房地产企业开发流程详细说明.docx
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1、房地产企企业开发发流程详详细说明明原作者:网络 添加时时间:220111-022-144 原文文发表:20111-002-114 人人气:223544 来源源:转载载本文章章共1778255字,分分3页,当前第第1页,快速翻翻页:国家税务务总局公公告20010年年度 国家家税务总总局公告告20111年度度 国家税税务总局局公告220122年度 分行业财财税法规规 国家税税务总局局令 分分税种财财税法规规 废止、失效、有效的的财税规规章 不知道是是谁写的的,看完完了,还还不错,转来大大家看看看,共同同学习探探讨 1、土土地证、建设用用地规划划许可证证、规划划要点批批复阶段段 土地证证和建设设用地
2、规规划许可可证这两两个证,加上规规划要点点批复,是进行行房地产产开发的的前提.但是,这几样样东西领领取的先先后顺序序,非常常的有学学问。有有经验的的同志,一看这这几样东东西的发发出时间间,基本本上就可可以判断断出地块块背后的的故事。这三样样东西涉涉及到国国土部门门和规划划部门旷旷日持久久的权力力斗争。目前我我国法律律也没有有很好的的规范这这个问题题。 恩,简简单的说说一下,土地证证由国土土部门颁颁发,是是土地权权属证明明,载明明了土地地用途及及使用期期限(只只是载明明);建建设用地地规划许许可证由由规划部部门颁发发,是核核定土地地用途及及用地界界线的法法律依据据;规划划要点批批复由规规划部门门
3、颁发,是确定定土地使使用强度度指标的的法律依依据,如如容积率率啊建筑筑密度啊啊停车位位配置要要求啊这这些指标标都在这这个批复复里体现现出来,包括现现在的那那个小户户型比例例限制要要求,也也会在这这个文件件里体现现出来。 一般来来说,一一块地,必须要要由规划划部门核核定规划划要点,颁发了了建设用用地规划划许可证证(以下下简称地地规证)之后,才能领领取土地地使用权权证。这这绝对应应该是必必须的程程序。因因为国土土部门必必须依据据规划部部门核定定的土地地功能及及土地使使用强度度,才能能计算出出土地出出让金,才能在在土地证证上载明明土地用用途及年年限。 但是呢呢,在现现实中呢呢,这个个想法只只能是理理
4、想状态态。因为为首先,很多地地方的国国土部门门在出让让土地的的时候,根本不不考虑规规划,直直接就整整块出让让了。然然后给人人家办出出商住用用地土地地使用权权证。这这种让人人无法理理解的土土地出让让模式一一度非常常盛行。然后受受让了土土地的开开发商,再去规规划部门门软磨硬硬泡,无无论是修修改规划划也好,还是根根本没有有规划都都好,反反正,我我的土地地出让金金是已经经交了,剩下的的事情你你规划部部门得给给我搞定定。 我不是是批评这这种土地地出让模模式容易易滋生腐腐败。要要知道,我国正正式搞土土地出让让也只不不过是从从19990年开开始的,而以公公开交易易的形式式搞土地地出让,甚至都都只是从从199
5、97年才才正式开开始。而而北京第第一块公公开交易易的土地地,是到到20000年之之后才上上市的。我只不不过是说说,我国国在这个个问题上上缺乏经经验,国国际上也也没有什什么可供供借鉴的的模式。因为我我国的房房地产管管理体系系那绝对对是全世世界独有有的。愤愤青们不不要在这这里给我我指三道道四。我我在这个个行业浸浸了这些些年了,起码我我个人觉觉得,把把我放到到90年年代的背背景里面面去,我我也想不不出更好好的土地地交易模模式。城城市规划划这个概概念一直直到现在在都还没没深入人人心,更更何况当当时呢。 不过无无论如何何,这种种土地交交易模式式现在已已经只是是历史了了。 新城乡乡规划法法第三十十八条:在
6、城市市、镇规规划区内内以出让让方式提提供国有有土地使使用权的的,在国国有土地地使用权权出让前前,城市市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门应应当依据据控制性性详细规规划,提提出出让让地块的的位置、使用性性质、开开发强度度等规划划条件,作为国国有土地地使用权权出让合合同的组组成部分分。未确确定规划划条件的的地块,不得出出让国有有土地使使用权。 以出让让方式取取得国有有土地使使用权的的建设项项目,在在签订国国有土地地使用权权出让合合同后,建设单单位应当当持建设设项目的的批准、核准、备案文文件和国国有土地地使用权权出让合合同,向向城市、县人民民政府城城乡规划划主管部部门领取取建设用用地规划划许可证证
