2022年某新城项目可行性研究报告DOC .docx
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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 华南新城工程可行性讨论报告一九九九年十月名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目录一、工程名称2二、工程地点2三、工程背景 2(一)进展商简介 3四、工程开发企业简况3简介(二)投资商3 五、工程设想 4(一)总体规划4(二)主要经济技术指标5(三)形态结构规划6(四)住宅基本户型6六、市场分析及进展前景 6(一) 99 年广州市房地产市场前景分析 6 (二)工程市场分析 9 1、 优越的地理位置 9 2、 配套完善,生活便利 9 3、 现有楼盘分析 9 4、 工程的进
2、展前景 10 七、工程开发方案 11八、工程资金筹集 11九、基本数据说明 12十、工程开发进度 12名师归纳总结 十一、财务分析13第 2 页,共 17 页(一)销售收益估算表13(二)利润估算表 13(三)现金流量表 14十二、工程评估结果15- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 华南新城可行性讨论报告一 工程名称 番禺华南新城二 工程地点 广州市番禺南村(番禺大桥东南地段),建设用地规划许可证 033341、033342、033343 号;工程东侧为规划居住用地;南面紧靠城 市骨干道路:南村镇南大路;西侧距华南快速干线仅一公里,是对外 出勤交通和联系
3、广州市区的交通轴向,由此往广州天河中心区仅 15 分 钟车程,交通特别便利;北面旁依珠江,与广州市区隔水相望;三 工程背景98 年 11 月份,国家进展方案委员会、建设部、国土资源部、中国 人民银行等四部门联合发出通知,要求各地抓紧落实今年已下达的经 济适用住房方案;明显,大规模的经济适用住房建设,一方面是建立 健全我国新的住房供应保证体系的需要,另一方面,也是满意广大中 低收入阶层对住房的有效需求,进而推动经济增长的需要;这种由政 府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售 前景的“ 大众住房” ,必将成为中低价位房地产的“ 主渠道” ,进而 起到平抑房地产价格的作用;目前
4、,经济住房的开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展快速;据报导,到目前为止,名师归纳总结 北京已开发经济住房237.5 万平方 M,售价大部分在20004000 元/平第 3 页,共 17 页方 M 之间;西安市估量在98 年投资 48.25 亿元,开发410 万平方 M- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 经济住房;福州估量在98年开发经济住房170 万平方 M ;目前,广州市房地产价格偏高,在广州进展经济住房,既是今后广州市房地产政 策的重点所在,也具有极为宽阔的市场前景;正是在这种大好环境 下,在广东省和番禺市政府的大力支持下,广东珠江
5、投资公司着手在 番禺南村镇建设一个经济住房生活小区,为广东省省直机关干部、广 州地区部分老师员工、广州市中低收入阶层供应美观大方、舒服实 用、环境美丽的家庭住房;四 工程开发企业简况(一)进展商简况广东华南新城房地产有限公司是由番禺珠江房地产有限公司和英属处女岛爱宝置业有限公司合作成立的中外合作公司,经广东省工商行政治理局批准于二000 年六月九日注册登记,注册资金为 46475 万元,合作经营期限为 20 年;合作公司宗旨为:为社会供应环境美丽、生活舒服、价格相宜的房地产商品,并从开发中获得合法利润,进展各方经济;生产经营范畴是:在经番禺市规划局编号为033341、033342、033343
6、 号建设用地规划许可证同意使用的位于番禺市南村镇珠江边以南、南大 道以北、西至番禺市房地产公司用地红线边工程土地的开发、建 设、销售、出租以及治理自建的商业住宅楼宇;合作工程规划总用 地面积为 2022614 平方 M,工程方案分期进行开发,首期开发的用 地面积为 995793平方 M,建筑面积约为 140 万平方 M;合作公司设董事会,实行董事会领导下的总经理负责制;董事 长胡荣义系由爱宝置业公司委派,董事会成员共五人,由董事会决 定合作公司的一切重大事宜;公司下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门;公司员工共80 人,其中大专学历20 人,高校学历40 人,硕士、总工程师
7、10 人,共占职工总数的87.5%,集合了一批房地产开发建设各方面的人才;(二)投资商简况名师归纳总结 中方番禺珠江房地产有限公司;该公司的合作股东为:广东第 4 页,共 17 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 珠江投资有限公司,占89%股份;番禺市南村镇经济进展总公司,占 1%股份;广东珠江工程总承包有限公司,占 10%股份;公司的两大股东广东珠江投资有限公司和广东珠江工程总承包 有限公司具有长期的合作历史,具备较强的经济技术实力;广东珠 江投资有限公司 拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员,在房 地产市场竞争中具备较大的优势,并把掌握成本放在各
