张家港策划报告完整稿(doc47)23936.docx
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1、目录第一章 市场篇1 张家港简介2 地理位置3 港口经济4 城市发展趋趋向5 市场篇总结结第二章 项目篇1 项目介绍2 现有酒店经经营分析析3 SWOT分分析第三章 定位篇1 项目总体定定位2 客户定位3 产品定位4 价格定位第四章 产品建议篇篇1 项目产品建建议2 装修标准建建议第五章 市场推广篇篇1 推广思路2 执行部分3 公关策划部部分第六章 销售篇1 销售策略2 投资分析3 运营分析4 销售计划建建议第一章 市场篇1、张家港港简介 城市性质。张家港是现代化滨江港口工业城市。 城市定位。长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。 市域空间规规
2、划。规规划形成成“一城、双双核、五五片”的空间间结构。“一城”指指张家港港作为高高度城市市化地区区,呈现现整体发发展的空空间结构构特征,整整个张家家港就是是一个城城市。“双核”指指杨舍城城区和金金港城区区,是市市域内主主要的居居住和公公共服务务中心。“五片”指指杨舍城城区、金金港城区区和锦丰丰片区、塘塘桥片区区、乐余余片区。规划至20020年年,市域域总人口口1699万,其其中城市市人口1142万万人(含含外来人人口800万),城城市化水水平844%,市市域城镇镇建设用用地控制制在1771平方方公里。2、地理位位置 张家家港市位位于中国国“黄金水水道”长江江下游南南岸江苏苏省境内内, 处处于中
3、国国沿江及及沿海两两大经济济带的交交汇处,上上海、南南京、苏苏州、无无锡等大大中城市市环列四四周,距距上海998公里里、苏州州58公公里、无无锡400公里、常常州700公里、南南通300公里、南南京2000公里里,距上上海虹桥桥机场998公里里,上海海浦东机机场1550公里里,南京京禄口机机场2000公里里。全市总面积积9999平方公公里,人人口855万。由由于其独独特的地地理位置置和成熟熟的交通通基础建建设,面面对上海海经济圈圈和海外外出口经经济的工工业建设设,使其其成为了了一个新新兴的港港口工业业城市。3、港口经经济 张张家港市市境内有有长江沿沿线得天天独厚的的天然国国际商港港-张张家港港
4、港,长江江岸线达达60多多公里,其其中可建建万吨级级以上泊泊位的深深水岸线线达333公里。张张家港港港深,水水贴岸、不不冻不淤淤、安全全避风、常常年作业业。现有有万吨级级以上泊泊位333个, 20004年完完成货物物吞吐量量63997.88万吨,其其中集装装箱运量量32.8万标标箱,分分别增长长41.8%和和32.6%。同同世界上上1400多个国国家和地地区有货货运往来来,我国国最重要要的出口口港之一一。 20044年,批批办三资资企业2200家家,注册册外资113.22亿美元元 ,比比上年增增长111.3,到帐帐外资66.4亿亿美元,增增长6.4,其其中到帐帐外资验验资数22.888亿美元元
5、。张家家港保税税区、省省级开发发区、扬扬子江化化学工业业园和扬扬子江冶冶金工业业园注册册外资、到到帐外资资分别占占全市的的51.6和和53.8,33个镇注注册外资资超亿亿美元,22个镇实实现了翻翻番。全全市当年年共批办办投资超超千万美美元项目目82只只,注册册外资111.55亿美元元,分别别增长661%和和44.1%。出出口超千千万美元元企业达达到400家,江江苏国泰泰国际集集团出口口连续四四年位居居全省级级外贸集集团首位位。外经经合作不不断拓展展,劳务务输出总总量继续续位居苏苏州第一一,新批批海外企企业境外外投资总总额居全全省县(市市)首位位。从这些数据据中可以以看到张张家港经经济发展展的步
