2023年土地估价师实践日志(1)土地估价师.docx
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1、2023年土地估价师实践日志(1)土地估价师 土地估价师实践日志 2023年我顺当通过了土地估价师考试。系统的学习了土地估价的法律法规学问、基础理论学问、估价实务学问,对土地估价有了清楚的相识,建立了土地估价学问层面的框架。 2023年2月我登录土地估价师实践考核信息系统,报名参与了土地估价师的实践考核,在孙成祥估价师的指导下,在鄂尔多斯市立信不动产估价有限责任公司进行实践。 实践期间我参与了乌审旗的国有商业用地运用权出让价格底价评估,实践中,在孙文祥估价师的带领下,我和其他几位同志分工协作,对评估宗地进行了现场勘查,对宗地的位置、四至、自然条件、环境质量、基础设施状况、土地利用状况、地上定着
2、物的状况进行了细致地调查,对土地周边和所在的区域状况进行了调查,对区域土地市场状况进行了实地调查。走访了乌审旗国土资源局,收集了土地估价的相关法律法规、地方性法规、部门规章,针对性地收集了国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知、鄂尔乡斯市政府及税务、物价等部门公布的有关土地及房产方面的税费文件、乌审旗人民政府关于印发乌审旗2023-2023年基准地价标准的通知(乌政发【2023】26号)等相关资料。 通过实践,对土地估价的基础理论有了更加深刻的理解,实践调查中对宗地的相识从书本的平面思维认知转换为立体感觉的认知,对估价原则和估价方法的选择上也更加感性,真真实切地理解了位
3、置对宗地价格的重要性,不同权属的土地在估价方法选择上的不同,针对不同的估价方法收集估价相关资料思路更加明晰。 临沂越洋木业有限公司国有出让土地运用权抵押价格评估是我取得土地估价师证后参与的第一个估价项目,接到这个项目后,我对这个项目进行了大致的了解,宗地位于薛庄镇驻地偏东,属于城镇基准地价覆盖的边缘区域,四周没有市场交易的案例,不适合采纳市场法,项目属工业,土地本身的收益难于剥离,所以也不适合采纳收益法进行估价,但宗地所在区域近年来有征地标准可供参考,并且在基准地价的覆盖范围之内,所以,适合采纳基准地价法和成本法两种估价方法进行估价,并相互印证。 二、估价方法与估价过程 (一)、方法选择: 依
4、据估价对象的特点、详细条件和项目的实际状况,依据城镇土地估价规程,结合估价对象所在区域的土地市场状况和土地估价师收集的有关资料,分析、选择相宜于估价对象土地运用权价格的评估方法。 (1)由于待估宗地是商业用地,在嘎鲁图镇基准地价覆盖范围内,属于商业用地囚级地范围内且有相应的基准地价、计算宗地地价的修正体系,可选用基准地价系数修正法 进行评估。 (2)由于待估宗地位于萨拉乌苏街东、达布察克路南,又因待估宗地属于新开发土地,因此适合选用假设开发法。 (二)、估价过程 A、基准地价系数修正法 依据以上评估过程,基准地价系数修正法评估结果是依据替代原则,将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异
5、修正而得到的价格,是一种比较价格。 1、基准地价成果介绍及内涵 (1) 依据乌审旗人民政府关于印发乌审旗2023-2023年基准地价标准的通知(乌政发【2023】26号)文件,嘎鲁图镇的基准地价用途分为商业、住宅、工业三类,本次基准地价内涵为:基准日为2023年1月1日,商业用地设定开发程度为“四通一平,(即通路、通上水、通讯、通电、场地平整);商业用地土地运用权期限确定为法定是最高出让年期40年。 (2)基准地价见表3-1。 3-1商业用地基准地价 元/平方米 依据城镇土地估价规程与嘎鲁图镇土地定级及基准地价更新技术报告,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为: 基准地价设定开发程度下
6、的宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价K1K2(1K)开发程度修正幅度 式中:K1-期日修正系数 K2-土地运用年限修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 2、确定待估宗地的土地级别及基准地价 待估宗地位于萨拉鸟苏街东、达布察克路南,依据乌审旗土地定级及基准地价更新技术报告及基准地价级别图可知,待估宗地处于商业用地二级用地,其基准地价为 626元平方米。 3、交易期日修正 萨拉乌苏街东、达布察克路南墓准地价的内涵为基准日于2023年1月1日,而本次评估的估价基准日为2023年8月7日,在此期间,地价没有上涨,因当地没有地价指数,依据近年来物价变动指数与当前的地价市场的改变水平,确定
7、出本次待估宗地的期日修正系数为1。 4、土地运用年期修正(K2) K2=1-1(l+r) /1 -1/(l+r) K2-运用年限修正系数 r-土地还原率还原利率按8.2%计算,详细见其他说明事项 n-待估宗地设定运用年限 m-基准地价土地运用年限 待估宗地设定运用年期为40年,基准地价设定运用年期40年,故依据上述公式测算年起修正系数为,即K2=1。 5、确定影响地价区域因素及个别因素修正系数(K) 依据乌审旗嘎鲁图镇土地定级及基准地价更新技术报告,四级商业用地地价影响因素说明表及修正系数表分别见表3-2、3-3,根据待估宗地的区域因素及个别因素条件,可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数
8、表,并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。 表3-2 商业用地宗地地价影响因素指标说明表 表3-3 商业用地宗地低价影响因素修正系数表 7、编制待估宗地低价影响因素说明、优劣程度及修正系数表,详见表3-4。 表3-4 待估宗地低价影响因素说明、优劣程度及修正系数表 8、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 经以上分析过程,可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格: 基准地价设定开发程度条件下有限年期的宗地地价 =基准地价k1k2k3(1K) =62611l=626(元平方米) 9、估价设定开发程度条件下的宗地地价 本次评估设定待估宗地开发程度为“四通一平”(通路、通
9、讯、通电、通上水),基准地价设定开发程度设定为“四通一平”(通路、通讯、通电、通上水)待估宗地开发程度与基准地价设定开发程度相同,所以不须要进行开发程度修正。待估宗地设定开发程度下的地价=626(元平方米) B、假设开发法 假设开发法的原理来源于“一切地租都是剩余价值,是剩余劳动的产物”,通过剩余估价法可测算开发基础上的预期利润,所以该种方法可测算土地价值 1、本次评估假设条件 (1)本项目开发周期为2年,土地取得费在开发周期起先时投入,即一次性投入。本项目建安费用在项目开发周期内匀称投入,利息按复利计算。 (2)委估对象设定用途为商业,结构为砖混。 (3)待估宗地规划容积率为1.2,该项目在
10、建成后即销售完毕。 2、预料开发完成后房地产价格 由于乌审旗社会经济的稳定发展和土地运用制度的不断完善,近年来乌审旗房产价辂保持了稳定增长势头。估价对象所在区域扣,处于开发建设期,随着交通、市政配套等生活条件的改善和商业规模的扩大,房产价格会有所上升。因此,应在当前市价格水平的基础上,依据商业价格的走势,合理预料开发完成后的售价。 依据托付方供应的资料,调查目前待估宗地所在地区类似的商业楼盘较多,经过市场比较分析,考虑到待估宗地实际状况与周边用地的对比,最终待估宗地的预期平均销售价格为2930元平方米。 3、建筑物建立成本 (1)建安成本。通过调查本旗目前商业的一般建安成本,依据建设工程造价信
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- 2023 土地 估价师 实践 日志
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