《中国物业管理条例新解读37183.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中国物业管理条例新解读37183.docx(225页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、 出 版 说 明 “法律法规规新解读”丛书是一一套实用型型法规汇编编,目的在在于为读者者运用法律律维护权利利和利益提提供易懂易易用的工具具。 本本丛书选取取与日常生生活密切相相关的法律律领域,将将各领域的的核心法规规作为“主体法”,并且将将与主体法法相关联的的法律法规规分类汇编编。本丛书具有有以下鲜明明特点: 1出版权权威中国法制出出版社是国国务院法制制办公室所所属的中央央级法律类类图书专业业出版社,是是国家法律律、行政法法规文本的的权威出版版机构。 2条文解解读精炼 丛丛书各分册册将重难点点法条以【解解读与应用用】形式进进行阐释,注注释内容均均是从全国国人大常委委会法制工工作委员会会、国务院
2、院法制办公公室等对条条文的权威威解读中精精选、提炼炼而来,简简单明了、通通俗易懂,并并突出百姓姓日常生活活中经常遇遇到的纠纷纷与难题,这这是其他释释义类图书书所没有的的。3关联法法规检索 丛书各分册册除了精选选与主体法法相关联的的法律规定定外,还在在主体法中中以【关联联参见】的的方式链接接重要条文文,并标注注条文所在在页码(如如“P42”即为第442页),以以此最大限限度地提高高法规的即即查即用性性。 4附录实实用信息 书书末收录经经提炼的法法律流程图图、诉讼文文书、纠纷纷处理常用用数据等内内容,帮助助读者大大大提高处理理法律事务务的效率。 2008年年2月物业管理条条例新解读物业管理理条例法
3、法律适用提提示在住房商品品化与住宅宅建设小区区化的过程程中,居民民住房管理理的主体,逐逐渐由政府府、单位过过渡为有独独立市场利利益的物业业服务企业业。随着物物业管理在在我国的迅迅速发展,物物业服务企企业不断涌涌现,物业业管理中的的问题也层层出不穷。物物业管理条条例于22003年年9月1日开始施行行,20007年8月26日,国务院院对物业业管理条例例进行了了修订,新新条例于22007年年10月1日起施行。物物业管理条条例是适适应我国物物业管理服服务行业迅迅速发展的的需要而产产生的是是第一部全全国性的物物业管理法法规。对业业主与物业业服务企业业的法律关关系进行了了明确的界界定,对提提高业主的的自我
4、保护护意识,规规范物业管管理市场具具有重大意意义。与物物业管理条条例配套套的业主主大会规程程、业业主临时公公约(示范文本本)、前前期物业服服务合同(示范文本本)、物物业管理招招标投标管管理暂行办办法、住住宅专项维维修资金管管理办法及及物业管管理企业资资质管理办办法等示示范文本也也已经陆续续公布施行行。物业管理理条例共共7章,70条。规规定了业主主的权利义义务,业主主大会的组组成及职责责,业主委委员会的组组成及职责责,业主管管理规约,前前期物业管管理,物业业管理服务务,物业服服务企业,物物业服务合合同,物业业管理服务务收费,专专项维修资资金,物业业的使用与与维护,物物业管理中中的法律责责任等多项
5、项内容。新修订的物物业管理条条例最大大的改变就就是将“物业管理理企业”改称为“物业服务务企业”。称谓上上的改变,意意味着新的的物业管管理条例更更强调业主主自治管理理和物业服服务。从物物业管理转转变到物业业服务,突突出了服务务意识,也也使业主和和物业服务务企业双方方关系的定定位更加准准确。第二,增加加“街道办事事处、乡镇镇人民政府府”为成立业业主大会、选选举产生业业主委员会会的指导部部门。突出出了基层管管理,对业业主、物业业公司的指指导更直接接,具有更更强的实际际操作性。第三,严格格专项维修修资金使用用条件。以以前是按照照投票权数数按照面面积的套数数为依据,现现在加入了了投票的人人数的要求求。明
6、确物物权法对对业主在业业主大会上上的投票权权,就是“面积”加上“人数”。即“业主大会会会议可以以采用集体体讨论的形形式,也可可以采用书书面征求意意见的形式式;但是,应应当有物业业管理区域域内专有部部分占建筑筑物总面积积过半数的的业主且占占总人数过过半数的业业主参加”第四,关于于表决比例例的改变。比比如制定和和修改管理理规约、业业主大会议议事规则,选选聘和解聘聘物业服务务企业等这这些根据旧旧的物业业管理条例例需要特特别多数的的表决,即即必须经物物业管理区区域内全体体业主所持持投票权三三分之二以以上投票权权的业主的的认可才可可以最终得得出决议的的事项,根根据新修订订的物业业管理条例例为了使使表决更
