房地产经纪人答疑精华9节.docx
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1、房地产经纪人答疑精华9节房地产经纪人答疑精华9节 第1节房地产说明书应当由()编制、填写。A.房地产所有权人B.房地产行政管理部门C.房地产经纪行业组织D.房地产经纪人答案:A解析:从()看,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。A、 综合效应B、 房地产需求的角度C、 房地产供给的角度D、 房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度答案:D解析:利率的升降对房地产价格有一定的影响,可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看
2、,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。房地产投资与投机在内涵上的区别通常在于( )。A.投资人直觉判断特点突出B.投资重视长期的时间介入C.投资隐含着正常的收益与风险D.投资看重短期的时间介入E.投资强调理性分析与论证答案:B,C,E解析:广义的投资包含投机,投机也可以说是一种特殊的投资。投资较重视长期的时间介入,而且强调理性的分析与评估,背后隐含着正常的风险与收益;投机较看重短期的时间介入,缺乏理性的分析与评估,主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断,背后隐含着不正常的风险与收益。万达房地产经纪公司(以下简称万达公司)经纪人万小姐与客户
3、张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务,万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源,因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来,万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定:万小姐接受委托,代理张先生购买一间办公用房,但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕疵,万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功,只收取佣金5000元;代理成功后,佣金按成交价格的2.3收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司(以下简称拟家公司)寻找到房源,并与拟家公司签订房屋买卖合同,合同约定拟家公司将甲公司的一间办公用房过户给张先生,转让价格为90万元,其中80万元支付给甲公司,余下10万元万小姐收取1.8万元佣
4、金,8.2万元归拟家公司。张先生按万小姐的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后,在房屋交付前万小姐代办房屋过户的过程中,发现其购买的办公用房原来已由甲公司办理了抵押登记,担保了甲公司的一笔50万元的建行贷款,该贷款半年后到期。张先生因此与万达公司发生纠纷。该办公用房的所有权人为()。A、给甲公司贷款的建行B、甲公司C、张先生D、拟家公司答案:B解析:房屋交易的实质是房屋产权交易,因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。已抵押的房屋未解除抵押前,业主不得擅自处置。案例中,该
5、办公用房的所有人仍是甲公司,给甲公司贷款的建行享有对该办公用房具有抵押权。按照房源的交易形式划分,房源不包括( )。A.出租房源B.出售房源C.住宅类房源D.租售房源答案:C解析:按照房源的交易形式可划分为出租房源、出售房源、租售房源。C项是按照产品性质划分房源的形式。材料可恢复的变形,称为()。A.塑性变形B.弹性变形C.脆性变形D.韧性变形答案:B解析:弹性是指材料在外力作用下产生变形,外力去掉后变形能完全消失的性质。材料的这种可恢复的变形,称为弹性变形。对于自用的工业用途地下建筑,应以以房屋原价的( )作为应税房产原值。A.20%30%B.30%40%C.50%60%D.70%80%答案
6、:C解析:对于自用的地下建筑:工业用途房产,以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。商业和其他用途房产,以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。对于与地上房屋相连的地下建筑,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房地产税。房地产经纪人答疑精华9节 第2节房地产业关联度高、带动力强,是经济发展的()产业,是我国现阶段的一个重要支柱产业。 A、 可行性和先导性B、 基础性和可行性C、 服务性和基础性D、 基础性和先导性答案:D解析:房地产业关联度高、带动力强,是经济发展的基础性、先导性产业,是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于
7、保持国民经济平稳较快增长,有利于满足广大居民的合理住房消费需求,有利于人民群众安居乐业。房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义()的行为。A、 承租房屋B、 出让房屋C、 购买住宅D、 购买商业用房E、 出售商品房答案:A,C,D解析:房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响,目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟,这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎,形成的细分产品有
