城镇土地估价规程分析报告.docx
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1、城镇土地地估价规规程目录1 总总则21.1 规程程制定的的目的221.2 规程程适用范范围21.3 从事事土地估估价的基基本规定定21.4 职业业道德221.5 土地地估价报报告的有有效期21.6 土地地估价的的法律依依据21.7 规程程解释权权32 城城市土地地估价基基本原则则和程序序42.1 城市市土地估估价的基基本原则则42.2 城市市土地估估价的程程序4、城市市土地价价格的影影响因素素63.1 城市市土地价价格影响响因素分分类63.2 一般般因素663.3 区域域因素663.4 个别别因素66基准准地价评评估64.1 准备备工作664.2 资料料调查与与整理774.3 基准准地价评评估
2、的技技术路线线84.4 级差差收益(地租)法评估估基准地地价82. 模模型选择择方法1114.5 利用用土地交交易资料料评估基基准地价价134.6 利用用土地交交易资料料评估路路线价1184.7 城市市基准地地价的确确定1994.8 基准准地价修修正系数数表的编编制2004.9 基准准地价图图的绘制制234.100 基基准地价价更新2245 宗地地地价评评估基本本方法2285.1 宗地地估价程程序2885.2 收益益还原法法295.3 市场场比较法法325.4 成本本逼近法法385.5 剩余余法4005.6 基准准地价系系数修正正法4226 各各类用地地宗地价价格评估估456.1 宗地地类型4
3、456.2 居住住类宗地地价格评评估4776.3 商业业金融业业用地宗宗地价格格评估4486.4 工业业、仓储储用地宗宗地价格格评估4496.5 交通通用地宗宗地价格格评估5506.6 综合合用地宗宗地价格格评估5526.7 公共共绿地价价格评估估527 不不同土地地权利的的宗地价价格评估估537.1 按宗宗地权利利划分土土地价格格评估类类别:5537.2 土地地所有权权价格评评估5447.3 土地地使用权权价格评评估5557.4 土地地租赁权权价格评评估5557.5 土地地抵押价价格评估估567.6 土地地地役权权价格评评估5668 土土地估价价成果验验收及确确认5888.1 基准准地价成成
4、果的验验收及确确认5888.2 宗地地估价成成果的确确认5999 名名词解释释60城市土地地估价规规程1总则1.1 规程程制定的的目的为了规范范土地估估价行为为,统一一估价程程序和方方法,做做到估价价结果客客观、公公正、合合理,根根据中中华人民民共和国国城市规规划法、中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法、中中华人民民共和国国土地管管理法等法律律、法规规的有关关规定,制定本本规程。1.2 规程程适用范范围本规程适适用于城城市规划划区范围围内建设设用地的的“基准准地价”和“宗宗地地价价”评估。独立工工矿区、城市规规划区外外的成片片开发区区和国家家重点基基础设施施建设用用地、农农村乡镇镇企业建建
5、设用地地的土地地估价也也适用本本规程。本规程所所称城市市,是指指国家按按行政建建制设立立的直辖辖市、市市、镇。1.3 从事事土地估估价的基基本规定定城市基准准地价评评估由事事业型评评估单位位和具有有评估资资格的市市场中介介评估机机构评估估,土地地估价师师不得少少于名名。宗地地地价评评估由具具有评估估资格的的市场中中介机构构评估,土地估估价师不不得少于于名。1.4 职业业道德土地估价价应讲职职业道德德。估价价人员和和估价机机构应独独立、客客观、公公正地开开展评估估工作,不得作作任何虚虚假的估估价,应应为客户户保守秘秘密,按按标准收收费。1.5 土地地估价报报告的有有效期土地估价价报告的的有效期期
6、为一年年。1.6 土地估估价的法法律依据据土地估价价除应符符合本规规程外,还应符符合国家家现行有有关标准准、规范范的规定定。1.7规规程解释释权本规程由由国土资资源部负负责解释释。2 城城市土地地估价基基本原则则和程序序2.1 城市土土地估价价的基本本原则2.1.1 土土地估价价应遵循循下列原原则:1合法法原则;2最高高最佳使使用原则则;3替代代原则;4预期期收益原原则;5供需需原则;6估价价时点原原则;7多方方法相比比较原则则。2.1.2 遵遵循合法法原则,是指估估价人员员和估价价机构在在土地评评估中,应遵循循相关法法律、法法规和规规定,所所评估的的对象应应以合法法使用和和合法处处分为前前提
