南京丽都嘉园项目推广方案.doc
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1、 大量管理资料下载1南京丽都嘉园项目推广方案住宅项目分析A、宏观市场背景2002 年 5 月,经国务院批准,南京市对江北行政区划作出重大调整,标志着江北地区的发展进入了一个新的阶段,也标志着南京的发展进入了由隔江发展向跨江发展的历史跨越阶段。一、土地资源利用待开发土地资源江北的发展刚起步,丰富的土地资源是其最吸引开发商眼球因素,据不完全统计,仅泰山镇及周边准备开发的土地就已(含拆迁)超过 15000 亩,折合房地产开发面积 1300 万平方米,是南京市 2001 年土地开发的 4 倍还多,而珠江镇拥有土地面积 2050 平方米,就现有及待开发项目看来与泰山镇走势相当,说明江北未来的发展趋势不可
2、限量,竞争也将愈加激烈。 大量管理资料下载2土地开发现状到今年底江北仍处在刚启动的初级阶段,楼盘整体状况是规模小、品质不高、总价低,主要面向的受众是本地居民和拆迁户,销售的基本目标是“短、平、快” ,即“时间周期短、平价销售、快速去化” 。明年发展趋势今年底大部分的小盘基本处于销售扫尾期,而明年开始进入大盘时代,竞争重点主要是存在于大盘之间,除规模大之外,还具备高品质、中价位的功能,也将带动江北区域向“成气候、成规模、上档次”的方向发展。二、江北目前开发区域江北大道项目1、泰山新区大盘为主,客群素质相对较高泰山新区以发展大盘为主流,现有项目包括滨江新城(50 万平方米) 、旭日华庭(40 万平
3、方米) 、华侨城(30 万平方米) 、浦东花园(13 万平方米) 、金泉泰来苑(30 万平方米) ,万江共和新城今年下半年将推出二期近 30 万,在目前江北楼盘中可以说都是比较上规模、上档次的新盘,主要面对的客群主要是本地居民,用以改善现有生活条件;部分的拆迁户,市区一些暂时经济短缺人员及投资者。 大量管理资料下载32、高新区3、大厂区 4、六合区浦珠路-圣泉路项目(珠江镇)小规模项目为主,主要满足拆迁户需求珠江镇现有项目规模偏小,仅有本案对面的万江国际新城规模较大,其它项目包括新理想家园 14 万平米、雍雅苑 14 万平米、浦珠花园、城市花园-塞纳河畔、碧云山庄、鼎业花园、圣源居(共三幢、每
4、幢两个单元) ,在单价、总价上都偏低,户型面积主要集中在 80-120 平米左右,基本属于经济实用房,目标消费群主要是满足当地拆迁户及部分本地居民,宣传工作重点也是针对这部分群体在本区域内展开,其次就是顾及到南京市拆迁户中无能力购买市区新房的客户,在南京晨报等早报上有其广告露面,而且至今年低这部分项目即将销售完毕,退出市场竞争。主要目标客群是本地居民,除少数景观盘,具备吸引南京市民购买作为第二居所的条件。未来的发展潜力远不及泰山新区和珠江镇。所以不做主要考虑。 大量管理资料下载4B、竞争分析一、区域间竞争分析就目前形势而言,泰山新区和珠江镇的项目竞争激烈,互为对手。1、楼盘售价之间的竞争泰山新
5、区目前的楼盘均价在 2500 元/平方米左右;而珠江镇目前的均价仅在 2200 元/ 平方米左右,项目之间的价格落差也同样说明了当地的消费能力,所以本项目在价格提升上更具优势,同时价格优势也能吸引部分泰山新区居民。2、交通状况竞争过长江大桥北向即是江北大道直通泰山新区,偏西北方向是珠江镇的主干道浦珠路,也即是本案所在路段,两者直线交通距离相近,但由于江北大道直线穿越泰山镇中心,而浦珠路由大桥迂回而下连接宁合高速,存在一定的交通瓶颈,所以在交通状况上明显处于劣势。3、面向受众有重合,也各有侧重共同客户:同时都面向本地居民、当地拆迁户及投资者。不同侧重点:泰山新区-高新区- 大厂-六合- 珠江镇一
6、线沿江北大道,面向的目标受众是苏北居民。浦珠路面对的目标受众是安徽的储州、马鞍山、合肥一带的经商客群。4、项目自身品质竞争 大量管理资料下载5泰山新区和珠江镇现有项目本身基本没有吸引眼球的功能,部分大规模楼盘在功能上尚有定位,比如旭日华庭定位“加州风情” ,另外有定位欧洲风情的,与项目本身的实际情况及目标客群的接受能力偏差甚远,有失准确性。二、项目间的竞争分析江北区域内的大盘临江而建,商业配套齐全主要项目有滨江新城、旭日华庭、华侨城、威尼斯水城,均属泰山新区项目,沿江北大道建设,以长江作为天然景点,是江北典型宾江物业;而且商业配套齐全,有金大桥装饰、红太阳装饰等带动形成比较完善的商圈。主要竞争
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