某广场招商策划方案(doc 30).docx
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1、太极景润花园中庭广场招商策划方案重庆汇丰丰国联房房地产顾顾问有限限公司河南焦焦作太极景景润花园园项目组组二00五五年四月月六日目录第一部分分 项项目定位位一、 项目分析析二、 项目定位位三、 项目经营营分区策策略第二部分分 市市场招商商总策略略一、 招商的整整体原则则和目标标二、 租金策略略三、 招商政策策策略四、 招商执行行策略第三部分分 招招商执行行计划一、 开业时间间二、 正式招商商时间三、 招商工作作安排四、 招商风险险分析五、 招商中存存在的问问题及规规避方法法第四部分分 招招商准备备工作一、 招商资料料二、 媒体运用用三、 相关文件件第五部分分 销销售建议议一、 投资者与与开发商商
2、利益平平衡点分分析二、 销售策略略建议三、 年度中旬旬推广第一部分分 项项目定位位一、项目目分析1、项目目周边环环境项目东临临焦作通通往省会会郑州的的主要交交通要道道塔南路路;南隔隔人保大大厦与人人民大道道相望;西与市市委、政政市府毗毗邻,北北靠焦作作电信综综合大楼楼。周边商业业配套情情况: 焦作客运运总站:位于塔塔南路南南端,距距本案6600余余米,是是焦作通通往省内内各市县县的主要要车站。 公交路线线:共有有9路公公交车通通过本案案,分别别是:77路,万万方电厂厂至长途途总站;13路路,影视视城至车车管所;16路路,闫河河至龙源源建材;18路路,人民民广场至至焦作大大学新校校区;220路,
3、市旅游游客运站站至蒙牛牛集团;21路路,李封封新村至至长途总总站;223路,马村西西站至焦焦作西关关建材;27路路,公交交汽校至至车管所所;377路,缝缝山公园园至高新新区。 银行:紧紧靠本案案的塔南南路邮电电储蓄所所、塔南南路与人人民大道道东北角角商业银银行、建建设银行行及农发发银行,距本案案紧300米。 邮局、电电讯:紧紧临本案案北面的的电信大大楼、邮邮电网点点、联通通网点;位于山山阳商厦厦内的移移动网点点,距本本案500余米。 商业建筑筑:本案案东对面面正在筹筹建的摩摩登市商商业街,南面已已经形成成商业氛氛围的山山阳商厦厦,东南南角正在在筹建的的丹尼斯斯大卖场场,西面面正在筹筹建的五五星
4、级酒酒店。2、项目目优势分分析 区位地段段优势。本案位位于塔南南路与人人民大道道的交汇汇处,紧紧邻市委委市府,处于新新城区的的中心位位置,交交通十分分便利。焦作市市政府有有力的扶扶持及城城市未来来规划的的政策倾倾斜,使使商家增增长了更更明确地地认识和和投资的的信心,成为本本案推广广的重要要支柱之之一。随随着政府府的引导导,新区区正快速速发展,随着各各生活社社区的陆陆续完工工和业主主的入住住,生活活人群和和消费态态势正渐渐渐扩大大,这将将给本区区域商业业带来强强大的购购买力。同时,随着新新区人流流的扩增增和政府府的规划划蓝图、大型工工厂的进进驻,商商业物业业具备较较大的升升值潜力力。 建筑规划划
5、优势。本项目目近1万万平米的的休闲广广场,将将吸引大大量的娱娱乐、休休闲、购购物人流流,这为为商业的的经营带带来相当当数量的的顾客。同时,社区内内近千户户高端消消费群体体相对于于投资于于中庭商商业者而而言是一一个相当当的诱惑惑力。 商业形象象优势。随着时时间推移移,工程程竣工时时间临近近,中庭庭建筑形形态逐渐渐明朗,能够给给消费者者一个直直观的感感受,有有利于在在实物上上造势、推广运运作。 品牌优势势。通过过前期推推广运作作,整个个太极景景润花园园项目品品牌为焦焦作人熟熟知,并并得到消消费者的的一致认认可。 有利于于后期商商业推广广宣传。 临街门面面的带动动优势。临塔南南路门面面已经基基本售磬
