商业地产策划书范本.docx
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1、商业地产策划书范本 商业计划是创业者叩响投资者大门的“敲门砖”,以下是小编小编为大家精心整理的“商业地产策划书范本”,欢迎大家阅读,供您参考。更多内容请关注小编。商业地产策划书范本(1)一、商业地产分类(一)、按存在形式分商业地产可分为:大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。(二)、按产权形式分1、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题,购买者拥有一定面积的产权,但具体商铺位置一般不明确。在此条
2、件下套现是第一位的,只能以市场需要做策略性引导,运用返租方式是有效的。(此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用,深圳还有部分存在)2、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间,注重项目入市后的经营状况和物业升值,开发商一般采用应将部分卖场保留,该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境,在此基础上,对所经营的业态业种以及经营环境,经营档次进行升级,从软硬环境两方面入手,提高项目的市场认知度,从而提升项目的商业价值和发展前景,吸引投资者与经营者共同的投资热情。二、商业地产宏观情况(一)、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展,人们消费水平的不断提高,以及国内商业、零
3、售业2014年12月11日彻底对外开放,中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注,寻找适合商家发展的商业地产项目,成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。 2015年,商铺的需求将会有大幅增加,同时商家对商业物业的选择标准将更为严格,物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。(二)、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程,以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来,一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现,中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上,单搞开发
4、的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司,以及专业的商业管理公司。(三)、商铺开发尚待继续探索上世纪90年代后期开始,商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点,业内还有人称2015年是“商铺年”。通过高价出售商铺,开发商既可以迅速回收资金,同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺,也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。商业地产策划书范本(2)商业项目策划工作的最终目的是指导执行,即要紧密围绕项目的特性,明确“做什么”及“怎么做”,同时,还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导,这也是策划工作存在的意义,
5、所以,一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此,鸿伟摩尔建议:商业地产策划必须“落地”!商业项目策划工作的最终目的是指导执行,即要紧密围绕项目的特性,明确“做什么”及“怎么做”,同时,还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导,这也是策划工作存在的意义,所以,一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。对于商业项目的策划而言,首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握,即充分认识项目的个性:自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节,直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层
6、面的,也有微观的;既有外部影响因素,也有项目自身约束条件,但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的,因此,对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。商业地产盲目策划的几大表现商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”,项目定位的准确与否,决定了项目是否可以成功运作。目前,在各地商业地产的开发运作过程中,出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况,盲从于一些国外的商业规划理念,盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态,结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式:1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费能力及商业文化
7、的现状,将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬,信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后,一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地,出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求,使得启动时缺乏商业氛围;另一方面,由于当地消费习惯及商业文化的影响,导致消费者不认可,陷入两难境地。2、非“mall”不做。一些开发商在自身实力有了一定积累后,盲目迷信于“综合mall”的开发,认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象,甚
8、至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体,结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。3、盲目开发。这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用,不遵循市场发展的规律,在没有任何市场基础的地方盲目开发项目,或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁,导致开发失败。4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。用假大空的商业概念进行定位或包装,只想获取短期利益一走了之,不愿意进行商业的培育,造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展,投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识,从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导
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