众合国际产业园物业管理方案hxce.docx
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1、众合(郑州)国际石材产业园物业管理方案众合国际际石材产产业园物业管理方案郑州天下下石物业业管理有有限公司司 20116年22月233日星期期二目 录录第一章 提高高物业管管理服务务水平的的整体设设想及策策划第二章 拟采取取的管理理方式、工工作计划划和物资资装备情情况第三章 管理理人员的的配备、培培训、管管理第四章 管理理规章制制度和档档案的建建立与管管理第五章 各项管管理指标标的承诺诺及措施施第六章 管理理收支预预算和管管理费标标准第七章 机电电设备设设施管理理第八章 公共共秩序管管理第九章 绿绿化管理理第十章 清洁管管理第十一章章 房屋屋本体及及附属设设施维修修养护计计划和实实施第十二章章
2、园区区文化和和便民服服务第一章 提高高物业管管理服务务水平的的整体设设想及策策划提要:管理定位位物业业企业化化管理的的典范,两两个文明明建设的的窗口管理目标标一年年获市优优称号,两两年获省省优称号号,三年年获国优优称号管理模式式现代代化、专专业化物物业管理理四大理论论客户户关系管管理、合合工理论论、目标标计划管管理、时时间管理理五大优势势理念念、团队队、技术术、经验验、配套套五个重点点整体体形象、安安全、保保密、机机电设备备管理、建建筑外观观五大措施施全面面投入,保保障设备备的良好好运行;不断钻钻研和学学习,利利用高科科技手段段进行管管理;全全面防范范,治安安事件发发生率为为零;发发挥本公公司
3、规模模优势,实实施专业业化低成成本管理理;开发发众合国国际石材材城产业业园物业业管理专专用软件件(APPP).六大保障障整合合型管理理体系(IISO990000、ISSO1440000、OHHSASS180000)、科科学的人人力资源源管理体体系、完完善的安安全管理理和保密密体系、人人、财、物物的有力力保障、专专业的机机电设备备运行管管理保障障能力、高高效的客客户关系系管理和和信息处处理平台台持续超越越持续续满足和和超越客客户市场场需求的的意识SERVVICEE服务标标准、双双语日常常接待、知知名学者者讲座、会会议商务务服务众合国际际石材产产业园郑州州航空港港经济开开发区新新的经济济、文化化、
4、工业业中心。众众合国际际石材产业业园规划划充分利利用物业业所在地地自然环环境,结结合地形形地貌,使使时代精精神与地地方特色色相结合合,体现现了现代代石材技技术、现现代办公公效率、高高科技的的要求,众众合国际际石材产产业园物物业管理理服务推推向社会会化、专专业化,更更是对新新郑市乃乃至本地地区的物物业企业业化管理理及物业业管理市市场的发发展有着着重要的的促进意意义。针对众合合国际石石材产业业园物业业管理的的各个要要素,本本公司开开展了深深入广泛泛的项目目考察和和市场调调研,在在深入挖挖掘设计计和开发发思路的的基础上上,仔细细分析该该物业作作为未来来功能特特点,并并周详考考虑未来来物业物物业管理理
5、服务将将面临的的重点难难点及收收取物业业费,确确定了本本公司管管理服务务众合国国际产业业园的整整体构想想和管理理策划思思路。一、物业业管理定定位众合国际际石材产产业园作作为集资资源综合合利用、展览销售、节能、环保、加工、仓储、物流、商务贸易、生活为一体的石材产业园区,园区主要由生活居住区,石材展览区,商业、金融、医疗卫生区,行政办公区,科技研发区,产业化生产区组成。其物业特殊性决定了物业管理的定位也必然有更为高远的追求。经过我们严密论证和现场实地考察,本公司众合国际石材产业园的物业管理服务定位为:成为新新郑市政政府物业业企业化化管理的的典范。成为新新郑市工工业园区区物业管管理的样样板成为新新郑
6、市精精神文明明和物质质文明建建设的窗窗口。体现薛薛店镇政政府开放放、高效效、亲和和、和谐谐的形象象。二、管理理目标自接管之之日起:一年内内达到物物业各项项使用功功能正常常,使物物业各项项工作有有条不紊紊地开展展;引进进“新郑市物物业管理理优秀示示范工业业园区”考评。二年内内深化管管理服务务、提高高物业管管理水平平,提升升物业管管理形象象、引进进“河南省物物业管理理优秀示示范工业业园区”考评。三年内内引进“全国物物业管理理示范工工业园区区”考评。三、管理理机制与与模式(一) 实行执行行机构、责责任机构构、监督督机构有有机结合合的“三位一一体”式的共共管机制制,推行行科技型型物业管管理模式式。监督
