贵阳市星竹园项目策划书2009362405.docx
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1、贵阳市星竹园项目策划书一项目分分析(一) 项目概况1.位置:项目地处处贵阳市大大营坡地区区,筑新路路与贵乌北北路交汇处处, 距贵州州日报社、大大营坡车站站仅3000米。2周边设设施学校:贵乌乌小学、宅宅吉小学、实实验幼儿园园、实验小小学、二十十三 中、六六中、财校校、商专、医医学院、实实验二中菜场:百花花山菜场、贵贵乌农贸市市场医院:贵医医附院、医医学院、市市五医其它:神奇奇假日酒店店、神奇星星岛酒店、新新联酒店、思思君超市、 黑马装装饰材料市市场、相宝宝山家具市市场、市北北供电局交通:7路路、12路路、17路路、18路路、70路路、76路路、64路路、82路路、 67路路、73路路3项目技技
2、术指标总占地面积积:62770平方米米总建筑面积积:125514平方方米容积率:22.0建筑密度:30.33绿化率:336总户数:1153户(其其中41户户为回迁户户)(二)项目目机会点1市场有有空间贵阳,作为为大西南开开发的前沿沿,在国家家提供有利利政策的前前提下,市市场对具有有特色,综综合素质较较高的精品品小区有较较强的承接接力。随着着外来的和和本地经营营的成功人人士、高级级白领的不不断扩大,面面向他们而而建的讲求求整体规划划,理念设设计,功能能配套先进进的高尚住住宅小区,将将有一个持持续成长的的市场空间间。2有策划划前置观念念很多发展商商是在项目目建起来后后才想到销销售,销售售不畅才想想
3、到促销,促促销未果而而想到整体体策划,也也有的发展展商开盘前前有整体规规划,但开开盘后策划划理念的贯贯彻实施不不到位,致致使项目虎虎头蛇尾,市市场中烂尾尾楼众多,而而贵司目光光敏锐,注注意到“凡事预则则立”从各方面面整合社会会精英资源源,贯彻如如一,使项项目有的放放矢,自然然先机在握握。(三)项目目问题点1发展商商尚未有较较高知名度度现时贵阳的的房地产业业已经进入入了规模和和品牌的竞竞争阶段,而而贵司目前前在业界尚尚未有较高高知名度建议:需要要和实力较较强的代理理公司、设设计公司、物物业管理公公司合作,共共同创造出出精品楼盘盘,在项目目的推广中中逐步营造造和树立发发展商和项项目的品牌牌。2项目
4、市市场定位不不够清晰3.项目没没有锁定目目标客户群群项目的市场场定位与目目标客户群群是相辅相相承的,一一个清晰的的市场定位位可以直接接吸纳目标标客户群的的注意度。反反过来说,没没有确定的的项目客户户群就很难难确定项目目形象定位位与市场定定位,这是是该项目是是否成功销销售的关键键,同时也也是价格是是否可以拉拉高的重点点。4项目需需要系统性性的全局统统筹项目的形象象定位与市市场定在贵贵阳房地产产市场还没没有前期炒炒作过,它它推出时很很难在短期期内让市场场接受。为为了避免销销售期间过过长,增加加许多不必必要的费用用;同时也也为了发展展高能在较较短的时间间内回笼资资金作再投投资,该项项目需要系系统性的
5、全全局统筹,有有效整合各各种优势资资源,才能能达到一气气呵成的效效果。二、贵阳房房地产宏观观市场分析析:(一) 22000年年贵阳房地地产发展分分析:2000年年贵阳房地地产将面临临前所未有有的发展良良机,与全全国许多城城市相比,贵贵阳房地产产业形势一一直较好,前前几年空置置房比例在在15%左左右,近几几年空置年年率一直较较低,这与与国家支持持房地产业业发展的政政策逐步完完善有关,也也与百姓住住房消费观观念的加强强和房改的的深入,住住房信贷投投入增加,开开放住房二二级市场,减减免部分税税费等有很很大关系。贵贵阳市的房房地产市场场价格近年年来呈稳中中有升趋势势,尤其是是中心区房房价,高层层多层升
