房地产行业的财务风险与防范.doc
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1、毕业论文(论文)课题名称房地产行业的财务风险与防范课题类型 毕业论文 毕业论文二级院系经济管理学院专业班级会计16-4学 号160502444姓 名彭兰兰指导教师薛钰年 月 日装订线毕业论文(设计)报告纸摘要摘 要 房地产行业在今天的社会占据中其他行业所不能代替的地位,也发挥着其他行业不能带来的经济效益。它担负着国民经济体系中民生问题的重要责任。房地产具有它自身的特点,这些特点注定了它是一种高风险,高回报,高收益的行业。它自身的财务风险是很大的。改革开放这么多年来,我国的房地产行业有了很大的发展,可是最近几年房地产行业面临着供大于求,销售额迅速下降,资金回收困难,融资困难使得行业资金缺口严重,
2、巨大的财务压力和困境,让房地产行业发展停滞不前,那么该如何有效的解决房地产行业存在的问呢?本文将分析房地产行业的现状与前景,对企业所面对的财务风险进行具体分析提出相对应的防范措施,最后做出总结。关键词 房地产行业 财务风险 措施ABSTRACTABSTRACT:Real estate industry occupies an irreplaceable position in todays society, and also plays an economic benefit that other industries can not bring. It bears an important
3、responsibility for peoples livelihood in the national economic system. Real estate has its own characteristics, which destine it to be a high-risk, high-return, high-yield industry. Its own financial risk is great. Over the years of reform and opening up, Chinas real estate industry has made great p
4、rogress. However, in recent years, the real estate industry is facing oversupply, rapid decline in sales, difficulties in fund recovery and financing, which make the industry a serious capital gap, huge financial pressure and difficulties, and make the development of the real estate industry stagnat
5、e. Then how to effectively solve the real estate industrys existence? What do you ask?This paper will analyze the current situation and prospects of the real estate industry, make a specific analysis of the financial risks faced by enterprises and put forward corresponding preventive measures, and f
6、inally make a summary.KEYWORDS:Real estate Financial risk Measures II目录一、前言4二、社会背景和房地产行业的重要性4(一)当今社会的经济发展状况4(三)房地产行业是国民经济中的支柱性产业5三、房地产行业的财务特点7(一)分析房地产行业的财务特点71.会计主体架构72.成本管理控制73.税收管理节点74.资金和融资管理重点7(二)分析房地产行业的发展趋势81.房地产行业向集团化规模化经营82.企业向金融业紧密结合83.房地产企业发展追求服务差别化和品牌化84.房地产企业趋向信息化9四、概述房地产行业的财务风险9(一)房地产行业
7、的财务风险的定义9(二)房地产行业的财务风险的分类91.筹资风险92.投资风险93.经营风险94.存货管理风险9五、房地产行业财务风险产生的原因分析9(一)房地产行业筹资风险产生原因分析10(二)房地产行业投资风险产生原因分析10(三)房地产行业经营风险产生原因分析10(四)房地产行业存货管理风险产生原因分析10六、房地产行业财务风险的防范措施10(一)对筹资风险的防范措施101.采用合理的资本结构102.制定科学合理的筹资规模113.多元化筹资方式11(二)对投资风险的防范措施111.加强投资的可行性分析112.科学合理进行组合投资11(三)对运营风险的防范措施11(四)对存货管理风险的防范
8、措施12总结12参考文献13致谢13一、 前言随着人类的进步和发展,人们对衣食住行的要求愈来愈高,房地产行业的竞争日趋激烈。房地产业作为一种高风险投资,在激烈的市场竞争中应处于不可战胜的地位,注重企业利润的最大化,注重防范企业的财务风险。而现在的房地产行业存在着严重的财务风险,它的风险机油来自内部的也有来着外部的,要想房地产行业长足稳定的可持续发展,就要清楚地认识它的危险。本文根据房地产行业的现状和面临的财务风险来分析问题及防措。为房地产行业在激励的市场经济中提供积极的知道,从而促进房地产行业的稳定健康持续的发展。二、 社会背景和房地产行业的重要性(一) 当今社会的经济发展状况(二) 一、我国
