安徽合肥市房地产分析报告xzt.docx
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1、目录一、合合肥市房房地产发发展现状状11、房地地产市场场迅猛发发展2、合合肥市房房价一路路走高3、商商品房总总体上供供小于求求44、合肥肥各区域域房价现现状5、规规模化开开发主导导市场6、卖卖方市场场渐变买买方市场场 7、五五大因素素推动房房价上涨涨88、加大大二手房房监管力力度确保保房价稳稳定增长长二、合合肥潜力力购房消消费者特特征分析析11、购房房需求更更旺,购购房群体体更年轻轻。2、不不同年龄龄消费者者购房意意向分布布33、家庭庭年收入入万万元元群体是是市场需需求主体体44、不同同收入消消费者购购房意向向分布5、中中高学历历群体成成为购房房主力三、合合肥土地地市场发发展四、直直面2000
2、5合合肥房地地产市场场11、加强强对土地地资产的的集中统统一管理理,严控控供地计计划指标标,实现现对房地地产市场场的宏观观调控。2、通过宏观调控,实现了房地产经济的区域平衡3、加强对土地资产的集中统一管理,严控供地计划指标,实现对房地产市场的宏观调控。4、通过宏观调控,实现了房地产经济的区域平衡5、三位联动,有力推动城市旧城区改造的进程6、以房地产经济为先导,促进多产业并进7、规划引导,成片配套,通过市场配置经济杠杆作用,提高土地利用率8、信贷:政策调整引导理智消费9、未来合肥楼盘的发展趋势安徽合肥市房地产市场分析报告随着着国家扩扩大内需需政策的的实施,房房改政策策逐步到到位, 尽管 近些年年
3、 受国国家宏观观调控政政策的影影响,但但 合肥肥市房地地产业发发展势头头依然迅迅猛, 特别是是 20004 年合肥肥市房地地产开发发投资及及整体规规模仍然然保持较较快的发发展态势势, 正正逐渐成成为二线线城市中中新的投投资热点点。 一、合合肥市房房地产发发展现状状 1 、房地地产市场场迅猛发发展 据统统计, 20004 年年该市共共完成房房地产开开发投资资 1333.223 亿亿元,其其中住宅宅投资额额 1004.662 亿亿元,同同比分别别增长了了 399.866 和和 500.511 ;施工面面积 114144.977 万平平方米,其其中住宅宅 11106.59 万平方方米,同同比分别别增
4、长了了 322.033 和和 333.344 ;新开工工面积 7100.955 万平平方米,其其中住宅宅 5555.775 万万平方米米,同比比分别增增长了 19.02 和 18.28 ;竣竣工面积积 5666.339 万万平方米米,其中中住宅 4644.999 万平平方米,同同比分别别增长了了 533.333 和和 599.255 ; 20005年年1-22月 在在城镇以以上投资资额中房房地产完完成投资资 199.244亿元,增增长455.9%。 20044年合肥肥基础数数据统计计表 房地产开开发投资资 133.23 亿元 施工面积积 14144.977 万平平方米 其中住宅宅投资额额 10
5、4.62 亿元 其中住宅宅面积 11066.599 万平平方米 其中新开开工面积积 710.95 万平方方米 竣工面积积 566.39 万平方方米 其中住宅宅面积 555.75 万平方方米 其中住宅宅面积 464.99 万平方方米 与220033年同期期相比,投投资额、施施工面积积、交易易面积、成成交额的的上升趋趋势十分分明显。而而开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积略略有上升升。这些些数据与与预测的的需求量量有一定定的差距距,说明明中央宏宏观调控控措施的的实施,对对房地产产投资膨膨胀势头头已得到到有效遏遏制,合合肥市住住宅建设设与房地地产开发发市场继继续持续续快速健健康发展展的良好好态势。
6、与此此同时,合合肥市的的商品住住房销售售状况一一直呈稳稳中有升升、一路路走高的的趋势。尤尤其是近近 7年年,合肥肥市房地地产市场场形势更更加看好好。从商商品房销销售看,119999年市区区办理合合同登记记备案665.997万平平方米,销销售金额额9.88亿元。220000年已达达到1441.77万平方方米、销销售金额额21亿亿元。而而刚刚结结束的220044年,合合肥市 商品房房销售面面积 3371.37 万平方方米,其其中住宅宅销售面面积 3315.85 万平方方米,同同比分别别增长了了 300.766 和和 299.744 ;商品房房销售额额 933.644 亿元元,其中中住宅销销售额 7