6、幅幅不同,多多层升幅更更大,究其其原因,由由于市区土土地供应减减少而使市市区商品房房(尤其多多层)供应应相对减少少,因而市市区房价上上扬在所难难免。市民民将应改变变过去那种种不愿离开开中心区居居住的观念念,目光朝朝城郊结合合部环境好好配套设施施齐全的住住宅小区转转移。乌当当、白云、小小河地区的的房地产开开发潜力很很大,现在在交通道路路又有了很很大改观,老老百姓住房房投资升值值保值的观观念加强,会会有更多的的市民将余余钱投向房房地产,从从这个角度度上看,22000年年的筑城楼楼市将会出出现新的发发展势头。(二) 22000年年贵阳市房房地产发展展趋势1. 房价将适度度上扬;2. 土地交易活活跃,
7、“换手”量增大;3. 花溪等郊区区置业者增增多;4. 多层住宅精精品楼盘将将会增多;5. 高层公寓将将更多采用用新技术、新新设备;6. 空置积压房房会特价优优惠抛售;7. 房屋置换量量大大增加加;8. 中华路住宅宅的交易将将日渐火爆爆,商业气气氛日渐复复苏。(三) 贵贵州将推进进住宅产业业化贵州属联合合国土地警警戒线以下下的省份,而而住宅又多多是砖混结结构,为什什么?因为为便宜,这这就很矛盾盾。按市场场物以稀为为贵的原则则,土地稀稀缺的必然然结果是砖砖的价格应应较高,住住宅产业化化的推进就就要“纠正”这种错误误。住宅产产业化的推推进,实际际上是在告告诉企业如如何看市场场的问题。比比如说,出出台
8、以经济济适用房建建设为重点点的政策,实实际上是告告诉开发商商目前市场场需求中,中中低水平的的消费仍是是主流。住住宅产业化化的推进涉涉及面还很很广,各地地的实际情情况,也有有差异,但但首先应该该强调的是是观念更新新。据了解解,许多省省份在机构构改革中,已已有意增设设省级中心心。住宅产产业化的推推进是一个个过程,也也是一个必必然的发展展趋势。(四) 贵州省22000年年居民住房房消费状况况1. 2000年年贵州省将将重点启动动居民住房房消费,实实际上是在在去年居民民住房消费费居领导地地位之后的的延续和发发展。目前前,据称房房管部门仍仍有60万万M2存量房。因因而盘活存存量有大量量工作要做做。而通常
9、常手法是通通过减免、补补贴税费降降低交易门门槛,房改改房暂缓交交土地收益益金亦可入入市等办法法。存量房房大多存在在位置、房房型、配套套等不理想想之外,因因而以合理理价格出售售是最好的的方法之一一。房管部部门将会有有更大的动动作,更优优惠的政策策刺激,从从而盘活存存量,促进进二、三级级市场大力力发展。2. 贵州省经济济适用房投投资成倍增增长,房改改刺激是主主因。贵州州省经济适适用房去年年完成投资资20.776亿元,较较上年增长长108%,并带动动其它相关关住宅产业业投资增加加一倍以上上。出台了了以存量补补贴为特点点的住房分分配货币化化方案及主主要立足于于中低收入入家庭的住住房供应体体系等措施施,
10、有力带带动了经济济适用房的的建设。据据统计,去去年贵州省省共完成住住宅总投资资37亿元元,比上年年增长900%。住房房新开工面面积4800多万M22,竣工面面积近4220万M22,分别比比去年增长长64%和和56%。其其中经济适适用房约占占全省新开开工面积的的80%,较较上年增长长95%,经经济适用房房竣工面积积占住房竣竣工面积的的75%,是是商品房竣竣工面积的的2.7倍。(五)贵贵阳房地产产郊区化发发展成为趋趋势随着贵阳市市两城区旧旧城改造的的基本完成成,市中心心区土地资资源越来越越稀缺,特特别是今年年市政府严严格控制市市区土地的的批租,使使市中心土土地供应更更趋紧张。与与此同时,国国家取消
11、福福利实物分分房,实行行住房分配配货币化,增增加住房信信贷的投入入,开放住住房二级市市场,减免免部分税费费等一系列列措施,极极大地提高高了群众改改善和购买买住房的积积极性,住住房开始成成为人们最最大消费。面面对这一市市场局面,开开发商们跃跃跃欲试。据据悉,贵阳阳这样一个个不大的城城市,现已已注册4000多家房房开企业,仍仍有不少从从事其它行行业的企业业家,准备备进军房地地产,贵阳阳近年来的的房地产发发展势头使使深圳、广广州等地的的诸多房地地产商“抢摊贵阳阳”已成为共共识。在目目前市中心心地带土地地供应十分分紧缺的情情况下,开开发商们开开始把目光光投向郊区区地带,沙沙冲路至小小河一线及及小河一带