7、机构新郑市中原食品工业园管委会、产业园物业管理委员会。执行机构众合国际石材产业园物业服务中心责任机构郑州天下石 物业公司监督机构构中原原食品工工业园管管委会众合国际际石材产产业园物物业管理理委员会会可引进行行使以下下权利,对对天下石石物业公公司及物物业管理理处的物物业管理理行为进进行监督督。审核管管理处提提交的月月物业管管理报告告。组织对对物业管管理服务务的抽验验、检查查、审查查管理效效果。引进会会议或其其他形式式,评审审众合国国际石材材产业园园(以下下简称产产业园)物物业管理理状况,交交流意见见。可即时时就物业业管理中中的问题题向管理理处或天天下石物物业公司司投诉。对物业业管理中中出现的的重
8、大事事项进行行审议。众合国际际石材产产业园正正式投入入使用后后,我们们将在半半年之内内会同中中原食品品工业管管委会有有关职能能部门磋磋商成立立众合国国际石材材产业园园物业管管理委员员会,并并充分发发挥物业业管理委委员会的的作用,让让每一位位委员都都成为一一名物业业管理的的监督人人员,共共同参与与物业管管理,使使中众合合国际石石材产业业园的物物业管理理日臻完完美。责任机构构郑州州市天下下石物业业管理有有限责任任公司郑州市天天下石物物业管理理有限责责任公司司是众合合国际石石材产业业园物业业管理目目标的最最终责任任人,负负责对众众合国际际石材产产业园物物业管理理状况的的整体监监控和实实施,就就众合国
9、国际石材材产业园园的物业业管理状状况对众众合国际际石材产产业园负负责和物物业管理理委员会会负责。执行机构构众合合国际石石材产业业园物业业管理处处物管处是是众合国国际石材材产业园园物业管管理的具具体实施施机构,对对开发区区管委会会、园区区物业管管理委员员会和天天下石物物业公司司负责,确确保物业业管理的的各项工工作达到到既定目目标。(二)现现代化、专专业化物物业管理理模式众合国际际石材产产业园区区主要由由生活居居住区,石石材展览览区,商商业、金金融、医医疗卫生生区,行行政办公公区,科科技研发发区,产产业化生生产区组组成,其其物业管管理必须须要为其其提供符符合其自自身物业业特性的的管理服服务。我我们
10、在进进行严密密论证的的基础上上,确定定了众合合国际石石材产业业园现代代化、专专业化物物业管理理的模式式。现代化:充分吸吸收中国国物业管管理发展展二十年年的科技技及理论论成果,依依托我公公司与国国内外顶顶级物业业管理企企业及咨咨询机构构保持的的良好合合作学习习关系,学学习并借借鉴国际际国内同同行的优优秀经验验,凭借借我公司司本土化化运作五五年的优优势,结结合新郑郑市本地地实际,在在众合国国际石材材产业园园实施既既具备国国内一流流水准,又又符合新新郑市的的物业管管理模式式。专业化:以我公公司从事事物业管管理五年年来所塑塑造的精精锐专业业团队,在公共秩序维护、保洁、绿化、设施设备维修养护等方面为众合
11、国际产业园全面实行专业管理及服务。四、管理理学理论论运用众合国际际石材产产业园作作为主要要由生活活居住区区,石材材展览区区,商业业、金融融、医疗疗卫生区区,行政政办公区区,科技技研发区区,产业业化生产产区组成成的综合合型物业业,其物物业管理理素质也也必须达达到与之之相符合合的高度度。本公公司长期期致力于于现代企企业制度度的建立立与完善善,并坚坚信坚实实的管理理理论是是夯实一一个企业业内部管管理的重重要基础础。针对对众合国国际石材材产业园园物业特特质,我我们将以以详尽的的客户关关系管理理、合工工理论、目目标计划划管理、时时间管理理等一系系列理论论体系作作为物业业管理项项目运作作的理论论保障。客户
12、关系系管理:“以客户户为中心心”,绝不是一一句空洞洞的口号号,而是是富有哲哲理的经经营理念念。反映映在企业业当中,就就是所有有的业务务过程围围绕如何何更多地地为客户户创造价价值,客客户获得得客户价价值是客客户满意意、客户户忠诚的的根本理理由。以以客户为为园区的的经营模模式的实实现,需需要一套套科学而而有效的的解决方方案,它它包括以以客户为为园区的的战略规规划、管管理咨询询、实施施等核心心环节。本公司将以此作为物业管理的核心理念,对众合国际石材产业园物业管理客户市场有效开发和拓展。合工理论论:本公公司倡导导,每一一个员工工都必须须成为学学习型的的个人,由由此,公公司才能能真正建建立成为为学习型型
