重庆某集团永川花园项目策划案27952.docx
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1、重庆XX集团永川花园策划案 前 言随着西部大大开发的的进一步步深化,“渝西经济走廊”经济发展迅速,永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道。近两年来以“渝西广场”、“阳光花园”、“伟映-帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期。永川南方花园项目是重庆南方集团有限公司响应西部大开发的号召,本着服务永川、建设永川的目的,在永川市南大街投资开发的大型项目,是永川市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。目 录第一部分:市场分分析 1 永川川市基本本情况 12 永川川市房地地产市场场基本情情况 113 永川川市场特特点分析析 34 永川川房地产产
2、发展趋趋势 445 主要要竞争对对手分析析 4第二部分:永川南南方花园园项目概概况1 地理理位置 82 主要要经济指指标 883 项目目规划 84 户型型指标 按户户型划分分(暂定定) 二期期设计户户型建议议 100第三部分:SWOOT分析析 1S项目优优势 1112W项目劣劣势 1113O项目机机会 1124T项目威威胁 112第四部分:项目定定位策略略1. 目标标客户群群说明 132. 项目目品牌定定位策略略 1333. 楼盘盘品质定定位策略略 1444. 物管管定位策策略 1165. 宣传传定位策策略 118第五部分:项目营营销推广广1. 项目目现场包包装 1182. 建设设步骤建建议
3、1183. 广告告推广策策略 119第六部分:项目销销售策略略 200第七部分:宣传推推广计划划第一阶段:品牌嫁嫁接 220第二阶段:楼盘品品质塑造造 222第三阶段:营造销销售氛围围 244第八部分:媒体广广告 226第一部分:市场分分析1. 永川川市基本本情况永川古为梁梁州属地地、至今今有12200年年历史,1992年3月经国务院批准撤县建市,辖区1575平方公里,34个乡镇街道办事处,631个行政村,市区常住人口11万,中央、市属科研单位11个,各类专业技术人员2万余人,大专院校3所,中专技工校16所,医疗机构111个,三资企业40余家。拥有全国发行的报纸两家永川日报、渝西经济,电台1家
4、(永川市电台)、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。2. 永川川市房地地产市场场基本情情况永川市现有有房地产产开发商商45家,其其中388家三级级资质开开发企业业和7家二级级资质开开发企业业,977年以来来,主要要集中在在永川市市开发区区和现在在市区中中心地段段开发,去去年全市市在建项项目共665个,面面积322.5775万平平方米,拟拟建项目目7个面积积7.774万平平方米。以以单栋多多层临街街居多,有有少量高高层电梯梯房和别别墅。其特点是区区位很好好,处在在成熟社社区、周周边市政政配套设设施齐全全,结构构采用底底层(商商场)框框架,商商场以上上住宅部部分均为为砖混结结构。这这种混合合
5、结构多多为8层,户户型设计计单一,主主力户型型为三室室二厅和和四室二二厅,面面积1000平方方米至1130平平方米,没没有成规规模的小小区和完完善的配配套及环环境。目前楼价分分低档、中中档和高高档,基基本情况况如下:楼盘名 住住宅单价价 门面单单价 地理位位置 特点 销售状状况裕丰商住楼楼 3660元/平方米米 28800元元/平方米米 汇龙大大道汽车车城对面面 已售500%福星楼 3350元元/平方米米 20000元元/平方米米 两区 已售700%大众园 正正街4220元/平方米米次街3390元元/平方米米 正街30000元元/平方米米次街222000元/平方米米 南大街街小桥子子中心转转盘