9、房地产行业的现状分析随着我国经济的持续快速增长,经济多元化和全球化格局的形成,我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期,国外资金的大量流入以及人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加,使房地产市场供求关系、市场消费主体、等发生着日新月异的变化。(一)国家政策方面:国家政策有利于房地产市场持续发展近几年,我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期,受到人民币升值、证券市场回暖等多重利好因素的影响,房价高举向前的这一事实为众多的房地产企业注入了一剂强心针。虽然受调控政策和国际金融危机的影响,我国房地产市场曾出现萎缩的迹象,但中央政府出台多方政策,加大财政投入,2013年经济复苏趋缓,通胀压力减轻
10、,同时实施适度宽松的货币政策,保持市场流动性合理充裕。 在此背景下,6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施,并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。(二)房地产市场:房产市场前景不可估量中国房地产市场还有很大的发展空间,我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个,城市化水平由7.3%提高到45.68%,同时国家为了进一步科学用地,开始了有的放矢的部署“旧城改造”战略,这要求局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市,完善城市的建设规划。这意味着随着城市化水平的逐渐提高,城市房屋的需求量已成为房地产业持续蓬勃发展的
11、源源动力。(三)房地产行业仍有挑战:土地稀缺性制约房地产行业发展建设用地不断扩张,导致土地资源浪费。土地是不可再生资源,并具有稀缺性,然而再结合我国人多地少的特殊国情,就显得人地矛盾极为突出。正是由于土地的稀缺,所以一路推高房价,加剧居民购房困难,现今房价过高已经成为目前我国一个非常突出的社会问题。同时地方政府的土地财政政策导致土地出让价格的上涨,开发商又把这种高价格的土地成本转嫁给购房者,房价由此而暴涨,这将是制约未来房地产发展的重大因素。我国的当今的社会经济处于相对稳定,持续的增长,经济效益健康的成长中,国家的经济保持了持续健康的发展,国内生产总值平均以大于9%的速度上升。据数据表明,近十
12、年来虽然GDP增长率有所降低,但是它的实际经济增长较大,也取得良好的经济质量。不仅仅如此我们不在只盲目追求高的经济增长率,因为我们知道经济增长率再高就是一个干瘪的空壳,我们所要的是一个实实在在的经济增长率。在过去的经济危机和全球经济与贸易衰退的危险中,中国依旧可以做到经济稳定发展,所以我们需要的是一个实实在在的宏观经济的进步。即使我国经济在稳定的发展。可是依旧存在不少的不好影响,譬如,房地产行业就存在很多的问题,员工资金拖欠,偿还债务的能力和收益较低,融资过于单一,都是以向银行贷款。有巨大的负债规模,资本结构不规范等等,房地产行业要想在这种环境下得到生存和发展,就必须提高自己本身的财务管理水平
13、,减轻公司会遇到的风险,要及时认识到自身的风险,做到提前防范制定应对措施加以把控,进而有效的减少损失。还要规范房地产行业。 (三) 房地产行业是国民经济中的支柱性产业近年来,我国房地产的投资额、销售额都是上升的,而且房地产投资额、销售额与国内生产总值的比值一直呈上升趋势,房地产业是拉动国民经济增长的重要因素,是中国经济的重要支柱产业之一。一房地产行业是国民经济发展的最基本的保证,他为社会中的每个行业发展进步提供必要的空间条件,在每个行业担任着举足轻重的地位,比如:人们接受教育,需要房地产行业提供宽敞明亮的教室,这样才可以提高人类的素质。日常生活用品需要房地产行业提供大生产的厂房,才能生产出供中
14、国十几亿人口生活的日用品,人们的居住地需要房地产提供一座座房子,才可以给人类提供一个遮风挡雨的地方,正是有了房地产行业让中国这区区960平方容下十几亿人口等等的这写无一不是体现出房地产行业作为一个基础产业的重要性。二房地产行业的产业链很长,它直接或者间接的关系到相关产业的发展,带动了钢铁、建材。家具、装饰、交通以及住宅购买等等一系列生产的发展,所带领的相关产业的进步是显著的,也促进这些行业的进步和可持续发展。所以房地产是国民经济的支柱性产业是无可厚非的。三、 房地产行业的财务特点(一) 分析房地产行业的财务特点1. 会计主体架构房地产公司因其特殊的产品属性(是不动产),通常根据项目所在地设立分
15、(子)公司。在税收方面主要受营业税纳税的义务(不动产所在地的营业税义务)的影响。它属于产品型子公司。由于土地储备的不稳定性,公司在主体上具有不可持续性,他存在的长久和母公司在管理上有所不同。2. 成本管理控制 房地产企业项目产品开发建设主要通过承包方式完成,即委托“生产”方式完成。一些项目中可以有多达100个建筑和论文单位。项目产品的论文和施工非常个性化。成本会计管理经常采用“吸收法”。成本数据的获取是分散的、不确定的,就是最基本的成本信息数据都是要依据外部的,所以公司只能间接进行质量管理和成本控制,财务成本控制有时显得“擦边球”,毫无作用,成本管理是没有作用控制的。当然,由于产品的多样性和差
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