不动产善意取得制度的确立与完善---兼议对善意第三人保护制度的扩张9246.docx
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1、不动产善意取得制度的确立与完善-兼议对善意第三人保护制度的扩张物权本本为自然法法则下的绝绝对权利,其其取得与丧丧失奉行绝绝对权利本本位,所谓谓私权神圣圣不可侵犯犯,任何他他人都不能能将自己所所有的权利利让渡与第第三人,因因此在自然然法状态下下不可能存存在善意取取得制度。随随着人类社社会的发展展,自然法法已不能完完全与之进进程相适应应,法律在在对权利保保护的同时时也必然要要对其加以以种种限制制,传统的的物权绝对对性理念正正在接受不不断的挑战战,作为对对原权利限限制之动产产善意取得得制度更是是早在罗马马法时即得得到确立,但但不动产物物权是否适适用善意取取得,法学学界却至今今争议甚多多,未登记记之物
2、权、准准物权、乃乃至债权是是否适用善善意取得或或采用其他他恰当的善善意第三人人保护制度度更是难以以一时解决决的命题。笔笔者不揣浅浅见,拟就就善意取得得制度对不不动产的适适用及其对对善意第三三人扩张保保护方面略略作探讨。不动产产善意取得得是市场经经济制度下下我国法律律的必然选选择由于受受大陆民法法传统理论论及物权严严格法定主主义的影响响,长期以以来我国法法学界将所所有权善意意取得制度度仅限于动动产,而不不适用于不不动产领域域,但任何何一项法律律制度的存存在虽然有有从历史角角度进行探探寻的必要要,但最终终的取舍与与创设不是是因为过去去存在与否否、他国的的规定如何何,而是看看这项制度度本身是否否合理
3、,是是否符合法法治的内在在要求,是是否为本国国所需要。虽虽然学界早早已有人提提出不动产产物权同样样应该适用用善意取得得,司法解解释也多次次间接地有有选择性地地认可不动动产物权变变动过程中中存在善意意取得,但但就此引起起的争议仅仅是波澜微微起,随着着物权法起起草过程中中是否确立立不动产善善意取得制制度,法学学界才展开开了一场持持久而广泛泛的争鸣,但但依笔者愚愚见,主要要学说的争争议核心却却并非是问问题的本质质,即善意意第三人因因信赖不动动产的登记记而与登记记名义人为为不动产交交易,如果果登记名义义人非为真真实权利人人,善意第第三人是否否取得不动动产所有权权?不动产产善意取得得肯定说和和否定说主主
4、流观点都都认为在此此情形下善善意第三人人取得所有有权,只是是这种不动动产取得方方式的形式式是善意取取得,还是是法律赋权权、权利外外观等,笔笔者信仰于于法学的争争鸣是推动动法律制度度、法律文文化乃至人人类文明不不断前进的的一种源动动力,故无无意于评价价何种观点点的是与非非,也无意意于评价争争议的价值值体现,但但窃以为在在法律特征征上看这种种不动产保保护制度与与动产善意意取得形式式并无根本本区别,只只是动产以以占有和交交付而生公公示公信力力,不动产产以登记表表征公示公公信力,因因此将这一一不动产取取得方式称称之为不动动产善意取取得并无不不妥。还是回回到问题的的本质,因因非真实权权利人或不不完整权利
5、利人的无权权处分行为为引起的不不动产物权权变动,法法律对善意意第三人是是否保护,为为何保护的的法律选择择上来。善善意取得是是适应商品品交换的需需要而产生生的一项法法律制度,其其目的在于于保护交易易安全,其其意旨在适适应社会经经济发展和和财富增长长的需要,平平衡善意第第三人与权权利人之间间的利益。随随着商品经经济的发展展,在广泛泛的商品交交换中,占占有与本权权分离的现现象经常发发生,观念念的所有权权时常出现现,占有不不能当然地地代表动产产实际占有有人即为动动产所有人人,尤其在在所有权保保留和让与与担保的场场合,以占占有人的占占有这样的的权利外观观更是难以以认定其为为动产的所所有人,但但是如果受受
6、让人善意意取得财产产以后,根根据转让人人的无权处处分行为使使交易无效效,并让受受让人返还还财产,则则使商品交交易活动始始终处于不不稳定状态态之中,此此时,虽然然保护了真真实所有人人的利益,但但由此损害害了市场交交易安全的的信心,进进而破坏整整个市场经经济秩序的的稳定。因因此,在一一个以交易易维系的社社会里,法法律只能选选择通过限限制财产所所有权人的的追及权和和一定程度度上牺牲所所有人的利利益来实现现维护商品品交换的安安全,从而而创设性地地赋予动产产占有表征征本权,推推定动产占占有人为实实际权利人人,为保护护善意第三三人之正当当利益而设设立善意取取得制度,并并成为市场场经济社会会动产物权权变动的
