房地产行业动态报告(doc 54页)14257.docx
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1、房 地 产产 动 态半 月 刊2006年1月10日国家信息中中心 中国国房地产信信息网 主办未经许可不不得它用 目 录大势点评 房地产产宏观调控控下的年终盘点对20066年房地产产市场的十十大预测政策动向最高人人民法院关关于人民法法院执行设设定抵押的的房屋的规规定建设部部关于印发发城市房房屋拆迁工工作规程的的通知市场走势20005年前11个月房房地产投资资住宅比重重下降较明明显发改委:三大因素素将影响22006年年房价超越成成长的烦恼恼中国房房地产十五五年回眸20005上海房房地产市场场:特别关关注五大现现象业界论坛从宏观经经济角度看看中国房地地产业顾云昌昌:免疫力力低下症困困扰中国楼楼市四问
2、经经济适用房房地产金融信托创创新变种频频频 已触及REEITs指指尖20055地产金融融年: 地产多多元化融资资浩浩荡荡荡营销策略知识型房房地产企业业服务创新新方略海外之窗英美住住房市场冷冷热分明 美国房主主被告诫小小心REITTs风险渐渐现 新加坡金金管局修改改指导准则则要闻简报汪光焘焘:全国楼楼市发展平平稳 20006年将将继续调控控20006审计确确定4项工作重重点 住房公积积金列在其其中北京发改改委:2000万平米米经济适用用房20006年定向向销售供求信息广东省省湛江市国国有土地使使用权挂牌牌出让公告告房地产开发发统计资料料20055年1-111月固定资资产投资情情况20005年1-
3、111月房地产产开发投资资情况20005年1-111月按登记记注册类型型分的房地地产开发投投资情况20055年1-111月各地区区房地产开开发投资情情况20005年1-111月各地区区住宅建设设完成情况况20005年1-111月房地产产开发投资资资金来源源情况 房地产动态第1期大势点评房地产动态第1期房地产宏观观调控下的的年终盘点点中华全国工工商联合会会房地产商商会会长 聂梅生经过政政府对房地地产20005年的宏宏观调控,盘盘点20005年我们们在哪些方方面是想明明白了,同同时又去做做了事情,以以便理清思思路明确方方向应该是是值得的。第一件件事情就是是对我国居居民住房持持有率所提提出的问题题现
4、在看看起来是及及时的,也也是为业界界所认可的的。我国居居民的住房房持有率是是全世界最最高的。在在此以前,普普遍将“居者有其其屋”理解为“居者拥其其屋”,将“人人享有有适当的住住房”演绎成“人人持有有适当的住住房”,以至于于将千千万万万的住房房大军赶到到购房市场场,形成房房价增速过过猛实际上上是与过去去若干年中中的政策导导向有关,这这件事情引引起了业界界的很多争争论,我查查了“十五”规划,在在“十五”规划中有有关房地产产改革和发发展目标是是:“基本实现现每户拥有有一套功能能相对齐全全、综合质质量较高的的住宅”。“十五”的末期,也也就是20005年就就要基本实实现每户拥拥有一套住住宅,那就就是基本
5、上上每一户都都持有,是是争取1000%持有有率的概念念。我认为为这个提法法一定要改改过来,否否则“十一五”期间房地地产的发展展就没办法法可持续,现现在已经得得到很多方方面的认可可。今后解解决住房问问题要从单单一的瞄准准房地产一一级市场到到一级、二二级并重;从依靠单单一的购房房市场到租租售并举,尤尤其是尚不不具备购房房条件的居居民要更多多的依靠租租房来解决决,这是业业界对整个个房地产市市场的一个个认知过程程。同时,对对现有房地地产政策的的进一步研研究,对住住房体制改改革的反思思都会引发发对现有的的经济适用用房政策、廉廉租房政策策的调整甚甚至改革,这这就是“否定之否否定”,“改革之改改革”。在此基
6、基础上,商商会在20005年就就廉租房政政策、金融融政策等给给中央提出出了五次建建议,得到到了业界的的支持和政政府的重视视。第二件件事情是关关于房地产产金融实际上上中国只有有房地产信信贷,没有有真正意义义上的房地地产金融,原原因是金融融体制改革革落后于房房改大约七七年,因此此,以往的的房地产融融资手段只只有银行信信贷一条路路,这次宏宏观调控中中出台的金金融方面的的政策正说说明了以往往在这方面面政策的缺缺位,房价价的高低无无疑与金融融政策是密密切相关的的,在房地地产金融体体制不健全全的情况下下又如何能能稳定房价价?但是,如如何起动房房地产金融融,首先要要解决一个个误区,中中国的地产产商以往把把房
