2010年4月成都房地产市场研究报告_34.ppt
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1、房地产市场月报(房地产市场月报(20102010年年4 4月)月)1 14月全国房地产发展月报月全国房地产发展月报2 24成都房地产市场月报成都房地产市场月报3 34月绵阳房地产市场月报月绵阳房地产市场月报4 44月主要政策分析月主要政策分析目 录1-4月全国房地产发展情况1-41-4月全国房地产投资完成情况月全国房地产投资完成情况 2010年1-4月份,全国房地产开发企业共计完成房地产开发投资9932亿元,比09年同期增长了36.2%;其中住宅开发投资完成6854亿元,较09年同期增长了34%。在区域分布上,江苏省1-4月完成房地产投资最高,达到了1152.96亿元;其次为广东省,完成房地产
2、投资859.02亿元。1-4月完成房地产投资在500亿元以上的还有浙江、山东、北京、上海、四川等省份。1-4月份,海南省因年初“国际旅游岛”规划的获批,拉动了房地产业的迅猛发展,房地产投资同比09年同期增长了96.5%;北京市完成投资额相比09年同期增长幅度也达到了64%;四川完成投资增长43%;上海完成投资同比增长31%。1-4月全国房地产发展情况1-41-4月全国房地产开发情况月全国房地产开发情况指标施工面积亿平米房屋新开工面积亿平米房屋竣工面积万平米住宅竣工面积万平米土地购置面积万平米土地购置费用亿元完成面积26.464.57150201202891831912较09年同期增幅31.70
3、%64.10%13.50%10.80%26.4%66.0%1-4月,全国房地产开发企业共计完成房屋施工面积26.46亿平方米,同比增长了31.7%;1-4月,全国完成房屋新开工面积4.57亿平方米,同比增长64.1%,涨幅比1-3月增加3.3个百分点,反映出商品房新开工面积依然快速增长,有助于增加2010年商品房供应量;1-4月,全国完成房屋竣工面积15020万平方米,同比增长了13.5%,其中,住宅竣工面积12028万平 方米,增长10.8%。1-4月,全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米,同比增长26.4%,但较1-3月的购置 面积增幅回落了3.6个百分点,预示着开发商拿地积
4、极性开始有所下降。1-4月,全国累计实现土地购置费1912亿元,同比增长66.0%。20102010年年1-41-4月全国房地产开发完成情况表月全国房地产开发完成情况表1-4月全国房地产发展情况1-41-4月全国房地产销售完成情况月全国房地产销售完成情况 1-4月,全国商品房销售面积2.34亿平方 米,比去年同期增长32.8%,增幅比1-3 月回落3.0个百分点。其中,商品住宅销 售面积增长30.3%,办公楼增长85.5%,商业营业用房增长56.2%。4月份当月,商品房销售面积8051万平方 米,比3月当月减少155万平米,其中住 宅销售7249万平方米,减少180万平米;1-4月,商品房销售
5、额1.24万亿元,同比 增长55.4%,增幅比1-3月回落2.3个百分 点。其中,商品住宅销售额增长51.5%,办公楼和商业营业用房分别增长106.2%和78.4%。4月份完成商品房销售额4448亿元,比3 月当月增加587亿元,其中住宅销售额 3846亿元,增加553亿元。1-4月全国房地产发展情况4 4月全国房地产价格情况月全国房地产价格情况 4月份,全国70个大中城市房屋销售价格 同比上涨12.8%,其中新建住宅价格同比 上涨15.4%,商品住宅价格上涨17.3%。新建房分类型看,与去年同月相比,商 品住宅价格上涨17.3%,其中普通住宅上 涨16.6%,高档住宅上涨19.6%。90平米
6、 及以下的新建住宅价格同比上涨19.9%,环比上涨1.2%。分地区看,与去年同月相比,70个大中 城市新建住宅销售价格均上涨,其中涨 幅最大的5个城市是:海口64.3%、三亚 58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京 21.5%。二手住宅销售价格同比上涨10.5%。二手 住宅销售价格涨幅最大的5个城市是:三 亚48.8%、海口37.4%、温州25.5%、深圳 21.3%、杭州17.7%。地 区销售价格指数4 4月月70个大中城市房屋销售价格指数个大中城市房屋销售价格指数节选节选 新建住宅价格指数二手住宅价格指数同比环比同比环比同比环比全全 国国112.8101.4115.4101.41