7、。 城市、县人民民政府城城乡规划划主管部部门不得得在建设设用地规规划许可可证中,擅自改改变作为为国有土土地使用用权出让让合同组组成部分分的规划划条件。 希望在在骂骂人的话话被过滤滤后的的职业生生涯中,不要再再拿着商商住用地地土地证证去规划划部门死死磨硬泡泡,阿门门。2、项目目公司设设立、立立项、环环境评估估、房地地产开发发资质 这四项项几乎是是每一个个项目要要开始的的时候必必须要搞搞的东西西。非常常的社会会主义特特色。不不过这里里也有些些东西很很有趣,与法律律的关系系也比较较大,比比如设立立项目公公司。这这里要注注意一下下,母公公司拍到到的土地地,转到到其全资资设立的的项目公公司名下下,按我我
8、国法律律,不属属于交易易。我再再次强调调一下:母公司司与其全全资子公公司之间间的土地地流转,不属于于交易。再次强强调:不不属于交交易。因因此,房房地产公公司可以以任意设设置项目目子公司司,在房房子卖完完后再把把它在实实体上消消灭,只只留下一一个壳。这种操操作模式式没什么么法律风风险可言言,非常常的经济济实用,因此现现在我国国稍微有有点规模模的房地地产公司司都这么么干。 再说立立项,这这个东西西纯粹是是计划经经济时代代留下的的产物,非常的的烦,也也不知道道这个东东西应该该算什么么。立项项主要考考察的是是项目的的投资额额及可行行性。我我不知道道在目前前的市场场里,可可行性这这个东西西,政府府是从什
9、什么角度度来管理理的。反反正现在在各地由由于市场场经济的的深度不不同,所所以在这这个事情情的管理理上也不不同。有有些地方方基本上上不太管管,有些些地方就就管得非非常严。而且立立项到底底需要什什么材料料那也是是谁都说说不清楚楚的事情情。立项项与其他他程序的的先后关关系那更更是异常常随便的的事情。譬如最最近国家家的政策策,要求求先把环环境评估估搞了,再回头头来立项项。这是是基于加加强环境境保护促促进可持持续发展展的考虑虑。但在在很多地地方,环环评的一一项主要要前提材材料就是是立项批批文。立立不了项项根本做做不了环环评。不不过上有有政策下下有对策策,事情情都是人人办出来来的。反反正到目目前为止止,建
10、设设项目都都在纷纷纷的上马马中,我我也不知知道大家家都是怎怎么在这这些莫名名其妙的的政策中中穿过来来的。反反正我自自己如果果操办这这些事情情,基本本上都是是直接去去这些部部门,譬譬如去计计划部门门,就让让他们给给我推荐荐可行性性研究报报告的编编制公司司,去环环保局,就让他他们给我我推荐环环境评估估报告的的编制公公司,然然后让这这些公司司负责把把这些手手续办出出来。编编制费用用稍微给给多点都都没关系系。总之之我自己己一看到到这些手手续,头头就痛得得厉害。 房地产产开发资资质就比比较有技技术含量量一点,关键是是专业技技术人员员难找。现在这这些专业业技术人人员资料料都是省省内联网网了,想想搞几个个球
11、人糊糊弄建设设部门基基本上做做不到,建设部部门也不不敢在这这个事情情上乱来来,因为为任何人人都可以以上网查查到,某某某是什什么专业业资质任任职什么么公司。现在结结构类的的工程师师难找啊啊,感慨慨一个。嘿嘿。3、总平平面审查查阶段 这个阶阶段各地地的叫法法不一样样,我听听得比较较多的叫叫“修建建性详细细规划审审查”。这个阶阶段就是是审查小小区的总总平面规规划图纸纸,也就就是审一一个小区区的建筑筑物都是是怎么排排的,每每栋单体体建筑有有多高,有多大大,各栋栋单体建建筑之间间怎么间间隔,间间距是多多少,日日照够不不够,总总容积率率是多大大,有没没有超过过规定的的容积率率,建筑筑密度是是多少,进出小小
12、区的道道路怎么么安排,是不是是符合消消防规范范,等等等等等,这些东东西都是是非常的的专业啊啊专业。 在这里里我要举举例说明明一下,比如建建筑密度度,这个个东西看看起来很很简单是是吧,就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1万平平方米,有30000平平方米的的地面上上有建筑筑物,那那么建筑筑密度就就是300%。看看起来这这个计算算应该是是没有什什么争议议了。但但是且慢慢。我这这30000平方方米的建建筑占地地里面,有20000平平方米是是一个大大型的架架空平台台,架空空层下是是停车位位,上面面是空中中绿化广广场。现现在,争争议就来来了,我我这个220000平
13、方米米,到底底算不算算建筑基基底?你你之所以以限制我我的建筑筑密度,无非就就是为了了保证绿绿化嘛,保障居居民的休休闲空间间嘛。现现在我虽虽然好象象是在地地面上建建了东西西,但是是我这个个东西顶顶上都是是绿化啊啊,我的的绿化没没有减少少啊,我我的休闲闲空间没没有减少少啊,所所以这个个20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。这种空空中花园园型的架架空层到到底要不不要算建建筑密度度的问题题,反正正技术规规范没有有限死,有无穷穷的空间间可以钻钻营。 再举个个例子,容积率率,总建建筑面积积除以净净用地面面积。也也是看起起来很简简单。但但是放到到实践中中一看,啥是净净用地面面积啊?从哪里里起算啊啊?
