履行合同4篇.docx
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1、履行合同4篇履行合同4篇本文书目履行合同多重买卖合同如何履行及侵权的认定房地产买卖合同履行纠纷加工定作合同中后履行抗辩权的正确行使合同一旦签订后,双方应当不折不扣地履行。在合同未履行前或履行中,如需更改或废止,须经双方协商一样。这是大家都知道的一个原则。但是在另外一种状况下,一方当事人不与另一方当事人商议,单方面中止合同履行也是受到爱护的。最近绵阳市一县法院受理了这样一起案件:一私营家电商与某公司签订了一份购买100台电视机的合同,每台电视机价格为1500元,合同约定由家电商向某公司交付定金3万元。合同签订后,家电商通过其他渠道了解到与己签约的公司无现货,须要向其他彩电商进货转供而且还了解到自
2、己所购买的这种彩电实际价位已涨到每台1700元。这些状况引起了家电商的警觉,为什么这种彩电已经涨价,该公司却以如此低的价格与己签订合同。家电商恐其有诈,就未履行支付定金的义务。公司一方见家电商迟迟不付定金,几经催问都无结果,便以家电商违约,要求其担当违约责任将家电商告到了法院。法院在审理中,听取了双方当事人的陈述,对双方当事人的举证,进行质证、认证。主审法官还就此案的关键环节作了调查取证,通过这些工作,获得了证明这个供货公司资不抵债,负债累累,拆东墙补西墙的准确证据。最终法院判决供货公司败诉,并担当相应的责任。法院的判决依据了新合同法中的担心抗辩权原则。所谓担心抗辩权,是指负有先履行义务的当事
3、人有准确证据证明后履行义务人有财产状况严峻恶化等情形,危及到先履行义务人债权的实现时,可以中止自己的履行。合同法第68条规定,应当先履行债务的当事人必需有准确证据证明对方有下列状况之一的,可以中止履行:一、经营状况严重恶化;二、转移财产、抽逃资金,以躲避债务;三、丢失商业信誉;四、有丢失或者可能丢失履行债务实力的其他情形。依据合同法不安抗辩权原则和有关规定,供货公司无力供货,且经营状况严峻恶化,负债累累,家电商为避开遭遇财产损失,单方面中止合同履行的行为,是应当受到法律爱护的,更不存在违约问题。但是,在行使担心抗辩权,单方面中止履行合同中现定的义务的时候,有一点要特殊留意,就是必需要准确证据证
4、明后履行义务人财产状况处于严峻恶化的状态,否则就要担当违约责任。合同一旦签订后,双方应当不折不扣地履行。在合同未履行前或履行中,如需更改或废止,须经双方协商一样。这是大家都知道的一个原则。但是在另外一种状况下,一方当事人不与另一方当事人商议,单方面中止合同履行也是受到爱护的。最近绵阳市一县法院受理了这样一起案件:一私营家电商与某公司签订了一份购买100台电视机的合同,每台电视机价格为1500元,合同约定由家电商向某公司交付定金3万元。合同签订后,家电商通过其他渠道了解到与己签约的公司无现货,须要向其他彩电商进货转供而且还了解到自己所购买的这种彩电实际价位已涨到每台1700元。这些状况引起了家电
5、商的警觉,为什么这种彩电已经涨价,该公司却以如此低的价格与己签订合同。家电商恐其有诈,就未履行支付定金的义务。公司一方见家电商迟迟不付定金,几经催问都无结果,便以家电商违约,要求其担当违约责任将家电商告到了法院。法院在审理中,听取了双方当事人的陈述,对双方当事人的举证,进行质证、认证。主审法官还就此案的关键环节作了调查取证,通过这些工作,获得了证明这个供货公司资不抵债,负债累累,拆东墙补西墙的准确证据。最终法院判决供货公司败诉,并担当相应的责任。法院的判决依据了新合同法中的担心抗辩权原则。所谓担心抗辩权,是指负有先履行义务的当事人有准确证据证明后履行义务人有财产状况严峻恶化等情形,危及到先履行
6、义务人债权的实现时,可以中止自己的履行。合同法第68条规定,应当先履行债务的当事人必需有准确证据证明对方有下列状况之一的,可以中止履行:一、经营状况严重恶化;二、转移财产、抽逃资金,以躲避债务;三、丢失商业信誉;四、有丢失或者可能丢失履行债务实力的其他情形。依据合同法不安抗辩权原则和有关规定,供货公司无力供货,且经营状况严峻恶化,负债累累,家电商为避开遭遇财产损失,单方面中止合同履行的行为,是应当受到法律爱护的,更不存在违约问题。但是,在行使担心抗辩权,单方面中止履行合同中现定的义务的时候,有一点要特殊留意,就是必需要准确证据证明后履行义务人财产状况处于严峻恶化的状态,否则就要担当违约责任。多