7、10.5101.7海 口153.3100164.3100.0137.497.8三 亚152.399.9158.2100.2148.899.1温 州121.8104.8126.1101.1125.5107.5深 圳117.9100.7114.2100.6121.3101.2杭 州117.1102.5118.7102.7117.7103.2北 京114.7102.6121.5102.6108.4102.9西 安113.4101.2114.5101.6107.999.6南 京112.3100.7114.5100.9111100.5天 津112.2101.6115.6101.8107.2101.4长
8、沙111.9101113.4101.3109.3100.2上 海111.6101.1112.0100.8112.5101.2重 庆111.6100.5112.8100.5110.4100.2广 州109.1100117.399.7102.3100.3武 汉107.6101.3107.5101.4108.6101郑 州107.3101.6107.5101.6105.6101.3成 都106.3100.7107.5100.7104.5100.71-4月全国房地产发展情况4 4月中国主要城市住宅市场交易情况月中国主要城市住宅市场交易情况供应情况:供应情况:4月主要城市库存量涨跌持平。厦门下跌幅度最大
9、,环比下跌 18.91%,其次是宁波,环比下 跌18.25%,其余城市库存量变 化幅度均在10%以内。市场需求:市场需求:本月,22城市成交面积环比上 涨,海口涨幅最大,环比上涨 180.19%,宁波、杭州的环比 涨幅亦超过100%,30个城市 总成交面积环比上涨18.48%。成交价格:成交价格:本月各城市成交价格以上涨为 主,苏州位居涨幅榜首,环比 上涨24.85%,宁波、重庆价格 涨幅亦超过20%;仅杭州和三 亚价格环比下跌,杭州下跌 7.61%,三亚下跌0.56%。重点城市成交面积涨多跌少,成交价格稳中有升。重点城市成交面积涨多跌少,成交价格稳中有升。4月成都房地产发展情况4 4月成都土
10、地供需分析月成都土地供需分析4月份全市土地供应放量,成交活跃,成交价格上涨。月份全市土地供应放量,成交活跃,成交价格上涨。土地供应:4月成都市主城区共计发布公告出 让的国有建设用地共计11宗,净 用地面积共计604.69亩,合40.31 万平方米,可计可开发商品房总 建面积共计约161.61万平方米。土地成交:4月成都市主城区成交城镇混合 住宅用地、公共服务设施用地共 计8宗。净用地面积共计455.97 亩,合30.40万平方米,可建面积 共计91.76万平方米。用地性质:4月共成交住宅用地444.53亩;4月共成交商业用地11.44亩成交价格:住宅用地成交均价892.26万/亩。商业用地成交
11、均价270万/亩。成交价格环比均呈上涨。08-10年住宅用地供需走势(亩)08-10年住宅、商业用地成交均价走势(万元/亩)4月成都房地产发展情况4 4月成都商品住宅市场综述月成都商品住宅市场综述供应:4月份成都市住宅新增供应面积251.26 万,合计24852套,较3月份增加供应 约129.26万,环比涨幅105.95%,同 比涨幅21.41%;成交:4月商品住宅整体市场成交量持续回暖 走高,总成交223.68万,合计22362 套,较上月增加成交55.33万,环比 涨幅32.87%,同比涨幅17.11%;均价:成都市商品住宅整体均价6138元/,环比涨幅2.83%,同比上涨26.79%;金
12、额:4月整体市场成交金额约137.3亿元,环 比涨幅36.62%,同比涨幅48.5%。供求:从整体市场供求来看,市场新增供应量 和成交量持续回暖,均高于去年同期。整体市场供求比为1:0.89,出现供大 于求的局面。成交量持续回暖走高,整体市场供求出现供大于求的局面成交量持续回暖走高,整体市场供求出现供大于求的局面4月成都房地产发展情况商品房新增供应量走势分析商品房新增供应量走势分析 新增供应持续回升,郊区供应放量。新增供应持续回升,郊区供应放量。商品房新增供应量走势:商品房新增供应量走势:市场反应来看,供应量在本月持续回升。整体新增供应面积251.26万,合计24852套,较3月份增加供应约1
13、29.26万,环比涨幅105.95%,同比涨幅21.41%;商品房新增供应区域分布:商品房新增供应区域分布:本月成都市整体市场新增供应有大幅回升,主城区和郊区市场增长均十分明显。郊区供应量高于主城区供应量。4月份,主城区和郊区分别供应100.3万和150.96万,供应比为1:1.51。4月成都房地产发展情况商品房新增供应结构分析商品房新增供应结构分析 新增供应主要集中在双流等郊县以及城东、城西主城区的新增供应主要集中在双流等郊县以及城东、城西主城区的3 3环环线以外区域。线以外区域。商品房新增供应区域分布:商品房新增供应区域分布:在区域分布上,4月份成都新增住宅供应主要集中在双流、新都等郊县城
