烂尾楼投资价值分析27085.docx
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1、“烂尾楼“投资价值分析“烂尾楼”投资价值分析 项目部二零零四年年七月廿廿三日共19页,第22页目 录一、“烂尾尾楼”的形成成和特点点1(一)概念念1(二)成因因1(三)分类类1(四)特点点2(五)处置置方法2二、“烂尾尾楼”现状及及处理案案例3(一)“烂烂尾楼”市场总总体情况况3(二)“烂烂尾楼”现状3(三)“烂烂尾楼”处置成成功案例例5三、“烂尾尾楼”投资价价值分析析6(一)市场场需求7(二)投入入成本9(三)产权权问题11(四)政府府优惠和和配套政政策11(五)融资资问题12四、重庆市市烂尾楼楼典型案案例14(一)项目目概况14(二)处置置14(三)优惠惠政策15(四)项目目初步分分析16
2、五、“烂尾尾楼”的投资资机会分分析16(一)宏观观政策背背景16(二)银行行不良资资产的主主要内容容16(三)投资资价值的的判断17(四)参与与“烂尾楼楼”投资的的可能性性及意义义18六、结论18“烂尾楼”投资价价值分析析一、“烂尾尾楼”的形成成和特点点(一)概念念“烂尾楼”是指已已办理用用地、规规划手续续,项目目开工建建设后投投资额已已超过225%或或已完成成2/33工程量量,因开开发商无无力继续续投资建建设或陷陷入债务务纠纷,停停工一年年以上的的房地产产项目,包包括已经经建成,但水、电电、交通通等配套套设施不不齐全的的房地产产项目。“烂尾楼楼”的主体部部分是楼楼、堂、馆馆、所,纯纯住宅“烂
3、尾楼楼”项目较较少,仅仅占100%左右右。(二)成因因国内现有的的“烂尾尾楼”大大多数是上世世纪900年代盲目目投资房房地产,因因投资方方资金链链断裂,后后续资金金无法到到位造成成;其二是市市场定位位问题,如如许多开开发商在在19997至19998年间间盲目投投资写字字楼;其其三是债债务问题题,如拆拆迁纠纷纷、融资资纠纷、债债务纠纷纷等。也也有些“烂尾楼楼”是因为为19997年的的亚洲金金融危机机造成的的。“烂尾楼”一般地处处城市要要道或商商业中心心。严重重影响市市容市貌貌;投资资巨大,一一般上千千万甚至至几亿资资金,除除严重影响响开发商商、建筑筑商和消消费者外外,银行行也深受受其害,“烂尾楼
4、楼”是银行行剥离的的不良资资产的主主要内容容之一。(三)分类类“烂尾楼”按形成成原因主主要分为为三类:一是后后期资金金不到位位,二是是市场定定位失误误,三是是陷入各各种纠纷纷,如拆拆迁纠纷纷、联建建纠纷、融融资纠纷纷、债务务纠纷等等。其中中多半是是因为资资金链条条断裂,工工程未完完,开发发商已拿拿不出钱钱来,银银行也不不愿继续续贷款,而而项目又又无法转转让给其其他投资资人。(四)特点点1、投资规规模大、搁置时间长;2、债务关关系错综综复杂;3、地理位位置优越越;4、政府有有一定优优惠政策策、复工工手续简简单;5、需调整整营运方方案,投入后后续资金金; 6、折价出出让;(五)处置置方法每个“烂尾
5、尾楼”项目都都有其具具体的不不同特点点,要针针对特点点采取不不同的清清理办法法。“烂尾楼楼”处置的主要方式式:1、自行复复工。开发商商资金实实力较雄厚,项目无无诉讼纠纠纷的停停工工程程,督促促开发商商定期自自行复工工。2、协助业业主进行行转让。业主已已不打算算自行建建设的项项目,可可由业主主自行转转让。但但要规定定转让期期限,不不能无限限期拖延延。3、托管。对存在在诉讼和和纠纷,但但诉讼标标的低于于项目本本身价值值,且市市场潜质质较大,而而现开发发商又无无力继续续操作,则则可以由由政府指指定中介介机构进进行处置置。4、强制拍拍卖。对项目目执行标标的大于于项目价价值,又又涉及到到存在相相关诉讼讼