7、重买卖合同如何履行及侵权的认定履行合同(2) | 返回书目多重买卖合同如何履行及侵权的认定?多重买卖合同的各个买卖合同均未实际履行,出卖人已将买卖标的物之全部权转移给前买受人,出卖人将标的物交付于后买受人的情形,依据不怜悯形不同履行。而侵权的前提是以多重买卖为发生侵权行为等。一、多重买卖合同怎么履行1、多重买卖合同的各个买卖合同均尚未实际履行的。出卖人可以自由选择某一买受人履行合同的交付义务,但同时,其他买受人可依合同法第一百零七条的规定,以履行合同违约要求出卖人担当违约责任。其他买受人也可依合同法第九十四条规定恳求解除合同,并就合同未履行遭遇的损失向出卖人要求赔偿。2、假如出卖人已将买卖标的
8、物之全部权转移给前买受人的。则此时,出卖人与后买受人订立买卖合同实际是处分没有全部权的财产,买卖合同无法履行,后买受人可以申请撤销该买卖合同,也可以依据生效的合同要求出卖人担当违约责任。3、假如出卖人将标的物交付于后买受人。前买受人不得以与出卖人订立的买卖合同已生效为由向人民法院恳求主见该转移全部权的行为无效,但前买受人可以向出卖人主见担当合同违约责任。二、多重买卖合同侵权的认定1、须以多重买卖为发生侵权行为的前提条件。2、这种侵权行为以财产权为侵害客体,包括全部权和债权。对于其他无法买卖的财产权,如典权、抵押权、学问产权等,或者人身权,不能成为多重买卖中侵权行为的侵害客体。3、这种侵权行为是
9、一种非典型的侵权行为。详细表现在:它事实上包含了两种侵权行为,即侵害全部权的侵权行为和侵害债权的侵权行为,具有侵害客体多样化的特点。它的行为人并非固定,而是在多重买卖中的任何一个主体都可能构成侵权行为人,具有侵权行为主体困难化的特点。侵权行为的详细方式多样化,侵夺、抢先登记、另定买卖关系等,均可构成,具有行为方式不规范的特点。房地产买卖合同履行纠纷履行合同(3) | 返回书目申请人提出如下仲裁恳求事项:1、裁决被申请人履行房屋买卖合同;2、裁决被申请人支付违约金暂算100天计人民币114,000元(228万元×0.05%×100天)(以下所涉货币币种均为人民币);3、本
10、案仲裁费由被申请人担当。申请人称:申请人与被申请人于XX年4月15日和4月21日,就申请人购买被申请人位于本市的房屋分别达成了房地产出售居间协议和上海市房地产买卖合同,申请人已经依据合同履行了合同约定的部分义务,支付了首期房款100万元(其中包括101室的首期房价款),双方约定剩余房款由申请人向银行贷款予以支付。由于被申请人未供应本交易所需的书面材料和相关证明,贷款未能通过。但即使最终贷款未被银行批准,申请人也始终表示情愿按合同约定在交易时以现金补足。因房价上涨,被申请人以种种理由不情愿交房,又提起仲裁欲解除合同,直至今日申请人照旧希望被申请人能遵守合同约定接受申请人的履行行为,完成本次交易。
11、同时,依据合同约定,被申请人应于XX年1月10日前腾出房屋并通知申请人进行验收交接,被申请人迄今没有履行。申请人认为被申请人有意拖延或不刚好供应相关材料的,申请人可追究其违约责任;被申请人未在约定期限交付房地产的,应支付自应当交付之日起至实际交付日止相当于已付款每日万分之五的违约金。遂申请人提出上述仲裁恳求。被申请人答辩并反恳求称:系争房屋是独立产权房屋,申请人要求供应的书面材料和相关材料在客观上是不存在的,且依据合同约定亦未要求被申请人供应,申请人在银行贷款未能办妥的状况下,尽管声称现金已备妥,但仍以供应这种不行能存在的文件为履约前提,其无意履行合同的意图非常清晰,至少未按约履行合同的事实已
12、经成立,据此,被申请人已依法经过合理催告解除了合同。为此,被申请人恳求仲裁庭驳回申请人的仲裁恳求并提出仲裁反恳求。被申请人提出如下仲裁反恳求:1、确认解约行为有效;2、裁决申请人支付逾期违约金计140,160元(自XX年5月10日起至XX年12月14日止,共219天,每日640元)。对于被申请人的仲裁反恳求,申请人辩称:被申请人单方解除合同的行为是无效行为,双方在合同第九条中明确解除了解除合同的争议解决方式;合同履行过程中被申请人违约,申请人不存在违约行为,故被申请人要求申请人支付违约金无事实依据,恳求驳回。二、仲裁庭认定的事实及其依据仲裁庭经审理查明:XX年4月15日,申请人与被申请人经上海