7、具具有可操作作性降低了了表决比例例,经专有有部分占建建筑物总面面积过半数数的业主且且占总人数数过半数的的业主同意意即可得出出决议。第五,通过过起诉可撤撤销业委会会决定。修修改后的条条文,赋予予了被侵害害权益业主主获得司法法救济的权权利。“业主大会会或者业主主委员会的的决定,对对业主具有有约束力。业业主大会或或者业主委委员会作出出的决定侵侵害业主合合法权益的的,受侵害害的业主可可以请求人人民法院予予以撤销。”业主可以个人名义对业委会的决定进行起诉,只要有不合理的地方,都有权提出申请。这样做,更有利于保护业主权益。第六,增加加改建、重重建建筑物物及其附属属设施作为为业主共同同决定的重重大事项的的规
8、定。旧旧的物业业管理条例例规定的的重大事项项中没有关关于业主改改建、重建建建筑物及及其附属设设施的内容容,新的条条例根据物物权法的的规定增加加了这一事事项,业主主在表决改改建、重建建建筑物及及其附属设设施的时候候也作为一一个重大事事项,按照照面积、人人数双三分分之二原则则进行表决决。法律要点法条页码物业管理物业管理理条例第第2条第4页业主物业管理理条例第第6、7条条第9、155页管理规约物业管理理条例第第17条第32页业主大会物业管理理条例第第10-114条第18-220条业主大会会规程第第9条第20页-26页第34-337页第146页页临时管理规规约物业管理理条例第第22条第41页前期物业服
9、服务合同物业管理理条例第第21条第25、226条第39页第47、448页物业服务收收费明码标标价物业管理理条例第第41条物业服务务收费明码码标价规定定第6条条第75页第229页页物业服务企企业物业管理理条例第第32条第36、339条第57页第67、772页物业服务合合同物业管理理条例第第35条第39条第63页第72页目 录物业管理条条例解读与与应用3第一章 总 则3 第一一条【立法法宗旨】4 第二二条【物业业管理定义义】物业服务务企业物业管理理7 第三三条【选择择物业服务务企业的方方式】8 第四四条【物业业管理发展展的途径】8 第五五条【物业业管理的监监管机关】9 第二二章业主及及业主大会会9
10、 第六六条【业主主定义及权权利】业主物业使用用人业主的权权利15 第第七条【业业主的义务务】17 第第八条【业业主大会代代表业主合合法权益】19 第第九条【物物业管理区区域的划分分】20 第第十条【业业主大会成成立方式】业主大会会的成立21第十一一条【业主主共同决定定事项】23第十二二条 【业业主大会会会议的召开开方式及决决定】业主大会会会议召开开的方式业主大会会召开的最最低投票权权限定业主参加加大会的方方式业主大会会的表决规规则业主大会会决定的效效力25第十三三条【业主主大会的会会议类型及及其启动方方式】定期会议议临时会议议26第十四四条【业主主大会会议议的通知及及记录】28第十五五条 【业
11、业主委员会会的性质和和职责】业主委员员会的地位位业主委员员会的性质质业主委员员会的职责责31第十六六条【业主主委员会的的登记备案案制度及其其成员资格格业主委员员会的产生生业主委员员会的登记记时间和效效力业主委员员会委员的的资格32第十七七条【管理理规约】管理规约约管理规约约的内容管理规约约的通过与与修改管理规约约的法律效效力34第十八八条【业主主大会议事事规则】业主大会会议事规则则的内容36第十九九条【业主主大会、业业主委员会会的职责限限制】37第二十十条【业主主大会、业业主委员会会与相关单单位的关系系】39第三章章 前期期物业管理理39第二十十一条【前前期物业服服务合同】41第二十十二条【临
12、临时管理规规约】临时管理理规约43第二十十三条【关关于对临时时管理规约约的说明义义务以及承承诺遵守的的义务】建设单位位的说明义义务44第二十十四条【前前期物业管管理招投标标】前期物业业管理招投投标前期物业业管理招投投标的方式式47第二十十五条【买买卖合同内内容包含前前期物业服服务合同内内容】48第二十十六条【前前期物业服服务合同期期限】49第二十十七条 【建设单单位不得擅擅自处分业业主共有或或者共用的的物业】50第二十十八条 【共用物物业的承接接验收】 承接验收收与竣工验验收承接验收收的意义51第二十十九条【物物业承接验验收时应移移交的资料料】物业承接接验收时应应移交的材材料的分类类权属文件件