6、磬,它们们的快速速经营将将对广场场内商铺铺起到有有效的带带动及烘烘托。3、项目目劣势分分析 根据“卖卖商铺就就是卖地地段”的行业业规律,中庭内内商铺较较临街商商铺在区区域地段段上存在在较大的的先天劣劣势。 区域内商商业格局局处于初初步成型型阶段,同时本本案商业业建筑形形象还未未形成,商业氛氛围还不不成熟。投资者者对于商商业前景景不明确确的物业业很谨慎慎,更不不愿意拿拿大笔资资金投资资不能够够即刻见见到效益益的物业业。 产品本身身与中庭庭内商业业定位中中产品需需求(空空间、面面积、格格局划分分)存在在不合理理之处。根据我我司以往往对商业业运作的的经验,以及对对焦作及及周遍城城市的市市场调查查,从
7、经经营者入入手,了了解到诸诸如装饰饰小品店店,游艺艺厅,工工艺品店店,音像像图书屋屋,西点点屋、鲜鲜花店,药品店店,士多多店 ,干洗店店等店面面需求仅仅几十平平方米,而我们们的产品品大多超超过了一一百、甚甚至二百百平方米米,这样样,我们们对商铺铺内的商商业定位位与经营营者对商商铺的需需求存在在矛盾。 投资者对对本案的的建筑规规划形态态在未来来能否形形成一个个成熟的的商业经经营环境境持怀疑疑态度,即对未未来广场场内商业业经营能能否“火”,人气气是否“旺”信心不不足。4、项目目机会点点分析 城市规划划机遇。随着市市委、市市政府南南迁,焦焦作南区区各类住住宅及商商业物业业兴起,商业格格局处于于初步成
8、成型阶段段,给本本案的准准入提供供了低门门槛。5、项目目威胁分分析 竞争威胁胁。区域域内各类类商业建建筑兴起起,对本本案构成成最大威威胁的即即是项目目正对面面的“摩登市市商业街街”。其规规模较大大,定位位为集购购物、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性商商业步行行街,且且该项目目即将开开始内部部认购。 市场容量量威胁。据媒体体报道,焦作市市商业面面积与总总人口的的比例已已经超过过了其他他大中城城市,如如此庞大大的商铺铺供应量量,市场场竞争激激烈程度度势必达达到“你死我我活”的境地地。对策(如如何放大大优势、抓住机机遇,减减弱劣势势、规避避威胁): 突出市场场的地理理位置,以焦作作市的“黄金新新商圈
9、的的商业制制高点”来提升升市场的的商业价价值; 突出市场场的规模模环境,以“100000平平米的购购物、休休闲广场场”来突出出其它商商业无可可媲美的的市场经经营环境境和经营营规模; 突出市场场的交通通优势,以“客运站站旁、两两条黄金金通道交交汇处”来定义义市场的的交通环环境; 前期,项项目取得得了市政政府及市市民的高高度赞许许与评价价,后期期,则在在工商、税务等等方面争争取市政政府更多多的支持持; 加快工程程进度,树立市市场开业业“倒计时时牌”,增强强客户对对市场的的信心; 协助临街街门面的的经营推推广,努努力营造造商业氛氛围,以以期带动动广场内内的商业业; 合理的业业态定位位和经营营分区;
10、制订足以以打击竞竞争对手手,快速速吸引商商户的招招商优惠惠政策和和招商策策略,消消除客户户疑虑,不给予予竞争对对手反击击机会,达到快快速招商商、快速速销售的的目的; 制订能确确保市场场兴旺、持续经经营的市市场经营营措施。二、项目目定位1、市场场经营业业态定位位及形象象定位前期,我我们将广广场内商商铺定位位于“集小型休休闲、娱娱乐和针针对小区区内及周周边区域域所需要要的生活活服务配配套于一一体的区区域性商商业中心心”,而通通过对周周边商业业环境及及产品本本身的对对比调查查,我们们有必要要重新对对广场内内的业态态定位做做一个有有益的补补充。 很明显,广场内内商业只只是我们们整个项项目的一一部分,我
