9712深圳市房价收入比与周边区域购房需求关系分析-3.3.docx
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1、深圳房价收入比与周边区域购房需求关系分析摘要:近年来,深圳市周边区域房价不断攀升,同时房屋成交量大幅度提升。以惠州、东莞等二线城市为例,住房需求强劲,购房需求相对具有刚性。其刚性需求受到国家政策、深圳市房价收入比、资本市场等一系列因素的影响。本文通过当前收入水平、住房价格两个指标,对深圳市房价收入比进行计算。通过分析周边临深区域近年来房地产投资及销售状况,发现周边区域来自深圳的购房需求是显著随着深圳的房价收入比的增长而增加的。说明房价收入比在购房需求的影响因素中最具影响力。最后提出一系列的建议措施,以期将房价收入比合理化,提高一般家庭的购房支付能力,引导居民向周边临深区域购房。关键词:房价收入
2、比 临深城市 购房需求 引 言 近年来,深圳周边区域房屋成交量大幅上升。据中原地产发布数据,2016年惠州全市交易新建住宅155896套,成交面积达1590万平方米,总成交金额则达到1453.6亿元,环比翻番。根据世联行的数据可知,2016年前三季度,深圳市民在惠州房产市场上的比例高达56%,而本地居民比例仅为27%。惠湾片区深圳客的比例高达93%,仲恺片区也高达75%。可见,深圳市民成为惠州购房者中的主力军。2016年中山全市成交商品房143953套,1280.67万方,合计903.25亿元,均价7053元/。2016年以来,深圳居民继续热捧中山市场,商品住宅销量继续维稳,房价更是稳中有升。
3、深圳市其他周边区域如东莞、佛山等地房产销售也是十分火热。 同时,在房地产市场过热的情况下,2016年10月深圳出台最狠限购令,规定非深圳户籍购房由三年社保升级为五年;已有一套住房的,首付比例提高至七成。同时在信贷政策及供应端这两方面采取了一系列的措施,以调控房地产市场。这一政策措施对深圳市周边区域去库存也起到了一定作用。深圳市房地产存在一定的泡沫,房价上涨幅度巨大且房价过高,而居民购房需求仍是上升状态,对购房者支付能力上是极大地考验。在这些背景下,究竟是什么因素导致了深圳周边区域购房需求的猛增?为回答这一问题,本文对深圳市房价收入比进行测算,同时分析深圳市周边区域近年来房产销售情况,分析深圳周
4、边区域购房需求的几大影响因素,研究房价收入比这一因素对周边区域购房需求的影响状况,最后为满足深圳市居民的购房需求给出建议措施。一、国内外研究现状1.1 房地产需求的影响因素刘畅、从静、李民(2005)指出从政治因素考虑影响房地产需求的主要因素有三个:一、国家或地区政局的稳定性;二、政府基本政策的导向;三、市政府有关政策的连续性和透明性。目前我国在这三个方面都较完善,因此需从经济方面着手讨论。黄晓静(2012)认为居民收入水平是影响房地产需求的重要因素。龙斌(2015)指出当前中国经济发展进入新常态阶段,房地市场告别过去高增长年代,行业应不断地以创新思维充分研究市场需求,处理好拿地、资金与周转的
5、关系,在产品线上不断下功夫。1.2 房价收入比美国经济学家里查德奥尔森(19世纪中期)提出“一周薪抵一月租”的观点,即住房支出收入比。Zimmerman(1936)用家庭支出详细研究住房支出收入比。德国统计学家施瓦贝(1954 )从家庭预算与支出中的住房支出展开了系统研究,并提出了与住房相关的消费法则,即“一个人越贫困,则他必须花费在住房上的支出占家庭总支出的比重也就越高“。此后,住房支出收入比成为许多学者研究的热点。Stigler(1954)指出早期的住房支出收入比更注重的是住房市场购买者即需求方,因此需要对住房供给方房对这种交易行为进行研究,考察供给方带来的影响。Weicher(1977)
