某项目营销推广方案营销推广方案10693.docx
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1、七彩时光营销推广方案李健 曾海丹二OO八年三月三日营销的终终极意义义:卖(站站在客户户的立场场上寻找找买的理理由)卖什么?如何卖?卖的高!卖的快!卖的方式式卖的主题题卖的氛围围卖的诉求求点卖的附加加值七彩时光光的营销销核心:赚赚什么?要么赚HHAPPPY,要要么赚MMONEEY谁在赚?投资客户户、自主主客户、开开发商、参参与的人人目 录前 言第一部分分:市场场定位第二部分分:整合合推广第三部分分:包装装策略第四部分分:销售售策略第五部分分:价格格策略小 结前 言言本项目是是益阳市市一个复合合型项目,面面对20008年房地地产市场场的状况况,如何何使本项项目的营营销在市市场中脱脱颖而出出,达到到
2、快速销销售的目目标,取取得良好好的经济济效益,是是本项目目营销的的核心。经对本项项目的初初步考察察,我们们认为七七彩时光光在市场定定位、推推广策略略、销售售策略、价价格策略略、现场场包装等等方面需需要新奇奇整合。针对小户户型住宅宅的特征征,结合合七彩时时光的地理位位置,七彩时时光的营营销推广广以“简单的的生活缤缤纷起来来”为主推推广主线线,在推推广阶段段上要结结合工程程进度环环环相扣扣、层层层递进,在在推广手手段上要要丰富多多样、新新颖别致致。针对益阳阳市目前前住宅市场场的现状状,依据据七彩时时光的市市场定位位,本着着“新、奇、特”的原则则,现将将七彩时时光的营销推广广方案制制定如下下:第一部
3、分分:市场场定位一、形象象定位七彩时光光缤纷小小家风格居居场七彩时时光七彩时光光简单单的生活活缤纷起起来缤纷小小家缤纷绚丽丽、富有有活力的的小家生生活风格居居场极具个性性与风格格的居住住场、汇汇聚场二、区域域定位政务核心心未来时时尚第一一站三、客户户定位年年轻态、时时尚新贵贵客户群群体70800客户投资型型客户自主型型客户双料客客户四、产品品定位既既非传统统住宅又非传传统商铺铺可以“赚”的房子子半住宅宅属性:居住半商铺铺属性:投资精装修修经济型型产权酒酒店高性价价比:收益比、价值值比、配配套比,物物超所值值小户型33060平方方米/11房700800平方米米/2房房90平方方米/33房第二部分
4、分:整合合推广一、市场场推广主主题要么赚HHAPPPY,要要么赚MMONEEY本项目将将有两大大主力客客群,广广告语要要分别针针对他们们进行诉诉求:要么赚赚HAPPPY针对自住住型客户户诉求“赚HAPPPY”要么赚赚MONNEY针对投资资型客户户诉求“赚MOONEYY”要么赚赚HAPPPY,要么赚MONEY诉求项目目既可自自住又可可投资的的物业功功能二、销售售计划与与目标(一)销销售计划划依据房地地产项目目工程进进度计划划,采用用量化营营销推广广模式,将将销售计计划制定定如下:七彩时光光销售计计划表工 程 进 度度销 售 计 划划开始动工工15%出地面三三层30%主体封顶顶40%外立面装装饰完
5、毕毕60%交房时90%(二)销销售目标标通过一系系列新颖颖、独特特的营销销策略,使使七彩时时光达到到以下销销售目标标:1、全面面树立益益阳市“缤纷小小家,风风格居场场”社区形形象。2、在益益阳市再度掀起起以“要么赚赚HAPPPY,要要么赚MMONEEY”为主题题的小户户型居住住投资浪潮潮。3、速战战告捷,奠奠定银建建地产的的地产新新贵地位位。4、进一一步充实实和丰富富“银建”的产品品系列,提提升其整整体品牌牌形象。(三)推推广费用用控制1控制制原则:先强后后弱、打打好基础础、高抬抬气势,争取总推推广费用用不高于于销售额额的2%2具体体比例分分配:预热认筹筹期20%开盘热销销期50%(累累计)销
