物管部综合管理手册161584.docx
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1、物管部综合管理规定前 言 为为了规范商商厦物业管管理工作,确确保各项工工程、保卫卫、总务的的工作正常常进行,确确保我商厦厦正常运转转,我们依依据公司的的有关规章章制度,结结合北京华华联商厦股股份有限公公司安贞分分公司两年年来管理的的基本经验验,编写这这本物管管综合管理理手册。 物物管部管理理包括的内内容多、范范围广,涉涉及到许多多方面的业业务知识。在在编写中,我我们力求突突出物管行行政管理的的原理,全全面介绍物物管行政管管理的内容容、任务、职职责、流程程、标准、各各项规章制制度及操作作知识。在在实际工作作中,凡涉涉及物管工工作的按照照规定执行行。 由由于此册尚尚属初编,尽尽管我们反反复地讨论论
2、、修改,但但终因水平平有限,难难免存在许许多缺点和和错误。恳恳请大家在在实际工作作中不断提提出修正意意见,使物物管综合管管理手册更更加具有实实用性和操操作性。 二五年一月第一章 概 述第一节 物管部工工作的概念念 物物管部门是是以筹划工工程、保卫卫安全和运运用人力、物物力、财力力,从物资资、管理等等方面而保保障公司正正常经营的的后勤服务务支持部门门,其所有有工作必须须紧紧围绕绕着公司经经营活动而而进行。任任何公司、团团体单位都都有物管行行政工作,虽虽然他们在在各单位肩肩负的任务务不尽相同同或者部门门名称不同同,但所起起的作用是是相同的,都都是围绕主主要工作目目标的实现现,充分发发挥服务和和保障
3、作用用,以创造造良好的工工作环境和和生活环境境,确保主主要工作的的正常进行行。所有在在安贞华联联商厦从事事物管行政政工作的同同仁都要在在大脑里牢牢牢树立工工程、保卫卫一票否决决权的观念念、“销售”的观念、“成本”的观念,确确立“没有安全全、不讲成成本,什么么利益都无无从谈起”的忧患意意识。物管管行政工作作的核心是是“服务”和“管理”,只有把把“管理”理解为标标准化的服服务、科学学化的服务务,而不时时“关卡”,才能做做好物管后后勤保障工工作。安贞华联物物管部管理理的内容,概概括起来可可以分为十十一类:一、工程审审核管理二、设备使使用检修管管理三、工程材材料管理四、安全保保卫管理五、消防管管理 六
4、六、物业管管理 七七、固定资资产管理 八八、低值易易耗品管理理 九九、生活管理理 十十、通讯管管理 十十一、电梯梯管理第二节 物管部工工作的指导导思想、方方针和原则则 一一、指导思思想、方针针 物物管部管理理工作的指指导思想是是:积极适适应公司经经营的需要要,不断完完善规章制制度、规范范服务,确确保商厦安安全、充分分发挥资产产的使用效效能,更好好地为公司司经营服务务,不断提提高公司经经营效益。 物物管部管理理工作的方方针是:在在公司各级级领导的正正确领导下下,充分发发挥物管部部门的服务务保障作用用,强化物物管行政管管理工作的的全局观观念、服务观念念和制制度观念,逐步实实现物管行行政管理工工作标
5、准准化、制度化、规范范化,培培养德、才才兼备的管管理人才,提提高整体服服务保障能能力。 二二、物管部部系统管理理原则 物物管部系统统的管理原原则是:制制度控制、属属地管理、单单元核算。 (一一)制度控控制:即物物管部门根根据公司运运营及安全全需要管理理制度和管管理办法,用用制度规范范工作,所所有部门必必须严格按按制度办事事。 (二二)属地管管理:即物物管部门对对商厦内所所有资产、设设备使用、工工程材料审审核施工、消消防安全管管理有决定定权和监督督权;所使使用部门有有属地管理理权。 (三三)单元核核算即谁使使用谁管理理,谁受益益谁承担费费用。第三节 物管部管管理队伍建建设 物物管部管理理队伍建设
6、设的关键是是人才的选选拔与培养养,人才永永远是公司司最宝贵的的财富。物物管部管理理工作者必必须具备强强烈的主人人翁意识、必必要的文化化知识、熟熟练的操作作技术、较较强的管理理能力、高高尚的职业业道德、鲜鲜明的法纪纪观念、敏敏锐的市场场意识。用用人的原则则是用人之之长,但不不求全责备备;尊重学学历,但不不唯学历是是用,业绩绩是衡量人人才的根本本标准。平平时还应注注重对人才才的教育培培养,建设设一支作风风过硬、业业务过硬、管管理过硬、纪纪律过硬的的物管管理理工作队伍伍。人员的的素质要达达到以下要要求: 一一、要有高高度的敬业业精神和责责任感物管行政工工作是非常常繁琐、非非常具体的的事务性工工作,还