14、市和城东、城南等主城区域。其中城中区域继续零供应;双流新增供应32.93万,环比涨幅达585.58%;新都新增供应21.79万,环比增长35.59%;城东供应42.69万,涨幅达356.58%。商品房新增供应环线分布:商品房新增供应环线分布:在环线分布上,4月份,除1-2环新增供应有小幅下降外,各环线供应涨幅均较为明显,主要供应量仍然集中在外环外。其中内环继续无新产品供应,1环-2环仅供应6.88万,占比2.74%。外环线供应149.91万,环比涨幅126.96%,占总供应量的59.65%。2010.03-2010.042010.03-2010.04成都全市新增供应区域分布对比(面积)成都全市
15、新增供应区域分布对比(面积)2010.03-2010.042010.03-2010.04成都新增供应环域分布对比(面积)成都新增供应环域分布对比(面积)4月成都房地产发展情况商品房新增供应结构分析商品房新增供应结构分析 新增供应以新增供应以“40-90“40-90”和和“90-140“90-140”区间段的区间段的“2“2室室”、“3“3室室”户型为主力。户型为主力。4月份新增商品房在各个面积段的新增供应量都有显著增长。其中主要以90-140为主力供应面积段,新增供应面积占总新增面积的41.95%;其次为40-90小户型,占总新增面积的37.40%。在户型结构分布上,4月份新增各房型供应面积均
16、有大幅度上升。其中2房户型新增供应108.47万,共计12587套,环比3月份增长了73%。3房户型新增面积83.78万,共计6704套,也是主要供应房型。二者共占总房型面积的76.51%。2010.03-2010.042010.03-2010.04成都全市新增供应面积段分布对比(面积)成都全市新增供应面积段分布对比(面积)2010.03-2010.042010.03-2010.04成都全市新增供应房型结构对比(面积)成都全市新增供应房型结构对比(面积)4月成都房地产发展情况4 4月商品房成交量分布情况月商品房成交量分布情况 4 4月份商品房成交持续增长,成交主要集中在近郊区域。受新月份商品房
17、成交持续增长,成交主要集中在近郊区域。受新政影响,成交量在政影响,成交量在4 4月的下半月出现了回落。月的下半月出现了回落。4月全市商品住宅整体市场成交量继续回暖走高,共计成交商品房面积223.68万,合计22362套,较上月增加成交55.33万,环比涨幅32.87%,同比涨幅17.11%;从日成交情况看,自4.15新政公布以后,成都成交量已呈现两周回落趋势。4月,成交商品房主要集中在郊区。其中主城区商品住宅成交量相较上月继续保持增长,成交面积82.54万,共计9000套,较3月增加供应18.94万,环比增长29.78%;近郊区商品住宅成交量也保持强势上涨,成交面积141.14万,共计1336
18、2套,较上月增加供应36.39万,环比涨幅34.37%。4月成都房地产发展情况4 4月商品房成交区域分析月商品房成交区域分析 4 4月份商品房主要集中在双流、龙泉等郊县及主城区城西区域。月份商品房主要集中在双流、龙泉等郊县及主城区城西区域。成交商品房面积主要集中在成交商品房面积主要集中在“40-90“40-90”和和“90-140“90-140”区间段。区间段。2010.03-2010.04全市各区域成交面积列表 从成交分布区域上看,4月份全市成交商品房主要集中在双流、龙泉、郫县等郊县以及城西、城东等主城区内。其中双流成交商品房46.87万,环比增长17.18%;龙泉成交商品房27.73万,环
19、比增长126.92%;而主城区内城西区域共成交商品房28.23万,环比增长了48.81%。从成交户型面积上看,成交商品房面积主要集中在“40-90”和“90-140”区间段内。其中,40-90区间户型成交量约94.56万,占总成交量的42.27%;90-140 户型成交面积约89.01万,占成都市总成交量的39.79%。2010.03-2010.04成都市成交面积段分布对比(面积)4月成都房地产发展情况4 4月商品房成交价格分析月商品房成交价格分析 4 4月份成都商品住宅成交均价持续走高,整体均价月份成都商品住宅成交均价持续走高,整体均价61386138元元/,环比涨幅环比涨幅2.83%,2.