14、是纯纯粹的土土地使用用权证载载的面积积呢,还还是比这这个面积积大那么么一点,一直到到周边道道路的道道路中线线去呢?这个东东西根本本说不清清楚,怎怎么算都都行。把把净用地地面积一一加大,总建筑筑面积自自然就水水涨船高高。这都都是可以以钻营的的地方。 其他的的地方,譬如消消防通道道的设置置,高层层建筑四四周必须须设立环环形消防防车道。但是这这么一搞搞,小区区的绿化化基本上上就毁掉掉了。怎怎么办?设置那那种隐形形消防车车道,上上面种草草保持绿绿化,就就指着图图纸说这这就是一一条消防防道路。这么搞搞行不行行?反正正我个人人不知道道行不行行。消防防车道的的载重量量那是有有非常严严格滴设设计要求求滴,反反
15、正我个个人不知知道这种种草地能能不能承承载得起起消防车车。 审总平平面是整整个开发发报建过过程中最最有技术术含量的的活,这这个过程程一般都都要2到到3个月月,往往往都要和和规划部部门反复复修改扯扯皮,来来回磨,磨到双双方都没没了脾气气,才能能通得过过。我反反正几乎乎没有见见过能顺顺顺当当当啥工作作不做,干等着着就能通通过总平平面审查查的。我我也没见见过那种种零缺陷陷的总平平面设计计,只要要有心,无论什什么公司司的总平平面,无无论是你你万科还还是富力力还是雅雅居乐,那只要要一挑起起来,问问题都是是一筐筐筐的。不不是消防防间距不不够,就就是在不不能开窗窗的地方方开了窗窗,要么么就是车车道转弯弯半径
16、太太小,等等等等等等。(在在这自夸夸一个:本人不不才,曾曾经试过过在100天内完完成这个个工作,至今被被引为传传奇故事事。嘿嘿嘿)4、管线线综合审审查、排排水许可可证 管线综综合审查查是规划划部门的的专业审审查内容容之一,我现在在专门拿拿出来讲讲,因为为这个东东西实在在是非常常,非常常的专业业啊。搞搞得不好好的话,实在是是害死人人啊。而而且,被被这个东东西害死死的公司司比比皆皆是。各各位千万万别以为为那些什什么保利利啊合生生啊之类类的大公公司就不不会在这这个问题题上犯重重大原则则性的错错误,事事实上,无论什什么房地地产公司司,在这这个问题题上栽跟跟头的的的几率,是一样样的,这这个东西西就跟击击
17、鼓传花花似的,一轮到到就死。 说了半半天,管管线综合合是啥?包括三三大项:小区给给排水管管线、强强电线路路、弱电电线路,这三项项综合起起来考虑虑,根据据各项设设计规范范科学统统筹安排排,放到到同一张张图纸上上。给排排水不用用多解释释了,就就是怎么么引自来来水进小小区,然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区;强电电就是生生活用电电,线路路从哪里里进,怎怎么上楼楼,怎么么进门;弱电的的内容就就多了,什么有有线电视视线、各各类通讯讯线路、网线、内部监监控线路路,等等等等等,多得要要死。上上面这三三样东西西要科学学的话,统统都都得在地地下走,从地下下穿进各各栋单体体再连接接进入千千家万户户。 这
18、些线线路啊什什么的,必须要要合理的的安排好好,不能能到处乱乱走。作作为非专专业人士士,要判判断一个个小区的的官线综综合设计计好不好好,只需需要看两两个东西西: 1)、你就这这么走进进一个小小区,看看它里面面是不是是有电线线搭在楼楼和楼之之间。只只要有这这个,基基本上这这个小区区你就不不用多考考虑了。 2)、沙井盖盖是不是是基本沿沿着小区区道路排排布,不不是搞到到到处都都是。如如果什么么沙井盖盖搞得满满地都是是,简直直看不出出走向来来的,基基本上这这个小区区你就可可以考虑虑放弃了了。 为什么么我要这这么强调调这个管管线综合合呢?如如果它设设计不好好有什么么后果呢呢?首先先,就是是给排水水会整天天
