房产税变革对北京房价的影响.doc
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1、房产税变革对北京房价的影响摘要近几年,北京市政府结合国务院相关政策出台了一系列房价调控的措施,这些措施的实行,没有对高涨的房价形成抑制作用。在此过程中,行政手段的干预和打压凌驾于市场自动调节机制之上,而房产税改革可以用税收手段对房地产市场产生影响。目前,房产税尚处于改革试点时期,未来的全国开征还面临很多难题。房产税改革对北京房价的影响究竟是怎样,更需要根据具体情况从不同角度细致分析。本文以北京市住房市场为例,从研究对象和研究任务出发,运用规范分析方法和定量分析方法,从房地产供求角度研究分析了房产税改革对北京市住房市场的全方位影响。通过对北京房地产市场现状的分析,了解到住宅的供给情况和需求情况,
2、再结合定量分析得出供需曲线,验证定性分析的推测是否正确,从而对北京房地产市场有更加深刻的了解。结合国内外房产税改革的经验教训,对将要开征的房产税对房价的影响进行预估。通过供求两个角度分析增加保有环节房产税后对房价产生的影响,结合回归分析找出影响房价的诸多因素,从定性和定量两个方面分析各方行为变化。最后,结合前面的深度分析,提出相关的政策建议。本文主要分为六部分:第一部分介绍研究意义、研究方法和国内外的文献研究成果;第二部分综述房产税的理论基础及现行税制安排;第三部分以数据分析为着眼点,分析北京房地产现状;第四部分从供需角度分析保有环节税制设计对房价的影响,定量分析价格影响的程度,笔者得出如果房
3、产税增加 1%,北京房价会相对上升0.8%;第五部分结合上述分析提出完善房产税制度及配套设施的政策建议。主题词:房产税改革 供需角度 房地产价格影响Effects of the property tax reform of house price in BeijingAbstractIn recent years, the Beijing municipal government in conjunction with the relevant policies of the State Council issued a series of price control measures, th
4、e implementation of these measures, had no inhibitory effect on the formation of the prices. In this process, the administrative means to suppress the interference and over market automatic adjustment mechanism, the property tax reform can have an impact on the real estate market by means of taxatio
5、n.At present, the real estate tax is still in the period of reform, the introduction of the future is still facing many problems. Effects of the property tax reform of Beijing housing prices what is more, according to the specific needs of detailed analysis from different angles.In this paper, takin
6、g Beijing housing market for example, from the point of view of the object of study and research tasks, the use of normative analysis method and quantitative analysis method of supply and demand of real estate, from the angle of the full impact of the property tax reform of Beijing housing market. T
7、hrough the analysis of the present situation of Beijing real estate market, to supply and demand situation of residential, combined with quantitative analysis of supply and demand curve, verify the qualitative analysis of the speculation is correct, in order to have a more profound understanding of
8、the real estate market in Beijing. Experience with the domestic and foreign real estate tax reform, the effect will be to levy property tax on the housing price estimate. Effect of property tax on housing tenure has increased by two aspects of supply and demand analysis, combined with the regression
