华润公司商业计划.doc
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1、华润置地整合北京一、二、三级房地产市场商业计划关键词:资源重组 资本运作 分散式自选公寓2目录1. 项目内容简介2. 市场行业趋势分析2.1 北京房地产开发市场2.1.1 北京房地产开发市场趋势2.1.2 北京的房价和购买人群2.1.3 北京市民购房心态和市场差距2.2 北京市存量房市场2.3 北京市租赁市场2.3.1 北京市租赁市场热点和难点2.3.2 北京的民宅租赁热点2.3.3 中介新举措2.3.4 影响北京各城区租房价格的因素3. 华润系各公司的内在需求3.1 华润集团的需要3.2 华润置地的需求3.3 华润物业的需求4. 项目计划框架4.1 基本流程4.2 机构设置和任务4.3 与“
2、零首付”方案比较4.3.1 原有方案的难点4.3.2 现有方案的优点5. 财务分析和对比分析6. 风险分析及控制6.1 政策法律风险6.2 收购风险6.3 租赁风险6.4 服务风险7 融资说明7.1 融资额度及资金使用计划7.2 项目公司的组建与股份分配7.3 投资方的退出方式7.4 关于公司业务有关税收和公司可能享受政府提供的优惠政策8 附件:资料来源8.1 出租房屋应交哪些税?8.2 北京份租房价格参考值8.3 房屋租赁市场存在的问题1、 项目内容简介3随着北京申奥成功、北京 CBD 计划的出台、中国加入 WTO 成功等利好消息的刺激,北京房地产市场呈现出前所未有的“繁荣”景象,然而 20
3、00 年大量权威数据显示:热闹的是开发商和爱凑热闹的各类媒体,消费者和整个消费市场却保持着一种“可怕的冷静”,市场前景不容乐观。需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下,从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求,土地供应量的增加和“三外”企业的加盟,将极大地改变市场供求关系,预计大约到 2002 年下半年,商品房的供应量有可能要大过需求量,届时房价下降趋势将会显现出来。华润收购老华远资产和项目的同时也接收了老华远的债务和人员。老华远是国企,在体制上存在着很多弊端,转型是一个缓慢和艰巨的过程,更重要的是有着庞大机构的的华润置地的主要经济支撑是房地产开发,一旦北京房地产市场的变动,主营业务必将会
4、受到很大的影响,主营收入和利润将无法支持整个华润置地的整体成长,华润置地目前急待解决的问题是建立新体制和寻找新的利润支撑点。本商业计划是虚拟一家华润系的投资服务型公司,立足北京华润置地的物业公司现有分散在北京各项目的服务人员和其他物质资源,借助华润置地的品牌和华润集团雄厚的资金实力,代付购房客户首付款的方式来置换客户原有的住房的经营权,一边消化自身项目的存量房,一边组建华润的“分散式旅馆” 。这将是一种通过将先进技术手段和服务理念嫁接而产生联动效应的全新房地产资本运作模式。华润置地如果能实施这个项目将会:1、通过解除购房者购房首期款的压力,释放购买力,使华润置地在一级市场上掌握比北京其他开发商
5、更短的销售周期,加快现有项目存量房的销售,快速回笼资金投入下一轮的开发和土地储备,降低投资风险,提高投资收益。2、同时可以在二、三级市场上树立起华润品牌,打造出完整的产业链,相互辉映。将一级市场上出售所产生的短期收益和三级市场上出租所产生的长期收益结合起来,使华润置地资金流回收更为稳定,减少一级市场波动对于华润置地的影响。3、最重要的是将华润集团现有资源重新组合,以其他房地产开发商不可复制的优势而领先于同行,将房地产投资和经营组合成华润置地除房地产开发外的第二个利润支撑点。目前看来,华润集团是最有可能实施本计划的,如果华润不能实施,就需要选择有较多后续开发项目的、在北京市民心中有品牌形象的,在
6、业内有号召力的,有强大金融资本作后盾的开发企业。本计划中的公司是一家虚拟的华润系的新成立的公司,从事房地产投资和房地产经营,通过组建和经营华润的“分散式旅馆” ,成为北京乃至全国最大的二手房租赁经营商,然后组建房地产投资基金,按其模式在上海广州等城市复制,另外可以收购银行不良资产,进入不良资产处置领域。2、 市场行业趋势分析2.1 北京房地产开发市场目前,北京市人均住房使用面积大约在 15 平方米以上。按照北京“十五”期间规划,到 2005 年北京要总计竣工住宅 4000 万平方米以上,5 年后北京人均住房使用面积将达到 18 平方米。人均住房使用面积的增加 3 平方米,一部分4是外来人口购置
7、新房,还有一部分较具经济实力的人则是购置第二居所,以及政府对危旧房拆迁实行货币补偿所动员出来的购买力。2.1.1 北京房地产开发市场形势分析北京楼市在经历 3-4 年的高速发展之后已经进入盘整期,2001 年的开发量在 2000 年的基础上增加了 100%,但销售量同比增长只有 22%;2001 年 1-9 月份总销售出 430.64 万平方米,销售额为 207.4 亿元,与 2000 年相比增长率分别为:18.7%和 38.6%,同前几年的增长率相比增长势头明显衰减。这些数据从不同角度指向同一个事实:以住宅为主角的本轮楼市正走向钝化,北京楼市逐渐迈向徘徊期。目前北京在售项目在超过 800 个