13、某物业代理有限公司中介,签订房地产出售居间协议,被申请人情愿将座落在上海市浦东新区某路55弄18号201室的房屋出售给申请人。XX年4月21日,申请人与被申请人签订了上海市房地产买卖合同。合同约定被申请人将座落在上海市浦东新区某路55弄18号201室,建筑面积141.25平方米的房屋出售给申请人,房价款178万元。同一天,申请人又将座落于上海市浦东新区某路55弄18号101室建筑面积120.48平方米的房屋出售给申请人,房价款150万元。两份合同均在附件三付款协议中规定了两套房屋总的房价款支付方法,即房价款总额328万元,在合同签订后二日内,申请人支付首期房价款100万元,被申请人应自筹资金至
14、抵押权人处全额还清抵押贷款余额,注销抵押登记;申请人同意通过向银行申请228万元贷款的形式支付其次期房价款;申请人应在签订买卖合同后十日内向该贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,并支付一切相关费用;若申请人之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度,则申请人应于附件三付款协议第4条所述送件当日将其补足并支付给被申请人。付款协议第4条规定申请人其次期房价款的支付方式为:申请人之贷款申请经贷款银行审核通过……且被申请人名义之抵押登记已经注销后7个工作日内,双方亲自或托付上海某物业代理有限公司赴上海市浦东新区房地产交易中心
15、申请办理产权过户及抵押登记手续(送件),并由上海某物业代理有限公司收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以申请人为全部权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证,且将该他项权证送交贷款银行后伍个工作日内,申请人应支付给被申请人其次期房价款,该期房价款由贷款银行代为支付。合同补充条款第5款约定双方应在本合同履行过程中各自刚好供应本交易所需的书面材料和相关证明。合同第九条约定:申请人未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向被申请人支付违约金,违约金按申请人逾期未付款日万分之伍计算,违约金自本合同应付款期限之其次日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后申请人仍未付款的,除申请人应向被申请
16、人支付七日的违约金外,合同接着履行,申请人还应接着向被申请人支付违约金至实际付款之日止,违约金按申请人逾期未付款日万分之伍计算。合同第四条约定:双方同意,被申请人于XX年1月10日前腾出该房屋并通知申请人进行验收交接。合同第十条约定:被申请人未按本合同约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给申请人,应当向申请人支付违约金,违约金按申请人已付款日万分之伍计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过七日后被申请人仍未交付的,除被申请人应向申请人支付七日的违约金外,合同接着履行,被申请人还应接着向申请人支付违约金至实际交付之日止,违约金按申请
17、人已付款日万分之伍计算。合同第十二条约定:本合同自上海市公证处公证之日起生效。合同签订后,上海市公证处于XX年4月22日出具了()沪证外经第12770号公证书,确认双方当事人签订的上海市房地产买卖合同的效力。被申请人按约归还银行贷款,办妥了出售的两处房屋贷款的他项权利终止手续,取得了收件收据。申请人支付了两套房屋的首期房价款共计100万元后,即按约定向有关银行申请其次期房价款的抵押贷款。由于101室安装楼梯与201室相通,呈复式结构状,银行方面要求申请人供应该两套房屋被开发商当作一套房屋出售的证明文件,申请人即向被申请人索要。被申请人认为不存在出售一套复式房的状况,上述房屋结构状况在买卖发生时