9、 analysis to find out the factors influencing the price of each behavior change, from two aspects of qualitative and quantitative. Finally, the depth with the previous analysis, puts forward relevant policy suggestions.This paper is divided into six parts: the first part introduces the research sign
10、ificance, the research methods and the domestic and foreign literature research; the second part of the review of the theoretical basis of property tax and the current taxation system; the third part of the data analysis as a starting point, analysis of the current situation of Beijing real estate;
11、the fourth part from the perspective of supply and demand analysis system design has influence on the prices of link quantitative analysis of the price, the degree of influence, the author concluded that if a property tax increase of 1%, the Beijing housing prices will be relatively increased by 0.8
12、%; the fifth part of the combination of the above analysis put forward to perfect the real estate tax system and supporting facilities of the policy recommendations.Key words: the impact of property tax reform point of view of supply and demand of real estate price目录1 绪论11.1 研究的背景、目的和意义11.2 文献综述21.2
13、.1 国外研究现状21.2.2 国内研究现状41.3 本研究的方法及创新之处62 房产税的理论基础及我国现行税制安排62.1 房产税的理论基础62.1.1 地租理论62.1.2 税收归宿理论62.1.3 地价理论72.1.4 我国适用的观点82.2 我国现行税制安排及变革方向82.2.1 交易环节82.2.2 保有环节93 北京住宅市场的现状分析103.1 我国房地产开发成本103.1.1 土地开发投资额持续走高103.1.2 土地出让金推高购置成本103.2 我国房地产供求关系113.2.1 住房成交量情况分析113.2.2 通过销供比分析123.3 北京住宅平均销售价格133.4 房价走势
14、分析134从供需角度分析房产税变革对房价的影响144.1 从需求角度分析对房价的影响144.1.1 仅存在消费性需求的房价变化144.1.2 存在投资性需求的房价变化154.2 从供给角度分析对房价的影响154.2.1 政府行为的变化154.2.2 开发商行为的变化165 完善房地产税收制度及配套措施的建议165.1 实行“有增有减”的房地产税收政策165.1.1 交易环节税收制度的完善165.1.2 保有环节税收制度的完善175.2 建立健全房地产市场配套政策205.2.1 变革土地制度加大土地供给205.2.2 摆正政府位置做好自身职责21结论24参考文献261 绪论文中似有多处参考他人的
15、部分,务必修改,避免重复。正文中标点符号既有中文标点,又有英文标点,除英文文献之外,统一为中文标点。1.1 研究的背景、目的和意义房价近些年来一直是国民关注的热点话题,而调节房价以满足人们的刚性购房需求已成为政府部门制定政策的重中之重。面对 2007 年房价达到历史最高点所带来的恐慌情绪,管理部门相应采取了一系列的调控措施以抑制房价出现新高,虽然在一定时间内出现了一定的效果,但并没有有效抑制房价的快速上涨。房产税在保有环节征税在国外不少国家已经执行多年,体系较为成熟。保有环节房产税要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高 孔红枚 . 投资性住房需
16、求对商品房空置率的影响分析 . 企业技术开发.2010(5):98-100.。目前,我国在房产方面主要征收的税种是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等,而保有环节房产税尚未在我国开征。鉴于房价高涨,房产税变革由此被推到风口浪尖上,政府希望保有环节房产税能够成为有效控制房价的有力措施。然而,增加对居民住宅征税后对房价有何影响,到底能否使房价降下来还存在争议,因此需要进一步研究。此外,2011年 1 月 28 日起,房产税变革试点首先在上海和重庆启动,变革部分主要针对存量房开征房产税。除上海、重庆两地向部分住宅征收外,各地早已展开相关准备工作,如住宅信息的采集及试点方案的准备等,房产税试点的技术条