19、出问题题。一下下雨小区区就变池池塘的事事情,我我实在是是见得太太多了;然后,对于年年轻的我我来说,就是网网络整天天出问题题,小区区网络运运营商根根本没得得选,因因为只埋埋了一条条管,别别的网络络运营商商想进来来提供优优质服务务都不行行,而现现在的这这家,不不是这里里的线路路坏就是是那里坏坏,整天天修,我我这正打打怪呢,嘣的一一下,断断网了。再然后后,夏天天千万别别开空调调,一开开就断电电跳闸。家里的的电器得得轮着用用,千万万别一起起开。看看电视的的时候千千万别开开电脑,不然就就得在黑黑暗之中中耗一晚晚上。这这都是管管线综合合没搞好好的标志志啊。你你说,这这样的小小区,能能住吗? 管线综综合既然
20、然如此重重要,那那么我们们说,我我们设计计的时候候好好的的考虑,好好的的研究,不就行行了吗?事实上上,是不不行。为为什么?因为所所有的线线,你都都得从外外面引进进来,都都得跟外外面有个个接口。但是接接口在哪哪里呢?我现在在告诉你你们,无无论开发发商们在在事先做做多少准准备工作作,做多多少调查查工作,都无法法保证预预留的接接口不发发生变化化。最常常见的是是市政排排污管线线突然就就重新施施工,换换地方了了,哪怕怕它不换换地方,就是水水平抬高高个几公公分,这这个小区区的排水水因为倾倾斜度不不够,那那也完蛋蛋了。这这种事情情太常见见了。大大家肯定定经常看看到市政政管线施施工,把把路挖开开,今天天搞搞这
21、这里,明明天搞搞搞哪里。我反正正是被这这个东西西搞怕了了。这种种情况那那是想赔赔钱都搞搞不定的的。然后后,高压压电线的的接入口口,一开开始说得得好好的的,从某某某变电电站接,等到施施工完毕毕,要正正式接的的时候,突然发发现那个个变电站站已经搬搬走了,又或者者它的容容量已经经超了,不能再再让你接接,你得得从其他他地方接接,这个个时候只只能花冤冤枉钱,乱引。引到多多少电算算多少电电。至于于,呃,会引起起什么生生活上的的麻烦,我也不不知道。 再说到到这个排排水许可可证。这这个东西西是市政政部门发发的,专专门针对对小区的的排水。现在都都是要求求雨污分分流了。就是雨雨水和生生活污水水要分两两条管排排。这
22、个个东西管管的是管管径和流流量,以以及连接接市政管管线的位位置。然然后这个个东西反反过来又又影响管管线综合合设计,事实上上是一回回事。我我就不多多说了。5、单体体审查、建筑工工程规划划许可证证 规划部部门对单单体设计计的审查查那也是是非常严严格的,但是总总体来说说,相对对于总平平面规划划,就比比较容易易通过一一点。 单体设设计是啥啥呢?就就是在总总平面规规划的基基础上,落实单单体建筑筑的设计计方案。单体方方案主要要是些啥啥内容呢呢?我个个人是这这么总结结的:关关键就是是落实各各空间的的大小尺尺寸。这这个阶段段有些东东西也很很麻烦,最烦的的是车位位。目前前来说,我国各各大城市市在车位位问题上上管
23、得那那都是非非常严格格的,要要求一般般是每户户住宅配配一个车车位,商商业一般般是1000平方方米配一一个车位位。大体体的配置置要求基基本上都都是这样样,各城城市大同同小异。车位不不够,基基本上都都别想通通过单体体审查。 当然,总平面面审查期期间一般般来说,也会审审车位,不过那那个阶段段主要是是经验值值,按335平方方米到445平方方米平方方米一个个车位这这样的经经验值,来评估估地下室室面积够够不够,一般来来说规划划部门不不会很在在意车位位够不够够,不会会认真的的在图纸纸上数。但是单单体阶段段就不一一样了,就开始始数了。这个时时候什么么毛招都都会用上上。比如如所谓的的子母车车位啦,根本停停不进去
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