云南省2023年房地产估价师之估价原理与方法精选附答案.doc
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_05.gif)
《云南省2023年房地产估价师之估价原理与方法精选附答案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《云南省2023年房地产估价师之估价原理与方法精选附答案.doc(29页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、云南省云南省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法精选年房地产估价师之估价原理与方法精选附答案附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近,是因为相似的房地产之间具有()。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【答案】C2、张某 2 年前抵押贷款购买了一套产权 40 年,建筑面积 50m2 的商铺,首期支付 50%,目前贷款余额为 11.8 万元,现欲出售该商铺,类似商铺目前月租金为建筑面积 70 元/m2,空置率为 10%,经营费用为有效毛收入的 10%,资本化率为5%,若由买方支付银行欠款,则张某出售该商铺的合理实得金额为()
2、万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】C3、在影响房地产价格的人口因素当中,家庭人口规模是指()。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】B4、房地产区位是指该房地产与()在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物【答案】C5、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊,其根本原因是()。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用
3、方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D6、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的,称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】B7、通常把比较法测算出的价值称为()。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】C8、下列房地产权利的种类中,属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D9、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲,是()上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】B10、某写字楼的土地成本 8000 万元,建设成本 6000 万元,管
4、理费用 800 万元,销售费用 600 万元,投资利息 720 万元,销售税费为售价的 6%,销售利润率为 16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D11、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错,并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】A12、马克思的地租理论不包括()。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B13、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】C14、在房地产估价中,长期趋势法运用的假
5、设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A15、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】D16、将房地产称为物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.中国香港【答案】D17、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为 86 万元,含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为(
6、)万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B18、在统一采用单价方面,土地除了单价之外还可为()。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】C19、某建筑物已使用 8 年,经实地勘察,估计尚可使用 32 年,残值率为 5%,则该建筑物的成新率为()。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】C20、在不同的地域,房地产也有不同的名称,我国香港地区,通常称房地产为()。A.不动产B.物业C.楼盘D.房屋【答案】B21、在人民法院委托的房地产估价拍卖中,人民法院是()。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人,不是报告使用者D.估价委托人和报
7、告使用者【答案】D22、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法,特别是(),对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】C23、当成本法求得的价值()市场法或收益法求得的价值时,说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】B24、某套商品住宅期房的面积为 90m2,尚需 10 个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为 4500 元/m2,每月末的租赁净收益为 2500 元/套。估计年折现率为 10%,风险补偿为现房价格的 2%。该期房目前的市场价格为()元/m2。A.3555.54B.4144.54C.455
8、5.54D.5144.54【答案】B25、某住宅房地产开发用地,其土地面积为 10000m2,规划容积率为 1.2,楼面地价为 1500 元/m2。后经规划调整,其容积率提高到 1.6,楼面地价不变,则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为()万元。A.375B.450C.500D.600【答案】D26、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于()。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【答案】D27、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温【答案】A28、评
9、估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为 8000 元/m2,比正常价格低 2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800 元/m2,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%;丙可比实例的成交价格为 8300 元/m2,其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/m2。假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为()元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D29、某在建工程,土地使用权年限为 50 年,
10、自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2,年净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2年,估计至项目建成还需 2.5 年。已知市场同类房地产报酬率为 7%,假设折现率为 10%,则评估该项目续建完成时的总价值为()万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D30、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,最适宜用()来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】B31、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的(
11、)的款额后,抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】C32、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的()的款额后,抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】C33、重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本通常()重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A34、“皮槁而毛拔”(素问五脏生成篇)的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A35、某市于 2015 年对市中心一平房区进行拆
12、迁改造,该市 2010 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2,并且一直没有变动;2015 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2,房地产市场交易价格为 6000 元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2 为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C36、下列()房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】B37、关于收益法中收益期确定的说法,正确的是()。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时
13、间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D38、建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为()。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】A39、估价上的折旧注重的是()。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】B40、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.
14、开发建设成本D.未来收益大小【答案】B41、“用寒远寒,用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】A42、某宗房地产土地面积 300m2,建筑面积 250 m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积 300 元,残值每平方米建筑面积 50 元,则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A43、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的()。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】C44、以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为()。A.签订估价委托
15、合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C45、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是()。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B46、评估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为 8000 元/m2,比正常价格低 2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800 元/m2,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常
16、交易价格的 3%和 6%;丙可比实例的成交价格为 8300 元/m2,其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/m2。假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为()元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D47、某宗房地产交易中,买方付给卖方 2500 元/m2,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费;买方按正常价格的 3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于()元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答
17、案】D48、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是()。A.建筑面积 1800m2,两年前出租,年租金 35 万元,位于同一工业区B.建筑面积 1100m2,近期出租,年租金 150 元/m2,位于 20km 外C.建筑面积 10000m2,近期出租,年租金 180 万元,位于同一工业区D.建筑面积 1000m2,近期出租,年租金 20 万元,位于同一工业区【答案】D49、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块,价值各为 50 万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值为 110 万元。如果甲地块的使用权人
18、欲购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为()。A.50 万元B.55 万元C.5060 万元D.60 万元以上【答案】B50、提出“四气五昧”药性理论是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、对于商业房地产来说,它看重的是()。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件【答案】AC2、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD3、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于经济折
19、旧的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损【答案】CD4、房地产的独一无二特性导致了()。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】ABCD5、在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因有()。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有收集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格【答案】AC6、下列关于重新购建成本的
20、说法,正确的有()。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】BD7、下列选项中,属于土地使用管制的事项有()。A.甲乙两宗土地使用权中,甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中,要求容积率为 2.0【答案】BD8、完好房的成新度可以有()。A.六
21、成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD9、关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利C.评估投资价值时,未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产,不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】AC10、收益法中计算净收益时,扣除运营费用时不包括的项目有()。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拨款D.房地产改扩建费用E.所得税【答案】ABD11、某宗商用房地产于 30 年前建成
22、,预计建筑物剩余自然寿命为 20 年,房地产未来第一年的净收益为 28 万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2万元,报酬率为 8%,则()。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元B.该房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为 15 年E.该房地产的合理经营期限为 20 年【答案】BCD12、房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有()。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨
23、胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】BD13、下列各项中,属于其他相关定着物的有()A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木【答案】ABC14、下列建筑物状况中,属于建筑物权益状况的有()。A.租赁期限B.地役权的设立C.建筑结构D.维护情况E.物业管理【答案】AB15、下列与房地产有关的税种中,属于具有普遍调节功能税种的有()。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税【答案】ABCD16、按照建筑物重新建造方式的不同,可将建筑物重新购建成本分为()。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB17、评估承租人权益价值时,收益法估价参数确
24、定正确的有()。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A18、下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】CD19、一般来说,房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()。A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步【答案】BCD20、在具体估算建筑物重新购建成本的方法中,单位比较法
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 云南省 2023 房地产 估价师 估价 原理 方法 精选 答案
![提示](https://www.deliwenku.com/images/bang_tan.gif)
限制150内