实施双赢战略.doc
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1、实施双赢战略,促进商业地产健康开展中国人民大学教授 黄国雄商业地产的开展应该处于历史的关键时刻,这个关键时刻既有时机有潜伏着危机,如何实施双赢战略,促进商业地产的开展,应该说是我们当前商业地产开发的一个重要来源。第一个问题就是随着我们经济的开展,商业地产开发进入新的时期,这个时期开发商给我们创造了许多有利的开展时机,提供了广阔的开展前景。主要表现为,对外开放的步骤加快,现在我们已经进入了后WTO时代,也就是从零售业考虑,经过八年的入关谈判,七年的入世谈判和三年保护期到了今年的12月11号我们就结束了前WTO时代。进入了后WTO时代。进入后WTO时代意味着外资对中国的进入将会更加畅通无阻。主要表
2、现在这么几个方面: 第一,外资的进入由市场型进入转向战略的开展期。许多大的集团都在考虑如何在新的时期来扩大中国的市场。第二,从按照政策的开放转向按照WTO条款的开放。传统的开放就是按照国家有关的规定政策,哪些开放哪些不开放,开放多少,后WTO时代这种开放就不受区域的限制,不受业态的限制,不受规模的限制,不受股权的牵制,这样进步过程就加快了。第三,这种开放从一线二线开放进入三线四线的城市。所谓一线开放主要指92年规定的允许在特区六大城市进行零售业试点,到了99年扩大到省和直辖市进入二线开发城市,随着后WTO时代的到来,外资的进入在调整一线二线的同时向三线四线延伸,三线主要是有战略意义的中小城市。
3、比方说温州、宁波、东莞等等这些地方,它的整个经济开展是一个比拟高的水平的。从消费的能力,从整个经济总量都是居于全国前列。第四,从当地的固点投资转向了资本的运营。以兼并收购为主要形式。这些变化意味着给我们城市的开展带来新的活力,意味着跟我们的商业地产开发创造更多的开展时机。第二个问题随着生活水平的提高,城市的商业是城市的根底,零售业是人民生活的根底,以城建市以市赢城,市与城在,城与市拼,城从政,市为民,城从政的概念。城作为政治的需要或者从政治的开展考虑城市的形象,重点在于公共设施的建设。市为民,就是市场商业要为群众效劳,因此它要表达民意,满足民需,促进民生。从这个角度看,随着生活水平的提高,对于
4、城市商业的建设,应该说要进一步的推动和开展。这一点也应该成为我们全面实现小康社会的一个重要目标。中国城市化水平才36左右,世界平均已经到达49,所以我们现在要以100的速度,来扩大城市化的水平。而城市化水平又关系着农村人口的转移问题。现在美国的水平是97.3,日本92,兴旺国家到达60多,城市化水平的扩大,要求对城市商业的扩大,因为城市没有商业是不行的。商业是城市根底,现在的城市跟传统城堡的比照,现在城市融入了很多的商业设施。一个城市对另外一个城市的比照,不在于它的规模,而在于城市的商业设施。从这个角度也给我们提供了更多的商业和开展。最近商务部要通过国务院下达城市化的开展规划,这个规划就意味着
5、城市由商业地产开展纳入了一个新的轨道。在哪里开展?怎么开展?各个地方更加理性更加求实,这个也是要考虑的。我们面临的挑战和问题。这几年商业地产开展很快,但是也存在不少问题,这个问题我想主要出现五个脱节。第一脱节,就是形象与市场需求的脱节。形象大于需求,形象作为政府的工程,但是市场的需求是我们开展的根底。我们考虑形象不考虑需求,它的开展就没有根底。什么是需求?从我个人来研究分析考虑,比方购物中心,现在全国已经建的和在建的有263个,整体面积应该已经超过三千万平米,已经积压了1500亿到1700亿资金。是不是每个地方都需要都能够都应该建购物中心呢?这不是每个人都了解的。所以我最近提出这样的观点,购物
6、中心的建设,必须考虑到经济开展的需要。一般的情况下,人均1000美元以下左右的不要考虑购物中心建设问题。人均在1000到3000美元可以进行适当的试点,也就是说有一些大城市已经到达收入两万多了可以搞试点。3000到5000美元应该说是中国购物中心开展的起步,像北京、上海已经进入这个时期。5000以上的进入到开展时期,10000以上进入了成熟期,按照市场经济水平来考虑它的开展原理。第二脱节,由于热衷于形象工程,行动上出现政府与企业行动的脱节。企业考虑盈利考虑自己的开展,从这个角度来说企业是被逼的,这种情况使很多企业拉了上去,到底是否能开展,考虑不周到。第三脱节,考虑开发,不考虑后期经营的问题,这
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