7、子都卖卖掉,自己己不持有物物业,因此此融资主要要是靠银行行提供个人人贷款和开开发贷款这这种间接融融资手段,而而发达国家家的房地产产金融是在在整个产业业链上提供供融资平台台,这其中中直接融资资占有重要要地位。比比如房地产产信托基金金,如果你你自己没有有物业,也也就不能形形成由经营营物业所形形成的现金金流,这就就导致中国国的房地产产只着重经经营增量市市场(新建建房的销售售),而把把对巨大的的存量市场场的经营边边缘化了,以以至于没有有大的机构构持有房地地产物业,这这是一个很很大的误区区。20005年宏观观调控到三三季度的时时候,我基基本上就不不说房价的的事了,我我觉得对房房地产金融融这一块一一定要重
8、新新认识,我我国优良的的房地产物物业不能都都卖给趁虚虚而入的海海外资本。房房地产有几几个功能,一一个是使用用功能,一一个是投资资功能,还还有一个是是经营功能能,在现阶阶段经营功功能已经被被大大地弱弱化了,其其实不动产产有很强的的经营功能能,所以要要培养持有有物业,经经营物业的的机构而不不仅仅是个个人。房地地产金融中中大家都说说的REIITS就是是针对这一一块的融资资手段,现现在已经为为大家所认认知了。这这件事我们们想通了,通通过房地产产商会这个个平台去推推动,我们们一定会为为房地产金金融作些事事情。第三件件事情是关关于房地产产的产业链链问题针对土土地开发的的开发商和和针对建造造的房屋营营造商以
9、及及针对长期期物业经营营的机构投投资商在产产业链上应应当是各司司其职的。未来中中国房地产产业需要专专业化细分分,不细分分的话整个个产业是拖拖拖拉拉地地互相牵制制谁都不能能提高,谁谁都跑不快快,全部工工作都由开开发商来负负责是行不不通的。目目前情况是是一方面存存在卖不出出去房形成成空置,另另一方面又又存在“暴利”问题,在在产业链上上需要把利利润重新合合理分配,这这样才能促促使产业按按照专业化化长期发展展。道理是是明白了,但但是找到论论据来说服服自己是到到20055年10月份的的时候,我我们组织发发布REIICO三季季度报告,当当时与银监监会的官员员有一个对对话,他一一句话把我我点醒了,说说的是虽
10、然然现在房地地产中有很很大的利润润,但是银银行并没有有在其中获获得,我们们实际上是是为房地产产背了风险险,而没有有分享利润润(因为房房贷利息一一直不高,4%-6%的利率)。这话当时我也觉得不能同意,认为银行业和房地产业各有各的范围,各有各的利润,但过后想一想,在宏观调控之后,海外的金融机购趁虚进入中国,针对资本饥渴的中国房地产项目所提出的投资回报率恐怕都在两位数吧!中国的的银行业也也正进行商商业化、市市场化、国国际化改革革,20006年底正正是一个大大限,与海海外的银行行、金融机机构的竞争争是指日可可待了,中中国的商业业银行必然然会在房地地产业务上上寻求合理理回报。再再者说,如如果没有一一定的
11、吸引引力,中国国的房地产产直接融资资从何而来来?没有合合理的回报报谁会进入入直接融资资市场?尤尤其是看看看被中国的的股市所套套牢了的浩浩浩荡荡的的股民大军军,对于直直接融资工工具必须格格外的精心心。这些问问题说明了了房地产利利润分配须须要重新分分布,在产产业链上不不能要损就就全部损,要要荣就这一一家荣,这这样别人就就不跟你玩玩了。现在在靠预付款款和施工单单位垫资已已达到500%左右的的资金了。利利润分布的的不均衡,最最终会形成成资本转移移,影响的的是产业的的长期发展展。第四件件事就是住住宅商会更更名叫房地地产商会20005年做的的比较成功功的第四件件事就是为为适应长期期的发展和和与国际接接轨,
