2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(一)及答案.doc
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1、20222022 年年-2023-2023 年房地产估价师之估价原理与方法练年房地产估价师之估价原理与方法练习题习题(一一)及答案及答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、房地产估价委托合同的内容可以不包括()。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】C2、某套商品住宅现房的建筑面积为 100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益为 1000 元/套,年折现率为 6%,类似商品住宅期房的市场价值为 5000 元/m2,尚需 10 个月才能入住,风险补偿为现房市场价值的 5%。该套商品住宅现房的市场价值为()元/m2。A.4653B.5347C.5352D.53
2、66【答案】D3、某块土地总面积为 100m2,其上建筑物的基底总面积为 65m2,则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B4、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2,2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据,2012 年 1 月至 9 月,该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为()。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C5、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。A.应急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D6、某成片荒地面积 1
3、km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元,年贷款利率为 7.2%,开发经营期为 1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为 65%,该地块可转让土地的应计成本是()元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C7、拍卖保留价由人民法院参照()确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】B8、某幢电梯已落后的办公楼,重建价格为 2500 万元,该功能落后电梯的重置成本为 40 万元,已计提折旧 36 万元,拆除费用为 2 万元,可回收的残值为 5万元,现安装新的功能先进的电梯需要 120 万元,该新的
4、功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要 100 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为()万元。A.21B.27C.2473D.2479【答案】D9、在经济学范畴的价值中,房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】B10、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中,Pc 表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】B11、对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是()。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状
5、态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】B12、房地产开发商预期房地产价格未来会上升,则在制定投资计划时会增加开发量,从而会使未来的供给_,使其现期供给_。()A.增加,增加B.减少,增加C.增加,减少D.减少,减少【答案】C13、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是()。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法【答案】B14、房地产权利的种类中,属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D15、下列说法不正确的是A.七情内伤,即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志
6、活动B.情志过激、持续不断,则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神,再伤他脏,发为情志病C.七情损伤相应之脏过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾D.七情首先影响心神情志之伤,虽五脏各有所属,然求其所由,则无不从心而发【答案】A16、同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互间有一定的()。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】C17、某套住宅的套内建筑面积为 145m2,套内使用面积为 132m2,应分摊的公共部分建筑面积为 9m2,按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.35
7、99【答案】C18、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元,临街宽度为 20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为 30ft,临街深度为 125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为()万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A19、一般来讲,随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是()。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】A20、“惊则气乱”,则A.精神萎靡,气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中,甚则失神狂乱D.心悸,惊恐不安【答案】B21、履行必要的估价程序是()的基本要求。A.完成估价项目B.评定估
8、价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】A22、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A23、下列关于选取可比实例的说法中,有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格,或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际
9、中是越多越好,为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D24、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】A25、当建设用地使用权期限届满时,其土地使用权可以自动续期的是()。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】D26、采用百分率法进行交易情况修正时,应以可比实例()为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】C27、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊,其根本原因是()。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开
10、发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D28、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率()的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】C29、房地产供给有限特性的本质是()。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B30、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后,估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式,及时将估价报告交给()。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】B31、
11、在国有建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估()。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】C32、成本法是求取估价对象()的重新购建成本,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时B.在交易时C.在签订转让协议时D.在建造完成时【答案】A33、当供给增加量小于需求减少量时,则()。A.均衡价格下降,均衡交易量增加B.均衡价格下降,均衡交易量减少C.均衡价格上升,均衡交易量增加D.均衡价格上升,均衡交易量减少【答案】B34、在建工程一般不适用于()估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开
12、发法【答案】B35、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲,是()上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】B36、强调理性认识依赖于感性认识,这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论【答案】B37、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火,横逆犯胃D.以上均是【答案】D38、在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中,法官使用的误差范围通常是()。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】B39、五行学说可以用于指导疾病的诊断,确定五脏的病变部位。如面见赤色
13、,口味苦,脉洪,为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D40、一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】A41、某建筑物实际经过年数为 10 年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高
14、于正常建筑物,判断其有效经过年数为 18 年,剩余经济寿命为 22 年,残值率为 4%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C42、下列对房地产土地权益状况的描述,不属于主要说明的内容的是()。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】B43、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼,重建价格 3000 万元,现增设中央空调的成本是 280 万元,假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200 万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为()万元。A.2720B.2800C.2920D.3000
15、【答案】C44、下列关于路线价法的表述中,不正确的是()。A.路线价法实质是一种比较法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D45、当抵押房地产的市场价值大幅下降时,下列说法中,错误的是()。A.如果是抵押权人行为导致的,要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值,也不提供相应担保,要求债务人提前清偿债务【答案】A46、假设
16、开发法的理论依据是()。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】C47、如果采用直接比较进行房地产状况修正,则可比实例在其自身状况下的价格100()可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】A48、房地产通常是家庭财产的最主要部分,离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取()的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】A49、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务
17、办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%,每月可出租面积租金为 70 元/m2,又知该写字楼可出租面积为 10000m2,运营费用率为 40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年,投资报酬率为 8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生()万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C50、某块土地总面积为 100m2,其上建筑物的基底总面积为 65m2,则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、关于假设开发法中的动态分析法运用的说法,正确的有()
18、。A.各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续开发利润时,要求利润率与其计算基数相匹配【答案】BC2、在影响房地产价格因素中,除自身因素、外部因素,以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外,另一种分类因素包括()。A.一般因素B.客观因素C.经验因素D.区域因素E.个别因素【答案】AD3、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、()等设施或条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【答案】ABCD4、估价所需资料主要包括下列()。A.反映估
19、价对象状况的资料B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D.对房地产价格有普遍影响的资料E.建筑物建造阶段工程监理资料【答案】ABCD5、估价当事人包括()。A.注册房地产估价师B.估价师协会C.房地产估价机构D.估价委托人E.房地产经纪人【答案】ACD6、关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有()。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为 1:1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为 1.0【答案】ABD7、下列关于实地查勘的说法中,不正确的有()。A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B
20、.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来,形成实地查勘记录C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名,而委托人中的陪同人员,可以不在记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期 E 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实【答案】AC8、下列房地产权利中,属于物权的有()。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权【答案】ABCD9、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有()。A.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E.估价对象宗地的
21、使用年限与基准地价对应的使用年限相同【答案】BC10、在房地产估价中,下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有()。A.土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】BCD11、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外,还可用于()。A.收益法中预测未来的租金B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较.分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格【答案】ACD12、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括()。A.增值税B.印花税C.教育费附加D.城市维护建设税E.土地增值税.企业所
22、得税【答案】ABCD13、下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋,按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价,不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价,不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价,扣除相应的土地使用权出让金【答案】D14、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有()。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则 E 应急原则【答案】ABCD15、下列关于房地产估价的市场定价的说法中,正确的有()。A.房地产
23、价值是客观存在的B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果C.房地产价值由市场力量决定D.由市场参与者集体的价值判断所形成E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值【答案】ACD16、对某房地产转让价格进行评估时,经分析发现将其装修改造后能获得最大收益,这时应遵循的估价原则有()。A.替代原则B.谨慎原则C.合法原则D.最高最佳利用原则E.价值时点原则【答案】ACD17、在下列说法运用市场法估价,其步骤包括()。A.搜集交易比例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格做适当处理D.价格调整 E 求取比准价格【答案】ABC18、下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有()
24、。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件,同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算,并在估价告中说明E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】ABD19、在运用收益法求取净收益时,要考虑房地产的()。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【答案】ABCD20、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有()。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则 E 应急原则【答案】ABCD大题(共大题(共 101
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