6、是较早正式使用房价收入比这个术语的学者,他用其计算了1949-1975年间美国新建住房的房价收入比。Renaud等(1991)开始使用房价收入比的概念,用此研究未能解决的问题。”房价收入比”是“住房支出收入比”概念的优化,它对住房市场的理解更为深刻和研究其应用的领域应为全面。Hulchanski(1995)概括总结了住房支出收入比应用领域,即主要用来测度测度消费者支付能力、住房市场的泡沫,同时关注市场需求方和供给方,利用两者的关系更全面地把握住了住房市场的实际情况。1986年在联合国人居署和开发计划署设立的对96个国家和地区进行统计的城市管理项目中,房价收入比是重要的指标之一,这一指标得到广泛
7、的认同和使用。1990年世界银行和联合国人居署启动住房指标项目,房价收入比在25个主要指标中列第5位,并且住房指标项目演变为城市指标项目后房价收入比仍是一个重要指标。Jensen(1998)指出,房价收入比的指标普遍用于对住房市场的评价体系,如世界银行、联合国人居署、经合组织以及亚洲开发银行等都使用该指标对住房市场状况进行评价。经研究认为,中国使用房价收入比住房市场评价指标源于世界银行1992年发布的中国:城镇住房改革的问题与方案报告中,还有一些学者计算了20世纪80 年代中国住房造价与家庭年收入的比值,并与国外的“住房市场价格与家庭收入的比值”进行比较。林志群可能是国内学者按联合国和世行的计
8、算方法计算房价收入比的最早尝试者,通过了解该项目的背景和指标,计算了1990 年北京各项住房指标。中国社科院金融研究所易宪容教授(2005)从“存量需求”释放和“有效需求”不足认为房价收入比过高将导致“有效需求”不足,而房价的一再攀升只能削弱居民的购买力和承受力,最终受害者将是购房的弱势民众。二、房价收入比的相关概念2.1 房价收入比的定义房价收入比是指在同一区域内,住房平均价格和城镇居民平均年全部收入之比,是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标,通常用来考察居民的购买承受能力。房价收入比还是住房平均价格和城镇居民平均年全部收入之比,其值也就反应了一个普通的工薪家庭购买一套本区域内的普通
9、的商品住房的总价格需要占用多少年的家庭可支配收入。当房价收入比过高时,居民会为了平衡生活需求和购房压力,必然放弃购买普通商品房的计划,转而寻求以租赁市场住房或公共租赁住房或者其他的方式来来满足家庭的住房需求。2.2 房价收入比为衡量住宅购买力的意义通过对房价收入比的深刻认识,结合需求与效用,假定房屋提供的效用就是满足居民对住房需求的能力,而收入水平则被认为是制约居民住房需求得到满足的首要障碍。因此,一定意义上可以认为收入水平决定了住房需求,同时也决定了住房效用的高低。而房价收入比恰好是通过用房屋的价格来衡量市场上中等居住单元的自由市场价格,将购房者的需求定义为中等家庭的年均可支配收入,通过二者
10、的比值,判断居民住房买卖市场的有效需求水平的高低。较高的房价收入比表明居民对住房的需求较强烈,住房能够带来的实际效用很高,居民愿意用大部分的收入购买住房,实现对住房需求和效用的满足。这在一定程度上说明大部分中等收入居民的现实住房需求并未得到满足。 同时房价收入比可为金融机构评定贷款人的信用水平提供依据判断,银行在评价贷款者的信用度、潜在的贷款风险时,应十分审慎的对住房贷款申请者的实际收入水平进行核实,借助科学合理的房价收入比,选择真正具有支付和还款能力的居民为贷款对象,从而有效的防范违约风险,提高整体的业务质量。另外,房价收入比可作为房地产市场发展状况的重要指标,较高的房价收入比表明房价已经超
11、越甚至脱离了居民实际拥有的购买力水平,房地产可能存在有泡沫,房价可能存在下行的趋势和风险。而房地产作为我国的支柱产业,房地产泡沫的破裂过程必然伴随着房价的下降,这在带来房地产市场不景气的同时,必然使其前、后游产业链受到牵连,甚至可能导致国民经济的整体下行。最后,房价收入比也可用于预估购房风险和投资风险,在进行购房决策时,购房者还应充分评估购房行为潜在风险和收益,结合自身当前和未来的收入水平,做出较为准确的判断。因此,无论是购房用于居住还是投资都应将房价收入比控制在一定的合理、可承受的区间内,尽可能地降低和避免买房可能带来的财务风险。2.3 房价收入比参数划分房价收入比作为一个衡量居民住房购买力
