房产税税收筹划研究.docx
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1、房产税税收筹划研究摘 要伴随着我国社会主义市场经济的飞速发展,我国房地产行业也发展快速。但是房地产行业的竞争也日趋激烈,税收是房地产项目开发成本的重要组成部分,为了能够更大限度的降低企业成本,如何进行科学有效的税收筹划引起了广阔房地产企业的关注。因此,本文从税收筹划的概念动身,然后阐述了目前房产税的税收筹划的现状,紧接着分析了房地产企业的税收筹划存在的问题,最终阐述了房地产企业如何更好的利用房产税的税收筹划的对策。关键字税收筹划 房地产 科学 Abstract: With Chinas rapid development of socialist market economy, Chinas
2、real estate industry has also developed rapidly. But the real estate industry is becoming increasingly fierce competition, real estate tax is an important part of development costs, to a greater extent in order to reduce costs, how to conduct scientific and effective tax planning has aroused the con
3、cern of the real estate business. Therefore, this article from the concept of tax planning, then describes the current property tax status of tax planning, followed by analysis of the tax planning of real estate tax problem because of finally explains how to strengthen our real estate tax tax planni
4、ng countermeasures. Key words: Tax PlanningReal EstateScience 绪论 税收筹划就是在现行税制条件下,通过合理利用各种对自己有利的税收政策和合理支配税务行为,以获得最大的税后利益的一种经济行为。房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除肯定比例或租金向房产全部人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看,房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的税收筹划降低房地产企业的税负显得尤为重要。1.税收筹划概述 1.1 税收筹划的概念税收筹划是
5、指纳税房地产企业在符合国家法律及税收法规的前提下,根据税收政策法规的导向,事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。它的前提条件是必需符合国家法律及税收法规;税收筹划的方向应当符合税收政策法规的导向;税收筹划的发生必需是在生产经营和投资理财活动之前;税收筹划的目标是使纳税房地产企业的税收利益最大化。所谓税收利益最大化包括税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化等内涵,而不仅仅是指的税负最轻。1从纳税筹划的概念中可以看出:短期内,企业进行纳税筹划的目的是通过对经营活动的支配,削减交税,节约成本支出,以提高企业的经济效益;从长期来看,企业自觉地把税法的
6、各种要求贯彻到其各项经营活动之中,使得企业的纳税观念、遵守法律意识都得到强化。因此,无论从长期还是从短期来看,企业进行纳税筹划都是很有意义的。1.2 税收筹划的特点 1.2.1 合法性 合法性是指纳税筹划不仅符合税法的规定,还应符合政府的政策导向。纳税筹划的合法性,是纳税筹划区分于其它税务行为的一个最典型的特点。这详细表现在企业采纳的各种纳税筹划方法以及纳税筹划实施的效果和采纳的手段都应当符合税法的规定,应当符合税收政策调控的目标。有一些方法可能跟税收政策调控的目标不一样,但企业可以从自身的行为动身,在不违反税法的状况下,采纳一些避税行为。1.2.2 超前性超前性是指经营或投资者在从事经营活动
7、或投资活动之前,就把税收作为影响最终成果的一个重要因素来设计和支配。也就是说,企业对各项经营和投资等活动的支配事先有一个符合税法的精确安排,而不是等到企业的各项经营活动已经完成,税务稽查部门进行稽查后让企业补交税款时,再想方法进行筹划。因此,肯定要让企业把税收因素提前放在企业的各项经营决策活动中去考虑,事实上,也是把税收观念自觉地落实到企业的各项经营决策活动中。1.2.3 目的性 纳税筹划的目的,就是要减轻税收负担,同时也要使企业的各项税收风险降为零,追求税收利益的最大化。1危素玉.土地增值税的税收筹划J.西安财经学院学报.2004 年 02 期1.2.4 专业性 纳税筹划的开展,并不是某一家
8、企业、某一人员凭借自己的主观愿望就可以实施的一项安排,而是一门集会计、税法、财务管理、企业管理等各方面学问于一体的综合性学科,专业性很强。一般来讲,在国外,纳税筹划都是由会计师、律师或税务师来完成的;在我国,随着中介机构的建立和完善,它们也将担当大量纳税筹划的业务。2 2.房产税的税收筹划的现状 房地产业如何进行税后筹划,以降低企业的税赋,就是房地产业必需重视的一个问题。税收是房地产较大的一项支出,此外,房地产公司涉及到开发、销售等种种业务,所涉及的税种也特别的繁多,这些条件导致房地产业进行税收筹划的空间变得很大。目前房地产行业房产税的税收筹划现状表现如下:2.1 利用临界点法进行税收筹划 房
9、地产企业合理降低税负的最有效方法之一就是合理利用税收临界点。在税法中会规定的一些标准,主要是肯定的金额或比率,当大于或小于肯定金额或比率,其税率就会发生相应的改变,可能按较高或较低的税率纳税,从而较大幅度的提高或降低纳税房地产企业的税负压力。譬如:土地增值税暂行条例规定,土地增值税实行 4 级超率累进税率:增值率(增值额与扣除项目金额的比值叫增值率)未超过 50% 的部分,税率是 30% ;增值率超过 50%但未超过 100%的部分,税率为 40% ;增值率超过 100% 但未超过 200%的部分,税率为 50% ;增值率超过 200%的部分税率为 60%。这里的 50%和 100%、200%