7、主主要负责公公司的建设设和安全运运营工作,必必须真抓实实干。因此此,必须要要有高度的的敬业精神神和责任感感,要有败败不馁、胜胜不骄的精精神,要敢敢于吃苦,勇勇于奉献。对对工作要兢兢兢业业,不不计较个人人得失,不不说空话,多多干实事。 二二、要有良良好的品德德修养 良良好的品德德修养是干干好物管行行政管理工工作的最基基本的素质质,物管部部门与钱、物物打交道,必必须具有大大公无私的的高尚情操操,坚持原原则,秉公公办事。要要严格要求求,以身作作则,不能能近水楼台台先得月,一一定要廉洁洁奉公,洁洁身自好,严严以律已。 三三、要有广广博的知识识和较高的的管理才能能 现现代物管工工作对管理理的要求越越来越
8、高,且且管理的范范围较广。因因此管理人人员必须认认真钻研本本职业务,对对业务要做做到精益求求精,加强强现代管理理科学知识识学习。 四四、要有敏敏捷的思维维能力 敏敏捷的思维维能力是管管理者多谋谋善断的基基础,是提提高决策组组织能力的的重要条件件,要做到到处理事情情,解决问问题主意多多、办法多多、决心大大、行动快快。 五五、要有实实事求是的的态度和创创业精神 实实事求是是是搞好物管管行政管理理工作的重重要原则,无无论想问题题、订计划划、做工作作必须做到到一切从实实际出发,反反映情况要要真实可靠靠,统计数数字要严密密精确,编编制计划要要符合实际际,总结经经验要尊重重事实,反反对说假话话、大话、空空
9、话、报喜喜不报忧、弄弄虚作假、欺欺上瞒下。第四节 物管部管管理职能与与职责 一、门店物管部是公司总务行政管理的三级部门。其基本职能是:按照总公司和地区公司的具体要求,落实、实施本店的物管行政管理工作。主要职责是是: (一一)贯彻执执行总公司司和地区公公司有关物物管行政管管理的规定定、标准、制制度、办法法,结合本本店实际情情况,制定定具体的实实施细则。 (二二)负责本本店土地、房房屋、固定定资产等固固定资产的的使用、修修缮、保全全管理。 (三三)负责本本店房屋、水水、电能源源、供冷、供供暖等物业业管理费的的结付。 (四四)负责本本店员工的的生活管理理。 (五五)负责编编制本店物物管行政管管理计划
10、。 (六六)负责指指导、规范范、检查公公司各种施施工装修、安安全保卫工工作的执行行情况。二、物管部部各岗位管管理职责: (一一)物管部部经理岗位位职责:1、负责贯贯彻落实公公司的质量量方针、目目标并进行行监督与检检查。2、在总经经理领导下下,全面负负责商厦物物业工作管管理。3、依照公公司的经营营方针、质质量方针政政策制定本本年度年、季季、月的工工作计划。4、监督检检查物管部部各项工作作计划的落落实及进展展情况。5、组织制制定本部门门的各项管管理制度,控控制落实情情况。6、控制物物管工作的的各项费用用的支出,实实现节支增增效。7、监督各各项物管工工作的各项项费用的收收入,确保保公司利益益。8、完
11、成领领导交办的的其它工作作。9、监督检检查本部门门各项合同同的执行情情况。(二)文员员岗位职责责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标。2、负责部部门费用、台台帐的管理理。3、整理归归档各种文文件资料。4、文件打打印。5、完成领领导交办的的任务。(三)物管管部工程副副经理岗位位职责:1、 负责责贯彻落实实公司的质质量方针、目目标的工作作,并进行行监督与检检查;2、负责根根据商厦经经营和质量量方针、目目标,制定定本部门年年、季、月月、时、空空调供水、供供电及其它它设施的维维护和改造造计划,并并进行实施施与监督检检查;3、负责各各项设施维维护的预算算编审工作作;4、负责监监控联营厂厂商设施设设计
12、制作和和改造;5、负责合合理分配工工作,督导导员工合理理有效完成成工作;6、负责协协调本部门门对外的联联系工作;7、负责审审核每月电电气配件的的进销存工工作并掌握握本部门各各项费用的的支出情况况;8、负责对对本部门员员工进行相相关的业务务知识技能能的培训工工作。(四)维修修主管岗位位职责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、负责商商厦内工程程维修,施施工改造,设设备的保养养维修;3、负责监监督施工队队的工程质质量及施工工进度、质质量及验收收;4、负责维维修班的管管理及协调调工作。(五)电气气主管岗位位职责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、负责商商厦内所有有电器维修修,电气工