7、一一般原则。在在市场经济济早期,不不动产利益益变动涉及及人们的根根本利益和和生存权利利,一般情情形下具有有不可替代代性,因此此虽然意识识到不动产产交易同样样需要保护护其交易安安全和交易易秩序,但但是大多国国家在利益益取舍时还还是作出将将善意取得得制度排斥斥适用于不不动产领域域,这里需需要指出的的是,并非非如诸多学学者所认为为的是因各各个国家在在不动产登登记审查形形式上存在在差异而作作出的必然然选择,不不动产登记记制度的是是否完善只只是不动产产善意取得得制度能否否有效实施施的外部重重要条件,但但绝非是必必然的内因因,一个国国家如果选选择了不动动产善意取取得制度,完完全可以通通过严格不不动产登记记
8、制度来保保障其得以以实施。随随着商品经经济的不断断发展,不不动产成为为商品的重重要组成部部分,不动动产物权的的流动更加加频繁,其其也并非具具有完全不不可替代性性,因此在在这种情势势下,如果果仍一味要要求买受人人在每一次次不动产交交易过程中中,除不动动产登记簿簿之记载外外,还要另另外对出让让人是否为为原权利人人进行详细细考察,势势必会使交交易成本大大大提高,而而且很多情情况下善意意第三人即即使尽了充充分注意义义务也难以以了解物权权的真正权权利人是谁谁,因此在在市场经济济的内在要要求和社会会发展需要要的今天,当当不动产变变动过程中中利益发生生冲突时,让让善意第三三人基于物物权公示的的登记形式式来判
9、断让让与人即是是所有人,使使善意买受受人形成一一种对交易易的合法性性、对受让让的标的物物拥有所有有权保有信信赖,纵使使存在登记记与本权分分离的现象象,善意第第三人亦因因其信赖登登记的公信信力而获得得所有权,不不动产善意意取得制度度是市场经经济进程下下法的应然然性体现。我国市市场经济正正在飞越发发展,不动动产交易日日益频繁,而而且我国对对不动产登登记实行实实质审查主主义,赋予予不动产登登记以更高高的公信力力,因此不不动产善意意取得制度度确立的内内因和外部部条件皆备备,此项制制度的确立立是我国物物权法的必必然选择。其其实,我国国民法虽然然没有明定定不动产善善意取得制制度,但相相关司法解解释实际上上
10、已间接承承认不动产产的善意取取得。最高高人民法院院民法通则则若干问题题的意见第第89条规规定:“共共同共有人人对共有财财产享有共共同的权利利,承担共共同的义务务。在共同同共有关系系存续期间间,部分共共有人擅自自处分共有有财产的,一一般认定无无效。但第第三人善意意、有偿取取得该财产产的,应当当维护第三三人的合法法权益,对对其他共有有人的损失失,由擅自自处分共有有财产的人人赔偿。” 该规定并并未将“共共有财产”限限定为动产产,而且显显然包括不不动产在内内。已形成成的物权法法草案明确确规定了不不动产善意意取得制度度,这是我我国民事法法律对权利利的保护与与限制所作作符合法学学进程与时时俱进的历历史安排
11、。不动产产善意取得得制度的进进一步完善善一、对对原权利人人利益保护护的法安排排善意取取得制度本本身不是对对真实权利利人的利益益否定,而而是在原权权利人和善善意第三人人在利益冲冲突情况下下法律所作作出的一种种痛苦抉择择,因此在在善意取得得制度下对对原权利人人的利益保保护也应进进行尽可能能作出完善善的设计。首首先,不动动产善意取取得制度的的法理基础础是源自不不动产登记记的公示公公信力,我我国法律规规定的不动动产公示方方法是由具具有相关职职责的行政政机关所进进行的,基基于对行政政行为合法法性、真实实性的信赖赖而产生对对该登记的的公信,又又基于该公公信进行了了不动产的的变更,由由此所涉及及的善意第第三
12、人的利利益应受到到善意取得得制度的保保护,但在在现实生活活中,发生生不动产登登记权利内内容与真实实权利状态态不一致的的重要原因因之一是不不动产登记记机关的过过错而造成成错误登记记或涂销,在在此情形下下如对原权权利人作出出充分保护护,是否可可设计在无无权处分人人不能完全全赔偿时,由由行政机关关承担补充充连带责任任?这又是是一个两难难选择,行行政机关如如果承担行行政赔偿责责任,财政政可能难以以重负,但但同时将会会带动我国国不动产登登记制度的的改革和完完善,物权权法草案回回避了这个个问题,但但从发展的的眼光看,行行政机关的的赔偿责任任是建立在在过错基础础上的,公公务人员恪恪尽职守可可以在最大大程度上
13、避避免,因此此确定行政政机关过错错赔偿制度度也将会是是我国法律律的必然选选择。其次次,物权法法草案对原原权利人的的利益保护护已参照国国外法通常常规定,在在不动产交交易中安排排了权利人人异议登记记制度,这这的确是一一项合理的的制度设计计,但基于于我国当前前诚信现状状,笔者有有理由相信信,在法律律实行时难难免出现非非真实权利利人申请异异议登记的的情形,这这却可能对对真实权利利人及善意意第三人的的利益造成成损害,在在异议人的的赔偿能力力的欠缺,以以及异议人人难以查清清的情况下下,法律对对这种损害害如何有效效救济便应应运而生。愚愚见,除严严格审查异异议登记外外,还有必必要引入异异议担保制制度。二、不不
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