20、83%,同比上涨同比上涨26.79%26.79%。4月份,成都商品住宅成交均也持续走高,整体均价6138元/,环比涨幅2.83%,同比上涨26.79%。成交价格则主要集中在4000-5000元/阶段,这主要是郊县房价还处于相对较低水平,且成交情况良好。10000元/以上的高端产品成交也较为旺盛,成交15.38,占比6.88%。主城区的房价自去年11月冲高之后,一直无回落趋势。伴随郊县交通状况和城市容貌的改善,郊县房价也顺势一路看涨。4月,成都市主城区商品住宅成交均价为7542元/,单月涨幅125元/,环比涨幅1.69%;近郊商品住宅成交均价5317元/,环比上涨227元/,涨幅4.46%。4月
21、成都房地产发展情况小小 结结 前4月成都房地产市场整体上仍保持了持续稳定的发展。开发商对楼市信心仍然较高,拿地积极,土地成交价格持续上涨。成都楼市成交量在年初大幅回落后继续回暖走高,成交价格持续上涨。受国家新政调控影响,购房者购买压力将增大,投资客群将得到抑制,同时对政策后续作 用的预期也将使部分购房者进入观望。因此自4月15日新政公布以后,成都4月份下半月日 成交量已呈现出下跌趋势,未来一段时间内房地产市场将面临“成交量下降”的局面。在成交量持续下跌的情况下,部分中小开发商将采取加大优惠或降价方式进行促销,以回 笼资金,从而使楼市价格出现波动。此次4.15政策调控的力度大而狠,且对市场已产生
22、一定的影响力,但政策的影响力大小还 需要一段时间的观察。1-4月绵阳房地产发展情况1-41-4月绵阳土地市场情况月绵阳土地市场情况1-41-4月绵阳土地成交活跃,成交价格上涨。月绵阳土地成交活跃,成交价格上涨。土地供应:2010年绵阳市土地供应和成交均集中在3月份。今年3月底共计挂牌拍卖土地11宗,共计732.7亩,全部为商业居住用地。用地容积率集中在1.8-6.0之间,其中农科区拍卖两宗土地容积率4.0,而涪城区铁牛广场地块容积率最大可达到6.0。土地成交:土地成交活跃,成交价格上涨。挂牌的11宗土地全部以溢价成交,其中农科区A地块以175万/亩的 价格成交,实现溢价250%;涪城区铁牛广场
23、地块溢价则达到335%,以1740万/亩成交。1-4月绵阳房地产发展情况绵阳房地产市场供应分析绵阳房地产市场供应分析1-41-4月供应放量,前月供应放量,前4 4月供应总量已达月供应总量已达0909年全年的年全年的50%50%以上。以上。累计累计批准预售项目总数:373个批准预售总面积:765.19(万)销售总面积:423.81(万)今年今年批准预售项目总数:52个批准预售总面积:152.89(万)批准预售套数:14456套销售总面积:116.33(万)销售总套数:12569套供销概括供销概括 新增供应放量。2010年1-4月份,全市(主城五区)共新增供应项目52个,新增预售总面积152.89
24、万,新增住宅14456套,前4新增供应总量已达到09年全年供应水平的50%以上。从近年来供应面积走势分析,新增供应主要集中在4月份,新增预售项目17个,新增供应量占年内供应总 量的50%左右。区域区域可售套数可售套数套套可售面积可售面积万万住宅住宅涪城区6621395869.5338.76高新区2632157525.6319.14经开区1885164121.4618.82科创园2460190622.9018.33游仙区2323115021.1412.41合计合计1592110230160.66107.47区域供销情况区域供销情况1-4月绵阳房地产发展情况绵阳房地产市场供应分析绵阳房地产市场供应
25、分析前前4 4月,全市共计可售住宅月,全市共计可售住宅1023010230套,主要集中在涪城区和科创套,主要集中在涪城区和科创园等区域。园等区域。截止4月份,绵阳全市(主城五区)内累计可售商品房15921套,其中住宅可售10230套;可售面积160.66 万平方米,其中住宅可售面积107.47万平方米。从可售物业区域分布上看,目前可售商品房住宅主要集中在涪城区、科创园、经开区等,涪城区可售商品 住宅占全市可售总量的39%。同时,涪城区作为传统的中心城区,也是商业物业最为集中的区域。1-4月绵阳房地产发展情况绵阳房地产市场供应分析绵阳房地产市场供应分析前前4 4月,全市可售住宅户型面积主要集中在
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