7、。2.1.3 遵遵循最高高最佳使使用原则则,是指指土地评评估应以以估价对对象的最最高最佳佳使用为为前提估估价。基准地价价评估以以估价对对象的现现状使用用为最高高最佳使使用。企业改制制、资产产清算、地税征征收、公公益用地地中地价价评估以以估价对对象的现现状使用用为最高高最佳使使用。估价人员员应对土土地的现现状用途途和未来来用途是是否是最最高最佳佳使用作作出判断断,并在在估价报报告中说说明。2.1.4 遵遵循替代代原则,是指土土地评估估应以同同类地区区类似土土地在同同等利用用条件下下的价格格为基准准。估价价结果不不得明显显偏离具具有替代代性质的的土地正正常价格格。2.1.5 遵遵循预期期收益原原则
8、,是是指土地地评估应应以估价价对象在在正常利利用下的的未来客客观有效效的预期期收益为为基准。2.1.6 遵遵循供需需原则,是指土土地评估估要充分分考虑土土地供需需的特殊殊性和土土地市场场的地域域性。2.1.7 遵循估估价时点点原则,是指估估价结果果应是估估价对象象在估价价时点的的客观合合理价格格或价值值。2.1.8 遵遵循多方方法相比比较原则则,是指指土地评评估应以以多种方方法评估估同一估估价对象象,相互互比较,取得客客观估价价结果。2.2 城市土土地估价价的程序序2.2.1城市市土地估估价应按按下列程程序进行行:1. 确确定估价价基本事事项;2. 编编制估价价工作计计划;3. 实实地确认认估
9、价对对象;4. 搜搜集估价价所需资资料;5. 选选定估价价方法计计算;6. 确确定估价价结果;7. 提提交估价价报告。2.2.2 确确定估价价基本事事项,是是指确定定估价对对象、估估价目的的、估价价时点等等基本事事项。确定估价价对象包包括确定定估价对对象的位位置、用用途、面面积、权权属文件件和估价价权利性性质等;确定估估价目的的应根据据委托方方的要求求而定;确定估估价时点点应根据据估价目目的和委委托方要要求而定定,采用用公历表表示,精精确到日日。2.2.3 编编制估价价工作计计划,是是指在确确定估价价基本事事项的基基础上,应对估估价项目目进行初初步分析析,编制制估价工工作计划划。估价工作作计划
10、主主要应包包括以下下几项:1. 估估价拟采采用的技技术步骤骤;2. 估估价拟采采用的技技术路线线和估价价方法;3. 需需要调查查的资料料及取得得途径;4. 预预计所需需的时间间、人力力和经费费。2.2.4 实实地确认认估价对对象,是是指估价价人员必必须亲自自到估价价对象现现场,实实地勘查查核实估估价对象象的位置置、四至至、面积积、建筑筑结构、权属界界限、周周围环境境、道路路状况等等,并对对估价对对象及周周围环境境或临路路状况进进行拍照照等。2.2.5 估估价机构构和估价价人员应应经常搜搜集估价价所需资资料,并并进行核核实、分分析和整整理。估价所需需资料主主要应包包括下列列方面:1. 估估价对象
11、象相关经经济行为为的申请请、批件件及合同同等;2. 对对土地价价格有普普遍影响响的资料料; 3. 对估价价对象所所在地区区的土地地价格有有影响的的资料;4. 相相关房地地产交易易、成本本、收益益实例资资料;5. 确确定土地地估价参参数的相相关资料料;6. 反反映估价价对象权权属及状状况的资资料。2.2.6 根根据估价价目的及及估价对对象的具具体情况况,选择择土地评评估的基基本方法法或其它它具体评评估方法法进行评评估,计计算地价价。具体体评估方方法是在在基本方方法上根根据对象象的特殊殊性衍生生出来的的符合估估价基本本原理的的方法。2.2.7 估估价人员员在确定定对象价价格后,应按估估价报告告格式
12、的的要求撰撰写估价价报告书书。按照照评估项项目委托托合同,估价机机构向委委托人提提交估价价报告。土地估估价报告告需经当当地土地地管理机机关确认认后才能能送交委委托人。股份制制改造上上市企业业的土地地资产评评估报告告需按规规定报省省土地管管理机关关或国土土资源部部确认。、城市市土地价价格的影影响因素素3.1 城市土土地价格格影响因因素分类类城市土地地价格的的影响因因素主要要有以下下三大类类:1. 一一般因素素;2. 区区域因素素;3. 个个别因素素。3.2 一般般因素一般因素素是指影影响城市市地价总总体水平平的社会会、经济济、政策策和自然然因素等等,内容容包括人人口、行行政区划划、城市市发展过过
13、程、地地理位置置、自然然条件、社会经经济状况况、土地地利用规规划及计计划、社社会及国国民经济济发展规规划等。3.3 区域域因素区域因素素是指影影响城市市内部区区域之间间地价水水平的城城市繁华华程度及及区域在在城市中中的位置置交通条条件、公公共及基基础设施施水平、区域环环境条件件、土地地使用限限制和自自然条件件等。3.4 个别别因素个别因素素是指与与宗地直直接有关关的自然然条件、市政设设施条件件、宗地地面积、形状、长度、宽度、地质条条件、使使用限制制和宗地地位置等等。地价影响响因素复复杂,且且各宗地地价格的的影响因因素不同同。估价价人员一一定要仔仔细调查查,具体体分析,不可千千篇一律律。基准准地