12、带,花溪一一带,贵钢钢至二戈寨寨沿线,省省政府背后后小关一带带,二桥至至贵工一带带,这些昔昔日不被看看好的土地地资源纷纷纷升值,一一块土地,好好几家房开开公司“较劲”,市郊房房地产开发发“行情”看涨已成成为不争的的事实。以以中天花园园、榕筑花花园等为代代表的城郊郊物业,代代表着一种种以城郊结结合部绿色色和环境文文化为主要要特征,倡倡导回归自自然,脱离离城市喧嚣嚣,通过绿绿色环境和和整体平面面规划的主主要内容及及人性化“以人为本本”为卖点的的突出特点点,从内涵涵、价值上上更加符合合广大中低低收入消费费群需求,故故销售都比比较红火,同同时,筑城城郊区住宅宅的文化板板块正在形形成,市民民居住城市市中
13、心的传传统观念正正在发生变变化,投资资者越来越越重视物业业的环境,配配套设施和和物业管理理,郊区地地块大有可可为,关键键是你怎样样去做。(六)贵贵阳市20000年11-6月批批准商品房房预售情况况13月:栋数:331 建筑筑面积:117879942.887M2其中批准预预售非住宅申报预售价价7811227.6MM23100-150000 元/M2住 宅申报预售价价10068815.33M21500-30000元/M22抵押登记信信息在建工程项项目16宗145288.7M23110万万元个人房产抵抵押122宗132922.5M222188.8万元个 人 按按 揭741宗753811.1M2106
14、444.6万元46月商商品房预售售信息(单单位:平方方米,元/平方米)批准商品房房预售其 中 批 准 预 售栋 数建筑面积非住宅申 报预售价住 宅申 报预售价386925774.600964655.133000-1600005961009.4771300310004月6月月商品房预预售信息(单单位:平方方米,万元元)名 称单 位 购购 房个 人 购购 房住宅营业办公住宅非住宅户 数9611922193面 积1827.145902.13238.8852218221.688179333.22交易额354.9951890.3966.400427300.948533.754月6月月抵押登记记信息(单单
15、位:平方方米、万元元)类别户数建筑面积金额在建工程项项目35358055.90119188.00个人房产抵抵押237263722.954305.40单位房产抵抵押461142225.077136255.00个 人 按按 揭13941196553.933221600.60三、贵阳市市房地产微微观市场分分析:(一)从市市场板块角角度分析贵阳市的房房地产市场场从价位等等不同层次次进行分类类,可分三种种不同的区区域板块:中华路板板块、环市市路内(除中华路路)板块、环环市路外围围板块。1) 中华路板块块(均价36000元/M2左右)作为贵阳的的商业中心心,也是贵阳阳市房地产产开发的重重点区域,近两来一一
16、直是房地地产的热点点市场,房地产业业在本区域域得到了飞飞速发展,同时引进进了先进、超超前的开发发理念,对推动贵贵阳房地产产业起了巨巨大的作用用,因此本区区域的物业业较被消费费者所接受受,成为贵阳阳市民众望望所归的置置业地带,置业区域域物业价位位不断上升升,由于开发发相对过量量,处于供过过于求的状状态,加上价格格提高增加加了置业的的门槛,因此现阶阶段该区域域处于竞争争的炽热化化状态。2)环市路路内(除中华路路)板块(均价24880元/ M2左右)此区域有强强烈的市区区概念,据敞司的的了解,贵阳市民民多数喜欢欢居住在市市中心或副副中心地段段。由于市市中心的房房价高企,该区域成成为众多贵贵阳市民首首
17、选的位置置,因此它的的房地产市市场还存在在极大的发发展空间2) 环市路外围围板块(均价17550元/ M2左右)环市路外围围的部分地地区给人一一种郊区的的感觉,物业普遍遍处于中、低低档水平,由于价格格低,为中低薪薪阶层所接接受;特别贵阳阳的西部准准备开发一一个金羊小小区,因此郊区区的房地产产市场商机机无限,但要把握握好时机。(二)从房房地产实体体分析贵阳的房地地产实体如如建筑物、园园林、道路路等硬件设设施都处于于一种初级级阶段,与西部大大开发的贵贵阳城市不不是很匹配配,部分小区区虽然借鉴鉴选进的建建筑理念,但实操能能力还有一一段距离,也只能处处于表的模模仿阶段,精品物业业在贵阳市市存在很大大的