6、 经济适适用房 已售800%全发综合楼楼 顶层4000元/平方米米其它楼楼层4550元/平方米米 30000元元/平方米米 本项目目范围内内南大街街办事处处正对面面 已售855%志新大厦 366层4600元/平方米米7层4400元/平方米米顶层4400元元/平方米米 内街25500元元/平方米米沿河330000元/平方米米 农科所所河对面面永川二二环路旁旁 已售400%低档楼盘为为多层砖砖混结构构,是由由小开发发商开发发的单栋栋楼。如如:中档楼盘为为多层小小高层砖砖混结构构,地段段位置较较好,由由中等实实力开发发商联建建多栋连连体住宅宅,为半半合围状状,有广广场和绿绿地,如如:楼盘名 住住宅单
7、价价 门面单单价 地理位位置 特点 销售状状况阳光花园 均价5880元/平方米米 255队长途途汽车站站 四室二二厅双卫卫错层面面积1669.99平米、三三室二厅厅双卫错错层面积积1311.366平米、三三室二厅厅双卫AA面积1440.110平米米、B面积1330.448平米米、二室室一厅一一卫A888.55平米、BB面积866.799平米 已售600%海通大厦 5600元/平方米米 临街30000元元/平方米米次街223000元/平方米米 内环路路与泸州州街交叉叉处到火火车站之之间 已售600%高档楼盘为为高层、电电梯,有有广场和和少量配配套环境境,位处处成熟社社区、市市政配套套较好。如如:
8、楼盘名 住住宅单价价 门面单单价 地理位位置 特点 销售状状态公交商厦 均价8000元/平方米米 位于内内环路与与泸州街街交叉口口 全欧式式风格、框框架结构构,有全全落地客客厅玻璃璃窗,奥奥的斯331000型电梯梯,地处处成熟社社区,市市政设施施较好 已售655%渝西光华世世纪广场场 38层均均价6660元/平方米米顶层5590元元/平方米米 锦华楼楼122层为光光华家电电通讯电电脑城660000元/平方米米、外街街100000元元/平方米米、内次次街60000元元/平方米米 位于永永川市商商业中心心、商业业街西大大街与玉玉屏路、西西外老街街围合处处 锦华楼楼、盛华华楼、风风华楼均均为9层住宅
9、宅,盛华华楼、风风华楼底底层是门门面与光光华大厦厦后面形形成一条条18米宽宽的商业业步行街街,门面面大部分分是还建建面积 已售700%光华大厦 A型四四室二厅厅双卫,面面积1559.888平米米,价格格10880元/平方米米B栋二跃跃层面积积2200.733平米,价价格11180元元/平方米米B栋三跃跃层面积积3044.8平平米,价价格12280元元/平方米米 光华广广场 已售800%旺城山庄 12880元/平方米米 位于永永川市望望城山山山腰,东东邻城市市公园,北北靠渝西西步行街街 522幢别墅墅和少量量多层公公寓,和和式风格格。A11别墅3116平米米、车库库22平米米。A22别墅3002
10、平米米(2层)、车车库222平米。BB1别墅墅3266平米(33层)、车车库222平米。CC1别墅墅2100平米(33层)。DD1型三三室二厅厅双卫错错层式公公寓1226平米米。D22型三室室二厅双双卫错层层式公寓寓1344平米 已售100%综上事例可可知,在在永川市市现有房房地产市市场尚无无真正意意义上的的规模开开发小区区的情况况下,永永川南方方花园项项目凭借借农科所所地块,“麻柳河”天然水景的环境地理优势,和南方集团公司规模开发的成功经验与开发实力,营建永川市“园林式生态住宅小区”,必将成功地创造较好的经济效益和社会效益。3. 永川川市场特特点分析析.由于小小城市房房价低、面面积流行行较大
11、的的大户型型。.由于房房地产发发展尚处处于早期期,消费费者偏好好错层,并并认为是是流行高高档户型型。.消费者者对小区区房的了了解甚为为贫乏,对对好房子子的定价价更缺少少评判标标准。.各乡镇镇级领导导和一批批农村乡乡镇外出出经商人人士亦有有改变现现有住房房条件的的需求。.现有住住宅开发发主要集集中在永永川市开开发区和和市中心心地带,住住宅部分分为砖混混结构,成成本较低低,户型型设计一一般,没没有规模模和配套套环境。4. 永川川房地产产发展趋趋势永川市现在在正处于于房地产产开发的的早中期期,以市市中心城城市改造造为重点点的商品品房开发发存在明明显的区区域不平平衡性。但但是随着着人们对对生活质质量的