13、技术资料料53第三十十条【物业业管理用房房】54第三十十一条【建建设单位的的物业保修修责任】建设单位位的物业保保修责任建设单位位的保修期期限建设单位位的保修范范围保修责任任的承担57第四章章 物业业管理服务务57第三十十二条【物物业管理企企业的性质质、资质】物业服务务企业的性性质物业服务务企业的资资质60第三十十三条 【物业管管理职业资资格证书】物业管理理职业资格格62第三十十四条【物物业管理区区域统一管管理】63第三十十五条【物物业服务合合同】签订物业业服务合同同的当事人人物业服务务合同的形形式物业服务务合同的内内容67第三十十六条【物物业服务企企业的义务务和责任】、物业管理理法律关系系合同
14、的履履行违约责任任的承担70第三十十七条【物物业验收和和资料移交交】71第三十十八条 【物业管管理用房所所有权属和和用途】物业管理理用房的权权属72第三十十九条【合合同终止时时物业服务务企业的义义务】物业服务务合同的终终止合同终止止时物业服服务企业的的义务73第四十十条【专项项服务业务务的转委托托】转委托专项服务务业务的转转委托75第四十十一条【物物业服务收收费】物业服务务收费的标标准物业服务务收费的原原则79第四十十二条【物物业服务费费交纳】80第四十十三条【物物业服务收收费监督】81第四十十四条【业业主特约服服务】82第四十十五条【公公用事业单单位收费】83第四十十六条【对对违法行为为的制
15、止、报报告】85第四十十七条 【物业服服务企业的的安全防范范义务及保保安人员的的职责】物业服务务企业的安安全防范义义务86第四十十八条【物物业使用人人的权利义义务】88第四十十九条【关关于物业管管理的投诉诉】物业管理理纠纷投诉诉90第五章章 物业业的使用与与维护90第五十十条【改变变公共建筑筑及共用设设施用途的的程序】91第五十十一条【公公共道路、场场地的占用用、挖掘】92第五十十二条【公公用事业设设施维护责责任】94第五十十三条 【关于房房屋装饰、装装修的告知知义务】95第五十十四条【专专项维修资资金】专项维修修资金专项维修修资金的缴缴纳专项维修修资金的使使用97第五十十五条【对对共用部位位
16、、共用设设备设施经经营的收益益】对共用部部位的利用用受益的归归属与利用用98第五十十六条 【责任人人的维修养养护义务】责任人及及其义务责任人的的责任100第六六章 法法律责任101第五五十七条【建建设单位违违法选聘物物业服务企企业的责任任】行政责任任责任的构构成要件行政处罚罚的主体行政处罚罚的方式103第五五十八条【建建设单位擅擅自处分共共用部位的的责任】行政责任任民事责任任105第五五十九条【拒拒不移交资资料的行政政责任】行政责任任构成要件件行政责任任的责任方方式107第六六十条【无无资质从事事物业管理理的责任】未取得资资质证书从从事物业管管理的行政政责任的构构成要件未取得资资质证书从从事物
17、业服服务的行政政责任的方方式物业服务务合同的效效力以欺骗手手段取得资资质证书的的行政责任任110第六六十一条【聘聘用无从业业资格人员员的责任】112第六六十二条【违违反委托管管理限制的的责任】113第六六十三条【挪挪用专项维维修资金的的责任】114第六六十四条【建建设单位不不配置物业业管理用房房的责任】建设单位位的责任116第六六十五条【擅擅自改变物物业管理用用房的用途途的责任】117第六六十六条【擅擅自行为的的责任】118第六六十七条【逾逾期不交纳纳物业服务务费的责任任】119第六六十八条【业业主以业主主大会或者者业主委员员会的名义义从事违法法活动的责责任】120第六六十九条【公公务人员违违
18、法行为的的责任】121第七七十条【施施行时间】关联法规归归类解读与与应用一、综合125中华华人民共和和国民法通通则(节录录) 19986年44月12日日)128最高高人民法院院关于贯彻彻执行中中华人民共共和国民法法通则若若干问题的的意见(试试行)(节节录)(19888年4月22日)129中华华人民共和和国物权法法(节录) (20007年33月16日日)139中华华人民共和和国合同法法(节录) (19999年33月15日日)二、业主及及业主大会会143中华华人民共和和国城市居居民委员会会组织法(节录)(19899年12月月26日)144业主主大会规程程(20003年6月月26日)153业主主临时
