工程建设项目“多测合一”不动产测量作业指导书.docx
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1、市工程建设项目“多测合一”不动产测量作业指导书工程建设项目“多测合一”不动产测量作业指导书21目 录1目的12适用范围13作业依据14基本规定14.1作业内容14.2平面及高程系统24.3测量精度要求24.4房产面积计算及共有建筑面积分摊34.5成果质量检查45规划核实条件资料收集46宗地测绘46.1界址测量46.2土地竣工图编制46.3面积计算56.4宗地图57房产测量57.1房产平面测量57.1.1总体要求57.1.2房屋及其附属设施测量57.2房产图绘制77.2.1总体要求77.2.2房产分层分户图绘制77.2.3房产分户平面图绘制88成果提交9附录A用地复核测量成果报告10A.1目 录
2、11A.2测绘责任人12A.3测绘说明13A.4用地复核测量报告成果图表14A.4.1土地竣工测量坐标成果表14A.4.2土地竣工测量图15附录B房产测绘成果报告17B.1目 录18B.2测绘责任人19B.3测绘说明20B.4房产测绘报告成果图表21B.4.1建筑区划内共有房屋清册21B.4.2项目与宗地信息汇总表22B.4.3计容建筑面积统计表23B.4.4幢信息表24B.4.5房屋分层面积明细表25B.4.6房屋分户面积明细表26B.4.7共有建筑面积分摊说明表27B.4.8房屋分户平面图28B.4.9房屋分层平面图291 目的为规范市工程建设项目不动产测量业务,根据*等相关规定,明确测绘
3、技术路线,制定本作业指导书。为业主单位提供精度可靠、内容详实、客观公正、标准统一的不动产测量成果资料。2 适用范围本作业指导书适用于市辖区内的工程建设项目不动产测量。3 作业依据下列凡是注日期的引用文件,仅所注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本标准。引用文件包括但不限下列技术标准或规定,国家及福建省工程项目“多测合一”最新技术规定、技术规范、技术要求、技术条件、技术规程、技术导则等均适用于作业依据。GB 50026 工程测量规范TD/T 1001-2012地籍调查规程GB/T 17986.1-2000 房产测量规范第1单元:房产测量规定GB/
4、T 17986.2 房产测量规范第2单元:房产图图式GB/T 20257.1 国家基本比例尺地图图式第1部分:1:500 1:1000 1:2000地形图图式GB/T 18316 数字测绘成果质量检查与验收GB/T 24356 测绘成果质量检查与验收CJJ/T 73卫星定位城市测量技术规范DB35/T 1604 连续运行基准站网网络RTK高程测量技术规范(福建省地方标准)CJJ8/T 8城市测量规范福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知(闽建房2004117号)DB35/T 1491-2015 1:500 1:1000 1:2000数字地形图测绘规范(福建省地方标准)D
5、B35/T 1604 连续运行基准站网网络RTK高程测量技术规范(福建省地方标准)福建省工程建设项目“多测合一”综合技术标准(试行)市城市规划管理技术规定(宁政文2015274号)市建设工程竣工规划条件核实办法(试行)(宁规2018114号)4 基本规定4.1 作业内容不动产测量绘工作主要工作分为宗地测绘和房产测量,房产测量根据建设情况可分为房产面积预算与房产面积实测两个内容。(1) 宗地测量是在竣工测量地形图的基础上进行界址测量、宗地图绘制、面积计算、不动产测量报告撰写等工作。(2) 房产面积预算主要是根据业主提供的各层规划审批图、规划许可证等相关材料,绘制分层分户图,测算建筑物各层各户的建
6、筑面积,并进行共有建筑面积分摊计算,为房屋登记部门办理楼盘表及预售许可证提供房屋面积数据。(3) 房产面积实测主要是对已竣工的建筑物进行实地测量,并结合业主提供的各层规划审批图、规划许可证、楼盘表等相关资料,绘制分层分户图、分户图,测算建筑物各层各户的建筑面积,并进行共有建筑面积分摊计算,为房屋登记部门提供房产确权数据。4.2 平面及高程系统(1) 平面坐标系统采用2000国家大地坐标系(CGCS2000),采用高斯-克吕格投影。(2) 高程系统采用正常高系统,高程基准采用1985国家高程基准。4.3 测量精度要求(1) 房产测绘中的基础控制测量应符合表4.1的要求,首级控制精度应不低于三级等
