房地产行业分析与北京房价揭秘.ppt
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1、北京房价分析Fonex2012年年 3 月月序语序语u言论基础素材来自个人的“从业经历”u源于客观数据、北京地方政策法规 ,“不演义”u思维是典型的工科逻辑分析,“重推理”u准备时间短,较粗略,如有需要可就某部分日后展开凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价目录目录1.房地产行业的前世今生2.掀起“高房价”的盖头来3.谁绑架了北京的房价4.做一个房地产置业、投资的“技术派”5.关注北京城未来十年的热点区域6.北京房地产领域中的常青树与价值洼地凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1、房地产行业的前世今生、房地产行业的前世今生1.1 基础概念知识1.2 北京房地产发展历史阶段分析1.3 房地
2、产开发流程分析1.1 房地产基础概念(房地产基础概念(1)房地产行业定义:土地、建筑物权利的合一状态,是房产与地产的集合,又称“不动产”;房地产房地产立项开发 后者是土地和房屋开发在内的政策审批、开发经营活动,是房地产的第一环节;房地产建筑 建筑是对房屋设施构筑物的建造活动(建筑设计、施工图设计、施工、质检、档案存档等)凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基础概念(2)容积率 地上总建筑面积规划用地面积 用来衡量建筑容量,容积率越大,越拥挤楼面价格土地总价规划建筑面积(地上)土地单价规划容积率 是单位建筑面积的土地价格成本的体现土地面积为13145平方米,容积率
3、3.2,成交价为4.63亿元楼面地价=4.63亿/(131453.2)=11007元/平方米凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基础概念(3)土地的分类生地:没有经过政府前期基础设施建设,没有达到建设使用条件的规划用地;熟地:具备一定建设使用条件的规划用地三通一平-通路,通电,通水,场地平整五通一平-增加通天然气,通供暖七通一平-增加通电视,通电信等凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基础概念(4)市场分类:一级市场:土地市场,被国家垄断;二级市场:上市商品房交易市场,由开发商与消费者作为主体;三级市场:存量房市场-二手房买卖与租
4、赁或小区项目整体出售;凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基础概念(5)房产分类:居住物业:普通住宅、高档住宅、别墅商用物业:办公、商业娱乐、宾馆餐饮;工业与仓储用房:工业生产办公及配套;其他:科教文卫,交通等特殊用途;综合:以上两种或两种以上。凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基础概念(6)土地使用权(不是所有权)的获取方式:政策划拨-针对于公共事业及行政用地出让-用市场机制对国有土地进行有偿使用(开发商获得土地的最主要的方式)补偿地价-更新改造,二次开发;凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基
5、础概念(7)国有土地使用权出让方式:招标:最低价或最优方案中标拍卖:最高价中标挂牌:在指定地点规定时间内的最高报价 以上称为土地出让的“招拍挂”公开制度协议-一般针对非竞争性特殊用途的土地凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基础概念(8)“招拍挂”制度:国土资源部于2002年5月11号令,规定商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.国土资源部第71令规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的“831”大限,从而结束了土地行政划拨、协议出让的时代。凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念
6、(房地产基础概念(9)“招拍挂”制度的意义:划时代划时代-是房地产时代划分的里程碑;是房地产时代划分的里程碑;划拨、协议划拨、协议市场机制调节市场机制调节透明透明-实现土地出让透明市场化;实现土地出让透明市场化;深远深远-影响加快中国城市化的进程;影响加快中国城市化的进程;争议争议-高房价的推动剂;高房价的推动剂;一切咒怨尚无定论,只等历史评说一切咒怨尚无定论,只等历史评说。凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基础概念(10)国有土地使用权出让最高年限:住宅用地:70年工业用地:50年科教文卫用地:50年商业旅游娱乐用地:40年综合或其他用地:50年凤斌志语凤斌
7、志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基础概念(11)何为“大产权”与“小产权”:要从土地性质上区分,不从年限区分大产权-土地性质为国有土地,国有土地使用权是经过出让获得小产权-土地性质为农村集体用地,不是国有土地,没有经过国有土地使用权出让的手续,也就是说,没有缴纳土地出让金。凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.1房地产基础概念(房地产基础概念(12)小产权 大产权?依照限行国土部门的法律法规没有任何方式转变,绝不是补交出让金那么简单,合法化需要智慧凤斌志语待展开全国范围,至少66-70亿平方米 土地红线18万亿亩这届政府不可能动摇了小产权房的清理与上市问题交给下届