7、1.62 亿元,同同比分别别增长了了 377.599 和和 300.711 。另另据资料料显示,在在 20004 年合肥肥市商品品房销售售中,个个人购房房率达 98 以上上,目前前该市城城市居民民人均住住房建筑筑面积达达 244.6 平方米米,住房房成套率率达 991 。 随随着各大大楼盘在在省城遍遍地开花花,全市市商品房房需求量量也成倍倍增长:建筑面面积平方方米住宅宅保持良良好销售售势头,尤尤以平平方米的的商品住住宅销量量占主流流;同时时,建筑筑面积平方米米大套型型住房销销量大幅幅上升。 2 、合肥肥市房价价一路走走高 目前前合肥市市商品住住房预售售均价(不不含三县县)为 27222元/平方
8、米米。而据据同一部部门的信信息,220044年6月月份,合合肥商品品住房预预售均价价仅为每每平方米米24550元左左右。从从数字来来看,虽虽然目前前合肥住住房均价价低于全全国平均均价约1100元元,但由由于房价价上涨速速度较快快,居民民感到难难以承受受。这一一上涨势势头在220044年8月月份以后后开始趋趋于平缓缓。据悉悉,20005年年新建楼楼盘中房房价在440000元/平平方米以以上的约约占122%; 30000-440000元/平平方米的的约占552%; 20000元元/平方方米左右右的占88%。从从售价上上看, 20000-330000元/平平方米的的住宅销销量逐步步扩大,330000
9、-35500元元的也有有大幅增增长,单单套万元的的住宅销销售增长长迅速,占占总销量量的近。由由于居民民收入的的提高、住住房购买买方式的的多样化化及人们们消费观观念的成成熟,购购房者已已不仅只只看房屋屋本身,而而更注重重整个小小区环境境及附属属设施、交交通因素素;此外外,伴随随房地产产投资的的进一步步升温,住住宅投资资已成为为居民投投资置业业的新趋趋向。 与此此同时,一一个明显显的现象象已引起起政府的的关注,即即近年来来房价上上涨较快快: 220022年省城城新建商商品房的的均价118566元平平方米,220033年增至至21448元平方米米,到220044年又猛猛增到227911元多,至至20
10、004年底底,一些些热点地地段的住住房售价价已达到到近40000元元平方方米。 就在 20005 年年第一季季度,合合肥的商商品房均均价又上上涨了 1000 元左左右。 年均增增长 227的的售价与与省城居居民可支支配收入入上涨率率9%相相比,导导致大多多数市民民对房价价涨幅难难以接受受。 此外外,引起起政府不不安的另另一个关关键问题题是,虽虽然房市市热力四四射,但但适合大大多数居居民消费费的中低低价位楼楼盘稀缺缺, 880平方方米以下下套型的的楼盘更更是少之之又少,全全年还不不到100万平方方米,与与总销量量存在巨巨大差距距。业内内人士担担忧,虽虽然二手手房的供供给会缓缓解部分分中低收收入者
11、的的住宅需需求,但但此举不不能从根根本上解解决问题题。而对对于由此此萌发出出来的炒炒房现象象,除了了导致房房价上涨涨外,也也会对整整个房市市产生不不利影响响。好在在政府已已注意到到这种倾倾向,正正采取多多种措施施予以遏遏制。 3、商品品房总体体上供小小于求 据合合肥市房房产局相相关人士士介绍,220044年,合合肥房价价上涨的的因素很很多,诸诸如土地地招牌制制度的实实施、拆拆迁成本本增加,住住宅小区区总体建建设品质质的提升升、投资资成本的的增加等等,都影影响了房房价的上上扬。同同时,购购买力的的增加和和市场供供求量不不符,也也导致了了房价上上涨,而而目前合合肥市的的商品房房总体上上呈现供供小于
