离任,烦恼很多,处理得当,互道珍重,好聚好散。散。前言四、营改增对房地产建安企业的影前言四、营改增对房地产建安企业的影响深度分析及应对措施。响深度分析及应对措施。财税财税201320133737号号研发和技术、信息技术、文化创意、物流研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询服务、交辅助、有形动产租赁、鉴证咨询服务、交通运输业、广播影视服务纳入试点范围通运输业、广播影视服务纳入试点范围8 8月月1 1日扩大全国。建筑业预留日扩大全国。建筑业预留11%11%,至,至20152015年陆续行业试点。五年内消灭营业税年陆续行
13、业试点。五年内消灭营业税1212省市省市20122012共有共有102.8102.8万户营改增。万户营改增。20122012年,年,直接减税直接减税426.3426.3亿元。小规模纳税人平均减亿元。小规模纳税人平均减税幅度达到税幅度达到40%40%。建筑业、邮电通信、金融业前景建筑业、邮电通信、金融业前景建筑业在财税建筑业在财税20111102011110号文件中进行过列号文件中进行过列举,未出现在上海试点范围内。举,未出现在上海试点范围内。.试点方案为建筑业预留的税率窗口是试点方案为建筑业预留的税率窗口是11%11%.建筑业在劳务发生地纳税的体制建筑业在劳务发生地纳税的体制 .建筑业大量增值
14、税业务无法取得专票的尴建筑业大量增值税业务无法取得专票的尴尬尬 .施工企业出租工程机械同时提供操作人员施工企业出租工程机械同时提供操作人员 营改增后的发票开具与接受原则营改增后的发票开具与接受原则开票原则:尽量把发票开给跟我签合同的开票原则:尽量把发票开给跟我签合同的人人受票原则:给谁付款就管谁要发票受票原则:给谁付款就管谁要发票发票流、资金流、货物流一致,否则可能发票流、资金流、货物流一致,否则可能是虚开是虚开。取得试点地区发票,要增票,可抵扣。取得试点地区发票,要增票,可抵扣。如何应对小规模的认定?如何应对小规模的认定?房地产、建筑业营改增难题房地产、建筑业营改增难题 1.1.试点与非试点
15、地区容易造成增值税抵扣链条的试点与非试点地区容易造成增值税抵扣链条的断裂断裂 2.2.建筑施工企业需要购买的砖、瓦、灰、沙、石、建筑施工企业需要购买的砖、瓦、灰、沙、石、土等材料,很多都由个人、小规模纳税人经营。土等材料,很多都由个人、小规模纳税人经营。(三)建筑业营改增难题(三)建筑业营改增难题3.3.甲方供应大宗设备和材料甲方供应大宗设备和材料甲供材料的税制设计衔接甲供材料的税制设计衔接4.25%4.25%左右的劳务成本没有发票左右的劳务成本没有发票劳务用工主要来源于成建制的建筑劳务公司及零散的农民劳务用工主要来源于成建制的建筑劳务公司及零散的农民工。国税函工。国税函20064932006
16、493号。号。5.5.已购机器设备的折旧已购机器设备的折旧6.6.与建筑业密不可分的机械设备、设施租与建筑业密不可分的机械设备、设施租赁均属于动产租赁业赁均属于动产租赁业 7.7.垫资利息支出垫资利息支出 8.8.包工头分包业务在税务机关代开发票。包工头分包业务在税务机关代开发票。9.9.建筑业劳务发生地的税收管理模式建筑业劳务发生地的税收管理模式 施工项目分散在全国各地,材料采购的地施工项目分散在全国各地,材料采购的地域也相应分散,材料管理部门多而杂。域也相应分散,材料管理部门多而杂。营改增展望:营改增展望:历史上的税费改革不止一次,但每次税费历史上的税费改革不止一次,但每次税费改革后,人民
17、负担在下降一段时间后又涨改革后,人民负担在下降一段时间后又涨到一个比改革前更高的水平到一个比改革前更高的水平-黄宗羲定律,亦称黄宗羲定律,亦称“积累莫返之害积累莫返之害”延安时期黄炎培先生问毛主席有没有办法延安时期黄炎培先生问毛主席有没有办法解决,解决,毛主席自信地给出了答案毛主席自信地给出了答案:“民主民主”。大学:生财有大道:生之者众,食之者寡,大学:生财有大道:生之者众,食之者寡,为之者疾,用之者舒,则财恒足矣为之者疾,用之者舒,则财恒足矣。前言五、前言五、税务局让提前、延期交税务局让提前、延期交税、非法定扣缴如何处理税、非法定扣缴如何处理1 1,税局违规要求分析,税局违规要求分析2 2
18、,应对措施,应对措施【1 1】,合法性是对企业最好的保护。】,合法性是对企业最好的保护。【2 2】,坚持合理性原则。】,坚持合理性原则。【3 3】,账务处理】,账务处理-以实际应纳记相关税种。以实际应纳记相关税种。【4 4】,记备忘录】,记备忘录-时间地点人物情节时间地点人物情节3 3,方便纳税人、降低税收成本的原则,确定税款征收的,方便纳税人、降低税收成本的原则,确定税款征收的方式方式 4 4,房地产企业扣缴建筑业营业税,房地产企业扣缴建筑业营业税税务机关所得税税负率要求税务机关所得税税负率要求所得税帐不要调整所得税帐不要调整案例:案例:8080万亏损,缴纳万亏损,缴纳2020万税。万税。借