13、的组织织。因此此,员工工综合素素质的培培养,在在本公司司一直受受到重视视。而在在对员工工进行综综合素质质培训的的同时,本本公司越越来越明明显感觉觉到,合合工理论论将在现现代企业业发展中中起到积积极的作作用。200年年以前,亚当斯密以以制造针针为例论论述了劳劳动分工工的作用用。而且且,他的的这一分分工理论论成了近近代产业业革命的的起点,也也成了后后来的管管理学家家创建管管理学的的理论前前提。确确实劳动动分工较较大幅度度地提高高了劳动动生产率率,也有有利于专专业化和和职能化化管理。但但是,这这种理论论发展到到今天,负负面效应应日益显显露出来来。现代代社会,一一方面追追求产品品个性化化,生产产复杂化
14、化,企业业经营多多元化,如如果片面面强调分分工精细细和专业业化,则则使得企企业的整整体协调调作业过过程和对对过程的的监控越越来越高高,结果果致使企企业整体体效率低低下;同同时,把把人分成成上下级级关系的的官僚体体制,使使人的积积极性、主主动性得得不到充充分发挥挥,相反反腐蚀着着人的精精神,不不利于人人的身心心健康,以以至于走走到了分分工与协协作原则则初始动动机的反反面。另另一方面面,高科科技的发发展,特特别是计计算机的的普及运运用,使使简化管管理环节节成为可可能。同同时,与与市场变变化和高高科技发发展相对对应的是是劳动力力素质大大大提高高,员工工不再满满足于从从事单调调、简单单的复杂杂性工作作
15、,对分分享决策策权的要要求日益益强烈。因此,本本公司打打破分工工理论的的桎梏,在在公司提提出“合工理理论”,即借借助信息息技术,以以重整企企业业务务流程为为突破口口,将原原先被分分割得支支离破碎碎的业务务流程再再合理地地“组装”回去,将将几道工工序合并并,归一一人完成成,并将将分别负负责不同同工序的的人员组组合成工工作小组组或团队队,以利利于共享享信息、简简化交接接手续、缩缩短时间间。另外外,减少少管理层层次,提提高管理理幅度,建建立扁平平化的组组织结构构,从而而打破官官僚体制制,减少少了审核核与监督督程序,降降低了管管理成本本,减少少了内部部冲突,增增加了组组织的凝凝聚力,大大大调动动了员工
16、工的积极极性,促促进了员员工的个个人发展展。本公公司将在在众合国国际石材材产业园园物业管管理中以以合工理理论作为为工作流流程组装装合并的的基础理理论,最最大限度度地降低低管理成成本,提提高工作作效率。目标计划划管理:由本公公司整体体目标延延展出众众合国际际石材产产业园物物业管理理处各工工种分项项活动、分分项目标标与各项项工作计计划的过过程即所所谓目标标计划延延展。即即为目标标计划管管理的精精髓。其其实施则则透过本本公司组组织架构构,应用用目标延延展的方方法来制制定众合合国际石石材产业业园物业业管理处处各项工工作计划划,并建建立绩效效指标作作为衡量量目标达达成的考考核标准准。时间管理理:要求求众
17、合国国际石材材产业园园物业管管理处各各工种员员工务必必了解时时间管理理的涵意意、树立立时间成成本的意意识,掌掌握时间间管理的的远近分分配、时间管管理的优优先顺序序、时间管管理的限限制突破破、时间管管理的计计划效率率、时间管管理的结结果及评估等,使使众合国国际石材材产业园园的各项项物业物物业管理理服务得得以高效效率的展展开。五、管理理优势(一)理理念优势势理念是服服务的灵灵魂所在在,是员员工动力力的源泉泉,天下下石物业业公司以以不断提提升服务务水平为为工作的的指导思思想。以以“至情、至至微、至至效”的精神神为理念念,不懈懈追求更更高的服服务境界界,极力力发挥员员工的创创造性思思维和创创造力,在在
18、这种理理念的支支撑下,近近年来,公公司所管管理的众众多项目目中,受受到了业业主的一一致好评评与信任任。以“至情情、至微微、至效效”为基础础,我们们引伸出出了以下下独具特特色的理理念:“至优化化”理念; “换位思思考”理念以以及“(无穷穷小)”理念等。至优化化理念即每个员员工都有有明确的的职责范范围,在在服务过过程中遇遇到的任任何问题题,都要要设计出出几套解解决问题题的方案案,从用用户(使使用人)的的角度、经经济的角角度选择择一个最最佳的解解决方案案,达到到最佳的的效果,同同时以最最优理念念为根本本引伸出出了几种种提供优优质服务务的措施施:“快捷服服务”、“机务作作风”、“便民服服务”等。“快捷