12、求求的局面面。 需求求快速增增长主要要是因为为合肥城城市化进进程的加加快,据据统计当当发展中中国家人人均GDDP达110000美元,城城镇化率率达300%时,城城镇化将将进入快快速发展展期。目目前中国国的城市市化已处处于快速速发展阶阶段。人人均建设设用地1115平平方米,城城镇化水水平达660%。合合肥市目目前的城城市人口口约1880万,城城市用地地约1770平方方公里,城城镇化水水平在445%左左右。 数字字的差距距意味着着在近66年内,城城市将扩扩大一倍倍,人口口要增加加一倍。近近两年,合合肥市人人口增量量将以每每年200万人口口的速度度增加,这这些人群群形成了了庞大的的住房需需求。按按照
13、人均均建筑面面积355平方米米计算,每每年需建建新住宅宅700000套套,近7700万万平方米米。按国国家20010年年户均一一套、人人均一室室、平均均每户1120平平方米的的住宅建建设目标标,合肥肥市3000万人人口以城城市每个个家庭33.2人人计算,人人均需增增加近110平方方米,预预测需330000万平方方米的住住宅建设设,才能能满足合合肥市居居民的住住房实际际需求。 4、合合肥各区区域房价价现状 目前前合肥房房价受地地段和区区域因素素的影响响依然比比较明显显,与市市中心直直线距离离较近的的一、二二环之间间的房价价偏高,从从区域上上看,东东南板块块、西区区板块、新新站板块块因为相相对成熟
14、熟,房价价相对较较高。大大部分在在售楼盘盘的均价价集中在在每平方方米元元元元之间,当当然也不不乏类似似绿城 桂桂花园、木木百景湾湾、联邦邦家园等等均价在在每平方方米元元以上高高档次楼楼盘,均均价在每每平方米米元以以下大多多集中在在东区和和南区位位置相对对偏远的的区域。这这样的价价格水平平相对于于北京、杭杭州、上上海等发发达城市市是非常常低的,但但如果从从合肥在在全国的的城市地地位以及及合肥市市目前市市民收入入水平来来看,应应当说房房价上涨涨的幅度度与居民民收入增增长还是是有一定定的脱节节。如果果按照房房价与收收入比例例来衡量量房价高高低,合合肥房价价与收入入比大约约在之间间,与国国际惯例例的房
15、价价与收入入比,房房价涨幅幅偏高。 随着着融入长长三角经经济圈和和千亿元元规划的的实施,合合肥作为为江淮中中心经济济大城市市的地位位日益突突出,无无论是经经济规模模、城市市竞争力力还是城城市建设设,都已已大踏步步地迈上上新的历历史台阶阶,房地地产开发发也随之之进入质质变时代代。 5、规模模化开发发主导市市场经过过近几年年的快速速发展,合合肥房地地产开发发的中小小楼盘已已经提升升到相当当的水平平。20004年年以来,以以房地产产新军和和外来开开发商为为主的众众多新盘盘不断抢抢滩,超超百万平平方米的的大盘频频现合肥肥,200多个220万平平方米以以上的、附附有全新新规划理理念的楼楼盘也将将于200
16、05年年陆续亮亮相。业业内人士士认为,大大盘的不不断涌现现标志着着规模化化开发时时代应势势而生。 尽管管上世纪纪90年年代合肥肥也曾出出现了琥琥珀山庄庄、西园园新村等等少数大大盘,但但整个市市场尚无无法与近近几年呈呈现出的的规模化化开发蓬蓬勃发展展之势相相比。220011年,330万平平方米的的栢景湾湾推出,拉拉开了规规模化开开发的序序幕;占占地4990亩的的新华学学府花园园和占地地6000亩的颐颐和花园园先后于于20002年和和20003年上上市,更更是延续续了本土土开发商商的规模模化开发发进程。尤尤其是占占地4880亩的的绿城桂桂花园及及建筑面面积700万平方方米的国国际花都都、377万平
17、方方米的金金色池塘塘等由外外地知名名房地产产企业开开发的项项目,把把先景观观后建房房的理念念带到合合肥,使使规模化化开发的的优势体体现得淋淋漓尽致致。随着着建筑面面积1330万平平方米的的金水湾湾、233万平方方米的滨滨水城、330万平平方米的的西湖花花园、440万平平方米的的静安新新城、占占地面积积10000亩的的奥林匹匹克花园园、6000亩的的翡翠花花园等楼楼盘于明明年的全全新上市市,可以以预测合合肥楼市市的未来来无疑是是大盘的的天下,并并将在开开发产品品品质和和营销推推广方式式等多方方面有较较大飞跃跃。 6、卖方方市场渐渐变买方方市场在220044年国庆庆节期间间举办的的合肥房房展会上上