8、项工作的首 位;公司利用大批量生产的优势,从设计方案上大套用、小调整,原材料大批量选购,加上采纳标准化治理模式施工建设等方式,有 效地降低开发成本,使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出 售,从而取得价格优势、规模优势,有效地提高了在市场的竞争 力;近年来,广东珠江投资有限公司凭借其雄厚的经济实力,良好的施工 质量,不断强化其品牌优势;公司组织开发的华景新城、暨南花 园、愉景雅苑、骏景花园,在广州市各具特色、辉煌一方,堪称典 范;至 99 年 10 月,广东珠江投资有限公司在广州地区胜利开发楼盘 11 个,建设用地面积约 212 万平方 M,总建筑面积约 5936 万平方 M,已建成面积 3
9、56 万平方 M;所开发楼盘销售良好,已建楼盘平 95以上,市场反应热闹;公司在进展过中,与金融部 均销售率达 门、合作单位建立了良好的信用关系;随着综合实力的增强,公司 除了连续在房地产行业进展外,仍有方案参加桥梁高速大路等相关 工程的投资建设,同时仍探究投资训练产业和信息产业;公司有较 强的经济技术实力,产品销售实力,具备开发大型房地产工程的能 力;外方爱宝置业有限公司(英属处女岛)是香港合生创展集团旗下的投资公司,倚靠集团的实力,在内地投资创业;集团自 93 年在内地投资以来,拥有在内地注册的十二个房地产工程公司的物业进展及投资权益,其总注册资金为68054 万元,总建筑楼面面积约为26
10、21300 平方 M ;98 年公司股票在香港联交所上市,筹集资金达64300 万元,加上集团对广州房地产市场的深刻熟悉,使本集团成名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 为广州房地产界之翘楚;五 工程规划设计华南新城将建设为广州地区最大的经济住房小区,以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境,专业的物业治理,完全转变人们的住房观念;(一)、总体规划 华南新城工程占地面积约200 万平方 M,总建筑面积约 260 万平方 M;充分利用其优越的地理位置,全部用于建造多、低层低密度、高尚的超大规模经
11、济住房小区,主要解决广东省政府机关人员、广州地区部分老师员工、以及广州市中低收入阶层的住房问题,建筑成本力争掌握在2000 元/平方 M 以内,该工程将以多层建筑为主,并包含有超市、农贸市场、公交车场、餐厅酒店、学校医疗保 健中心、体育场等全部公共配套设施,力求使工程规划做到档次高、价格低、环境美丽(绿化率达35.97%)、设计先进(采纳无梁无柱结构)、装饰精致(铺木地板)、配套齐全,使之成为我省经济住房示 范小区;(二)、华南新城主要经济技术指标 1、规划用地平稳表:2、主要经济技术指标表:名师归纳总结 工程数量单位第 6 页,共 17 页总征用地2022614 平方 M 总规划用地平方 M
12、 1874518.98 总建筑面积平方 M 2602664.81 建筑占地面积平方 M 329699.01 绿地面积平方 M 674233.89 道路面积平方 M 152086.88 绿地率% 35.97 容积率1.39 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 建筑密度17.59 % 居住总户数21575 户居住总人口人75513 人口毛密度人/公顷403 三 、形状结构规划 小区规划总目标:特色鲜明、生态优良、经济与环境和谐进展的居住 园区;详细目标:( 1)充分利用其优越地理环境,引入珠江与已有山岗,河 涌景致,制造新的生态居住体系和住区景观;(2)制造
13、既有现代生活气息又有特殊地域特点的园区文化,这种文化 将以滨江风景和岭南特色为其主要素;(3)强调整个居住区的空间形状特色及个性特点 和建筑体量;,制造丰富的园区空间(4)分期建设、滚动开发,使其成为可连续进展的范例;(5)强调住宅的自然化、健康化和节能化;同时为了适应市场需求,注意户型设计多样化;住宅设计健康、自然、户型多样;全部户型设计均考虑到自然 通风,制造良好的室内气候,依据人的生活模式,以起居室为中心,公私、洁污、闹静分区;厅、房朝向均以景观视线为主,兼顾朝向;立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标;底层部位架空结合布 置环境艺术小品,消遣设施等,将室外铺地自然延长进入架空层,避
14、免架空层无人光顾的情形,屋顶部分作绿化处理,顶盖弧型飘板,局 部漏空,体伸通透轻灵的特点;标准层处理为标准凸窗台,透空铁饰 阳台栏杆,同时户型之间防止视线干扰;(四)、住宅基本户型小区设计有A、 B、C、D、E、F、G、 H 八种住宅类型,共984栋,户型从一房一厅一卫至五房二厅三卫等五种户型,住宅面积从 57.92233 平方 M;名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 六 市场分析及进展前景(一)99 年广州市房地产市场前景分析1999 年,广州市房地产进展存在很多有利条件,估量 99 年广州市房地产仍将呈平稳缓步上
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