【房地产】名雅居销售策划方案1279.docx
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1、名雅居项项目销售策划划报告书书编制:奥奥域置业业二零零五五年四月月二十日日一、肇肇庆市房房地产经经济宏观观分析20055年肇庆庆市区房房地产市市场走势势。受国国家宏观观调控的的影响房房地产建建设开发发速度放放缓,开开发成本本增加,商商品房可可供量减减少导致致存量减减少,房房地产业业继续保保持良性性健康发发展的局局面。商商品房价价格近期期内继续续趋升,主主要影响响因素有有多方面面:一是银行行调控政政策导致致商品房房成本增增加;二二是建筑筑材料价价格继续续上升;三是国国家对土土地供应应限制,市市区土地地存量紧紧缺导致致价格上上升;四四是市场场竞争十十分激烈烈和楼盘盘开发建建设水平平素质要要求不断断
2、提高;五是周周边县(市市)区以以及外地地居民到到来肇庆庆市区购购房置业业不断增增多带来来楼价向向高波动动。一、房地地产商品品房开发发规模放放缓根据肇庆庆市区调调查综合合资料显显示:220055年肇庆庆市区商商品房开开发总计计划规模模为1440万平平方米(包包括上年年结转到到今年继继续施工工的建筑筑面积和和目前新新开工或或准备在在年内新新上的计计划面积积),比比上年(全全年)减减少166万平方方米,下下降100.266%。其其中商品品住宅为为1244万平方方米,比比上年减减少100万平方方米,下下降7.46%。二、商品品房可供供量预测测根据市区区上年商商品房竣竣工率337.002%推推算今年年(
3、全年年)商品品房竣工工面积可可达522万平方方米,加加上上年年空置面面积经运运算后预预测今年年全年商商品房可可供量为为77万平平方米,其其中商品品住宅可可供量为为59万平平方米。三、商品品房销售售量及价价格情况况预测调查277个楼盘盘(别墅墅楼盘不不包括在在内),综综合住宅宅销售套套内面积积为3885266平方米米,比去去年同期期调查数数减少6624772平方方米,下下降611.855%;总总销售金金额为990766.722万元,每每平方米米平均售售价为223566元,比比上年调调查数增增加377元,增增长1.60%,综合合价格指指数为1101.60%。根据上年年商品房房销售率率为677.96
4、6%和目目前销量量情况,预预测今年年商品房房销量可可达522万平方方米,其其中住宅宅45万平平方米。预预测城区区商品房房空置面面积由上上年底225万平平方米降降至222万平方方米,其其中商品品住宅由由14万平平方米降降至100万平方方米。预测今年年全年商商品住宅宅销售价价升幅为为每平方方米上升升1000元左右右。四、肇庆庆市区重重点楼盘盘的楼层层价格情情况根据调查查资料显显示:今今年12月肇庆庆市区新新开发重重点楼盘盘(不包包括旧楼楼盘)楼楼层住宅宅最高价价每平方方米为445000元;中中价(一一般价)为为35000元左左右;最最低价为为18550元五、肇庆庆市区重重点楼盘盘住宅销销售人群群结
5、构比比例情况况今年12月肇庆庆市区重重点楼盘盘住宅销销售人群群结构比比例:分分为肇庆庆市区居居民购买买综合数数占700.066%;周周边县(市市)区(包包括云浮浮、罗定定、郁南南、新兴兴以及高高要,四四会、广广宁、怀怀集、封封开、德德庆等)占占22.11%;以及及港澳台台,外商商及外地地来购买买占7.83%。调查查资料表表明各个个楼盘销销售人群群结构比比例有所所不同。二、项目目概况1、概概况。项目位于于肇庆市市芙蓉公公园旁嘉嘉仕翠苑苑西侧,南南北朝向向,楼高高九层,原原用途为为海事局局招待所所,内设设置套房房标准间间、电梯梯井、会会议室、食食堂布局局等,总总建筑面面积约555300.9 m2,
6、楼后院约有800平方米停车空地;约停放20多台小车;项目东面面是与芙芙蓉路、芙芙蓉公园园(片区区内主干干道)相相通仅隔隔幢嘉仕仕翠苑住住宅小区区,南前前方是国国税局办办事处,西西面连通通西江路路(肇庆庆市道路路主干道道)相隔隔仅隔幢幢旧住宅宅商品楼楼,北面面是住宅宅小区;项目位于于的片区区是肇庆庆市房地地产发展展最为成成熟的区区域,由由于毗邻邻体育中中心、邮邮电局、医医院、星星湖旁、大大型酒店店等,周周边1公公里半径径是肇庆庆市饮食食、娱乐乐事业最最发达地地区,售售价最低低20000元/m2,最最高36600元元/m22,住房房条件和和房价居居肇庆房房地产最最高水平平,该片片区销售售方面一一直
7、是肇肇庆市本本地、外外地置业业者首选选;由于周边边的商业业发达,该该片区的的二手租租售市场场最为活活跃,尤尤其租金金方面是是肇庆租租金市场场的风向向标;三、房地地产市场场调查和和具体分析析1、 体育中心心板块二二级市场场重点楼楼盘销售售价格调调查情况况表(20004年20005年开开发楼盘盘)发展商楼盘名称称地理位置置售 价元元/m22百花园房房地产阳光华庭庭桥北路21000御景房地地产开发发有限公公司御景花园园体育路26000星荷花园园房地产产星荷豪苑苑三期翠星路31000新世界房房地产新世界花花园新湖苑BB927844创展实业业发展芙蓉轩芙蓉西25600汉一房地地产有限限公司翠庭湖轩轩康乐
8、北路路27000嘉仕翠苑苑房地产产嘉仕翠苑苑芙蓉西26800广宇房地地产开发发有限公公司山水晴天天新湖路28000侨兴实业业康乐明庭庭西江路23000结论:由表分析析,体育育中心板板块二级级市场最最低售价价(套内内均价)221000元/mm2,最最高售价价(套内内均价)331000元/mm2,均均价(套套内均价价)26624元元/m22,而体体育中心心板块中中子板块块芙蓉公公园板块块最低价价(套内内均价)康乐明庭2300元/m2,最高售价(套内均价)2680元/m2,均价(套内均价)2513元/m2,本项目是是介乎于于二级物物业与三三级物业业之间,因因此定价价必须考考虑参考考到二级级市场的的定
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