12、要要求不断断提高对对居住环环境的要要求也逐逐渐提高高,我南南方集团团有限公公司在城城乡结合合部南大大街的开开发将会会把这种种不平衡衡性缩小小。5. 主要要竞争对对手分析析. 伟映映-帝琴花花园该项目由深深圳建筑筑设计院院重庆分分院进行行建筑设设计,环环境景观观由浩丰丰园艺景景观设计计公司设设计,销销售代理理由重庆庆伟联销销售代理理公司公公司代理理。项目目以多层层建筑为为主,配配以部分分别墅的的园林花花园小区区,中庭庭地下层层为停车车场,项项目位于于永川经经济开发发区腹地地汇龙大大道第二二转盘,总总占地1110亩亩,总建建筑面积积15万平平方米,绿绿化率达达40%。由永永川伟映映实业开开发,售售
13、楼部设设在汇龙龙大道第第二转盘盘处,属属临时售售楼部,一一期完工工后拆除除。售楼楼部周围围绿化基基本完成成。永川伟映实实业是永永川三大大房地产产开发商商之一,公公司前身身是永川川茶山尚尚的一家家旅游经经营单位位,其开开发的伟伟映东岳岳农贸市市场位于于汇龙大大道第一一转盘处处,属多多排连排排楼,是是永川近近年涌现现的优秀秀楼盘之之一,现现已全部部卖完。它它为伟映映实业在在永川房房产开发发赢得了了较好的的声誉和和较高的的知名度度。其价价格为:平层均均价5220元/平方米米、跃层层均价5590元元/平方米米、写字字楼7880元/平方米米;两层层住宅别别墅面积积3722平方米米,均价价9888元/平方
14、米米。位于汇龙大大道第二二转盘的的帝琴花花园,分分四期建建成。主主要为778层层的多层层建筑,少少数别墅墅主要分分布在第第四期“冬景园园”。小区区成“田”字型布布置,主主要有两两个大入入口见方位位图进出小小区,中中央活动动区内设设有游泳泳池、大大型背景景音乐、儿儿童活动动区和休休闲广场场。一期期“夏景园园”主要以以高大绿绿色植物物环园四四周,中中间为小小桥、卵卵石、流流水、凉凉亭等景景致。3308套套住宅中中跃层占占建面的的35%,错层层面积11201300平方米米占建面面50%,平层层面积8801100平平方米,占占建面的的15%。其规划建设设的二期期“春景园园”主要景景观以花花草为主主,强
15、调调春暖花花开后所所成景致致。三期期“秋景园园”以红叶叶和秋季季乔树、果果树为主主表现秋秋景。四四期“冬景园园”突出冬冬季景象象以石山山水景为为主表现现冬景。智能化系统统有:室外 小区中中央背景景音乐 可视对对讲电话话 红外线线周界监监控 园区闭闭路监控控 三表出出户 漏电保保护 塑钢窗窗室内 燃气泄泄漏报警警 手动紧紧急报警警系统 红外线线室内监监控报警警 宽带网网入户 门磁防防盗 子母防防盗门推广宣传:*.该小区区5月18日已开始始咨询,但但具体房房价、物物管、付付款方式式均未出出台。*.望城北北路中段段单立柱柱T型跨街街广告牌牌一块。*.汇龙大大道第一一转盘到到第二转转盘,公公路两边边路
16、灯杆杆上双面面灯箱广广告。*.由体育育馆发往往现场售售搂部购购房直通通车一辆辆。*.7月228日在渝西西会展中中心召开开了一次次新闻发发布会。*.7、88月份在在永川市市体育场场和渝西西广场组组织了几几次促销销宣传活活动。*.7、88月份在在永川日日报上刊刊发了次广告告,并协协办专栏栏出软性性文章次。*.7、88月份做做报刊夹夹页次次。*.与永川川电视台台合办伟伟映帝帝琴花园园专题节节目次次。*.准备在在渝西广广场建一一永川最最大户外外广告牌牌。*.准备做做永川市市内公交交车身广广告。市政配套及及交通:.汇龙大大道是永永川市政政府规划划的重点点工程,也也是新城城区主要要交通干干道,路路面平整整
17、宽阔。.市政府府将迁到到该项目目正对面面.永川市市人民医医院在该该项目对对面,其其职工大大搂主体体已完工工。.业主子子女上学学可就近近读汇龙龙幼儿园园、汇龙龙小学、永永师附中中,但办办学质量量较差。目目前伟映映正联系系与永中中联合办办学。. 昌州州城市花花园位于小南门门(川主主沟)至至英井路路区内,与与电影院院、文化化馆、寺寺庙、永永川中学学、红旗旗小学、客客运中心心、演艺艺中心、人人民医院院、大南南门商业业中心完完全连成成一体,繁繁华红尘尘一墙之之隔,出出入相当当便捷。与与南方项项目相比比,由更更成熟的的社区和和商业环环境。区位图: 项目占地1110亩亩,总建建筑面积积14000000平方米
