某广场可行性研究报告.docx
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1、原创*广广场可行行性研究究报告(规范研研究,全全文共赏赏)ccentter目录第第一章惠州州市社会会经济发发展概况况0511惠惠州市经经济社会会发展概概况05112惠州市市经济发发展历程程与特点点066133惠州州市的区区位条件件088144南海海石化项项目和大大亚湾经经济区的的建设100155惠州州市在珠珠三角的的地位和和作用11第第二章项目目概括1221研究基基础1222211研究依依据1132112项目目参数13222研研究过程程1442221研究目目的1142222研究究人员142233研研究内容容1552224研究方方法15233项项目背景景1662231发展商商简介1162332项
2、目目概况172333总总体布局局1772234交通组组织1182335建筑筑功能182366建建筑造型型1882237消防及及分区118224区域域特点182411基本描描述192422总体布布局192433道路系系统202444公共设设施配置置2112245绿化化系统规规划221第三三章惠州市市商品房房需求状状况22231基本情情况222332住宅宅建设和和消费23333需求求主要指指标22334需求祈祈求22435对环境境及配套套要求26第第四章惠州州市商品品房供给给状况27441商品品房供给给总量及及特点227442住宅宅市场发发展趋势势28第第五章个案案分析31151总体供供给状况况3
3、31552个案案分析31第第六章项目目评估334661项项目概括括334662项项目优势势334663项项目劣势势336第七七章市场容容量36671项目目市场定定位36722目标客客户分析析37773销销售价格格预测37774市市场容量量估算38第第八章初步步成本分分析40881项项目基本本装修标标准40082项目目开发组组织41833土地成成本43844建安成成本438411土建建及装修修工程成成本438422设备安安装工程程成本433855前期费费用433866项目其其它不可可预见费费44487开发发期税、费444888红红线内、外市政政及公建建配套设设施工程程费44899本项目目静态总总
4、投资448110本项项目开发发期各项项静态总总投资比比例445第九九章财务效效益估算算45591项目目开发前前景445992财财务效益益初步估估算466933项目总总体开发发盈亏平平衡分析析55944项目敏敏感性分分析556955影响开开发效益益的主要要因素分分析557第十十章结论及及建议5991001研研究结论论5591002可可行性建建议660 惠州*广场可可行性研研究报告告本项研研究为规规范的可可行性研研究,主主要任务务是论证证*广广场投资资的必要要性、可可能性、有效性性和合理理性。按按照国家家有关规规范,可可行性研研究包括括机会研研究、初初步可行行性研究究和最终终可行性性研究,根据本本
5、项目特特点,我我们合三三为一,从技术术及经济济角度,对本项项目进行行规范的的可行性性研究,本项研研究的原原则是:项目有有关经济济技术和和综合建建筑面积积指标,是按照照本项目目有关报报建资料料以及由由陕西省省建筑设设计研究究院的初初步设计计方案等等图纸资资料进行行统计与与编制而而成;各各类房地地产开发发市场的的成交数数据则主主要来源源于惠州州市国土土房管局局;建安安工程造造价的构构成依据据,既一一方面参参照了该该设计工工程有限限公司所所做的工工程概算算,同时时与惠州州市建设设委员会会公布的的惠州市市正在建建设和已已经竣工工的部分分典型工工程个案案中关于于建安工工程造价价的资料料作为对对比。总总投