12、住宅宅商会更名名叫房地产产商会,以以便今后进进一步回归归不动产的的金融属性性和租售并并举属性,目目前在中国国这两种属属性相对缺缺位。20005年比较较遗憾的事事情之一遗憾总总是有的,2005年比较遗憾的事情之一是中国的房地产企业在2005年受到了太多打击,企业是经济的细胞,在中国房地产市场只有短短20年历史的情况下,不要把所有的罪过都算到开发商身上,尤其是能够在中国房地产界挺身说话的,不管说的中听不中听(比如像任志强),为数并不多,应该给予公正对待,像南方一些企业家不爱说话,他们只是闷着头挣自己的钱。最近说的比较多的是房地产品牌企业的暴利问题,有些媒体把一些话放大扭曲是很不负责任的,我认为“一
13、个品牌企业肯定不是亏损企业,一个亏损企业就不可能是品牌企业”大概不会错吧!还有一句话,“掏得起钱的人才会买商品房”这句话也对吧!包括报道也常常放大扭曲原作,例如REICO报告中关于中低收入住房面积问题的结论原意是“中低收入家庭和高收入家庭在住房相对面积上的差距要小于其收入相对水平上的差距”也曾被歪曲成“中低收入住房好于高收入家庭住房”。媒体需要负起责任,因为媒体会影响大众,会影响政府,同时也会把企业推到一个不利的局面,有的媒体有意无意的做一些推波助澜的事情,形成信息很不对称,对房地产开发企业和政府的相互配合没有起到好作用,如果大家都对传媒说假话、空话恐怕社会也不会和谐。20005的“破”与 2
14、0006的“立”中央领领导在经济济工作会议议上对于房房地产业说说的非常明明确。20005年出出台的“组合拳”已经把要要“破”的几乎都都打到了,中中国的房地地产把一些些不健康的的因素去掉掉,经过这这一段时间间,中央政政府、地方方政府、房房地产企业业都受到了了一次洗礼礼,这是“破”,那接下下来应该是是“立”了。“破”、“立”都是宏观观调控,红红灯、黄灯灯、绿灯都都是宏观调调控。现在在不是说已已经开绿灯灯了,但起起码在闪黄黄灯了,新新的政策正正在准备,例例如:支持持村镇发展展的土地政政策,对低低收入住房房的政策调调整,准备备多年的抵抵押贷款证证券化的实实施,房地地产信托基基金和产业业基金政策策的准备
15、和和调研等都都是在20005年宏宏观调控之之后属于“立”的举措,你你就冲这个个方向走没没错。(搜房网)对20066年房地产产市场的十十大预测北京师范大大学管理学学院教授 董藩进入22005年年12月以后后,不断有有媒体朋友友打电话,开开始肯定我我20055年提出的的一些观点点,特别是是我对房价价问题的预预测,并约约我谈谈22006年年房地产市市场的发展展趋势。肯肯定我过去去的观点我我很欣慰,但但谈预测多多被我拒绝绝。因为谈谈预测是一一件十分严严肃、科学学的事情,过过去每次言言及预测,我我都额角渗渗汗,牙齿齿打颤,生生怕背上“胡说”、“炒作”之名。当当前中国房房地产市场场正处于特特殊发展时时期,
16、影响响它的因素素和力量十十分复杂,虽虽然大的发发展趋势明明朗,但要要对年度动动向和事件件进行预测测,既需要要深厚、全全面的相关关学科知识识,又需要要能在思维维和视野上上把握大势势,还需要要跟中央高高层决策者者有些“心灵感应应”所以以,预测者者从来不是是站在“十字”路口,而而是“梅花”路口,想想走错很容容易,想预预测对就有有点儿“九天揽月月”的味道了了。但是,在在20055年的最后后一天,我我的手机受受到了鞭炮炮般的信息息“轰炸”除了祝福福,就是让让我预测房房价,而且且强调“连搞房地地产的教授授都不说话话”,就是“不顾学者者的道义”、“没有责任任感”、“没有胆量量”。既然大大家“孜孜以求求”,我
17、只好好牺牲一点点儿休息时时间,跟大大家随便谈谈谈。一孔孔之见,错错误难免,请请不要当真真。 1.房房地产价格格依然上涨涨,但还是是要给中央央政府一些些“面子”,变得“温顺”些 估计将将以7%为支点,上上下波动22个百分点点,即5-9%,低低于或接近近GDP增长长速度,其其中以居于于5-7%的可能性性为大。这这是政府、开开发商、消消费者各方方均可接受受的增长速速度,也是是国家调控控成绩的体体现。虽然然本人未从从高层决策策者那里嗅嗅得什么信信息,但我我坚信5-9%的增增幅将是房房地产价格格调控的基基本目标。尽尽管总有学学者主张强强行下拉房房价,但GGDP仍在在快速增长长,要让房房价“反其道而而行之