13、工程改造;3、负责各各配电设备备的安全运运行、维护护、保养工工作;4、负责对对商厦内各各厂家,专专卖店的电电气容量、施施工图纸的的审核;5、负责解解决电气部部分中出现现的各种问问题;6、负责监监督施工项项目的质量量、进度及及验收;7、负责对对外施工队队以及对内内各楼层的的协作关系系。(六)电工工班长岗位位职责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、负责电电工班日常常管理工作作;3、负责落落实电工岗岗位责任制制度,安全全注意事项项;4、负责本本工种排班班及管理工工作;5、负责制制定本工种种日常巡视视,制定并并监督执行行情况。 (七七)电工岗岗位职责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;
14、2、负责电电气部分的的维护、维维修、巡视视;3、负责配配电间的维维护、维修修及卫生;4、负责落落实用电单单位的安全全制度;5、负责检检查各厂家家装修后的的电气部分分验收及送送电。(八)木工工岗位职责责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、负责对对报修单报报修地点及及时维修;3、定期检检查所属范范围的设施施及维修;4、出现故故障,及时时维修确保保正常使用用。(九)水工工岗位职责责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、负责每每日各楼层层报修单的的落实工作作;3、定期巡巡视各用水水单位及管管路、阀门门等;4、负责及及时维修管管道的跑水水、冒水、滴滴水、漏水水。(十)空调调工岗位职职责
15、:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、负责每每天准时开开机送风,准准时关机,按按时巡场,并并做好记录录;3、根据顾顾客多少及及室外温度度随时调整整空调温度度,达到标标准;4、负责定定期对空调调机组进行行保养,清清扫卫生;5、出现故故障及时维维修,保证证机组运转转正常。(十一)焊焊工岗位职职责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、负责公公司的金属属防火门,车车辆标志牌牌及焊接维维修;3、上岗操操作时持证证上岗,确确保工作安安全;4、操作时时须有动火火证,按规规程操作。(十二)瓦瓦工岗位职职责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、负责根根据维修单单工程量多多少,及备备料维修
16、;3、负责每每日巡查所所属范围的的墙壁、天天花板、地地面等设施施;在不影影响一线营营业的情况况下,及时时维护。(十三)库库管员岗位位职责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、凭入库库单查验材材料质量、数数量、履行行出入库手手续;3、凭入库库单出库时时,应记入入领用部门门“材料领用用费用记录录”手册;4、每天对对库房进行行一次清扫扫,并进行行一次安全全检查;5、材料保保管卡与实实物随时相相符;6、及时准准确编制月月盘点表及及材料耗用用月报表;7、合理整整齐堆放物物品,不得得无故损坏坏;8、完成领领导交办的的其它工作作。(十四)物物管部保卫卫副经理岗岗位职责:1、负责贯贯彻落实公公司的质量
17、量方针、目目标的工作作,并进行行实施与检检查; 2、负责宣宣传贯彻落落实国家法法令、法律律、法规,全全面维护商商厦治安消消防及交通通安全,确确保商厦正正常的经营营与工作秩秩序;3、负责建建立健全商商厦安全保保卫体系,完完善安全保保卫制度;4、负责制制定年、季季、月安全全保卫工作作计划目标标,并进行行实施与检检查;5、负责商商厦涉及治治安、消防防、交通等等工作的对对外协调与与联络工作作;6、负责对对本部门各各岗位员工工进行相关关业务知识识技能的培培训工作;7、负责对对保安公司司的合作进进行检查与与评定工作作;8、负责对对商厦发生生的一切重重大安全责责任事故承承担直接领领导责任。(十五)内内保主管