6、伐伐,这个个良好的的大环境境是为各各个行业业的发展展奠定了了基础,其其中也包包含了酒酒店行业业的长足足发展。4、城市发发展趋向向城市核心区区以完善善城市功功能为主主;城西组团突突出购物物公园建建设;城东组团加加快物流流园区、专专业市场场、梁丰丰生态园园和文化化中心建建设;暨阳湖建设设全面展展开;城北组团严严格控制制。整个城市都都是朝着着建设成成为长江江三角洲洲一个富富有特色色和竞争争实力的的港口工工业城市市,一个个富有内内涵和独独特个性性的生态态园林城城市的方方向发展展。5 、市场场篇总结结1) 社会娱乐消消费比重重逐步加加大,社社会消费费支出将将迅猛增增大。2) 随着各项商商务活动动的开展展
7、,城市市对各项项商务设设施,特特别是酒酒店需求求,有极极大的需需求。3) 同时商业设设施的发发展,城城市的规规模也会会快速发发展。4) 城市的发展展使其居居民生活活水平的的提高,又又促进商商业,服服务的快快速发展展。5) 经济的迅猛猛发展,促促进了企企业的商商贸往来来,导致致企业的的各类商商务人士士对商务务性酒店店的需求求增加,为为酒店行行业营造造了一个个持续上上升的大大环境。 本项项目为产产权式酒酒店,进进入此市市场的时时机恰到到好处。第二章 项目篇1、项目介介绍 项目地理位位置酒店位于张张家港市市区商业业、文化化、娱乐乐中心暨阳阳路,座座落在全全国模范范小区东渡渡花园,紧紧靠张扬扬公路、长
8、长途车站站、港城城车站、沪沪宁高速速,交通通便捷、地地理环境境优越;毗邻张张家港保保税区,经经济技术术开发区区、韩国国工业园园、欧洲洲精纺城城等工业业园区,三三区六园园环绕四四周。 产品概论项目位置: 张张家港市市暨阳中中路8号号发展商: 张家家港莱福福士大酒酒店有限限公司设计单位: 上海海爱建建建筑设计计院施工单位: 上上海国豪豪企业发发展有限限公司酒店管理公公司: 香港莱莱福仕酒酒店管理理(集团团)有限限公司占地面积: 30082.8平米米总建筑面积积: 133358.01平平米容积率: 44.333建筑层高: 9层层总高度: 448米 周边环境和和配套区域建筑形形态:以以多层公公房、新新
9、房为主主,少数数别墅、花花园。绿化状况:沙洲公公园、园园林广场场、张家家港公园园,道路路绿化基基本以车车道绿化化隔离带带为主。道路状况:u 东西向主干干道:暨阳路、沙沙洲路,双双向两车车道u 南北向主干干道:人民路、长长安路、港港城大道道, 双双向四车车道道路交通都都是张家家港地区区的中心心地段和和主要工工业区域域。 商业配套(大中型商场、超市、邮局、银行、医院、学校、菜场、集市、影院、娱乐场所)u 商场:国际际购物中中心、第第一人民民商场、商商业大厦厦、第三三人民商商厦、新新风商厦厦u 医院:张张家港市市康乐医医院,张张家港市市老年专专科医院院,张家家港第一一人民医医院,张张家港市市中医院院
10、,河西西路1220号:张家港港市妇幼幼保健所所u 学校:机关关幼儿园园(暨阳阳中路)、东东渡艺术术幼儿园园(暨阳阳中路东东渡花园园内)城北小学(海海关路)、暨暨阳实验验小学(云云盘路)、云云盘小学学(暨阳阳中路)、市市实验小小学(陈陈家场路路)张家港市特特殊教育育学校 (沙洲洲东路2247号号)梁丰高中、张张家港高高中u 影院:大戏戏院(暨暨阳中路路) 世世纪天华华影城(步步行街)u 娱乐场所:多个酒酒吧及娱娱乐总会会集中于于(沙洲洲中路西西段),步步行街购购物娱乐乐中心小结:1) 从地理位置置看:项项目所在在位置优优越,闹闹中取静静;十分分适合酒酒店的经经营;2) 从周边配套套看:项项目的周