18、,上海海绿地、浙浙江绿城城、深圳圳建设控控股、奥奥园集团团、华彦彦地产等等发达地地区的知知名开发发企业和和专业顾顾问机构构纵横驰驰骋、人人气沸腾腾,显示示出良好好的市场场操作能能力。外外来开发发企业的的大量涌涌入对合合肥房地地产市场场产生了了较大影影响,不不仅为自自身发展展创造了了机遇,也也提升了了合肥房房地产的的开发水水平和营营销理念念,推动动了合肥肥的城市市建设:大大提提高了合合肥楼盘盘的品质质和销售售速度,带带动二手手房市场场快速发发展,加加快合肥肥房地产产市场的的市场化化进程,更更新合肥肥本地消消费者的的投资置置业观念念,促使使合肥房房地产市市场重新新洗牌,部部分开发发水平低低的企业业
19、逐步退退出市场场。不难难看出,引引入专业业化、职职业化、细细分化、周周期性的的市场概概念,注注重团队队精神、游游戏规则则、战略略思维和和资本意意识等先先进理念念,并借借鉴发达达城市已已经运作作成熟的的经营管管理、营营销手段段,对合合肥房地地产市场场发展十十分重要要。 对于于外来企企业的介介入,是是有人欢欢喜有人人忧:喜喜的是消消费者可可以住上上性价比比较高的的优秀品品质的房房子,忧忧的是旧旧观念的的改变在在不断破破坏着一一些开发发商的 “ 卖卖方 ” 梦想。但但随着市市场的发发展,客客户对房房地产产产品、法法律和政政策等相相关内容容的了解解和把握握越来越越深入,消消费者、开开发商、监监管部门门
20、在市场场的博弈弈中携手手成长和和成熟起起来,合合肥房地地产市场场将由卖卖方市场场转为买买方市场场。 7、五五大因素素推动房房价上涨涨 其一一是住房房需求量量仍然很很大。近近几年,合合肥市的的城镇化化水平大大幅度提提高,城城市规模模和城市市人口增增长很快快。 220022 年以以前,合合肥市城城区面积积为 1130 平方公公里,人人口为 1377 95 万。但但 20002 年行政政区划调调整后,根根据合肥肥市千亿亿元规划划,到 20110 年年城区面面积将增增加到 2800 平方方公里,人人口将增增加到 3000 万。庞庞大的需需求量决决定了房房屋在一一定时期期内仍供供小于求求。与此此同时,市
21、市民购买买力大大大提高,消消费观念念也趋于于成熟。 其二二是 220044 年前前三季度度合肥市市房地产产开发企企业土地地购置费费完成 21.5 亿亿元,同同比增长长 477.2% ,土土地购置置面积为为 3661.44 万平平方米,同同比增长长 4.8% ;完成成土地开开发面积积为 1111.2 万万平方米米,同比比下降 26.7% ;可以以看出,房房地产开开发的前前期费用用加大,开开发成本本增加。拍拍卖土地地价格的的居高不不下,以以及房地地产开发发商无法法轻松地地将土地地上升的的成本传传导到产产品中去去,将是是 20005 年的一一个市场场特征之之一。有有关土地地供应的的政策会会越来越越规
22、范,加加上 220055 年开开发的土土地绝大大部分已已是“招招、挂、拍拍”手段段取得的的,地价价节节攀攀升,由由原来的的几万元元一亩增增长到现现在的几几十万,甚甚至 1100 多万元元。小区区的建筑筑成本会会因此相相应提高高。其次次,拆迁迁成本必必然增加加,建材材成本价价格的上上涨、住住宅结构构的调整整和品质质的提高高,更让让开发商商的成本本居高不不下,进进一步拉拉动房价价上涨。 此外外,炒房房现象也也是促成成房价上上涨的另另一个重重要因素素。 为了了平抑市市场暴涨涨商品房房房价,合合肥市政政府划拨拨土地新新建 550 万万平方米米“平价价房”投投放市场场,政府府对房价价暴涨已已经给出出了一
23、个个明确的的用市场场手段干干预的信信号。随随着“平平价房”以以及相关关宏观调调控政策策的逐步步落实, 20005 年年房价涨涨势将明明显趋缓缓,预计计全年房房价走势势仍然是是上半年年缓涨、下下半年在在高位盘盘整。如如果没有有特别重重大意外外事情发发生,预预计合肥肥明年房房价整体体涨幅在在 100% 左左右,与与 20004 年的暴暴涨幅度度相比较较减缓 50% 。但但是多层层、小高高层、高高层、花花园洋房房、别墅墅等各建建筑类别别版块以以及区域域间涨幅幅会有较较大差异异。 其三三是合肥肥房地产产市场供供求关系系尚不平平衡 供求求结构矛矛盾是合合肥市房房地产市市场发展展中较为为突出的的一个问问题
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