华瀚地产资讯.doc
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1、 总第098期 企管中心 文化信息部本期导读国土部将加强和改善房地产用地调控 北京住宅签约4422套,跨年周创成交峰值2010年12月北京商品住宅销售排行榜 开发商集体“唱多”2011年楼市万科的“后王石时代”(提示:华瀚地产资讯每周一期,如遇特殊情况将做临时调整)目 录政策动向3【国土部将加强和改善房地产用地调控】3【国税总局明确地价计入房产原值征收房产税问题】3【财政部:廉租房保障专项金不得用于平衡本级预算】4【上海启动经适房供应,每平米5000-8000元】5产业环境5【中国主要城市土地市场交易周报(2010.12.27-2011.01.02)】5【2010年12月百城价格指数环比上涨0
2、.9%】8【去年香港人内地买房数减近三成】9【北京开年第一周楼市交易大涨,新房住宅库存锐减】10【北京住宅签约4422套,跨年周创成交峰值】11【2010年北京住宅成交11万套,环比2009年下降38%】13【北京2010年12月土地成交量创5年单月新高】15【“调控年”商业地产大单频现,预售项目成交放量】16【北京别墅成交量跌价涨,600万以上别墅占主力】20【上海楼市价格持续走高,成交量微幅下跌】26【量跌价涨!2010年广州全市住宅均价达11198元/平】28【广州2010年12月成交再回暖,月度均价超1.2万每平创新高】32【广州周成交套数再上2000大关,环比再涨19%】35业界动态
3、37【2010年12月北京商品住宅销售排行榜】38【2010年12月北京别墅销售排行榜】39【2010年12月广州商品住宅销售排行榜】40【2010年12月深圳商品住宅销售排行榜】41【房地产行业年度30强出炉,万科中海保利位列三甲】42【万科2010年销售劲增七成】43【48岁周政任中粮地产董事长】44【SOHO中国全年销售238亿,同比增长82%】45【远洋地产向绿城及浙江省铁路集团出售盛联24.5%股份】46【富力地产以23.6亿元人民币投得南京地块】46【富力地产2010年销售增加33%达322.46亿元人民币】46【碧桂园2010年度合同销售额按年约升42%】47【绿城2010年度累
4、计销售额按年升7%】47【复地12月合约销售额增10.1%至10.67亿人民币】47行业研究48【房产调控长期影响:泡沫勿忽视】48【开发商集体“唱多”2011年楼市】49经营之道55【万科的“后王石时代”】55政策动向【国土部将加强和改善房地产用地调控】国土部部长徐绍史1月7日在“全国国土资源工作会议”上表示,去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元,同比增加70.4%,城市发展对土地的依赖有增无减,土地出让制度亟待进一步改革完善,土地供需矛盾仍十分突出。今年要建立差别化供地政策,加强和改善房地产用地调控,完善土地招拍挂出让制度。明年将在各地部署土地审批制度、土地招拍挂出让制度、矿业权出让方式
5、等一批改革试点。徐绍史表示,2011年是“十二五”开局之年,重点工作是要编制国土资源“十二五”规划,编制全国国土规划;要建立差别化供地政策,加强和改善房地产用地调控,确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,确保2011年1000万套保障性住房用地供应;要完善土地招拍挂制度,继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管,大力推进闲置土地整治清理,加大违法违规房地产用地信息公开和查处力度;坚持每季度公开通报和挂牌督办一批违法案件,做好2010年度卫片执法检查和实施问责相关工作。在坚持和完善土地招拍挂出让制度方面,徐绍史强调,要认真总结、规范和完善“限房