12、和承受力的指标,一直按国际惯例4-6倍的标准作为其合理的取值范围。确定合理区间时主要依据是美国和部分西方发达国家的数据。这些国家经济发展已经十分成熟和稳定,人均收入增长幅度并不大,一般平均每年人均实际收入增长不会超过3%,10年期间的总增幅很少超过30%,所以对经济波动小的发达国家采用静态房价收入比的测算方法比较适合。但房价收入比的合理取值范围长期受到争议。世界银行住房问题研究的专家里诺德在1991年研究报告中提出,贫国和富国的房价收入比不大相同,发达国家的房价收入比一般为1.8-5.5,而发展中国家的房价收入比略为要高一点为4.0-6.1。1998年联合国人居署和开发计划署对96个国家和地区
13、进行统计后公布的成果各种研究报告中关于房价收入比的数据表明各国的房价收入比的离散度相当大,为 0.8-30,均值为8.4,而中位数为6.4。但该结论的取得是从经济增速不同的国家得出的,并不一定适用于我国。为深入了解我国居民的住房支付能力和购房需求,需要结合我国的实际情况来进行分析。并且我国各地区发展不均衡及贫富分化等问题,因此测算整个国家城市居民合理的房价收入比不准确,因此对各城市进行测算研究较为可行。 三、深圳市房价收入比计算及周边区域需求实证分析从以上分析可以看出,房价收入比、政策因素、资本市场的波动、利率变化及汇率波动等因素都会对深圳市周边区域购房需求造成不同程度的影响。那么,房价收入比
14、是不是最重要的影响因素呢?针对这一问题,本章首先从深圳市统计年鉴整理收集了相关数据,利用房价收入比改进算法计算了2006-2015年10年间深圳市房价收入比,然后建立回归模型,通过计量分析深圳市房价收入比与深圳市周边区域购房需求的相关性。 房价收入比计算公式:房价收入比= = =根据深圳市统计年鉴数据得到表1、表2的相关数据,从表1可以看到,2006年以来,深圳市居民人均可支配收入稳步增长,消费支出比例逐步提高,近两年恩格尔系数稍显下降的趋势。2015年全年人均可支配收入为44633元,比2006年提高了约22066元。全市居民人均可支配收入年均增长超过10%,到2015年达到32359元,这
15、必然带动商品住宅需求的提高。 表1 深圳市居民人均收入支出表年份(年)全年人均可支配收入(元)增长率人均消费性支出(元)增长率恩格尔系数200622567.085.0%16628.164.5%33.3%200724301.410.2%18752.812.8%32.5%200826729.2810%19779.097.1%36%200929244.59.4%21526.18.3%35%201032380.810.7%22806.55.9%35.5%201136505.0412.7%24080.035.6%36.7%201240741.8811.6%26727.6811%36.3%20134465
16、39.6%288127.8%36%2014409489%2885310.1%33.1%2015446339%32359.212.2%32%数据来源:深圳市统计年鉴表2 深圳市住宅销售均价年份全市住宅销售均价(元/平米)20069228200713370200812794200914858201020297201119469201218729201321626201423973201528041数据来源:深圳市国土房产局深圳房地产市场分析报告根据表2可以看出,深圳市房价快速增长,到2015年年底,全市房屋均价达到28041元每平米,而人均住房建筑面积基本保持不变,在人均28平方米左右,但住房需求
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