8、()等。A.别墅B.商务公寓C.LOFTD.写字楼E.商务综合体答案:B,C,D,E解析:办公用途物业伴随着企业客户群的核心需求变化不断演绎,形成了四类细分产品:商务公寓;写字楼;商务综合体;LOFT。下列房地产业的行业细分中,不属于房地产中介服务的是( )。A.房地产经纪B.房地产估价C.物业管理D.房地产咨询答案:C解析:目前普遍认为,房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中,房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业;房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。下列法规中,不属于房地产经纪专门法规的是()。A
9、、不动产经纪业管理法规B、地产代理条例C、房地产经纪管理办法D、经纪人管理办法答案:A解析:B项,地产代理条例是我国香港地区的房地产经纪专门法规;CD两项,房地产经纪管理办法和经纪人管理办法是部门规章,属于我国房地产经纪专门法规。肖某由于工作地点变化,欲将其自住商品住房出售,于2022年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘,发现室内使用大镜面作装饰,并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样,属洛可可装修风格;所在小区占地面积50000m2,其中有20幢3层联排别墅,建筑面积6000m2,基底面积2000m2;15幢8层住宅,建筑面积110000m2,基底面积1375
10、0m2;5幢23层塔楼,建筑面积134000m2,基底面积5800m2。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱,100m之处有一铁路经过,铁路对面为城市排水沟。(2022年真题)该住房所在小区按居住区规划布置的住宅层数划分,包括的类型为( )。A.低层B.多层C.高层D.中高层答案:A,C,D解析:住宅按照层数,分为低层住宅、多层住宅、中高层和高层住宅。其中,13层的住宅为低层住宅,46层的住宅为多层住宅,79层的住宅为中高层住宅,10层及以上的住宅为高层住宅。()是房地产经纪机构为促成委托人购买房屋提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。A、 房屋承租经纪服务合同B、
11、房屋承购经纪服务合同C、 房屋出租经纪服务合同D、 房屋出售经纪服务合同答案:B解析:房屋承购经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。房地产经纪人答疑精华9节 第3节 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅,乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息,以期广泛开发客户信息,尽快完成这些住宅的销售任务。乙公司向客户推荐房源的方法有()。A、描述房源B、尽可能介绍房源的优点C、真实地介绍房源的优缺点D、提出经纪人的专业观点 答案:A,
12、C,D解析:房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下四个技术要点:对房源信息进行列表。房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。介绍房源时要特别注意真实性,不能夸大其词,故意掩盖房屋缺陷。对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下,向客户提出经纪人的专业观点。向遴选出的房源业主致电,进一步了解房源信息的同时,也可通过电话判断该房源现在是否已经成交以及业主方比较方便的看房时间。我国城镇住房制度改革经历了三个阶段,其中不包括()。A、试点探索阶段B、快速发展阶段C、全面推进阶段D、深化改革阶段答案:B解析:总体来看,我国城镇住房制度改革经历了三个阶段:试点探索阶段(19801991年);全面推进阶段(19
13、922022年);深化改革阶段(2022年以来)。甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)实行军事化管理,陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房,并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据房地产经纪执业规则,安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心,大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找,陈某发现李某的住房符合要求,并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序,专业炒房,曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走,在未与张某沟通的情况下,以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。如果该经纪业务的性质不变,张某因故放弃
14、购买李某的住房,则无权购买李某住房的为()。A.陈某B.甲公司C.张某的朋友D.陈某的朋友答案:A,B解析:在房地产买卖经纪服务中,委托人因故不能购买房屋,则承办该业务的房地产经纪机构及相关人员均不能购买该房屋。违约责任是以( )为前提。A:法律法规B:有效合同C:合同约定D:道德规范答案:B解析:在新建商品房销售过程中,房地产经纪人接待客户的恰当做法有()。 A:自我介绍应简洁明快B:规划介绍应思路清晰C:项目介绍应重视基本数据D:样板房介绍可自由发挥答案:A,B,C解析:作为房屋所有权证的附图,用于表示房屋权属范围和明确异产毗连房屋的权利界线的细部图是()。A.房产分幅图B.房产分丘图C.