6、售调整整期80%(累累计)再度热销销期90%(累累计)清盘期100%(累计计)三、推广广阶段划划分依据上述述销售计计划与销销售目标标,结合合本案的的工程进进度及销销售淡旺旺季,在在20008-20009年,将将市场推推广分为为六个时时期(见见下表):七彩时光光市场推推广阶段段划分表表(20008-20009年)推 广 阶 段段时间准备期20088年45月份市场预热热期20088年68月份内部认购购期20088年9月份开盘热销销期20088年100月份销售调整整期20088年111月份再度热销销期20088年12月月20009年年2月份份清盘期20099年34月份四、阶段段营销推推广(一)准准备
7、期准备期工工作直接接影响到到后期营营销推广广计划,因因此务必必要考虑虑周全,按按计划落落实。具具体工作作有以下下几个方方面:A、营销销方案确确定B、规划划设计方方案确定定总体规规划确定定户型设设计确定定外立面面确定景观设设计确定定配套设设施确定定智能化化设施确确定C、售楼楼中心与与围墙建建设售楼中中心围墙D、客户户引导包包装VI系系统的确确定大型户户外看板板到位周边道道路包装装工地现现场包装装E、销售售资料的的准备单片、楼楼书销售讲讲解手册册的制定定销售表表格的制制定F、销售售道具的的准备沙盘及及户型模模型的制制作展板的的设计与与制作接待台台与LOOGO墙墙的制作作G、办公公用品的的购买办公桌
8、桌椅销售讲讲习夹电脑电话H、销售售团队建立立销售人人员组织织销售人人员培训训(二)市市场预热热期阶段划划分:基基础工作作准备就就绪之后后到内部部认购之之前营销目目标1、有效效排号、积积累意向向客户5500个个2、销售售体系基基本建立立3、七彩彩时光初初步引起起市场关关注推广主主题及方方式以我们的的未来缤缤纷登场场为推广广主线,为为目标客客户描绘绘时尚、活力、个性未未来生活活蓝图,使使他们对对七彩时时光产生生无限向向往。通过公关关活动、销销售促进进、报纸纸广告以以及新闻闻报道等等形式,宣宣传“缤纷小小家,风风格居场场”新概念念,引导导市场,使使本案获获得广泛泛知名度度。广告宣宣传本阶段主主要以形
9、形象广告告为主,配配合软性报道道、户外外广告、自自身媒体体等进行行宣传,形形成多层层次、多多渠道立立体宣传传网络,引引起目标标客户的的广泛关关注。公关活活动1、发展展论坛:举行七彩彩生活发发展论坛坛2、BLLOG:通过。网、。房产产网、007377fdcc网等开开通“七彩时时光BLLOG”3、网络络征文:举行“畅想,未未来缤纷纷生活”大型网络络征文活动动促销活活动1、发放放“七彩时时光缤纷生生活”会员卡(认购购优惠卡卡)2、实施施泛销售售促销,拓拓宽销售售渠道。新闻报报道在举行公公关活动动时,邀邀请报社社和电视视台记者者进行新新闻报道道,扩大大宣传面面,增加加可信度度。直销1、在益益阳市主主要
10、干道道高密度度派发单单页。2、在周周边银行行、邮局局、电信信营业大大厅、商商场、集集贸市场场、高档档饭店等等公众场场所大量量派发单单页。3、向益益阳所辖辖各县邮邮政直投投。(三)内内部认购购期阶段划划分:市市场全面面预热之之后到准准备开盘盘销售之之前主要任任务:解解决初步步意向客客户的购购房需求求,并加加强市场场预热。销售目目标:累累计认筹筹30%推广主主题及方方式以?个益益阳未来来代言人人为推广广主线,进进一步诠诠释缤纷纷时尚生生活理念念,引导导目标客客户安家家投资七彩彩时光,真真正迈入入风格居居场。广告宣宣传进一步引引导目标标客户在在市府畔畔安个新新家,成成为“未来生生活代言言人”。公关活
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