房地产估价师历年真题和解答5卷.docx
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1、房地产估价师历年真题和解答5卷房地产估价师历年真题和解答5卷 第1卷 有关开发公司的开发行为说法正确的有( )。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案:ABC 阅读下列材料,回答 1920 题:某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得,2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经
2、调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。(2022年试题)第 19 题 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?空:错误有:(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或:不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。或:不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或:利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据;应用客观合理数据而不是估价对
3、象的实际成本费用;投资利息应计算到项目正常开发经营期的期末而不是估价时点;应用客观利润而不是期望利润;在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。正确答案:错误有:(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或:不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。或:不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或:利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据;应用客观合理数据而不是估价对象的实际成本费用;投资利息应计算到项目正常开发经营期的
4、期末而不是估价时点;应用客观利润而不是期望利润;在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。 建筑制图中,根据“国标”规定,总图以厘米为单位。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:下列对决定房地产需求量因素的描述中,正确的有()。A、当价格上涨后,需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说,消费者收入增加,对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时,该种房地产需求就会增加D、房地产互补品,即一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果上涨,消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时,就会减少对房地产现时的需求答案:B,C解析: 本题考查的是
5、房地产需求。选项A错误,吉芬物品属于生活必需品,价格和需求量同方向变化;选项D错误,在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果上涨,消费者就会把需求转移到该种房地产上,从而该种房地产的需求增加;选项E错误,当消费者预期房地产价格未来会上涨时,就会增加对房地产现时的需求。 下列有关货币政策的描述错误的是( )。A提高法定存款准备金率,可以使货币供应量减少和利率回升B当经济停滞或衰退时,中央银行可以通过在公开市场上买入有价证券来调节经济C消费信用控制政策属于补充性货币政策工具D无论基础货币流人社会大众手中还是流入商业银行,都会引起商业银行的存款准备金增多,从而增加货币供应量正确答案
6、:C证券是一种间接融资的金融工具,故也称为“虚拟资本”。()答案:错解析:本题考查的证券市场。广义上的证券,可以作为直接融资工具,也可以作为间接融资工具。参见教材P281。 按照公司法的规定,可以发行股票的公司是( )。A无限责任公司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司正确答案:B(2022真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中,属于指导性指标的有()。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式答案:C,E解析:本题考查的是控制性详细规划。指导性指标包括人口容量和建筑形式。容积率作为统计指标,属于()。A、结构相对指标 B、强度相对指标 C、比较相对指标 D、比例相对指
7、标答案:B解析:本题考查的是相对指标。相对指标中的强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。房地产估价师历年真题和解答5卷 第2卷 计算前后两面临街矩形土地的价值,通常是采用( )。A资本率法B现金流量表法C重叠价值估价法D折旧率法正确答案:C答案 C重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线,再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分,然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值,再将此两部分的价值加总。一宗写字楼物业的价值,在某种程度上,取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。()答案:对解析:考点:写
8、字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值,在某种程度上,取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。商品房开发项目预计计税毛利率,开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于()。A、20%B、15%C、10%D、25%答案:B解析: 本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率,开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%,开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%,开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程,这一现象反应了消费者市场的()。A.季节性 B.发展性
9、C.伸缩性 D.广泛性答案:B解析:本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性,科学技术不断进步,新产品不断出现,消费需求呈现出由少到多,由粗到精和由低级到高级的发展趋势。 由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是( )。A条形基础B桩基础C箱形基础D整体式筏式基础正确答案:D 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A商业利润B净运营收益C潜在毛收入D有效毛收入E税后现金流量正确答案:BCD完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程,不同的环节需要完成相应的估价文书。下列有关房地产估价文书的描述中,错误的是()。A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和
10、规范性 B、估价师在完成估价项目时,应尽可能的亲自进行实地查勘 C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验 D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等答案:B解析:本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误,估价师在完成任何估价项目时,都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录,拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料,并将这些资料放入估价报告附件中,以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。按照房地产的权益状况对房地产进行分类时,属于房地产的空间利用
11、权的是()。A、地役权B、承租的公有住宅C、在房屋屋顶上树立广告牌D、抵押权答案:C解析: 本题考查的是按权益状况划分的种类。房地产的空间利用权又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如,可在其上加盖房屋或树立广告牌的屋顶,可在其上做广告的外墙面,地面为公共绿地或公园的地下商场,地铁站内的地下商店。某商店的建筑面积为100,土地使用年限为40年,从2022年1月1日起计。2022年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为10年,月租金为500元,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商
12、店正常月租金每年递增2,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40。试求该公司2022年9月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取10)。答案:解析:承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000(元);剩余租约期付款次数824;有租约付款租金折现率(110%)2121%;市场年折现率10%;市场第一次付租金60012100720000(元);市场要付租金次数8;计算租约内租金的现值120000021%11(121%)43048529.256(元);计算市场情况下租金的现值720000(10%2%)1(1.021.1)84080710.265(元);
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