8、, 2000 年的还没有消化掉,2001 年又上市 300 个新盘。根据北京市统计局发布的数据 2001 年 1-9 月份北京市累计实现住宅销售 364.9 万平方米,同比增长 41.1%;实现销售 408.5 万平方米,同比增长 16.5%,增幅比 1-8 月回落 4.4%;完成开发土地面积 493.2 万平方米,同比增长 2 倍;购置土地面积 399.7 万平方米,增长 2.3 倍。这些数据表明住宅市场总体销量下滑,今后一段时间新开工的规模不断扩大,市场供应继续增加。2.1.2 北京的房价和购买人群据国家统计局投资司的统计数据显示;北京的房子含“金”量最高,平均销售价格为 3995 元/平
9、方米,比位居第二的上海市房价高出 27.6(上海为3130 元/平方米) 。另据北京市统计局对 2000 年北京商品住宅价格的统计测算:每平方米售价为 4557 元,尽管较之前年的 4786 元/平方米下降了 4.8,造成北京房价居高不下有一些市场因素,但从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求。关键是看这一市场是否开放,是否有充分的自由竞争。从政府政策指向来看,增大土地供应量,加快完善经济适用房体系,降低市场准入门坎,其意图都是希望将北京过高的房价降下来,并且这些举措正在取得实效。自 2000 年以来,北京商品房的价格水平正在逐渐呈下降之势,预计从 2001 年下半年始,随着新项目面市逐
10、渐增多,其房价下降趋势将更加明显。按照北京房地产开发的运作周期推算,大约到 2002 年下半年,将有大批新项目上市,届时商品房的供应量有可能要大过需求量,市场竞争将日趋激烈,开发商的利润空间会被压缩,一批项目可能要面临经营风险,商品房价格亦将向其合理价值回归。资料一:中低价位:发展空间潜力巨大据北京典指最新统计,2001 年新开楼盘中均价在 4500 元平方米以下的中低价项目有 109 个,占全年新开盘项目总数的 397,而且每个项目的面积普遍较大。4500 元以下的中低住宅主要分布在通州等京郊地区。购房者以工龄不长的年轻人为主。2001 年北京拆除危房 84 万平方米,6.9 万户居民搬出危
11、旧房屋,新建成 200 万平方米的经济适用住房,另外再开工建设 300 万平方米经济适用房。而且这种城市扩张的趋势在人口增速不减、二手房市场清冷和政府内5城更新政策大力启动之前很难停止。预计 2002 年会有大量亮丽的居住区出现在上述地区,吸引日趋成为市场主流的中低价消费者。中高价位: 交易活跃竞争激烈京城最活跃的楼盘多分布在这一价格范畴。据北京典指最新统计,4500 至7500 元平方米的中高价位楼盘 2001 年共开新盘 115 个,占新盘总数的415,主要分布于三四环周边。与中低价位相比,中档价位的主流消费群年龄段为 30 岁以上,二次或多次购房者与首次置业者相比比例要大。由于前两年开发
12、的项目的存量和 2001 年又增加的产品,中高价位市场在 2001 年年末市场反映趋冷。为了找到差异市场,开发商不断作出调整,大部分增加投入向 7500元以上分流。2002 年是中高价位住宅的品质年,产品的惟一性是其制胜的法宝。高价位:金领阶层追逐时尚 2001 年 7500 元平方米以上新开盘的高价位项目共 52 个,占总量的188,其中 10000 元平方米以上的 15 个。高价位楼盘多分布在东城、西城、崇文及朝阳区的内城部分。高价位的构成主要是因为占据了交通枢纽或商务区的黄金地段,设施高档,配套齐全,娱乐文化生活丰富,并且向着高科技智能化、节能、环保、更大面积带来的丰富的户型功能以及周到
13、的物业服务转变。该价位物业投资的买家较多,因此独特的、能引领当今居住潮流的物业会受到众人的追捧,反之可能无人问津。这类物业高地价、高造价,以至于总价款额度大,销售速度相对较慢,开发风险较大。这就对开发企业提出更高要求,除了专业化以外,还须资金实力雄厚,抗得住高风险。2.1.3 北京市民购房心态和市场差距根据丰凯兴信息咨询公司近日对北京、上海、广州三个大都市的 749 个家庭的购房行为进行了抽样调查获知,有 34%受访北京家庭表示在过去半年购买过房屋或未来半年打算购房。在过去半年所购房中二手房为 17%,18%的受访家庭将来半年打算购房,其中 53%打算购买现房;二手房次之,占 33%;期房占1
14、4%。据调查,在过去半年已购房屋中,为数最多的是具备 2 个卧室的房屋,占60%;建筑面积为 50 平方米及以下的占 18%,51 至 100 平方米的占 62%,101至 200 平方米的占 18%,平均为 73 平方米;所购房屋中绝大多数为普通楼房,别墅仅占 1%。由此可以看出,两室一厅的普通中小户型最受大众的喜爱。调查显示过去半年的已购住房,北京购房的平均花费最少,为 13.7 万元;北京购房平均花费较少的原因主要是以成本价出卖的公房,其价格较低,所调查的已购住房中 10 万元以下的约占 23,另外,也有二手房拉低价格的因素。未来半年购房有 67%的潜在购房户选择 20-50 万元的价位
15、,平均计划花费为29.6 万元。6需求金字塔 供应金字塔据北京伟业顾问公司预测:由于前期北京房地产开发成本的刚性,2001 年商品住宅市场的产品仍将以总价 80120 万元的房子为主,这与市场主流客户的总价 3050 万元的住宅需求不匹配,这个矛盾需要一段时间才能得以解决。2.2 北京存量房市场在北京,从 1999 年 11 月 15 日公房可正式上市起,到 2001 年 2 月底,总共申请上市的住房为 2700 套,经审核批准上市的是 2300 多套,实际成交 2100多套,折合建筑面积 14 万多平方米。也就是说,从 1999 年 11 月到现在近 1 年半的时间里,北京市存量房的交易量还
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