11、周边配套套完善,产产品的自自身价值值较高;3) 从产品本身身看:商商务娱乐乐配套齐齐全,符符合主要要使用群群体的要要求。2、现有酒酒店经营营分析2005年年第一季季度张家家港市酒酒店行业业经营情情况(单单位:万万元) 第一季度经经历元旦旦、春节节、元宵宵节等中中国传统统节日,本本地酒店店餐饮市市场呈现现了较好好的趋势势,但进进入三月月后餐饮饮开始逐逐步下滑滑,相反反客房市市场随着着商务活活动的增增加将呈呈上升趋趋势,张张家港市市客房收收入及平平均房价价较去年年同期都都有一定定上升,第第一季度度平均房房价上升升了400元/间间.天,主主要原因因是因为为国贸、馨馨苑度假假村、沙沙洲宾馆馆等高星星级
12、酒店店改造后后的房价价提升,拉拉动了张张家港市市整体平平均房价价的提升升。沙洲宾馆(四四星) 景海大酒店店(三星星) 从上面的表表格中我我们不难难发现: 酒店的营业业收入稳稳步增长长,酒店店的客源源的稳定定增长,证证明市场场对酒店店的需求求空间增增大; 餐饮娱乐的的消费支支出增大大,经营营状况良良好,酒酒店行业业的发展展前景良良好;从同业的市市场分析析来看,张张家港的的酒店发发展前景景良好4、SWOOT 分分析根据以上市市场信息息、经济济等以及及所处的的环境和和时代特特点中,我我们可以以发现现现有地块块(现有有项目)以以下优势势,劣势势,机会会点和威威胁点;u S优势分析析A. 整个经济业业态
13、多元元化,贸贸易频繁繁,经济济繁荣稳稳定,经经济发展展的大环环境整体体局势良良好;B. 本项目的周周边环境境和周边边设施完完备,土土地价值值高,是是高端产产品的基基础保障障;C. 港口城市,经经济持续续性强,城城市进入入快速发发展期,商商业,服服务业和和港口贸贸易的快快速增长长带动酒酒店的整整体需求求;D. 张家港城市市发展的的趋向是是汽车经经济时代代,为高高端投资资产品,产产权式酒酒店这个个产品提提供了长长期发展展的土壤壤。E. 工业经济的的迅猛发发展,促促进企业业的商贸贸频繁,对对酒店的的需求在在不断上上升;F. 张家港的大大环境除除了重视视经济的的发展还还注重文文化的发发展,为为企业提提
14、供良好好的经济济环境的的同时,提提供了人人才和社社会氛围围资源,促进商贸的的活跃,企企业商贸贸的活跃跃,也就就影响着着对酒店店需求的的增加;G. 良好的经营营管理公公司作为为运营支支撑;H. 产品是其市市场的首首例产品品。u W劣势分析析A. 项目的规模模不够大大,推广广资源的的成本增增加;B. 周边环境还还不够优优越。C. 配套套设施有有待进一一步完善善。O机会分析析A. 工业经济持持续发展展,企业业对商务务酒店需需求增加加,给酒酒店行业业一个长长足的发发展空间间;B. 周边城市的的发展,带带动张家家港当地地消费群群体的投投资意识识;C. 张家港改革革开发的的势头良良好,促促进了经经济大环环
15、境的稳稳步发展展,有利利于房地地产产业业的发展展,也有有利于酒酒店行业业朝着更更好的方方向发展展;u T威胁分析析A. 产权式酒店店销售在在张家港港还是首首例,大大众的接接受程度度还不确确定;B. 市场的接受受度不能能确定;C. 房产大势的的影响是是否辐射射到张家家港的投投资产品品,影响响程度的的大小还还不确定定;第三章 定位篇1、项目定定位根据前二章章的描述述,我司司认为下下列定位位是较为为适合的的:为张家港商商务人士士服务面对江浙投投资精英英集餐饮、休休闲、娱娱乐、商商务、服服务、住住宿多功功能为一一体的精装修、四四星级、产产权式豪豪华酒店店2、客户定定位综合前面的的分析我们可以推推断出我
16、我们的消消费群体体为以下下几类人人群,其其消费习习惯,心心里,结结构如下下1) 张家港国家家公务员员 年龄龄在255-455岁之间间,有一一定的经经济基础础,有投投资意向向和观念念,还没没有找到到很好的的投资渠渠道,没没有多余余时间管管理自己己的物业业,图方方便和省省心的投投资方式式;所占占比例较较大估计在在30%左右2) 张家港收入入较高的的职员 年龄龄在255-455岁之间间,有一一定的经经济基础础,有投投资意向向和观念念,还没没有找到到很好的的投资渠渠道,没没有多余余时间管管理自己己的物业业,图方方便和省省心的投投资方式式;和公公务员很很雷同,所所占比例例不大,115%左左右。3) 张家