7、级的平面控制点。表4.1电磁波测距导线测量主要技术指标和观测技术要求 等级项目一级二级三级图根闭合环或附合导线长度(km)3.62.41.51.0平均边长(m)300200120100测距中误差(mm)15151515测角中误差()581220导线全长相对闭合差1/140001/100001/60001/4000导线高程闭合差(cm)5ss5ss10Hn10Hn仪器等级要求DJ2DJ2DJ6DJ2DJ6DJ6水平角测回数213121测微器两次重合读数差()331831818半测回归零差()881881824一测回2C互差()1313/13/同一方向值测回互差()9/24/24/垂直角测回数(中
8、丝法)222111垂直角指标差互差()151525152525垂直角互差()15/方位角闭合差()10n16n24n40n导线全长绝对闭合差(m)0.260.260.220.22导线网中最弱点点位中误差(相对于起算点)(cm)5555导线高程同一边往返测高差之差(cm)10S10S40S40S注1:n为导线折角数,s为边长(以km为单位,s500m时,按500m计),H为基本等高距(以m为单位)。注2:导线网中,结点与高级点间或结点与结点间的导线长度不大于符合导线规定长度的0.7倍。注3:导线相邻边长之比不宜大于1:3。注4:当附合导线长度短于规定长度的1/3时,导线的全长闭合差不应大于0.1
9、3m。注5:气温气压及仪器加乘常数改正可输入仪器直接进行改正。(2) 宗地测绘界址点精度限差和中误差应符合表4.2规定表4.2解析界址点精度指标要求 (单位:cm)点类型对邻近控制点的点位误差间距误差中误差最大误差绝对值中误差最大误差绝对值一类界址点510510二类界址点7.5157.515注:土地使用权明显界址点精度不低于一类,隐蔽界址点精度不低于二类。(3) 房产测绘中的边长测量以m为单位,最终边长取位至0.01m。房屋建筑面积、房屋套内建筑面积和共有建筑面积计算时应以m2为单位,计算过程的面积取位至0.001m2,最终面积取位至0.01m2。共有面积分摊系数取位至0.000001。(4)
10、 房产平面测量时,房屋边长测量应符合表4.3规定,面积测算的限差和中误差应符合表4.4规定。表4.3房屋边长测量精度要求 (单位:m)精度等级中误差限差房屋类别地段一0.007+0.0002D 0.014+0.0004D特殊房屋,或产权人特别要求的城市的特殊地区或特殊建筑物二0.014+0.0007D 0.028+0.0014D商品房,其他上市房屋大城市市区,中小城市中心区三0.028+0.002D 0.056+0.004D低价房屋,房改房小城镇的部分房屋注:D为边长,以米为单位;当D小于10m时,以10m计。表4.4房屋面积测算精度要求 (单位:m2)精度等级中误差限差房屋类别地段一0.01
11、+0.0003S0.02+0.0006S特殊房屋,或产权人特别要求的城市的特殊地区或特殊建筑物二0.02+0.001S0.04+0.002S商品房,其他上市房屋大城市市区,中小城市中心区三0.04+0.003S0.08+0.006S低价房屋,房改房小城镇的部分房屋注:S为面积,以平方米为单位。4.4 房产面积计算及共有建筑面积分摊(1) 房产面积测算参照GB/T 17986.1-2000房产测量规范第1单元:房产测量规定及省厅福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知(闽建房2004117号)和本市制定的相关规定执行。(2) 共有建筑面积按比例分摊的计算公式:Si=KSiK
12、=SiSi式中:K 为面积的分摊系数;Si 各单元参加分摊的建筑面积;Si 各单元分摊所得的面积;Si 需要分摊的建筑面积总和;Si 参加分摊的各单元建筑面积总和。4.5 成果质量检查(1) 测绘成果应按现行国家标准GB/T 24356测绘成果质量检查与验收、GB/T 18316数字测绘成果质量检查与验收和福建省工程建设项目“多测合一”综合技术标准等规定进行质量检查,并按要求编写质量检查报告。(2) 测绘成果质量检查时,应按现行国家标准GB/T 24356测绘成果质量检查与验收、GB/T 18316数字测绘成果质量检查与验收的规定进行质量评定。不合格的测绘成果经整改后,应重新进行检查。(3)