11、们的的项目属属于商住住相结合合的形式式,而非非纯商业业,这就就明确广广场内商商业需首首先要能能够为社社区内提提供生活活配套服服务。 我们通观观区域内内市场,紧靠项项目的摩摩登市商商业步行行街、丹丹尼斯大大卖场及及山阳商商厦完全全构成了了焦作南南区的生生活配套套服务中中心,相相对于我我们的项项目,它它们的优优势就是是纯商业业,具备备核心竞竞争力。 看产品本本身,我我们从劣劣势分析析中已经经得出我我们广场场内商业业如仅局局限于生生活配套套服务商商业,则则总面积积过多。如何消消化过多多部分的的面积,我们需需要寻找找新的业业态支撑撑,根据据行业规规律,解解决之道道在于建建立具有有核心竞竞争力的的行业市
12、市场,该该类业态态需要较较大的营营业面积积,又要要不与整整个项目目的设计计、规划划、运作作理念有有冲突。 通过项目目组对焦焦作所有有专业市市场的摸摸底排查查,并结结合项目目整体形形象定位位,我们们最终确确定广场场内商铺铺一层主主要经营营生活服服务配套套行业,如超市市、市多多店、特特色餐饮饮之类,二层主主要经营营健身、娱乐、休闲等等行业。2、案名名建议案名必须须具备三三方面要要素:区区别商业业类别,即体现现业态定定位;震震撼力,提升核核心竞争争力;易易记,朗朗朗上口口。以下下为项目目部及广广告公司司提议的的案名,仅供参参考。太极金金贵坊 太极蓝贵坊坊太极兰兰桂坊 太极极新街坊坊 太极金水岸岸(街
13、) 太太极群英湾湾(街)太极名名店街 太极极阑珊坊坊太极桂桂兰街 3、招商商对象定定位根据焦作作市的经经济发展展水平和和我们以以往市场场招商经经验,本本市场的的招商对对象将以以焦作市市区及省省会郑州州商家为为主,焦焦作市周周边市县县为辅。4、市场场经营档档次定位位就实现商商铺价值值,一般般是高、中档的的商品易易于承受受较高的的租金、近而提提升了商商铺的价价值,理理想状态态下我们们都愿意意将市场场内经营营的商品品定位为为中、高高档商品品。对于于本市场场商品档档次定位位我们认认为:以以中高档档商品为为主,为为焦作高高端人群群提供娱娱乐休闲闲服务。三、项目目经营分分区按照招商商目的,原则上上我们将将
14、广场内内二层商商铺划分分为招商商铺面,接受符符合规定定的商家家进驻;而一层层则作为为生活配配套服务务的铺面面不参与与招商,但销售售部做好好经营商商家对一一层铺面面的需求求登记工工作,以以便为一一层商铺铺的投资资者提供供租赁交交易平台台。同时时,我们们根据实实际招商商工作的的饱和度度,如二二层招满满,可以以拿出一一层来进进行与二二层经营营同类产产品的商商家招商商。第二部分分 市市场招商商总策略略一、招商商的整体体原则及及目标1、考虑虑到实际际工程进进度及招招商、装装修、进进场等工工作,暂暂定广场场于20005年年10月月1日正正式开业业,需要要保证在在8月底底二层的的招商面面积完成成90%,即2
15、24个门门面左右右。2、招商商过程中中确保按按既定的的功能分分区进行行招商,以保障障整个广广场内商商业经营营井然有有序。二、租金金策略、租金金厘定考考虑因素素1、 周边物业业租金状状况:项项目周边边同类商商业物业业租金水水平。2、 地理位置置:即地地段,指指的是项项目所在在地的商商业气氛氛和发展展前景,地段也也是决定定商业物物业价格格的重要要要素之之一;3、 交通便利利性:与与交通主主干道的的距离,人员、车辆进进出的便便利性和和可选择择之交通通工具的的多元性性,人员员出入的的快捷度度。4、 昭示性:即项目目的临街街面,是是否易于于寻找、识别。5、 配套:市市场配套套能否满满足商户户功能需需求(
16、如如仓库、展示中中心等)。6、 商铺形式式及面积积:对商商家而言言是商铺铺是否合合用,有有无浪费费、无效效面积。7、 经营环境境:市场场内部的的经营环环境和市市场外部部的环境境,客户户到达市市场购物物是否感感觉舒适适。8、 停车位:车位是是否充足足、车辆辆出入方方便性。9、 经营管理理:经营营管理公公司是否否专业,能否使使市场在在激烈的的市场竞竞争环境境中立于于不败之之地。10、开开发商品品牌:开开发商是是否有足足够实力力,是否否有开发发或经营营同类物物业的经经验。、周边边商业租租金市场场调查楼盘商商业:碧海云云天:地理位位置:位位于焦作作南区,人民大大道东部部南侧,山阳区区政府大大楼对面面,