17、港投资资客 年龄龄在255-455左右,是是比较成成熟的投投资客,注注重回报报,理性性消费群群体; 比比例在115%左左右4) 外地投资客客来自温州,江江阴等地地的300-455左右,相相当成熟熟的投资资客,把把投资的的眼光从从一线城城市放到到了二三三线城市市中,看看中回报报,很理理性的消消费群体体,对于于产权式式酒店不不陌生。所所占比例例在300%左右右针对上面我我们所分分析的目目标人群群,我们们将根据据其消费费习惯、消消费心理理消费结构等等执行相相应的媒媒体推广广计划,举举行公关关活动。主要消费群群体图表表如下:少量购买群体中等购买群体基本购买群体张家港收入较高职员张家港公务员当地、温州、
18、江阴等投资客图一:少量购买群体中端购买群体基本购买群体年龄在25-45岁之间,有一定的经济基础,有投资意向和观念,还没有找到很浩的投资渠道,没有多余时间管理自己的物业,图方便和省心的投资方式;年龄在25-45岁之间,有一定的经济基础,有投资意向和观念,还没有找到很好的投资渠道,没有多余时间管理自己的物业,图方便和省心的投资方式(如:)30-45左右,相当成熟的投资客,把投资的眼光从一线城市放到了二三线城市中,看中回报,很理性的消费群体,对于产权式酒店不陌生。并注重投资数据。图二: 我们特别对对张家港港本地市市场和客客户进行行研究,对对他们的的投资渠渠道进行行了简单单比较:普通消费群群体的投投资
19、渠道道表:产权式酒店店回报股票投资古董投资基金投资银行定期存存款自营企业回报率8%年回报报市场波动严严重,大大市趋于于熊市,亏亏多赢少少不确定少3%不确定风险指数低高高中低高专业要求专业要求低低具备一定的的财务分分析能力力,同时时有很好好的心理理素质对于古董有有一定的的专业知知识管理形式委托管理,或或者委托托管理自我管理或或者委托托管理自我管理自我管理产权式酒店店回报股票投资古董投资基金投资银行定期存存款自营企业资金要求15-200万10万以上上即可10万以上上10万以上上不定20万以上上适合人群有一定闲散散资金,有很多经历历对关注注上市公公司的发发展;古董专业人人士;对宏观经济济和政策策有相
20、当当的了解解;具备相当的的管理经经验,不希望投入入太多的的精力,理素质好充足时间;具有充裕的的时间;具有充足的的时间资金量不是是十分充充足心理素质好好有一定的专专业知识识资金十分充充足人脉脉资源充充足综合指数可行较不可行较不可行较可行较可行较可行房产经济,经经济房产产不论是是从GDDP的占占有比例例来说还还是房产产具有不不可移动动的特性性来说,它它具备投投资渠道道的身份份往往比比股票,债债券来得得稳定。同同时张家家港周边边的城市市, 上上海、杭杭州等地地的投资资意识已已经发生生了一定定的变化化, 正正所谓“众利相相权,择择其重”在股票票市场,古古董市场场,基金金,证券券市场的的相互比比较下,我
21、我们可以以看到产产权式酒酒店给我我们带来来的利益益是最为为丰盛的的。产权式酒店店现在已已经不再再只是一一个固定定资产的的身份,它它将在张张家港人人心中成成为另一一个财富富的象征征,同时时又是一一个财富富累计的的渠道。从上面的表表格比较较中,我我们也不不难发现现,产权权式酒店店的投资资是最为为省心,同同时具有有较高回回报的投投资渠道道。是理理性的投投资选择择。2、产品定定位 产品规划总建筑面积积在1.6万平平方米;140套商商务酒店店;配有现代化化设施的的3个大大小会议议室、多多功能厅厅;结构新颖,风风格独特特,是欧欧式建筑筑艺术与与现代气气息的完完美结合合。酒店现有各各类套房房、高级级商务间间
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