14、价评评估4.1准准备工作作准备工作作主要有有编写基基准地价价评估任任务书、制定基基准地价价调查表表和工作作表、准准备工作作底图等等。基准地价价评估任任务书的的内容包包括:城城市基本本情况、基准地地价评估估工作的的领导与与组织、估价时时间安排排和经费费预算、估价成成果及技技术方案案等。基准地价价评估的的表格应应根据各各的实际际需要来来制定。一些基基本表格格见附录录A。基准地价价工作底底图为:大城市 1:1000001:2200000中等城市市 1:5500001:1100000小城市以以下 11:100001:550000按路线价价评估基基准地价价的区域域,局部商商业用地地的基准准地价图图可采用
15、用更大比比例尺图图件。4.2 资料调调查与整整理4.2.1 资资料调查查的一般般要求1. 调调查、收收集到有有关的地地价资料料要按实实地位置置标注到到估价工工作底图图上;2. 调调查以土土地级或或均质地地域为单单位进行行;3. 样样本抽样样采用分分类不等等比抽样样调查;4. 样样本要有有代表性性;5. 样样本分布布要均匀匀;6. 调调查样本本数为每每级别内内相同土土地利用用性质宗宗地数的的五分之之一至五五十分之之一,一一般房地地出租买买卖的调调查样本本至少应应占其总总量的,每级样样本总数数不少于于30个;7. 所所选样本本应能同同时获得得地价或或利用效效益和相相对应的的土地条条件资料料;8.
16、出出让、转转让、出出租、入入股、联联营、联联建等地地价和企企业单位位土地利利用效益益资料以以元为单单位,准准确到小小数点后后一位;9. 调调查资料料必须填填入相应应的调表表格。4.2.2 资资料调查查的内容容1. 土土地定级级成果资资料:包包括土地地级别图图、土地地定级工工作和技技术报告告、其它它能用于于土地估估价的定定级成果果及资料料;2. 土土地利用用效益资资料:包包括不同同行业资资金利润润率标准准、同一一行业不不同规模模的资金金利用效效益资料料、不同同行业不不同规模模的企业业劳动力力标准、行业经经济效益益资料、单位或或企业土土地利用用效益资资料;3. 地地租、地地价资料料:土地地使用权权
17、出让、转让、出租、入股等等资料,房屋买买卖、出出租资料料,土地地征用及及房屋折折迁补偿偿标准资资料,房房屋造价价、重置置价等相相关标准准及土地地开发费费用资料料等;4. 影影响地价价的因素素资料;5. 其其它资料料:历史史地价资资料、经经济发展展及利息息率利润润率资料料、有关关经济指指数及建建筑材料料价格上上涨指数数、土地地开发与与经营的的政策法法规、条条例、规规定等、有关土土地房屋屋的税收收种类、生产率率、城市市规划等等有关资资料。4.2.3 样样本资料料的整理理1. 样样本剔除除。逐表审查查调查资资料,将将缺主要要项目、填报数数据不符符合要求求和数据据明显偏偏离正常常性况的的样本剔剔除。2
18、. 样样本资料料归类将初步审审查合格格的样本本资料,分别按按土地级级别或均均质地域域、土地地用途、企业用用地效益益、地价价的交易易方式和和地价计计算方法法进行归归类。当当样本数数量少于于规定要要求时应应进行样样本的补补充调查查。4.3 基准地地价评估估的技术术路线4.3.1 以以土地定定级为基基础,土土地收益益(地租租)为依依据,市市场交易易资料为为参考评评估基准准地价。该技术术路线主主要用于于土地市市场不发发达,土土地交易易案例不不多的城城市。4.3.2 用用土地条条件划分分均质地地域(或或以土地地定级为为基础),用市市场交易易价格等等资料评评估基准准地价。该技术术路线主主要用于于土地市市场
19、发达达,土地地交易案案例多的的城市,是今后后基准地地价评估估的主要要技术路路线。4.3.3 用用土地条条件划分分均质地地域,用用市场交交易价格格等资料料评估路路线价。该技术术路线主主要用于于土地市市场发达达城市的的部分商商业用地地的评估估。4.4 级差收收益(地地租)法法评估基基准地价价4.4.1 土土地级别别的确定定根据城城镇土地地定级规规程的的要求,确定土土地的级级别。4.4.2 样本数数据处理理4.4.2.11 土地地利用类类型的划划分土地利用用类型的的划分按按利用现现状划分分。在分分用途全全域覆盖盖性评估估基准地地价时,也以土土地的现现状开发发程度和和现状利利用程度度为依据据,适当当考
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