19、:其它应收款借:其它应收款母公司母公司 160 160贷:管理费用贷:管理费用 160 160增值税:只做缴纳的分录。增值税:只做缴纳的分录。纳税评估心得纳税评估心得 2012.doc2012.doc再烦,也别忘微笑;再急,也要注意语气再烦,也别忘微笑;再急,也要注意语气.再苦,也别忘坚持;再累,也要爱自己。再苦,也别忘坚持;再累,也要爱自己。前言六、房产新政应对前言六、房产新政应对20132013新国五新国五条细则的稽查风险规避途径条细则的稽查风险规避途径新国五条税收政策解读新国五条税收政策解读.doc.doc财税【财税【20112011】8282加名契税加名契税政策政策.doc.doc1
20、1,婚絪存续期间变更夫妻名称未征收过契税。加名征,婚絪存续期间变更夫妻名称未征收过契税。加名征收。收。2 2,婚姻法司法解释(三)引发了契税问题。,婚姻法司法解释(三)引发了契税问题。3 3,财税(,财税(20112011)8282号文适用婚姻存续期间。号文适用婚姻存续期间。4 4,离婚后析产原共有房屋产权的不征收契税,离婚后析产原共有房屋产权的不征收契税5 5,财税,财税201120113232号:在办理房屋权属变更登记后号:在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。退房的,不予退还已纳契税。第一部分,项目公司设立与取得第一部分,项目公司设立与取得土地环节税务谋略与规划土地环节税务谋
21、略与规划一、房企以土地、房屋出资帐务处理方法与风险防范。一、房企以土地、房屋出资帐务处理方法与风险防范。现金出资。股权出资。房屋土地出资。现金出资。股权出资。房屋土地出资。货物出资,需要缴纳增值税,且被投资企业不得抵扣增值税进项税额。货物出资,需要缴纳增值税,且被投资企业不得抵扣增值税进项税额。股东不得用房屋使用权出资。股东不得用房屋使用权出资。解决办法:只有减资。解决办法:只有减资。(1 1)子公司所得税独立缴纳,分公司要汇总缴纳。)子公司所得税独立缴纳,分公司要汇总缴纳。(2 2)跨地区项目的税收管辖权,除所得税外均在当地。)跨地区项目的税收管辖权,除所得税外均在当地。(3 3)税后分配利
22、润,法人股东免税,自然人股东)税后分配利润,法人股东免税,自然人股东20%20%个税个税总分机构专题总分机构专题.doc.doc股东以土地出资涉及哪些税收股东以土地出资涉及哪些税收.doc.doc关联公司前期投入成本转移到房关联公司前期投入成本转移到房地产公司税务争议解决方法地产公司税务争议解决方法海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复国有土地使用权有关税收征收问题的批复.doc.doc投资、转让、划转、赠与投资、转让、划转、赠与海南椰岛股份有限公司土地交易涉及营业海南椰岛股份有限公司土地交易涉及营业税和土地增值税问题的批复
23、税和土地增值税问题的批复.doc.doc非典型用词非典型用词“划转划转”是个神马东东?是个神马东东?.doc.doc企业转让部分资产的税收待遇选择(课件)企业转让部分资产的税收待遇选择(课件).doc.doc国家税务总局公告2011年第51号)的规定,“将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税”。二、母公司取得土地如何划转到子公司二、母公司取得土地如何划转到子公司?非典型用词非典型用词“划转划转”是个神马东东?是个神马东东?.doc.doc财税【财税【20122012】4 4号文
24、件规定:号文件规定:“同一投资主体内部所属企业之间土地、同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税之间土地、房屋权属的划转,免征契税”。1 1、“划转划转”曾是国有企事业单位的专有用词,曾是国有企事业单位的专有用词,2 2、“划转划转”只能是无偿的只能是无偿的3 3,划转不是赠与行为、不是买卖、不是投资行为。,划转不是赠与行为、不是
25、买卖、不是投资行为。问:全资子公司承受的投资土地是否应问:全资子公司承受的投资土地是否应缴纳契税?缴纳契税?公司股东研究决定,以公司新购土地原价投资于新公司股东研究决定,以公司新购土地原价投资于新办的一家全资子公司(公司是唯一投资人)。接受办的一家全资子公司(公司是唯一投资人)。接受投资方是否缴纳契税?投资方是否缴纳契税?回复意见:按照财政部国家税务总局关于企业改制回复意见:按照财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税重组若干契税政策的通知(财税20081752008175号)规号)规定:定:“企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企
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