8、政府 凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.2北京房地产业历史阶段北京房地产业历史阶段成长阶段(1992年2002年)成熟阶段(2003年2012年)百家争鸣(03-08)地王争霸(09-12)寡头阶段(2013年未来)凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.2北京房地产业历史阶段(北京房地产业历史阶段(1)成长阶段(1992年2002年)1992年房改政策全面启动,产生了商品房土地出让方式:划拨、协议定价原则:政府指导调控(物价局定价)引入抵押贷款及按揭还款服务本世纪初形成房地产业的国民经济支柱地位凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.2北京房地产业历史阶段(北京房地产业历史
9、阶段(2)成熟阶段(2003年2012年)招拍挂政策在房地产发展中起到重要的推进作用定价原则:市场为主,政府调节为辅;2003年起房价持续上涨;土地收入及房地产业的相关税费收入成为地方政府发展经济最重要的手段;政府完善了行业管理的法律法规制度,并开始掌握金融调控手段。凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.2北京房地产业历史阶段(北京房地产业历史阶段(3)成熟阶段(2003年2012年)的细分凤斌志语观点2003-2007年 群雄逐鹿,百家争鸣获取土地方式多样,地产公司雨后春笋般的大幅度增长良莠不齐,卖家市场,房价飙升政府调控尚不成熟,效果不明显凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.
10、2北京房地产业历史阶段(北京房地产业历史阶段(4)成熟阶段(2003年2012年)的细分凤斌志语观点2008-2012年 楼市春秋,地王争霸获取土地方式基本为招拍挂打击囤地政策出台经济危机让房企大规模退市,退出方式无序;40000亿投资流入央国企及房地产市场,成争议地王频现,地价抬高房价,政府调控空前强大;国企背景资金实力强,民企成本管理实力强;凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.2北京房地产业历史阶段(北京房地产业历史阶段(5)凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.2北京房地产业历史阶段(北京房地产业历史阶段(6)楼市未来的预测事实上2011并没有崩盘2012也不会原因:中国是
11、政策市场凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.2北京房地产业历史阶段(北京房地产业历史阶段(7)寡头阶段(2013年未来)凤斌志语观点个人观点预测-战国时代,地产寡头就要到来资金实力雄厚与全产业链管理成本控制是趋势;可以微利协助政府开发政策性保障住房;全国地产市场将由100强企业承担绝大部分开发兼并重组有序进行,大品牌吞并中小房企住房商品化、品牌化空前突出凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.2北京房地产业历史阶段(北京房地产业历史阶段(8)北京的寡头时代(2013年未来)凤斌志语观点北京市场的主导力量集中在30强左右;以北京为例,未来地产行业向香港看齐香港地产商10强占据整个香港
12、房地产市场;长和、新鸿基、恒基兆业、新世界四大地产家族占据香港半壁江山。春秋时代变为-地产战国。凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.3 房地产流程(房地产流程(1)自从2003年以来,各项法律法规管理制度的完善,房地产行业流程变得庞大而严格;整个产业链布局已经涵盖了广泛的专业行业;包括了:公司设立资金融资土地出让、政策批准审核、方案设计的确立、建筑施工、营销策划预售体系、竣工验收测绘存档、物业售后权证登记七大部分;各部分相对专业性强但有彼此交集穿插。凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.3 房地产流程(房地产流程(2)凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.3 房地产流程(房
13、地产流程(3)凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.3 房地产流程(房地产流程(4)凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价1.3 房地产流程(房地产流程(5)流程中我们作为消费者需要关注:前期土地开发及政府审批时间:至少1.5年建筑施工时间一般为:1-2年,1年封顶主体结构封顶就可办理预售手续进行销售入住后办理产权登记时间:至少半年小区楼盘销售需要“五证两书”并要关注上面标注的住宅楼宇编码;凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价2.掀起高房价的盖头来掀起高房价的盖头来根据房地产流程的介绍可以把房价的组成按照专业划分;用开发建设流程分析房价的组成凤斌志语凤斌志语 之之 因为房价因为房价
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