10、就是临界点。此外,该条例还特殊规定,纳税房地产企业建立一般标准住宅出售,增值率未超过 20%的免征土地增值税,这里的 20%也是临界点。3例如某房地产开发企业建立一批一般标准住宅,取得土地运用权所支付的金额为 500万元,开发土地的费用为 100 万元,新建房及配套设施的成本为 1000 万元,与转让房地产有关的税金为 80 万元,该批住宅以 2410 万元的价格出售。依据税法的规定,该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外,还可以加扣(500+100+1000)*20%=320 万元。该房地产企业的增值率为(2410-500-100-1000-80-320)*(500 +100+1000+
11、80+320)=20.5%.依据税法规定,应当根据 30%的税率缴纳土地增值税(2410-500-100-1000-80- 320)2吴旭东.李晶.房地产各环节税种设置与税负安排探讨J.财经问题探讨.2006 年 09 期 3贾彦乐.我国房地产税收体系探讨D.苏州高校.2006 年*30%=123 万元。企业税后利润为 2410-500-100-1000-80-320-123=287 万元。假如该企业进行税收筹划,将该批住宅的出售价格降低为 2400 万元,则该房地产企业的增值率为(2400-500-100-1000-80- 320)*(500+100+1000+80+320)=20%.依据税
12、法的规定,该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为 2400-500-100- 1000-80-320=400 万元。该税收筹划使企业减轻税收负担 400-287=113 万元。2.2 利用利息支付过程进行税收筹划 房地产开发企业往往须要利用大量贷款,其中涉及到利息的支出,关于利息支出的扣除,我国税法规定了一些限制。土地增值税暂行条例实施细则第 7 条规定财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并供应金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产
13、项目计算分摊利息支出或不能供应金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的详细比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 4 这里所说的(一)为取得土地运用权所支付的金额,是指纳税房地产企业为取得土地运用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的(二)为开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税房地产企业房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种状况,一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除,
14、另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的 10%以内扣除。这样两种扣除方式就为企业进行税收筹划供应了空间,企业可以依据两种计算方法所能扣除的费用的不同而确定详细采纳哪种扣除方法。2.3 利用合同差分法进行税收筹划 有些税种的相关税法规定各种性质的价外费用都必需合并到销售额中计算征税的,这一规定是为了防止企业以收取各种名目费用的方式削减销售额,从而躲避纳税。但假如将价外费用进行恰当的处理,既不违反税法的规定,又能够有效的降低企业的税负,采纳这种方式进行纳税筹划的方法就是合同差分法。譬如:在销售房产的过程中,房地产企业往4张晓燕.房地产企业税费筹划的探讨D.兰州高校.2006 年往要进行
15、代收费,只须要成立物业公司或装修公司等,将这些费用分别出去,就可以有效的降低税负。2.4 利用出租变为投资进行税收策划 房地产开发企业开发出来的房地产,有时并没有全部用来销售,而是留有部分自行经营管理或是将短暂未出售的房地产用来赚取租金,这就涉及到闲置房屋的税收筹划问题,假如是对外出租就产生了租金收入,当前租金收入在房地产开发企业的总收入中占有重要比例,租金的税收筹划问题也值得思索。企业以房地产投资最常见的方式有两种:出租取得租金收入;以房地产入股联营分得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产开发企业将开发的商品房对外出租收取租金,按规定应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税,之后还要缴
16、纳企业所得税,税种多,税负重。假如是将不动产投资入股,参加被投资方的利润安排,共同担当投资风险的行为,不征收营业税及其附加,也不用干脆缴纳房产税,只须要缴纳企业所得税。可见,通过将房屋出租业务转变为投资业务,可以有效降低企业税负。5 例如某位于城区的房地产公司将其拥有的一套房屋出租给某商贸公司,租期 10 年,租金为 200 万元/年。该房地产公司须要缴纳营业税= 200*5%=10 万元;房产税=200*12%=24万元;城市维护建设税和教化费附加=10*10%=1 万元;企业所得税=(200-10-24- 1)*33%=54.45 万元。该房地产公司的税后净利润=200-10-24-1-5
17、4.45=110.55 万元。该商贸公司所支付的租金可以在缴纳企业所得税前扣除,假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为 X,则该商贸企业的税后利润=(X-200)*(1-33%)= 67% X -134 万元。假如经过税收筹划,该房地产公司将房屋出租改为投资,该房屋作价 1000 万元投资入股,占有该商贸公司 a%的股份,预料 a%的股份每年可以分得税后利润 120 万元。假设该商贸公司所适用的企业所得税率为 33%,则该房地产公司每年的净收益为 120 万元(即该120 万元利润不用补缴企业所得税),比税收筹划前增加净利润 120-110.55=9.45 万元。该商贸公司减轻了 200 万元
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