6、的项目目,则限限定拍卖卖条件,进进行强制制拍卖,让让新投资资方注资资激活问问题楼盘盘。债权权人通过过法院拍拍卖收回回资金。5、强制拆拆除。对于那那些无力力盘活,又又无继续续开发价价值且严严重影响响城市景景观的烂烂尾楼坚坚决予以以拆除。二、“烂尾尾楼”现状及及处理案案例(一)“烂烂尾楼”市场总总体情况况1、全国情情况国内“烂尾尾楼”主要分分布在海海南、上上海、北北海、北北京等地地,其中中北京最最少,仅仅十几处处。据119988年的统统计,海海南停缓缓建工程程总报建建面积为为16000万平平方米,闲闲置土地地近1886188公顷。上海,截至2002年12月,停建缓建楼盘项目累计达624个,涉及总金
7、额近1000亿元。北海有108个,直接沉淀资金200亿元。其他各大型城市,一般都在几十个左右。其中,住宅和商务楼的比例大概在1:9左右。2、重庆市市情况据“搜房网网”提供的的数据,截至2003年底,重庆市五城区和高新区范围内的停建工程总面积达100万平方米,有68处之多。主要分布在机场高速、人民南路、人民北路。其中90%以上“烂尾楼”定位为酒店、写字楼。有30个“烂尾楼”正式对外公布并接受举报,包括爱舍尔花园、恒利大厦、四川省图书馆、明日大厦、西南高分子综合楼、四川省蔬菜副食品批发市场、金舟大厦、同源大厦、成都锻造厂科技大楼、江波华城、御峰苑、王府井大厦、京都大厦、九医院综合楼、创伤康复中心、
8、广东商城、富临住宅、天一教育大厦、乐山大厦、国龙湖大厦、攀枝花大厦、锦源商住楼、白屋商住楼、汇通大厦、龙舟大厦、李家沱综合楼、青羊综合楼、双林综合楼、华昌酒店、国贸中心。(二)“烂烂尾楼”现状2002年年开始,民间资本逐渐瞄准了“烂尾楼”,到“烂尾楼”淘金的企业骤然增多。“烂尾楼”突然变成“香饽饽”,成功案例不断涌现。进入2004年,全国各大城市的“烂尾楼”市场均呈现升温趋势,更有2004年以“烂尾楼盘活年”载入中国房地产史的说法。 海南处置“烂尾楼”等停缓建工程有了突破性进展。据统计,目前海南省共有四百四十四宗停缓建工程申报了处置方案,占总量的百分之八十三;已有二百一十四宗开始续建,占停缓建
9、工程总量的百分之三十六点八,其中八十一点零四万平方米已竣工;批准现状竣工一百零五宗;批准改临时建筑十一宗;批准改为临时绿地十七宗;拆除十二宗。被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。据不完全统统计,目目前上海海已经复复工的烂烂尾楼面面积超过过2000万平方方米。从从20001年11月至220022年5月月,仅上上海国拍拍一家拍拍卖行就就拍卖成成交了再再建工程程11个个,成交交面积约约为222.9662万平平方米,成成交金额额约为22.8亿亿元。上上海中华华企业股股份有限限公司已已经瞄准准了上海海市中心心10幢幢以上的的“烂尾楼楼”,并为为之准备备了100亿元的的收购资资金,以以1.33亿元
10、拍拍下的“中中诚大厦厦”很可可能仅仅仅是该公公司投资资“烂尾尾楼”的的开始。据据悉,瑞瑞士的一一家投资资银行已已瞄准了了上海的的4处“烂尾楼楼”。在“烂尾楼楼”最多的的静安区区,20003年年已有440多个个停工33年以上上的“烂烂尾楼”项项目重新新启动。而而徐汇区区也正在在筹集220亿元元资金用用于盘活活位于徐徐家汇等等繁华地地带的“烂尾楼楼”项目。上上海“烂尾楼楼”有望在在3年之之内全部部消除。北海几年来已有19个“烂尾楼”陆续盘活。2003年年月日,有有“成都都号烂烂尾楼”之之称的假假日大厦厦以1.2077亿元的的高价被被来自南南京的欧欧瑞房地地产开发发公司和和上海东东度集团团拍走。成成
11、都万福福桥头的的攀枝花花大厦、永永丰立交交桥侧的的乐山大大厦等停停工多年年的烂尾尾楼也已已复工。同同时,京京都大厦厦、恒利利大厦、明明日大厦厦、江波波华城、王王府井大大厦、晚晚报新闻闻中心等等楼盘也也将在近近期内复复工建设设。成都都公布近近期“烂尾楼楼”手术时时间表 决意在在五年内内让烂尾尾楼变“黄黄金楼”。 目前,成都清理出的68个烂尾楼盘中,已有15个项目完全竣工,另有14个项目已经复工。(三)“烂烂尾楼”处置成功案例1、海南.华亭公公司投资资“椰岛大大厦”华亭公司是是第一个个在海南南投资“烂烂尾楼”的企业。公司续建了位于海口闹市区的“烂尾楼”椰岛大厦,大获成功,由此拉开海口市处置盘活“烂