13、测绘成果质量监督抽查应按GB/T24356和GB/T18316执行。5 规划核实条件资料收集(1) 规划总平面图(复印件)(2) 规划部门审核的建施图(复印件)(3) 建设工程规划许可证(复印件)(4) 规划红线图(复印件)(5) 地名办坐落证明(复印件)(6) 共有面积使用说明(复印件)(7) 建设项目规划核实情况意见书(复印件)(8) 工程竣工验收备案表(复印件)(9) 工程竣工图 (10) 土地出让合同(11) 用地红线图6 宗地测绘6.1 界址测量(1) 界址测量包括界址点、线及其他重要界标的测量。(2) 界址测量宜采用解析法,包括极坐标法和网络RTK测量方法等,技术要求如下: 采用极
14、坐标法测量时,仪器对中误差不应大于5mm,水平角宜观测一测回,归零差不应大于60;钢尺量距长度不宜超过一整尺,电磁波测距长度不应大于150m; 采用网络RTK测量时,作业方法和精度不低于图根点精度测量。(3) 明显界址点采用数字测量方法测定,难以直接测定的界址点可用交会或勘丈等方法测定,所有界址点位置信息必须以坐标数据提交。界址点、界址线精度应符合表4.2中界址点的要求。(4) 界址测量完成后,编制界址点坐标成果表。6.2 土地竣工图编制(1) 土地竣工图可在竣工测量后现状地形图基础上进行编制,主要反映界址要素以及与界址有密切关系的地物;其次在图面荷载允许的条件下,适当反映其它内容。界址要素要
15、反映的充分、明显;其它要素可摘要表示,一般可略去细部、次要的部分。(2) 宗地图应表示本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长等内容,依据实际情况表示邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容,并应作为不动产权证书和不动产登记资料的附图。(3) 宗地图绘制采用计算机输出,符合下列规定: 宗地图的比例尺和幅面应根据宗地的大小和形状确定,比例尺分母以整百数为宜; 宗地图上界址边长注记应齐全,并采用实测边长或反算边长; 宗地图指北方向; 宗地图的整饰、注记规格应完整。6.3 面积计算面积采用软件计算,应对解析坐标等输入数据进行校核,确保正确无误。面积以“m2”为单位,量算结果的取值保留到小数点后
16、两位。计算结果应与土地权属来源材料的面积数据进行核实。6.4 宗地图参照附录A提交用地复核测量成果报告供主管部门进行宗地地籍调查,确定红线等权属信息后形成宗地图。7 房产测量7.1 房产平面测量1233.17.1.1 总体要求7.1.1.1 房产平面测量是对房屋及附属设施测量,指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高(或高度)2.2 m(含 2.2 m)以上的永久性建筑的水平边长测量。永久性建筑应具备下列条件:(1) 应具有上盖(独立顶盖或以上部的房屋、阳台、挑台、廊、屋檐等上部建筑为盖)和地(楼、底)板;(2) 应有围护结构
17、(如:墙、柱、护栏等);(3) 层高或高度在2.2m或2.2m以上;(4) 结构牢固,属永久性的建筑物;(5) 房屋的附属部位(如:阳台、廊、门斗、雨篷等)应与主体房屋室内相连通;(6) 可作为人们生产、生活或各种活动的场所。7.1.1.2 测量作业要求(1) 房屋及其附属设施测量应根据建筑平面设计图、建设工程施工图或竣工图进行现场核对。(2) 建筑边长可采用三维激光扫描法、全站仪自由设站法、钢尺或手持式测距仪实测边长等方法进行施测。(3) 任何边长都应独立量测两次,较差在5mm以内时取中数作为最后量测结果。7.1.2 房屋及其附属设施测量7.1.2.1 房屋数据采集应逐幢测绘,不同建筑结构、
18、不同层数的房屋应分别测量,独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量;毗连房屋四面墙体,在房屋所有人指界下,区分自有、共有或借墙,以墙体所有权范围为界测量实地采集,并符合下列规定:1) 采集内容应包括:房屋的边长、墙体厚度和特征点位置,房角点、界址点坐标等和其他需表述的地形要素;2) 形状规则房屋的应采集总长及分段长度并校核;3) 实测房屋有不规则形状或直接测量有困难时,可实测房屋几何要素,按几何公式计算面积或采用实测房屋特征点坐标,按坐标点计算面积,实测坐标点的误差应满足表4.2精度要求;4) 实测边长最后量测结果与设计值差值符合表4.3精度规定时,可采用原设计边长,否则应采用实测边长。7.1
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- 工程 建设项目 合一 不动产 测量 作业 指导书
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