解读太原市物业管理条例.docx
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1、解读太原市物业管理条例解读太原市物业管理条例(精选15篇) 解读太原市物业管理条例 篇1 业主在300户以上的可召开业主大会召开业主大会,始终以来是不少住宅小区在推动小区管理中的难点。业主大会怎么开?能确定小区内的什么事务?条例规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内业主在300户以上的,可以实行楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参与业主大会会议。符合业主大会成立条件的,由该物业管理区域内20%以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的申请。业主大会可确定选聘和解聘物业服务企业;确定物业服务内容和标准;确定或者授权业主委员会确定共用部位、共用
2、设施设备的经营方式,管理、运用经营收益等事项。其中,业主大会确定筹集和运用物业住宅专项修理资金,制定物业住宅专项修理资金管理制度;改建、重建建筑物及其附属设施;变更共用部位、共用设施设备的用途的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主委员会由业主大会选举产生,委员由单数组成,任期为三至五年,详细由业主大会确定,任期届满自行终止。业主委员任职期间被依法追究刑事责任的、因房屋转让等缘由不再是业主的,其委员资格自行终止。不得擅自变更房屋运用性质在许多小区里,将住宅变更为经营性用房的状况普遍存在,对业主的生活造成了不少影响。条例明确,业主、物业运用人应当根
3、据房屋权属证书载明的用途运用房屋,不得擅自变更其运用性质。擅自变更房屋运用性质的,物业服务企业应当予以制止,并刚好向相关部门报告。同时,业主、物业运用人损坏或者擅自变更房屋承重结构和主体结构的,由房产主管部门责令改正,复原原状;造成损失的,依法担当赔偿责任。另外,业主、物业运用人违法搭建建(构)筑物的,由规划部门依法予以惩罚。 解读太原市物业管理条例 篇2 拖欠物业费不得断电、断水、断气、断热物业争端常见,而物业费又是业主和物业公司之间许多冲突的干脆导火索。随着人们权利意识增加,对物业服务的要求也越来越高,对于许多物业公司一言不合就断水断电的做法,今后将被明令禁止。条例规定,物业管理区域内,供
4、水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并开具发票。专业经营单位可以托付物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常修理养护,双方应当签订托付协议,但不得向业主收取手续费等额外费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务,而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业费用为由限制或者变相限制专业服务。此外,物业服务企业不得有下列行为:将物业管理区域内的全部物业服务项目一并托付给他人;擅自变更共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;强行向业主、物业运用人指定特定服务企业或者推销商品;物业服务合同终止后,拒不移交相关资料资
5、产;泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动等。开发商占用共用部位最高将罚款20万元原来是公共绿地,却被商家占用……一些小区内业主私搭滥建现象严峻。肆意占用公共空间,破坏小区环境,这类问题往往难以解决,加剧了业主之间以及业主与物业之间的冲突。条例明确规定,开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的全部权或运用权的,由县级以上房产主管部门处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法担当赔偿责任。物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的,在不违反相关规定及不损害业主、物业运用人合法权益的状况下,经物业管理区域内相关业主
6、和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。经营性活动的收益,主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项修理资金,详细补贴方法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。公共区域设车位应2/3业主同意现如今,车位一位难求,特殊是晚上,不少小区的内外更是被车辆停得满满当当。如何安排车位,如何保障业主权益,要不要将小区车位对外开放,是许多小区当下面临的难题。条例规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的全部权,依据规划根据出资状况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库,属于业主共有。物业管理区域内的车位、车库,应当供应给本物业管理区域内的业主、物业运用人运用;车位、车
7、库有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在停车位设置中,条例规定,利用物业共有部分设置车位、车库的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并经规划部门审核,但不得占用消防通道及其他平安设施用地。物业管理区域内车位、车库不足的,经20%以上业主提议,召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施的前提下,经规划部门审核后,可在物业管理区域内增建车位、车库。 解读太原市物业管理条例 篇3 外墙渗漏或电梯出故障等可应急
8、修理住宅修理资金运用也是业主与物业冲突的焦点,由于各种缘由,运用修理资金并不肯定能达成业主法定多数看法,造成设施无法刚好修理。条例规定,在专项修理资金的收取中,开发建设单位应当在房屋合同备案或者交房前,根据物业总建筑面积及交存标准向市、县(市)房产主管部门统一交存。物业交付运用时,开发建设单位根据专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的专项修理资金由开发建设单位担当。在物业管理区域内,发生下列危及房屋平安和人身财产平安的紧急状况时,可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,申请运用修理资金:电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏;排水设