6、资测测算一览览表,系系按整个个开发项项目完全全由惠州州市*房地产产开发有有限公司司全资兴兴建的方方案,拟拟分为三三组采取取滚动的的开发形形式;本本项目各各类物业业的测定定价格与与分析比比较是根根据对本本项目周周边物业业市场的的调查统统计数据据所得,并经过过归纳和和整理,其计算算模式按按照国外外尤其是是香港地地区所普普遍惯用用的房地地产开发发项目投投资可行行性研究究报告的的表述形形式,结结合本项项目的实实际情总总严谨测测算得出出。本开开发项目目的各项项财务分分析部分分,按照照目前惠惠州市各各类房地地产开发发物业的的投资经经验以及及本项目目的实际际数据,经过科科学测算算获得,务求能能够符合合此类报
7、报告的规规范要求求、计算算模式以以及测算算要求。第一章惠州州市社会会经济发发展概况况111惠州市市经济社社会发展展概况惠惠州市位位于广东东省东南南部、珠珠江三角角洲东北北端,南南临南海海大亚湾湾,与深深圳、香香港、东东莞毗邻邻,北连连河源市市,东接接汕尾市市,西邻邻广州市市。惠州州市地处处低纬度度,北回回归线横横贯全市市,雨量量充沛,阳光充充足,气气候温和和,属南南亚热带带季风气气候区。惠州市市是广东东省的一一座历史史文化名名城,素素有“粤东重重镇”,“岭南名名郡”之誉。改革开开放以前前,惠州州市经济济基础相相当薄弱弱,直到到19779年,全市国国内生产产总值66.766亿元,工农业业总产值值
8、6.666亿元元,其中中工业产产值仅为为2.667亿元元。改革革开发以以后,特特别是119888年地改改市之后后,全市市经济社社会进入入了迅速速发展、充满生生机活力力的时期期。200多年来来,惠州州市国民民经济持持续快速速发展,经济实实力大大大增强,社会和和经济面面貌都发发生了巨巨大的变变化。惠惠州已由由一寂寂寂无闻的的边陲之之地变为为一方备备受关注注的投资资热土,从一个个典型的的农业经经济区域域变为进进入工业业化发展展阶段的的新兴城城市。220022年,全全市实现现国内生生产总值值5255.2亿亿元,比比19990年增增长8.1倍,12年年翻了三三番多,年均增增长200.2%。20003年年
9、行政区区划调整整后,惠惠州市现现辖惠城城区、惠惠阳区、惠东县县、博罗罗县、龙龙门县,除龙门门县外,其他县县区都属属于珠三三角地区区。全市市总面积积111158平平方公里里,城镇镇建成区区面积994平方方公里。按惠州州市统计计年鉴口口径,220022年底,惠州市市总人口口为3333.772万,其中户户籍人口口(常住住人口)2833.022万人,外来人人口(暂暂住人口口)500.7万万人。全全市现有有78个个乡镇,10个个街道办办事处,10666个行行政村,并设有有两个国国家级开开发区:大亚湾湾经济技技术开发发区和仲仲恺高新新技术产产业区。惠州市市人民政政府驻地地惠城区区,惠城城区土地地总面积积1
10、4110.22平方公公里,总总人口991.778万;惠阳区区土地总总面积112622.1平平方公里里,总人人口500.777万。12惠惠州市经经济社会会发展历历程与特特点纵观观惠州市市近二十十几年的的社会经经济发展展历程,可以划划分为三三个阶段段:第一一阶段是是改革开开发后到到19888年,第二个个阶段是是19889119933年,第第三个阶阶段是119944年到现现在。第第一阶段段,19978年年到19988年年是惠州州市经济济发展的的积累阶阶段,这这个时期期的代表表性事件件是中国国开始实实行改革革开放,香港的的劳动密密集型产产业逐渐渐向珠三三角转移移。惠州州市的经经济发展展比之改改革开放放
11、前发展展要快得得多,GGDP年年均增长长10.4%,19888年达达到333.044亿元;人口年年均增长长1.33%,119888年达到到2188.066万人;城镇建建成区面面积年均均增长44.6%,19988年年达到227.775平方方公里;地方财财政收入入年均增增长144.3%,19988年年达到22.088亿元;工业生生产总值值年均增增长211.8%,19988年年达到220.77%亿元元;人均均GDPP年均增增长8.5%,19888年达达到15526元元;三次次产业比比重从119788年的一一产独大大发展到到19888年退退居第二二的位置置,但该该阶段第第二产业业的比重重始终最最小,惠