18、”,这无异异于“痴人说梦梦”!要是低低于5%,如果果不是遇到到了“非典”这样的极极特殊事件件,就表明明数据有水水分了。 2.城城市土地控控制会出现现“紧中有松松”迹象“831”大限之前前政府虽然然集中放了了一些地,但但大限之后后土地市场场管理得还还是比以前前紧的,这这对开发市市场确实有有影响,进进而影响着着市场供求求关系。如如果需求不不动,要控控制房价,只只能增加供供给才能达达到目的。但但要增加供供给就要放放地。20006年依依然要严控控房价大幅幅上升,土土地管理部部门纵有千千般理由把把紧关口,也也要给建设设部门和各各级政府主主要领导点点“面子”。况且早早有开发商商往国土资资源部的大大院里投了
19、了枚“地荒论”炸弹,房房价再大幅幅上涨,土土地管理部部门想置身身事外,立立个“洁身自好好”的牌坊,大大众也难答答应啊! 3.“政策恐慌慌期”已经过去去,市场逐逐渐恢复不会有有20055年那样“排山倒海海”的政策出出台,但会会有一些体体现节能省省地意图和和规范市场场秩序的政政策、措施施出台,如如控制套型型结构,控控制高档商商品住房开开发,鼓励励中低价位位、中小套套型住房开开发,推行行实名购房房制度,限限制内部认认购,加强强对中介市市场的管理理,出台住住房专项维维修基金管管理办法等等。除了建建设部外,这这些政策、措措施可能涉涉及国土资资源部、税税务总局、央央行和地方方政府。虽虽然“抑制”仍是主调调
20、,但不会会是唯一的的声音,毕毕竟市场继继续观望下下去不行。 4.对对消费需求求的引导可可能引起中中央政府的的重视放松土土地控制是是不得已而而为之,而而且幅度十十分有限,控控制需求增增长特别是是住房过度度需求将被被提上议程程。现在人人均住宅建建筑面积已已经超过226平方米米,如此下下去用不了了几年小康康居住目标标就会实现现。住的小小不是好事事,住的太太大也不是是好事。别别墅生活在在中国将永永远是异邦邦情调,不不适合国情情;住房越越开发越大大、买了不不住等问题题再不重视视将给未来来社会发展展埋下隐患患,最终咽咽下这个“苦果”的还是全全体人民。不不承认房地地产业的支支柱地位不不对,过分分倚重房地地产
21、业拉动动经济增长长也不行。 5.住住房保障问问题得到重重视“住房房保障”曾一度在在政府的词词典里消失失了,各级级政府都津津津乐道于于住房制度度改革的成成绩。20005年,经经济适用房房被媒体炒炒得“臭不可闻闻”,海内外外学术界的的无情批判判更让政府府不得不反反思。一个个亲民的政政府不能不不关注民意意,再加上上控制房价价的压力巨巨大,于是是,一些地地方政府开开始积极兴兴建经济适适用房,并并开发或收收购廉租房房。但也会会有一些地地方政府开开始探索货货币化补助助问题,这这正是我积积极倡导的的。而且回回龙观新楼楼地面塌陷陷事件让我我更加深信信不疑:实实物补助或或早或晚走走投无路,货货币补助才才是住房保
22、保障的发展展方向! 6.房房地产理财财观念更加加深入人心心穷人关关注保障,而而富人则关关注理财。股股市未老先先衰,而房房市则丰姿姿绰约,青青春摇荡。尽尽管20005年房市市“不听话”,中央政政府对它来来了个“泰山压顶顶”,但房价价总体上不不见下跌。除除上海等个个别城市外外,房市依依然妖娆迷迷人。现在在的富人有有很多受过过高等教育育,分析、把把握大局的的能力大大大增强,尽尽管政府依依然在实施施房地产调调控,我行行我素者仍仍然不少,而而且调控过过程中的激激烈讨论似似乎更让房房地产理财财观念深入入人心。这这就给宏观观调控带来来了更大压压力:光靠靠行政措施施不行,立立法手段必必须登场了了! 7.物物业
23、纠纷增增加,冲突突加剧,呼呼吁主管部部门采取规规范措施物业公公司原本是是以“微利”、“服务”面孔出现现的,但业业主们都说说它是“天使的脸脸庞,魔鬼鬼的心肠”。20055年虽有“从被窝里里拖出业主主”这样骇人人听闻的司司法干预,但但也有美丽丽园业委会会全面胜诉诉、物业费费大降这样样大快人心心的消息谁怕谁谁啊!于是是,纠纷在在增加,冲冲突在加剧剧,为服务务质量,也也为收费定定价问题。纠纠纷还使人人们开始反反思物业管管理模式问问题:李建建国的“物业革命命”不无道理理,本教授授认为,业业主委员会会踢开物业业公司闹革革命,直接接从市场上上雇佣专业业服务力量量也是可以以探索的嘛嘛! 8.著著名房地产产商将
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