9、施堵塞、爆裂;楼体外立面存在脱落危急;其他危及房屋平安和人身财产平安的紧急状况。须要应急运用修理资金的,业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位可提出申请。没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的,由社区居(村)民委员会提出申请。应急修理工程竣工验收后,应当将运用修理资金总额及业主分摊状况在物业管理区域内显著位置公示。 解读太原市物业管理条例 篇4 一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。业主大会是为实现对物业的自我管理,代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益,为了便于多个业主形成共同意志,保障物业管理活动的顺当开展而组成的自治组织,是物业管理活动中的最高
10、权利机构,对物业管理区域内的共同事项做出确定,享有对物业管理公共事物的决策权。省条例明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定;条例规定,物业管理的重大事项由业主大会探讨和确定,业主大会由全体业主组成。如有20%以上的业主提议,即可召开临时业主大会。二、进一步规范和明确了物业收费物业管理费的收取,多年以来始终是困绕物业管理行业发展的问题之一,主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深,不愿交管理费;还有一些业主将购房作为一种投资,仅仅为了增值长期闲置,给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。条例的颁布实施,使物业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区分不
11、同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方法,在物业服务合同中约定。条例从满意不同类型的服务需求动身,完善物业管理服务标准,引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成;依据物业管理服务内容、服务质量,制定住宅的收费指导价,便利消费者依据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。物业服务收费由业主与物业管理企业按国家和浙江省物业服务收费管理方法的规定协商确定,随着我市物业管理收费等级标准的出台更规范了业主与物业企业之间的服务收费行为。个别业主拖欠物业服务费用的行为,将受到业主委员会和法律的监督。
12、违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。三、规范了前期物业管理,明确建、管责任。相当一部分物业企业是从房地产开发企业派生出来的,割不断的母、子关系,使物业管理的市场化运作程度不够,物业管理企业在经营和运作上受到制约,缺少独立性和经营自主性,影响专业化水平的提高;有些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题,有的工程质量低劣,有的配套设施不完善,有的开发单位在销售商品房时虚假承诺,如绿化率、配套设施、各种实惠、高承诺的物业管理等等。使得物业管理企业担当了本应由开发商担当的一部分责任,造成物业管理先天不足
13、,给后续的管理工作带来重大困难。当住宅出现质量问题或住区环境问题时,由于建设和管理职责不清,一些开发商和物业管理企业之间相互推诿,权责不清,会产生许多的混淆,使问题难以解决。为了加强开发建设与物业管理的连接,加强对建设单位的监督,条例规定,建设单位要在物业管理区域内配置7%的物业管理用房;国家提倡建设单位根据房地产开发与物业管理相分别的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;与业管理企业做好物业承接验收工作并刚好移交有关资料;建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同;商品房销售合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容;业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者运用
14、权,建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内担当物业的保修责任。同时对于违反上述规定的条例制定了一系列的惩罚措施,使得房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请物业管理企业进行前期管理,前期物业服务所需费用由建设单位担当。这样,令业主困惑的开发商和物业管理企业的扯皮难题得以破解。促进了公开、公允、公正的市场竞争机制的形成。四、住房共用部位修理资金要专款专用,修理保证金得以规范业主应交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项修理资金。条例规定,专项修理资金属业主全部,特地用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理、更新和改造,不得挪作他用。而且在条例中明确了施工单位和开发商关于修
15、理保证金的运用方法。五、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。社区居委会是居民自我管理、自我教化、自我服务的基层群众性自治组织,它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体,它的职能主要是民事性的,它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面,都存在着根本性的差异,但是业主、业主大会要维护好自己的权益,离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业,是具有物业管理资质,并经工商行政部门登记注册取得营业执照,接受业主大会的托付依照物业服务合同进行专业化管理,实行有偿服务的企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织,物业管理企业与
16、业主大会之间是相互依存、相互作用,缺一不行的关系,是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设,尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一样的,都是为了给业主创建良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的相识,理不顺相互关系,造成诸多物业管理活动中冲突。因此,条例规定,在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当主动协作相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的确定,应当