18、岗岗位职责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、认真完完成上级领领导交给的的各项任务务,落实各各项安全防防范措施,协协助领导做做好商厦的的安全保卫卫工作;3、建立健健全商厦内内部安全保保卫的各项项规定,并并监督、检检查、落实实;4、协助公公检法机关关侦破发生生在商厦内内的重大刑刑事经济案案件及对内内部的违法法犯罪案件件进行查证证工作;5、负责对对干部员工工进行法制制宣传与教教育,不断断提高干部部员工遵法法、守法的的意识;6、了解商商厦财物的的分布和管管理情况,定定期对货物物、库区进进行检查,及及时发现和和解决问题题;7、接到报报案要立即即赶到现场场调查取证证,需公安安部门出面面的要积极
19、极协助,妥妥善处理;8、完善内内部保卫的的各项基础础工作,注注意情况积积累,对商商厦的重要要部门、要要害部位、重重点工作和和控制对象象建立工作作档案;9、监督并并具体指导导护场警卫卫队队长日日常工作,并并加强对护护场警卫队队的日常管管理。10、做好好领导交办办的其它工工作。(十六)消消防主管岗岗位职责:1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2、认真贯贯彻执行中中华人民共共和国消防防法及北北京市人民民政府消防防条例,全全面负责商商厦的消防防安全工作作;3、根据消消防法、北北京市消防防条例及及华联商商厦安全管管理规定,并并按照我公公司具体情情况制定出出各类消防防细则、规规定,并监监督检查落落实;
20、4、负责联联系、组织织健全单位位消防组织织,定期布布置消防任任务,组织织员工做好好防火,灭灭火工作;5、负责对对干部员工工进行消防防法规、消消防知识的的宣传教育育,定期进进行消防演演练,提高高自防、自自救能力;制定灭火火方案,组组织现场扑扑救,保护护火灾现场场,协助有有关部门查查清火灾原原因,追查查火灾事故故责任;抓抓好防火,分分级管理责责任制的落落实,在上上级和公安安消防部门门的协助指指导下,协协调和疏通通各部门之之间的关系系,共同搞搞好防火工工作;6、负责办办理与消防防工作有关关的事项和和其它消防防安全工作作;7、完成领领导交办的的其它任务务。(十七)内内勤交通主主管岗位职职责: 1、负责
21、执执行公司的的质量方针针、目标;2、认真执执行国家和和公安机关关有关车辆辆和驾驶员员的各项管管理规定;3、定期召召开驾驶员员安全会议议,组织学学习公安机机关的法规规和临时性性规定;4、对单位位内的所有有车辆和驾驾驶员登记记建档,对对车辆性能能及驾驶员员做到心中中有数;5、及时有有效地处理理本单位发发生的交通通事故,并并协助交通通部门调查查原因,并并及时将情情况向上级级领导汇报报;6、积极参参加交通队队和地区安安委会组织织的各种会会议和检查查评比工作作;7、积极协协助驾驶员员进行车辆辆的年检和和驾驶员评评审换证工工作。(十八)治治安巡检员员岗位职责责: 1、负责执执行公司的的质量方针针、目标;2
22、、在主管管、领班的的直接领导导下负责商商厦的治安安巡检工作作;3、遵章守守纪,着装装整洁,坚坚持各项安安全制度,规规定;4、提高警警惕,坚持持巡逻制度度,加强检检查,防止止坏人破坏坏;5、要明确确自己职责责范围和工工作程序标标准,熟悉悉单位重点点要害部位位的周围环环境;6、建立交交接记录,不不得脱岗、睡睡岗,因脱脱岗、睡岗岗造成损失失,要追究究经济或刑刑事责任;7、遇有突突发事件,除除积极解决决外,要立立即报告有有关部门防防止事态扩扩大;8、在工作作中发现有有违反安全全制度的行行为时有责责任制止,经经常向员工工宣传治安安,防火工工作的重要要性,制止止易燃物品品乱堆乱放放,认真检检查,防止止易燃
23、易爆爆物品被带带进单位;9、对出入入单位的任任何人,发发现可疑情情况都有监监督责任,有有维护、劝劝阻,制止止扰乱公司司治安的责责任,对不不接受批评评、不听劝劝阻和屡教教不改者有有权建议领领导给予批批评和经济济制裁;10、在巡巡逻检查中中,发现可可疑人员要要详细查问问,对私自自加工制作作的各种物物品有权询询问清楚,带带出物品要要查看发票票及领导批批示证明;11、在巡巡逻检查中中,加强对对重点要害害部门、水水源、电源源、火源的的检查管理理,发现火火险和治安安灾害事故故,除立即即处理并采采取措施排排除险情外外,要及时时告保卫部部或有关部部门;12、在巡巡逻中做到到三勤一一集中(勤勤游动、勤勤检查、勤
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