17、西侧侧丹尼斯斯大卖场场正在筹筹建之中中,距本本案3000余米米。建筑形形态:一一期以多多层房为为主,二二期高层层房,现现在正在在内部认认购。临临人民大大道及东东侧无名名道为两两层商业业门面。商业面面积及业业态:门门面为上上下联体体出售,单层门门面宽33米,进进深8米米左右。整个商商业主要要为社区区及周边边社区提提供日常常生活配配套服务务。由于于一期住住宅已经经售罄,商业部部分已经经经营。商业价价格:售售价:临临人民大大道4550048000元/ m2 ,其其余商铺铺:2550036000元/ m2 租赁价价格:临临人民大大道155元/月左左右,其其余商铺铺8112元/月月新新家家园:地理位位置
18、:位位于塔南南路与站站前路交交汇处东东北角,交通较较为便利利。距本本案3000余米米。建筑形形态:以以多层房房为主,面塔南南路与站站前路交交汇处有有一幢小小高层写写字楼。临塔南南路与站站前路为为两层门门面房。商业面面积及业业态:商商铺上下下两层联联体出售售,面积积12003000不不等。主主要经营营高档西西餐以及及休闲服服务行业业。迪欧欧咖啡、歌德咖咖啡、韩韩式餐饮饮、高档档中式餐餐饮以及及图书馆馆、药品品超市均均在此经经营。商业价价格:商商铺售价价均价为为37000元/;租租赁价格格1825元元/月。南北苑苑地理位位置:位位于解放放路中段段,(原原焦作市市市委、市府),解放放路属于于焦作商商
19、业中心心区域。交通发发达,商商业氛围围浓厚。建筑形形态:以以解放路路划分问问南、北北两个组组团。以以多层及及小高层层为主。临解放放路及东东西两侧侧巷道为为两层商商业门面面。商业面面积及业业态:由由于其还还处于施施工阶段段,没有有交房使使用,商商铺暂未未经营。商业价价格:解解放路沿沿线售价价:88800元元/平方方米其他商业业门面售售价:44000045500元元/平方方米无租赁价价格、专业业或综合合批发市市场山阳商商城地理位位置:位位于塔南南路与人人民大道道交汇处处西南角角,交通通便利。距离本本案1000余米米。建筑形形态:临临塔南路路为两层层商铺,临人民民大道为为一幢55层高的的综合大大楼,
20、商商城里面面为兵营营式一层层商铺门门面。商业面面积及业业态:综综合大楼楼里面一一层为移移动网点点、手机机市场,二层以以上为服服饰、电电脑等行行业,单单层面积积约12200余余;临临塔南路路为餐饮饮、银行行、日用用消费品品行业。里面兵兵营式铺铺面,宽宽约3米米,进深深6米左左右,主主要经营营中低档档服饰、床上用用品、各各类电子子产品等等商业。由于整整个商城城定位主主要服务务于普通通老百姓姓,小具具规模,品质较较低,但但价格实实惠,故故周边老老百姓愿愿意到此此购物消消费,商商业氛围围较为浓浓厚。商业价价格: 临塔南南路商铺铺租赁价价格为112220元/月月;里面面小门面面为100155元/月。、塔
21、南南路街区区因塔南路路是项目目所临干干道,了了解其商商铺租金金水平对对本案具具有参考考作用。此处主主要对塔塔南路与与站前路路交口至至人民大大道处的的临街商商铺租金金水平进进行调查查。建筑形形态:调调查路线线上的建建筑参差差不齐,且有较较多空白白或正在在开发地地带,路路线上有有四至五五层的楼楼房,也也有两层层至三层层的商铺铺门面,后者一一层为商商铺,二二层或三三层主要要是用来来居住。商业面面积及业业态:较较大面积积的商铺铺住要用用作如银银行、通通讯等网网点设施施,较小小的如115左左右的商商铺则用用来零售售,如小小卖铺、小餐饮饮产业。商业价价格:租租金价格格在815元元/左左右。、本案案租金建建
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