6、价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式,推动工业用地弹性出让和租赁制,推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。徐绍史介绍,2010年国土资源事业及各项工作取得丰硕成果,全国实际建设用地供应642万亩,比2009年增加了18%;严格建设项目用地预审,核减不合理用地约15万亩;全国共清理房地产闲置用地13万亩,处置10万亩;强力推进2009年度土地卫片执法检查,首次覆盖全国、首次启动问责;开展77个城市的全程例行督察,开通在线土地督察系统。公开通报和挂牌督办重大违法案件;全国30个省(区、市)城市住房供地计划近270万亩,比2009年实际供
7、应增加约80%。“三类住房”用地量占计划供应总量的77%。积极探索公租房供地政策。Top【国税总局明确地价计入房产原值征收房产税问题】国家税务总局1月5日在对外公布的有关通知中明确,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。国税总局日前下发了关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知,对土地使用税和房产税等有关问题加以明确。关于出租房产免收租金期间房产税问题,通知规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。关于将地价计入房产原值征收房产税问
8、题,通知规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。通知自发文之日,即2010年12月21日起执行。Top【财政部:廉租房保障专项金不得用于平衡本级预算】财政部网站1月7日消息,经商住房城乡建设部同意,财政部重新制定了中央补助廉租住房保障专项资金管理办法。办法规定,专项资金实行专项管理、分账核算,并严格按照规定用途使用,不得截留、挤占、挪作他用,也不得用于平衡本级预算。专项资金支付,按照财政国库管理制度有关规定执行。相关地
9、区要切实提高专项资金使用效率,加快预算执行进度。对于年底存在专项资金结余的地区,中央财政将相应减少安排该地区下一年度专项资金数额。办法还规定,财政部会同住房城乡建设部,于每年4月30日之前将专项资金分配下达有关省、自治区、直辖市财政部门以及新疆生产建设兵团财务局。同时,根据相关地区廉租住房保障任务完成情况、专项资金使用管理情况、上报数据准确情况等因素,在下一年度分配专项资金时采取适当的奖惩措施,相应增加或减少相关地区的专项资金。财政困难地区有关省、自治区、直辖市财政部门以及新疆生产建设兵团财务局收到中央财政下达的专项资金数额后,应当参照中央财政的分配方案,于每年5月31日前下达相关市、县财政部
10、门或师、团场,并将下达文件同时抄送财政部驻当地财政监察专员办事处。市、县财政部门或师、团场收到专项资金后,应当与其他各项廉租住房保障资金一起,按照规定用于市、县或师、团场廉租住房保障开支。Top【上海启动经适房供应,每平米5000-8000元】1月7日从上海市住房保障和房屋管理局获悉,上海已经在全市推开经济适用房供应工作。首批房源累计超过4.8万套,每平方米价格在5000元到8000元之间。据介绍,上海全市范围内供应的首批经适房房源分布在宝山、浦东、青浦、嘉定、松江和闵行6个区的11个保障房基地,共20个项目,总面积超过300万平方米。这些基地大多靠近轨道交通站点。价格方面,不同区域的房源价格
11、有所不同,每平方米基准单价大致分为5000-6000元、6000-7000元、7000-8000元三档价位。据悉,此次经适房供应中,购房者与政府各自拥有房屋产权的比例也有所调整。在此前的试点阶段,上海规定经适房购入5年后可自由出售,总价款70%归个人,30%归政府,所谓产权“三七开”。但今年在全市范围内推开的经适房供应中,将根据不同申请家庭的经济情况,除原有的“三七开”外,还将新增“四六开”,即政府拥有40%的产权,购房家庭拥有60%的产权。这也意味着,申请家庭在购买经适房时,可以承担更少的房款,对于经济条件相对较差的购房者来说,也能买到适合自己的经适房。另据介绍,在全市推开过程中,上海申请经