12、惠州市还还没有完完成从农农业市到到工业市市的蜕变变;这一一期间,惠州市市实际利利用外资资和外贸贸出口也也开始大大幅增加加,但由由于基数数太小,惠州市市经济并并没有出出现质的的飞跃。19889119933年是惠惠州市经经济从起起步进入入快速发发展的阶阶段,经经济社会会各项指指标都经经历了前前所未有有的大发发展,GGDP年年均增长长30.5%,地方财财政收入入年均增增长400.8%,实际际利用外外资年均均增长661%,城镇建建成区面面积年均均增长224.77%,外外贸出口口总额年年均增长长37.7%,人均GGDP年年均增长长27.2%。从19989年年到19993年年,惠州州市工业业生产年年均递增
13、增57.6%,第二产产业的比比重迅速速上升到到首位,19993年占占GDPP的477.8%,第一一产业迅迅速下降降,19993年年占GDDP的117.55%,成成功实现现了从农农业市向向工业市市的转变变。该阶阶段的代代表性事事件是当当时我国国处于房房地产开开发的高高潮,当当时的惠惠州是房房地产投投机狂潮潮最集中中的地区区之一,迅速蜂蜂拥而来来的投机机资金一一度使惠惠州市经经济发展展达到辉辉煌的顶顶峰,同同时也托托起惠州州市人民民对本市市经济发发展的高高远幻想想。这一一阶段的的另一个个代表性性事件是是熊猫汽汽车城项项目在惠惠州进行行谈判的的启动和和终止。这些事事件对惠惠州的经经济社会会发展产产生
14、了极极大的影影响,随随着房地地产泡沫沫的彻底底破灭,熊猫汽汽车城项项目的搁搁浅,惠惠州市的的经济发发展陷入入低落和和迷茫之之中。119944年至今今,是惠惠州市经经济发展展重归理理性的阶阶段,在在这一阶阶段,惠惠州市一一边化解解房地产产泡沫破破灭给城城市发展展带来的的副作用用,一边边进行经经济结构构调整,使国民民经济逐逐步实现现持续健健康快速速稳定的的发展。在此期期间,国国内生产产总值年年均增长长18.3%,地方财财政收入入年均增增长133.6%,实际际利用外外资年均均增长66.7%,外贸贸出口总总额年均均增长116.77%,工工业生产产总值年年均增长长21.9%,人均GGDP年年均增长长14
15、.5%。这一阶阶段的代代表性事事件是中中海壳牌牌南海石石化项目目的最终终签订。预计未未来五到到十年间间,大亚亚湾区的的石化产产业将投投入10000到到15000亿元元的建设设资金,巨大的的产业集集聚效应应将为大大亚湾的的工业化化、城市市化提供供强有力力的物质质支撑,也将为为整个惠惠州市的的跨越式式发展提提供契机机。13惠惠州市的的区位条条件惠州州市是珠珠三角东东部联系系粤东地地区的区区域交通通枢纽,紧邻深深圳、东东莞、广广州等珠珠三角发发达城市市和国际际大都市市香港。惠州市市区西距距广州市市1533公里,东距汕汕头市3320公公里,南南与深圳圳市相隔隔80公公里,惠惠州市南南部的澳澳头港到到香
16、港中中环码头头仅477海里。良好的的区位条条件是区区域经济济快速发发展的重重要因素素,其毗毗邻香港港的优越越区位条条件便是是其中最最重要的的因素。改革开开放以前前,珠三三角西岸岸的发展展快于东东岸,改改革开放放后,由由于东岸岸接近香香港,近近水楼台台的优势势突现,到20000年年,深圳圳和东莞莞的人口口和国内内生产总总值是中中山和珠珠海的三三倍多。形势出出现巨大大逆转的的主要原原因就是是区位条条件,东东部地区区与香港港的连通通性较高高,这一一差异使使香港公公司和在在香港的的外国公公司的投投资、技技术和管管理倾向向流入珠珠三角东东部,为为深圳和和东莞外外向型经经济的发发展提供供动力,使东岸岸经济
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