17、告知相关的居民委员会,并仔细听取居民委员会的建议。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制,就要求物业管理企业、社区委员会、业主大会共同努力,只有物业管理与社区建设共进,以物业管理服务推动社区服务发展,才能创建出管理有序、服务完善、环境美丽、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。六、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。许久以来由于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的垄断地位,往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理企业,造成了由物业管理企业来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中,又存在着总表与分表的误差等因素造成的费用
18、负担。根据谁受益,谁担当的原则,物业管理企业自然通过提高收费标准的方法,让用户担当。但物业管理企业的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定,属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有方法落实,成为物业管理企业的额外负担。事实上,业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位之间,是一种合同关系。作为合同的当事人,业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位,应当根据法律的规定和合同的约定,来行使合同的权利和履行合同的义务。从供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的性质看,作为商品的供应者,应当根据商品的市场规律干脆供应服务与收费。向业主收取相应的费用是供水、供电、供热、通讯、有线
19、电视等单位的权利和义务,物业管理企业并不是合同的当事人,没有义务向上述单位支付这些费用,也没有权利向业主收取这些费用。费用收不上来就只能由物业管理企业垫交,此前很多物业管理企业与业主的纠纷都与此有关。假如供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位均向每一个业主收费,会导致交易成本增高,对当事人双方均无好处。而在物业管理区域内,物业管理企业作为管理服务人,对物业及业主的状况较这些单位更熟识。假如由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的托付,代其向业主收取相关费用,可以节约当事人的时间和金钱,提高办事效率。因此,为了保障业主的合法权益,针对目前物业管理区域内,供水、供电、
20、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混乱现象,条例根据市场规律做出了规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受托付收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个同等的企业关系了,有效地解决这一问题,保障了业主的合法权益。七、进一步规范了住房修理资金制度。新建商品房由个人出资购买,产权归个人全部,原有公有住房也通过房改的方法,将产权出售给个人。随着房屋权属逐步向个人化转变,住房产权多元化格局渐渐形成,居民个人拥有住宅的比例越来越高,住房的修理管理责任相应由国家或单位担当
21、转移到由居民个人来担当。但是,有的开发建设单位或物业管理企业将业主的专项修理资金挪做它用,使住宅区的共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能刚好进行,侵害了业主的权益,造成了非常恶劣的影响。同时,由于长期受传统公有住房管理模式的影响,有的业主对专项修理资金相识不足,不情愿交纳专项修理资金,错误的认为这无形中增加了其购房费用,把修理资金和购房费用同等对待;有的业主认为,既然交纳了物业管理费,住宅区的共用部位共用设施设备的修理养护就应当由物业管理企业来担当。事实上,购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用,物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用,而专项修理资金才是由于物业共用部位、共用设施设备
22、修理、更新和改造的费用。因此条例规定,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当根据国家有关规定交纳专项修理资金,业主要交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项修理资金。同时规定:专项修理资金属业主全部,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造,不得挪作他用。利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理经营用房进行经营活动所得收益,也应主要用于补充专项修理资金。住宅共用部位、共用设施设备专项修理资金的建立,有利于物业的保值、增值;有利于维护社会稳定;更有利于物业管理行业的健康发展。 解读太原市物业管理条例 篇5 物业管理条例(以下简称条
23、例)最终出台了!看到22页多达70条的条例我一口气通读了好几遍。说实在的,年轻的时候学习任何中心文件以及各种报告都没有这么仔细过。因为,我和我们这样一群人,为条例以及条例所涉及的物业管理活动,投入了太多的心力。比照经验4年时间起草打算的物业管理条例(草案)(征求看法稿)我发觉,修改的地方实在是太多了。没有进行任何修改的地方,大约只有10处左右。这也让我从心里觉得,原来那种‘开门立法’可能纯粹只是形式的想法是错误的。事实证明,经过法定程序,公民的主见完全可以成为国家的意志。让公民自己看到匹夫对国家兴盛所起的作用,这其实是条例公布的一个最大胜利之所在。条例最终出台了。最终有
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- 解读 太原市 物业管理 条例
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