18、市场空空间。(三)从项项目包装推推广手法分分析1) 策划及项目目包装理念念有超前意意识,但建筑商商对精品的的筑造不能能匹配社区区的概念,因此整体体性的效果果不明显;2) 部分项目的的前期策划划水平比较较高,但营销阶阶段专业人人士往往没没有介入,或者介入入不深,因此好的的策划方案案得不到实实操的验证证,这是造成成个别楼盘盘销售不力力的原因;3) 项目的全程程营销缺管管乏系统性性,连贯性等等,停留在某某个阶段的的促销,对品牌的的塑造带来来很多不利利因素,同时也没没有达到整整合营销的的效果。(四)从房房地产发展展的成熟度度上分析贵阳市房地地产业处于于成熟的阶阶段,开发意识识,建筑水平平、物业管管理等
19、落后后沿海发达达地区5-10年,但也有个个别楼盘开开发理念比比较前卫,造成市场场参差不齐齐。从一个个城市经济济发展角度度来看,每个行业业的发展都都有一定的的阶段性,消费者对对新事物的的了解,接受也有有一过程。因因此超前的的物业开发发具一定的的风险性,同时也具具超额利润润回报的可可行性,这就要对对物业作前前期适度超超前的开发发研究与本本地市场作作恰到好处处才是成功功的关键,否则项目目会出现虎虎头蛇尾的的现象,以至于造造成后期烂烂尾。这一一点对本项项目有很大大的借鉴意意义。(五)从价价格定位上上分析贵阳市楼盘盘项目的价价格基本上上顺应市场场价格进行行定位,即在一个个区域市场场价格范围围内定价,这反
20、映了了市场处于于不成熟的的发展中阶阶段,同时给本本项目的价价格浮动预预留一定的的空间,因此发掘掘区域经济济文化和建建造精品成成为项目高高档物业定定位的关键键。(六)从消消费群体上上分析不成熟的市市场,消费者的的置业观念念必然滞后后,处于感性性阶段,还没有形形成理性置置业观念,因此,本项目在在推广时应应认引导置置业者的消消费观念成成为主导思思想。四、贵阳市市楼盘广告告分析楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析银通山庄入主银通,财福享通通1) 千禧园概念念2) 即将现楼的的优势3) 体现其综合合素质的品品牌如:服服务,环境境,配套,交通,设设计,位置置.4) 小区规划图图,体现社社区概念此楼盘诉求
21、求点过多,又没有可可支撑的要要素,因此此体现不了了它的楼盘盘独特性友谊花园梦中家园就就在这里1) 展示会地点点贵阳友谊谊集团2) 顺在时代广广场做SSHOW之势再推推出精品楼楼.3) 借迎国庆,贺中秋时时机推盘.该盘能抓住住时机推盘盘,但推盘盘的连续性性不够强,浪费之前前宣传之势势.立云大厦酒店式小型型公寓1) 可自住出租租参与酒店店经营2) 一年后三年年内可原价价回购3) 10月8日日后部分房房价上调110%4) 星级标准的的居室5) 一份自尊一一种骄傲6) 三万万元作酒店店业主开发商有比比较前卫的的经营理念念免费住住三年,但没有金金融机构支支持作保障障,因此不不能给到置置业者信心心中天宅吉
22、大大厦让你免费费住三年年1) 开全国先河河的高层全全包式住宅宅2) 现金概念3) 小区配套贵贵阳第一4) 立体绿化,叠泉水景景在户型设计计上比较超超前,对市市场有引导导的作用;但过多宣宣传其它方方面因素,而应该侧侧重体现跃跃式户型带带来的一种种与众不同同的生活空空间.银海大厦千呼万唤大大公开,发发售价28880元/m2起1) 中华北路与与黔灵东路路交汇黄金金地段2) 平层,错层层,跃层的的户型3) 赠送电话,有线电视视, 对讲讲门铃,煤煤气入户,互联网络络入户等 该项目以22880元元/M2的低价入入市造势,而且又赠赠送多件物物品作优惠惠措施,本本来可以促促销,但没没有限定时时间,因此此目标客
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