12、适房的收入和财产标准都有所放宽。其中,人均月可支配收入由试点时限额2300元放宽至2900元;人均财产由试点时限额7万元放宽至9万元。Top产业环境【中国主要城市土地市场交易周报(2010.12.27-2011.01.02)】中国指数研究院于2011年1月4日发布中国主要城市土地市场交易周报(2010.12.27-2011.01.02),报告中指出2010年最后一周,全国20个主要城市土地市场再度回暖,一线城市土地供应偏紧,二线城市再度现推地潮。一、当周市场概况当周是2010年最后一周,土地市场交易量再次大幅上涨,年末土地市场推出量达到前两周上涨趋势,各地土地市场经历了最后一轮的拍地,迎接着2
13、011的新的土地交易。据中国指数研究院数据信息中心监测显示,十二月最后一周,20个主要城市再次爬上交易高峰,最后一周再次回暖。当周监测的20个主要城市共推出土地238宗,较前一周增加118宗,推出土地面积共计1266万平方米,较前一周增加615.4万平方米,环比上升95%;成交土地108宗,比前一周增加17宗,成交面积共计715万平方米,环比上升51%。当周监测的20个主要城市住宅用地供应量增加,成交量继前一周短暂下跌后继续上扬。当周共推出住宅用地77宗,比前一周增加13宗,推出土地面积481万平方米,环比微增9%;共成交住宅用地53宗,比前一周增加24宗,成交土地面积437万平方米,环比增加
14、93%。当周一线城市推出相对冷清,成交量小幅上涨,一线城市供应依然偏紧。北京大兴区亦庄新城X1-3地块居住及配套用地成交楼面均价最高,为18000元/平方米,成为本周重点关注地块。(备注:一线城市在北上广深的基础上增加杭州)二、当周住宅用地活跃度城市排名除了2个地块没有起始价的城市外,当周各个城市成交住宅用地明显特点就是平均成交溢价率未超过50%。当周上榜城市成交地块宗数较以前较多,最少成交6宗。长三角城市江阴市成交15宗位列榜首,共计71万平方米。东北地区城市抚顺市成交11宗位列第二,其中万科在抚顺竞得2宗,但抚顺成交楼面均价暂不高,仅486元/平方米,为上榜城市最低。一线城市仅北京上榜,共
15、计成交9宗,成交楼面均价为城市最高,为7135元/平方米。当周中部城市上榜地块较多,其中湖南常德成交10宗,共计60万平方米,平均溢价水平为44%,相对较高;湖北武汉成交8宗,共计104万平方米,面积为上榜城市成交最多;安徽合肥成交6宗,共计55万平方米。中山共计成交7宗,共计36万平方米,虽为珠三角城市,但成交均价不高,为699元/平方米。长三角城市无锡和淮安,以及南通,均成交6宗。三、当周住宅用地楼面地价排名当周上榜城市一线城市占7宗,北京占5幅,上海占2幅。中信、保利、中铁当周均在北京获取1宗。绿地在上海获取1宗。虽一线城市上榜较多,但当周成交楼面价并非很高,仅2宗住宅用地成交楼面价超过
16、万元。其中中信竞得的大兴区亦庄新城X1-3地块居住及配套用地为18000元/平方米,为楼面价最高地块。北京其余上榜地块分别位于通州区、房山区、昌平区以及丰台区,成价楼面均价相对较低。绿地集团以底价获得上海嘉定区1宗。但另1宗奉贤区地块以溢价率162%被上海张江微电子港有限公司竞得。无锡滨湖区1宗地块上榜,被外资宏骏发展(香港)有限公司竞得,楼面地价为7099元/平方米。另1宗滨湖区的被北京天润置地房地产公司竞得。台州当周上榜1宗,被得力房地产有限公司获得,楼面地价为6048元/平方米。四、当周主要城市土地整体交易量与住宅用地交易数据当周土地市场交易量大幅回升,回暖明显,推出和成交量均上涨。当周
17、广州、西安和大连无地块交易。推出量达到百万平米的共有5个城市,其中重庆和沈阳推出面积均达到了两百万平米。推出方面,一线城市供应量依然相对不足,广州和深圳无地块供应,仅北京和上海有住宅用地推出。二线城市推出量依然是百万平推地城市较多,地块较为充裕,又开始了推地潮,预计2011年二线城市各地交易依然火热不减。成交方面,一线城市除广州无成交地块,其余城市共计相对上周有所上涨,北京住宅用地成价楼面均价为7135元/平方米,远远领先于其它城市。二线城市重庆表现突出,2宗商业用地的成交抬升了成交楼面均价,达8516元/平方米,有赶超一线城市之态势。五、当周主要城市推出与成交地块用地性质比例情况数据来源:C