12、尾楼”序幕。至今,该公司已收购续建七幢“烂尾楼”,建筑面积近二十万平方米,约占海口目前成功处置半拉子工程的二成。与同行相比,华亭公司从寻找目标到出售成品房有两个“杀手锏”。一是亲力亲为找目标,不从中介拍卖机构转购。相中一幢“烂尾楼”,千万百计找到楼宇直接相关的债权债务人谈判购买,有效降低成本。二是开发低价房,盯住工薪阶层大市场。位于海口著名商业区的二十五层半拉子工程港澳大厦牵涉六家企业的账面买卖、抵债、托管、资产置换,及文本协议、口头协议等交易形式。凭借法律知识和经济手段,六家关联企业错综复杂关系渐被理顺,最终他说服债权人盘活资产、转让大厦产权。准确定位中低档市场,实行“无条件退房”等营销策略
13、,华亭公司的楼盘从开盘至售罄平均三个月时间。华亭公司的的实践经经验获得得海口市市政府及及海南省省处置积积压房地地产部门门的重视视,多次次被邀请请对拟出出台的政政府规章章和人大大法规建建言献策策。华亭亭公司的的赚钱效效应带动动更多房房地产企企业进入入“烂尾尾楼”开开发市场场,有了了规模效效应,市市场需求求被充分分激发。尤尤其近年年海南岛岛良好的的人居环环境及较较低位的的房产价价格,使使岛外消消费者闻闻风而至至,占海海口商品品房消费费市场的的一半。海海南处置置“烂尾尾楼”的的成效引引起其它它省市的的关注。重庆市政府前不久意欲邀请华亭公司前往参与重庆市“烂尾楼”的盘活建设。2、上海. 骏骏豪国际际变
14、身身公寓在上海,位位于黄金金地段的的骏豪豪国际是“烂尾楼楼”改造的的典范。这这座原定定建设为为5A级级写字楼楼的高楼楼被开发发商改造造为单位位面积在在50平平方米左左右的酒酒店式公公寓,并并在20003年年5月推推出,虽虽然每平平方米单单价高达达近2万万元,而而且楼盘盘推出时时间正值值SARRS肆虐虐期间,但但全部的的几百套套楼盘仍仍在一天天之内销销售一空空。在上上海,此此类成功功的案例例还有由由商场改改造而成成的青青年汇单身公公寓等。方方兴未艾艾的另一一种改造造模式是是将“烂尾楼楼”变为小小户型办办公楼。已已经成功功的例子子有中山山西路的的虹桥银银城、淮淮海路的的中华大大厦等。目目前正在在进
15、行招招商的中华BBOSSS的开开发商提提出的口口号是小而精精贵,杜杜绝面积积的浪费费,提升升商务环环境的质质量。据不完完全统计计,由烂烂尾楼改改造而来来的上海海小户型型产权式式办公楼楼的销售售面积已已经超过过20万万平方米米。3、成都.顶级商商务楼“威斯顿顿联邦大大厦” 在成都,220011年怡和和集团11.288亿元买买下美领领大厦,以以“威斯斯顿联邦邦大厦”这这个成都都顶级写写字楼的的新身份份面世,推推向市场场半年时时间就取取得七八八成销售售业绩。三、“烂尾尾楼”投资价价值分析析投资“烂尾尾楼”利润很很大,但但风险也也很大,在在国外有有专门的的投资机构构从事。对接手手“烂尾楼楼”的公司司而
16、言,资金问题是次要的,关键要看它是否具有投资价值。衡量“烂尾楼”投资价值最关键的指标是市场匹配性。也就是说这个项目经过重新包装和运作后,能否符合市场需求从而成为可流通的商品。市场匹配性主要看户型、规划、商业模式有没有问题,关键是市场需求。此外,清晰的产权关系,政府的优惠和配套政策,接手的价格,再投入的成本,管理的难度等也是考核的指标。近年来“烂烂尾楼”升温的原因:房价和地价价的上涨涨凸现“烂烂尾楼” 的价值;能以低价接手大型楼盘,总投资少而利润空间大;政府下决心心处理“烂烂尾楼”工程所提供的优惠和配套政策;房地产市场场的细化化为修改改定位和和重新策策划提供供了机会会;避免免了做报报建、打打地基
17、等等前期工工作,运运转周期期比开发发一个新新项目可可减少三三分之二二甚至更更多时间间;宏观调控使使得新项项目审批批和获得得贷款难难度增加加;参与“烂尾尾楼”工程是是其他产产业企业业是进入入房地产产行业的的捷径。(一)市场场需求海南华亭公公司的高高秀明在在处置“烂尾楼楼”时盯住了工薪阶阶层大市市场,上上海则挖挖掘出酒酒店式公公寓和小户型型产权式式办公楼楼,成都都的“威威斯顿联联邦大厦厦”以成都顶顶级写字字楼的新新身份面面世。“烂尾楼楼”处置成成功的背背后都有有准确的的市场定定位和良良好的策策划。海南及上海海等一些些城市的的“烂尾尾楼”经经新的投投资方接接手后,大大多定位位为星级级产权式式度假酒酒