15、房产分户图D.地形图答案:C解析:房产分户图以产权登记户为单位绘制,是在房产分丘图基础上绘制的细部图,以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部,以明确异产毗连房屋的权利界线,是房屋所有权证的附图。A项,房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。B项,房产分丘图以丘为单位绘制,是房产分幅图的局部明细图,是绘制房屋产权证附图的基本图。D项,地形图是按照一定的比例,用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。从()看,利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本从而会使房地产开发建设成本上升或下降,进而会使房地产价格上涨或下降。A.综合效应B.房地产供给的角度C.房
16、地产需求的角度D.房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度答案:B解析:利率的升降对房地产价格有一定的影响,可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产供给的角度看,利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本,从而会使房地产开发建设成本上升或下降,进而会使房地产价格上涨或下降。房地产经纪人答疑精华9节 第4节1995年,甲按房改标准价800元/m2,购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2000年,甲退休。2022年1月,甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月甲拟重新购买住房,在媒体上看到下列一则广告:“
17、某小区即将全面开工建设,现火爆开盘,决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程,房屋开盘售价每套20万元。”4月,甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型,并做了如下介绍:“该户型经实测,套内建筑面积为85m2,套内使用面积为71m2。阳台为全封闭,阳台底板水平投影面积为3m2,由于阳台围护物向外倾斜,增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月,甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房,并将A小区的住房出售。甲将A小区的住房出售后,再购住房享受的税收优惠有( )。A、 免征营业税B、 免征契税C、 免征个人所得税D、 免征
18、房产税答案:B,C,D解析:知识点 个人出售、购买住房税收优惠政策(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。不动产登记申请书不包括()。A.申请登记事由B.附带动产情况C.申请人情况D.不动产情况答案:B解析:不动产登记申请书主要包括:收件情况;申请登记事由;申请人情况;不动产情况;抵押情况;地役权情况;登记原因及证明情
19、况;申请证书板式及持证情况;不动产登记情况。一般情况下,房地产经纪公司拥有的房源( ),其竞争地位就越有利。A.环境绿化越广B.价位越低C.数量越多、类型越丰富、质量越高D.区域位置越优越答案:C解析:一般情况下,房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富,其市场占有份额就越高,其竞争地位就越有利。对于购买方(或租赁方)而言,自然更倾向于选择房源数量多、房源类型丰富、房源质量高的房地产经纪企业提供服务,这意味有更多的选择空间和匹配成功的机会;对于房地产经纪企业而言,房源数量多、房源类型丰富、房源质量高更容易吸引客户,从而获得更多的成交机会。下列关于房地产交易可能出现的情况,正确的有( )。A
20、.在卖方市场条件下,成交价格往往是偏低的B.在卖方市场条件下,成交价格往往是偏高的C.当买者所愿意支付的最高价格等于或高于卖者所愿意接受的最低价格时,交易才能成功D.成交价格可以在买者所愿意支付的最高价格和卖者所愿意接受的最低价格之间E.卖者要价必须高于买者愿意支付的最高价格,交易才能成功答案:B,C,D解析:甲企业自用写字楼房产原值为2000万元,按规定应缴纳的房产税可能是( )万元。(2022年真题)A.16.821.6B.21.624C.24D.100答案:A解析:中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税人。房产税的计税依据是:房产原值(110%30%)1.2%。甲企业应
21、缴纳的房产税为:2000(0.70.9)1.2%16.821.6(万元)。财务管理是集( )和财务分析于一身,以筹资管理、投资管理、营运资金管理和利润分配管理为主要内容的管理活动,在企业管理中居于核心地位。A:财务预测B:财务控制C:财务决策D:财务备案E:财务计划答案:A,B,C,E解析:甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在某城市开设了多家连锁门店,采用计算机网络系统管理房源信息,建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息,看中了其中一套住房,但对该套住房出售价格有些不满意,于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。若房屋所有权人坚持不降低售价,李某说服张某接受
22、房价的正确做法为()。A、提供近期类似房屋成交案例供张某参考B、突出该房屋在交通和配套设施方面的优势C、故意营造多个客户抢购该房屋的竞争氛围D、介绍资深注册房地产估价师为张某提供咨询服务答案:A,B解析:房地产经纪人应该积极协调二者的价差,说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由,也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。房地产经纪人要从多个角度撮合双方,包括房源紧俏、位置与交通情况、配套设施情况、周边环境、居住人口素质等。需要注意的是,无论房地产经纪人寻找何种理由,都应该是客观真实的,最好是租赁双方都很在意的方面,切忌为了促成交易而编造不实情况。房地产经纪人答疑精华9节 第5节采用电话
23、拜访方式开拓房源渠道的要点不包括()。A、 附带一些实用信息,增强实用性B、 接受有关电话营销的专业培训,掌握电话拜访的沟通技巧C、 准备一些可能的问题清单,避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬D、 电话拜访过程保持良好的服务态度,认真记录,并争取面谈机会答案:A解析:电话拜访注意事项有:电话拜访的成功率必须保持在一定水平线上,否则投入的成本可能会过高,经纪人的信心也会受影响;接受有关电话营销的专业培训,掌握电话拜访的沟通技巧,并事先进行模拟演练,才能确保电话拜访的效果;做好电话拜访的心理准备,另外准备一些可能的问题清单,避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬
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