18、REIS中指数据、当周监测的20个主要城市土地共推出土地1266万平方米,其中:住宅用地占推出总量的38%,共计481万平方米;商业用地占推出总量的15%,共计187万平方米;工业用地占推出总量的46%,共计594万平方米;当周公建及市政用地共计推出4万平方米,占推出总量的1%。当周共计成交715万平方米,其中:住宅类用地约占成交总量的61%,共计437万平方米;商业用地占成交总量的11%,共计80万平方米;工业用地占成交总量的18%,共计128万平方米;公建及市政用地占成交总量的10%,共计70万平方米。Top【2010年12月百城价格指数环比上涨0.9%】中国指数研究院1月4日发布消息称,
19、根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,2010年12月,全国100个城市住宅平均价格为8,564元/平方米,较上月上涨0.9%,其中82个城市价格环比上涨,18个城市环比下跌。价格上涨的城市中,泰州上涨幅度最大,为2.56%;价格下跌的城市中,下跌幅度最大的宁波跌幅为0.97%;涨跌幅在1%以内的城市数量共有57个。百城住宅价格环比涨幅前十城市12月住宅价格环比涨幅前十位城市分别是:泰州、马鞍山、洛阳、湘潭、江阴、成都、镇江、昆明、东莞、宜昌,涨幅都处于2%-3%之间。价格涨幅排名第11-20位的依次是:廊坊、秦皇岛、郑州、台州、连云港、惠州、福州、长沙、济南、南昌
20、。其中廊坊、秦皇岛涨幅分别为2.01%、2.00%,其余城市涨幅在1.5%-2%之间。百城住宅价格环比跌幅前十城市12月住宅价格环比跌幅前十位城市分别是:宁波、唐山、南通、珠海、日照、新乡、威海、吴江、包头、宝鸡,10个城市跌幅皆小于1%。其他8个价格下跌的城市分别为泉州、北海、赣州、江门、淄博、上海、聊城、绍兴,跌幅皆在0.3%以内。百城住宅价格前十城市12月百城住宅价格最高的十个城市分别是:深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24902元/平方米排名第一位。从区域分布来看,长三角和珠三角分别有5个和2个城市。十大城市住宅价格涨跌及价格状况根据百城价格指数对北京
21、等十大城市全样本调查数据:12月十大城市平均价格为15523元/平方米,环比上涨0.75%。具体来看,除上海环比下跌0.12%外,其他9个城市均环比上涨,其中成都涨幅为2.32%,居于首位,天津、深圳、重庆和武汉介于1%至1.5%之间,北京等4个城市涨幅低于1%。同比来看,十大城市平均价格上涨27.72%。其中,杭州、天津和深圳涨幅排名前三,幅度介于30%-35%之间,南京、重庆等6个城市介于20%-30%之间,武汉为17.40%。Top【去年香港人内地买房数减近三成】香港地产研究机构置业国际1月4日发布的报告显示,去年香港人投资内地房地产的数量约为15900至16900套,同比下降28%,购
22、房金额约为人民币173亿元,同比减少23%。其中最受香港人欢迎的深圳成交量同比减少50%,属10年内最少。据该机构调查,截至2010年12月29日,香港人去年在深圳购房成交量仅有4000至4200套,占内地置业的比例为25%,较前年的8300至8500套,大幅下跌近五成。置业国际集团主席蔡涯绵指出,香港人内地置业成交量下降的主要原因是,中央于去年9月底加大对房地产的调控力度,深圳、上海、广州等16个城市相继推出“限购令”,均导致不同程度的楼市成交量减少。此外,去年深圳的新盘供应量也大幅减少,由2009年的660万平方米减至316万平方米。置业国际预计,今年内地宏观调控政策持续,但由于经济持续增
23、长、城市人口增加及土地供应不足,内地整体楼市仍会平稳发展;预计今年香港人内地置业金额将增至214亿元,购买房产的数量将增至18600至19600套,特别是深圳和广州等地的房地产市场将迎来香港人投资的高潮。蔡涯绵指出,深圳发展迅速,在“十二五”规划下,深圳房价与香港的房价差价将进一步收窄,今年估计约上涨8%至10%;而广州在亚运会后,当地的基建发展更加完善,估计房价会上升约10%至12%;广深两地的房价升幅,将会跑嬴内地其它大型城市。至于上海和北京等大城市也会吸引香港企业及中上阶层香港人置业投资,主要原因在于他们可以通过港元按揭贷款购买内地房地产,赚取人民币资产的全额升值机会。Top【北京开年第
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