18、店或产产权式酒酒店公寓寓,并且且绝大多多数项目目都采取取了售后后包租,返返租返利利的模式式。年限限一般在在5年至至十几年年,租金金回报在在6%-11%不等,而而房价比比周围同同品质的的物业贵贵50%至1000%以以上。由由于产权权分割得得比较小小,单价价虽然很很高,但但总价比比较低,这这种打中中市场空空档的产产品销售售得很好好,而且且价格还还在不断断飙升。产权式式酒店公公寓在国国外流行行,但它它是在比比较完备备的信用用体系和和成熟的的市场环环境下运运行的,而而国内尚尚未建立立起相应应的信用用体系,而而且买卖卖双方对对这种产产品的消消费属性性看得不不够,把把其投资资属性几几乎发挥挥到了极极致,使
19、使投资变变为了投投机,从从而使这这种产品品的存在在很脆弱弱。返租租包租合合同通常常为5至至10年年,合同同中的法法律主体体则非常常重要,由由于没有有相应的的规定,目目前这类类交易的的合同中中对后期期经营者者的法律律主体不不够明确确,有的的是开发发商,有有的是物物业管理理公司。项项目入住住后,一一旦发生生纠纷,包包租协议议会因物物业管理理不到位位而终止止,但现现行的物物业管理理办法很很难保护护这类产产品投资资者的利利益。高售价的理理由来自自于长期期的优质质服务和和高额回回报。但但反之,开开发商也也可以利利用高回回报,拿拿到高售售价套现现后退出出。许多多“烂尾楼楼”都是商商务楼,房房型设计计、电梯
20、梯通道、空空调管道道等已经经过时,改改建空间间很小,有有的甚至至明确规规定不能能改变用用途。面面对这一一局面,再再根据上上海房产产市场的的需求趋趋向,产产权式酒酒店公寓寓、小户户型办公公楼成为为上海“烂尾楼楼”改造的的首选模模式。现实中投资资“烂尾楼楼”的,一一般属于于收购性性质。分分析把握握市场需需求和定定位是首首要问题题。市场需求是是动态的的。商品品房刚开开始时流流行大户户型,现现在推宗宗小户型型。九十十年代羡羡慕电梯梯公寓,现现在追求求环境好好的洋房房。以前购买为为自己用用,现在在投资成成了潮流流。结合合要投资资“烂尾楼楼”的实际际情况,进进行广泛泛的市场场调查和和分析,确确定后续续投资
21、的的方案,制制订详尽尽的营销销计划十十分重要要。如果果有明确确的买家家最好。同一地段,同同样的定定位,销销售情况况差异也也很大,原原因就在在营销的的策划上上。如果果不是专专业的房房地产公公司,与与专业的的策划公公司及拥拥有强大大营销能能力的公公司合作作就十分分重要。目前,重庆庆市区的的商务办办公和小小户型、酒酒店用房房日益饱饱和,商商务“烂尾楼楼”如何定定位,尚无明明确方向向。产权式式销售经经过一段段火爆之之后,也也逐渐冷冷落。项目经过需需求分析析后形成成完整的的启动方方案,包包括项目目启动后后改造、销销售、租租售、市市场细分分等。不不同的项项目启动动方案完完全不同同,要具具体分析析,本文文只
22、能做做一般分分析。好的商品就就是卖得得快的商商品。一一个正常常楼盘从从开发到到上市起起码需要要两三年年,“烂尾楼楼”处置时时间应不不超过88个月,完完成销售售目标应应不超过过三个月月。需求求分析应应得出项项目销售售的乐观观、悲观观和最可可能的销销售额。(二)投入入成本投入成本由由收购成成本、后后期续建建改建成成本、资资金成本本、复工工成本、管管理成本本和营销销成本组组成。1、收购成成本房地产是很很容易有有人接手手的产品品。只要要有需求求,只要要房子质质量好,就就会有人人购买。只只要肯降降价,就就可以卖卖出。真正的“烂烂尾楼”就像路路边一直直没有人人吃的苹苹果,这这样的苹苹果肯定定有问题题。找准
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