18、申请人是知道的,才与之签订买卖合同,且合同中也没有要求被申请人供应上述文件的条款,被申请人表示无法供应,并督促申请人支付其次期228万元房价款。在合同签订后10日内,申请人未能与银行签订抵押贷款协议,XX年7月9日,被申请人向申请人发出催告函,要求将申请贷款所必需的全部相关资料全数向贷款银行供应,并主动履行本次交易中申请人方的相关义务,保证本次交易顺当完成。XX年7月26日,申请人致函被申请人,表示其次期房款已备妥,只要被申请人供应分层变成复式的正式变更文件即可付款。XX年10月16日,被申请人致函申请人,表示无法供应申请人所要求供应的文件,且合同中未约定其供应该等文件,并明确要求申请人在五日
19、内支付其次期房价款,否则视为申请人单方终止合同。XX年10月25日,申请人又致函被申请人,表示其次期房款早已打算完成,只要被申请人将相关证明文件交给申请人,申请人即可随时支付其次期房款。XX年12月14日,被申请人发出解除合同通知书,提出解除合同,追究申请人的违约责任,并于次日向仲裁委提交了仲裁申请。XX年3月15日,被申请人又向仲裁委提交了撤回仲裁申请书,恳求撤回仲裁申请。XX年3月16日,仲裁委以()沪仲案第0893号确定书准予撤回。XX年4月10日,申请人致函被申请人,依据被申请人撤回申请的行为,提出接着履行合同,并表示已打算了相应的房款,希望被申请人供应合同约定的相关材料,以便双方共同
20、前往交易中心办理手续并办理房屋交接手续,同时声明对被申请人的拖延交房保留追索的权利。XX年4月15日,被申请人以回复函声明解约行为接着有效,要求申请人担当违约责任,在十日内到被申请人处取回扣除违约金后的首期房价款。三、仲裁庭裁决及其理由仲裁庭认为:申请人与被申请人签订上海市房地产买卖合同是双方真实的意思表示,合同经上海市公证处确认后即发生法律效力,双方均应根据合同约定履行。现申请人要求被申请人接着履行合同,并担当逾期交房的违约责任,被申请人则要求确认合同已被解除,并要求申请人担当逾期付款的违约责任,双方的分歧集中表现在申请人未支付其次期房价款是否构成违约,以及被申请人是否具有解约权两个问题上。
21、前一个问题又可以分解为合同约定的支付其次期房价款的期限是否已经届满,以及假如届满,申请人是否具有足够的抗辩理由不予支付两个方面。至于被申请人未交付房屋是否构成违约及合同是否应接着履行的问题,鉴于被申请人未交付房屋的理由是合同已被解除,故该争议依附于解约权问题:假如解约权成立,被申请人就不构成违约,合同无需接着履行;假如解约权不成立,被申请人就构成违约,必需接着履行合同。双方形成争议的问题还包括被申请人撤回第一次仲裁申请的行为是否表明其撤回了解约行为的问题。当事人在仲裁庭调查及辩论过程中、以及在庭后由代理人向仲裁庭提交的书面代理看法中,对本案的争议发表了充分的看法,在此基础上,仲裁庭经过评议形成
22、了如下观点。第一、关于支付其次期房价款的约定期限是否已经届满的问题申请人认为:依据合同附件三付款协议第3条约定,其次期房款通过银行贷款的方式支付,附件三第4条则规定了其次期付款的三个条件,即待上海市浦东新区房地产交易中心出具以申请人为全部权人的房地产证、以贷款银行为抵押权人的他项权证、和将该他项权证送交贷款银行。由于双方未最终交易,以申请人为全部权人的房地产证未能办出;由于银行贷款未被批准,以贷款银行为抵押权人的他项权证也未能办出;他项权证就更不行能送交贷款银行;故相应的条件未能成就,付款期限没有到来。同时,依据附件三第3条约定,假如申请人之贷款申请未经银行审核通过或者通过的额度不足申请额度,
23、则申请人应于送件当日以现金补足,由于双方并未前往交易,故送件之日并未到来。因此,申请人支付其次期房款的期限未到,从而也就不存在违约。被申请人认为:依据合同附件三第3条约定,申请人其次期房款通过银行贷款的方式支付,申请人应于签订买卖合同后十日内向该贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,并支付一切相关费用并申请办理贷款抵押合同公证手续(若有)。现申请人未在十日内签署相关协议、办理相关手续,已经构成违约。依据合同附件三第3条的规定,在贷款不能时,申请人应在送件之日以现金补足;而依据合同附件三第4条约定,送件日则为待申请人之贷款申请经贷款银行审核通过,且公证处出具买卖合同
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