18、米,绿地地220000平平方米,一一期工程程占地444亩,总总建筑面面积5885666平方米米,绿地地78000平方方米,住住宅1660000平方米米,商用用门面1120000平方方米,还还建房2205000平方方米,车车位1220个,中中心商业业步行街街80000平方方米(商商场未计计入总建建面中),幼幼儿园一一所6000平方方米,会会所6550平方方米,展展览馆112000平方米米,写字字间6000平方方米。一期住宅全全为多层层和别墅墅,其中中多层主主要是88层,平平街一层层为商业业门面,28层为住宅。主要户型及及分配百百分比户 型 种种 类 面 积 百 分 比平层 二室室一厅 56平平方
19、米 10%二室二厅 80平平方米/85平平方米 20%三室二厅 1155平方米米/1220平方方米/1130平平方米 50%错层 四室室三厅 1800平方米米 100%另有6栋别别墅,面面积每栋栋3000平方米米。小区特点:阳台为弧型型阳台,窗窗为阳光光窗,外外墙色调调以黄色色为主,上上部200%为白白色,下下部800%为黄黄色,层层顶为兰兰色或橙橙红色。小小区内修修有商业业步行街街,设计计与渝西西广场架架空层相相似,底底层为商商业步行行街,上上部作为为小广场场。该项目二期期规划用用地666亩,总总建面8880000平方方米,全全为78层的的多层住住宅。处处在成熟熟商业区区,区位位优于我我永川
20、南南方花园园项目。其其户型及及所占比比例较能能体现永永川的市市场需求求,值得得我们留留意。 第二部分:永川南南方花园园项目概概况1 地理理位置地处重庆作作物研究究所,即即永川西西南面南南大街,紧紧靠市中中心,麻麻柳河上上游(长长约2公里)处处。2 主要要经济指指标项目占地222.33公顷(计计3344亩),总总建面积积约300万平方方米,其其中一期期主要经经济技术术指标如如下:用地面积 总建筑筑面积 住宅面面积 道路面面积 广场、水水体面积积 临街商商店公建建面积 折算绿绿化面积积 地下车车库面积积 绿化率率 总居住住户数938099平方米米 12286330平方方米 9980660平方方米
21、2234552.33平方米米 1221011.7平平方米 221143平平方米 378805平平方米 66448平方方米 440.33% 6695户户3. 项目目规划. 项目目总体规规划在于于创建一一个回归归自然、高高尚、新新颖、别别致而充充满文化化情趣的的社区。本本着211世纪居居住建筑筑人性化化原则,在在整体规规划上突突出以下下特点:. 林荫荫步行道道沿麻柳柳河两岸岸环绕并并贯穿全全区。.以300米以上上宽的景景观大道道和166米宽的的步行街街为全区区骨架。在在充分考考虑环境境均好性性、集中中与分散散、动静静分离等等原则的的基础上上将小区区分为AA、B、C、D、E五个组组团,让让更多住住宅
22、有良良好的景景观朝向向。.小区景景观大道道和步行行街对外外开放,将将是该区区域乃至至整个城城市的公公共空间间。而各各组团间间相对独独立,各各自围合合成院落落。在保保证小区区与城市市相融的的同时又又充分保保证了业业主生活活的私密密空间。建筑风格格. 半坡坡屋顶与与屋顶花花园及外外飘塑钢钢阳光窗窗等有机机结合,既既有古典典风味又又具现代代特色。. 在立立面造型型上,采采用三段段设计,充充分运用用丰富的的古典建建筑符号号和线脚脚,白色色的玻璃璃和高档档的白色色塑钢窗窗,加上上浅灰色色的高级级外墙面面砖,使使各组团团色彩雅雅致和谐谐。4. 户型型指标. 按户户型分(暂暂定)户型 面积积m2/户 户数
23、平 面 布 局 结 构 形 式三室二厅二二卫一厨厨 三厅三三卫一厨厨 平层 错层 跃层1 90-1000 1114 1144 0 330 882 002 1000-1445 4426 4266 0 1133 3115 003 1500-2000 1141 24 1177 6 18 04 2011-2550 118 00 188 0 0 118合 计 6699 5644 1335 1149 4155 1335占 户 数数 比 例 800.688 199.322 211.322 599.377 199.311二期户型型设计建建议面积(含公公摊) 85-95平平方米 1100-1225平方方米 11
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