19、服服务”即在接接到拥护护需求信信息或任任务时,要要求我们们的员工工立即行行动并迅迅速解决决问题,体体现“效率就就是生命命”的精神神;“机务作作风”即是采采用严谨谨细致的的航空系系统维护护管理方方法,对对每一项项工作都都严格按按程序认认真细致致去完成成;“便民服服务”即向业业主(用用户)提提供购物物导向、室室内维修修等正常常物业管管理范围围以外的的服务,体体现公司司的“周到服服务”。“至优化化理念”服务达达到的效效果是:当您在在繁忙工工作的时时候,优优美的工工作环境境、适宜宜的温度度、优良良的空气气质量使使您尽享享工作的的乐趣;在您需需要服务务的时候候,物业业管理服服务人员员就会出出现在您您的身
20、边边,每个个员工的的工作都都是一丝丝不苟,彬彬彬有礼礼且规范范化、标标准化。换位思思考即凡事都都要设身身处地站站在客户户需求的的角度进进行考虑虑,再反反过来考考虑如何何满足客客户的需需求,真真正做到到以客户户为园区区,把业业主的满满意作为为工作的的出发点点和工作作的最终终目标。“你想到的我们都已做到,你没有想到的我们超前做到”,从而提供更适合客户需要的服务,满足甚至超越客户的需求。(无无穷小)理理念(无无穷小)磨磨合即在早期期物业管管理介入入中,深深入物业业现场、参参与设备备调试、熟熟悉各项项功能,站站在物业业使用人人的角度度,发现现影响使使用功能能的因素素,及时时提出合合理化建建议,将将不利
21、的的因素消消灭在萌萌芽状态态,同时时,结合合其物业业特点,充充分了解解客户需需求,进进一步完完善各项项管理方方案及制制度,并并理顺各各方面的的关系,在在正式接接管物业业时,使使管理磨磨合期接接近“零”。(无无穷小)风风险工业园区区的物业业管理有有别于其其他物业业,特别别是安全全、环境境和技术术含量方方面。为为防止以以外事件件的发生生,公司司在“人防”、“技防”和制度度建设、监监督机制制等方面面都有严严格的管管理措施施,确保保万无一一失,为为了解决决物业社社会化改改革的后后顾之忧忧,我们们着眼于于长远承承担物业业管理责责任,不不断完善善硬件与与软件设设施,确确保物业业的正常常安全运运行,注注重物
22、业业相关保保险事宜宜,按照照有关规规定投保保公共责责任险、第第三者责责任险,并并与园区区物业管管理委员员会协商商安防设设备保险险事宜,提提高产业业园物业业抗风险险能力。(无无穷小)干干扰在用用户正常常上班时时间以外外完成所所有公共共部位的的清洁工工作,确确保不会会因清洁洁使地面面湿滑造造成行走走不便,用用户正常常上班时时,清洁洁员在所所辖清洁洁范围内内不断巡巡视保洁洁,发现现问题及及时处理理,不能能因保洁洁而影响响和干扰扰用户正正常工作作。在保保证用户户正常工工作的前前提下,对对会妨碍碍用户的的维修保保养工作作,一律律安排在在用户正正常上班班时间以以外(突突发事件件需紧急急处理的的情况除除外)
23、,同同时,在在维修保保养工作作中,维维修人员员必须先先做好维维修区域域防护及及警示措措施后,方方可进行行工作。维维修完毕毕,立即即清理现现场,以以避免造造成污染染和给用用户带来来不便。(无无穷小)缺缺陷就是要求求每一个个员工都都要细心心谨慎,把把工作上上可能发发生的缺缺陷(缺缺点)降降低到“零”的一种种管理方方法,零零缺陷并并不是说说绝对没没有缺陷陷,或缺缺陷绝对对等于零零,而是是指以缺缺陷等于于零为目目标的管管理理念念,每一一个员工工都要在在自己的的工作职职责范围围内力争争做到无无缺陷,从从而培养养员工高高度的责责任感和和严谨的的工作作作风,提提高服务务质量。(二)技技术优势势技术术过硬、装
24、装备精良良的楼宇宇设备管管理队伍伍公司成立立伊始,即即开始管管理设备备先进,智智能化程程度高的的物业项项目:标标准厂房房、积累累了多年年的机电电设备管管理经验验,公司司目前拥拥有各类类专业技技术人员员,配备备有大量量维修设设备,维维修仪器器仪表和和专用工工具,公公司对电电梯、中中央空调调、消防防、给排排水、供供配电、保保安监控控以及先先进的智智能化系系统等均均制订了了完善的的技术管管理规范范和量化化管理办办法,能能为众合合国际石石材产业业园制订订出高效效、可操操作性强强的设备备管理方方案,确确保各系系统的正正常运行行。我们的技技术优势势还体现现在能够够根据众众合国际际石材产产业园的的物业特特点
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