17、件日趋成熟。2012 年 12月财政部表示,要认真总结个人住房房产税变革试点经验,研究逐步在全国推开。中国社科院发布住的房绿皮书中也指出:将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套变革的突破口。由此可见,扩大房产税试点范围的方向已经确定,但房产税变革后是否会对北京的房价产生抑制作用,还需要进行详细的研究分析。既然房产税的扩容已成为必然,那么针对其对房价的影响就应该重点关注。北京作为中国的首都,其影响地位及标杆作用可谓首屈一指,因此研究扩容的房产税对于北京房价的作用有着极其重要的意义。财政部部长楼继伟在 2013 年 11 月 19 日发行的中共中央关于全面深化变革若干重大问题的决定辅
18、导读本中撰文,将加快税收立法步伐作为深化税制变革需要把握的五个方面之一,并提出要加快房产税立法,推进房产税变革。自 2010 年初开始,北京市政府结合国务院相关政策出台了一系列房价调控的措施,仅 2013 年一年的时间,北京市相关部门就配合新国五条的“京十九条”及“京七条”。但是这些措施的实行,对于平抑房价收效甚微。在此过程中,行政手段的干预和打压凌驾于市场自动调节机制之上,而房产税税制的调整可以用税收手段对房地产市场产生影响。目前,房产税变革还面临很多难题,应针对不同地区的不同情况区分对待,找出切实可行的变革方案。1.2 文献综述 1.2.1 国外研究现状文献综述通常避免将某个作者写一段的形
19、式。最好是在列举文献之前先列出研究方法和研究内容,即将你在这一部分写的结论放在前面,然后将研究方法或研究内容相似的文献放在一段来说。对应你这一部分的结论的内容,通常是你认为现有研究有哪些缺陷,如研究结论有冲突、实证研究需改进等等。如:已有文献从来看,可分为两类,一类是,另一类是。对的研究,重在研究内容(或方法),作者甲(年份),作者乙(年份)。对的研究,重在研究内容(或方法),作者丙(年份),作者丁(年份)。从以上文献来看,主流意见基本认同,但是在方面仍有冲突,方面有待改进。Oates(1969)在 Tiebout 理论的基础上进一步提出公共服务的好坏通过影响一个社区对于潜在居民的吸引力,从而
20、对房价的高低产生作用。房产税的变化会带来一系列的可能性,在某种情形下,会减少房东的租金收入从而降低房价。而另一种情形下,税收可能会提高承租人的租金,但对市场的总体房价影响较少。此外,通过普通二乘法和协整检验等计量方法来研究地方财政支出与房地产税对房地产价格的影响。他对位于纽约大都市地区的新泽西州东北部的 53 个市区的住宅区为样本,研究发现房价与房产税成负相关关系,与政府支出成正相关关系。相关系数表明,房产税的增加不一定伴随着地方公共服务供给的提高,由于房产税的资本化会带来房价下降。政府一方面提高税率,一方面加大公共部门服务,这样会抑制房产税对于房价的影响。Hamilton(1974)高度肯定
21、了房产税的作用,他认为房产税提供了高效公共服务的价格,不具任何无谓损失。而且房产税的开征无疑问的相对轻松地执行了最低消费的要求,这种降低消费的诉求是无法强制执行的。在平衡状态下,税收和公共服务提供水平不能自然而然的资本化为房价水平。美国经济学家费尔柴尔德(Fairchild,1935)、克伦配尔(Klemperer, 1974)、日本经济学家野口悠纪雄(1997),在无限期连续时间序列情形下,采用积分法和变分法,研究了持有环节房屋税收对房屋价格的影响。假定征税之前各期房屋价格为保持不变的常数,则税后各期房屋价格也相应保持不变,但这个不变的价格水平总是低于征税之前的各期房屋价格,并且从价税率越高
22、,税后房屋价格降低的幅度越大。房地产税的征收在世界各国有着悠久的历史,国外学者很早就开始对房产税展开了研究,至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制,其涉及面非常广,包括了经济、社会的方方面面。税收是政府调控房地产市场的重要政策,Meen(2001)等学者研究了房地产税收政策对房价的影响。理论研究表明,对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。Mieszkowshi(1972) 通过调整Harberger(1962) 的关于税负归宿一般均衡模型,将其运用于研究房地产税的问题,他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税,这将
23、会促使该地区资本的流出,进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率,由此最终将提高房地产以及一般商品的价格;而通过在低税收地区征收低房地产税,将会促使该地区的资本流入,从而改善了该地区所有生产要素的组合比例,从而提高了生产要素的回报率,同时就降低了生产成本,这将最终降低房地产以及一般商品的价格 巴曙松、刘孝红、尹煜.物业税不同变革方案对房地产市场的影响研究M. 北京:首都经济贸易大学出版社,2011.。Hamilton(1975) 假设各个地方政府可以对其辖区内的社区进行严格分区,并且能限定每个社区中住房的最低价值,然后根据研究发现,社区中的个人会根据房地产税的征收以及调整,从而更改他们的住宅
24、消费方式,同时他们也会通过调整个人的住宅消费偏好,然后根据对公共服务的需求从而选择适合自己的社区居住。因此研究结果表明在房地产税、住宅价值和公共服务之间存在着显著的相关关系。但是该模型也存在一个比较明显的缺陷,现实生活中每个社区内住宅价值并不一定会出现趋同现象。Hamilton 为了弥补这个缺陷,引入“趋异社区”这一限制,他在文章中证明即使社区没有出现趋同现象,但如果房地产税还是决定公共服务的价格的因素之一,人们对公共服务的需求也将会趋同。Boelhouwer(2004) 研究了世界各国房地产价格,根据其变化情况来分析税收政策对房地产市场的调控作用,结果表明小部分国家的税收政策并没有达到期望的
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