19、公约约(示范文文本) (20044年9月66日)159建设设部关于加加强商品房房销售、房房改售房与与物业管理理衔接工作作的通知(19977年8月229日)三、前期物物业管理161前期期物业服务务合同(示示范文本)(20004年9月6日日)170中华华人民共和和国招标投投标法(节节录)(11999年年8月300日)170前期期物业管理理招标投标标管理暂行行办法(22003年年6月266日)178房屋屋接管验收收标准(19911年2月4日日)186中华华人民共和和国建筑法法(节录)(19997年111月1日)186建设设工程质量量管理条例例(节录)(20000年1月月30日)188房屋屋建筑工程程
20、质量保修修办法(节节录)(22000年年6月300日)三、物业管管理服务190物业业管理企业业资质管理理办法(20077年11月月26日)195建设设部办公厅厅关于物业业管理企业业资质管理理有关问题题的通知(20044年5月118日)196物业业管理师制制度暂行规规定 (20005年111月16日日0物202业管管理师资格格考试实施施办法 (20055年11月月16日)203物业业管理师资资格认定考考试办法 (20005年111月16日日)205建设设部办公厅厅关于物业业管理师资资格认定考考试工作有有关事项的的通知(20066年8月116日)208关于于实施物业业管理师制制度职责分分工有关问问
21、题的通知知(20066年5月116日)209物业业管理委托托合同(示示范文本)(19997年8月月15日)五、物业服服务收费218中华华人民共和和国价格法法(节录) (11997年年12月229日)219中华华人民共和和国消费者者权益保护护法(节录录)(19993年110月311日)223物业业服务收费费管理办法法 (20003年111月13日日)228物业业服务收费费明码标价价规定 (20004年7月月19日)230物业业服务定价价成本监审审办法(试试行) (20077年9月110日)233机动动车停放服服务收费管管理办法 (20000年7月月14日)235国家家税务总局局关于物业业管理企业
22、业的代收费费用有关营营业税问题题的通知(19988年12月月15日)六、物业的的使用维护护236城市市异产毗连连房屋管理理规定(节节录)(11989年年11月221日)239住宅宅专项维修修资金管理理办法(22007年年l2月44日)249住宅宅工程初装装饰竣工验验收办法(19944年6月ll6日)251住宅宅室内装饰饰装修管理理办法 (20022年3月55日)258建设设部办公厅厅关于对物物业管理条条例有关关条款理解解适用问题题的批复(20033年10月月17日)259国家家电力公司司关于对新新建居民住住宅供电设设施收费及及管理的意意见19998年5月月29日)260国家家税务总局局关于住房
23、房专项维修修基金征免免营业税问问题的通知知(20004年6月月7日)261物业业管理企业业财务管理理规定 (19988年3月112日)七、物业纠纠纷与法律律责任266中华华人民共和和国刑法(节录) (19997年33月14日日)274中华华人民共和和国行政处处罚法(节节录) (19996年3月月17日)275中华华人民共和和国治安管管理处罚法法(节录) (22005年年8月288日)实用附录276物业业管理服务务中各主体体相互关系系图解277业主主及业主大大会规程表表282物业业纠纷诉讼讼流程图283物业业纠纷仲裁裁程序流程程图物业管理条条例解读与与应用物业管理条条例(20033年5月228日
24、国务务院第9次次常务会议议通过20003年66月8日中中华人民共共和国国务务院令第3379号公公布根据22007年年8月266日国务务院关于修修改(物业业管理条例例)的决定定修订自自20077年10月月1日起施施行)第一章 总 则则本章说明本章共五条条,规定了了物业管管理条例的的立法宗旨旨、物业管管理的定义义、选择物物业服务企企业的方式式、物业管管理发展的的途径,以以及物业管管理的监管管机关等问问题。本章章对其他章章节具有统统领作用,是是对该条例例的提要和和对我国基基本物业管管理制度的的概括。第一条 立法宗旨旨为了规范物物业管理活活动,维护护业主和物物业服务企企业的合法法权益,改改善人民群群众
25、的生活活和工作环环境,制定定本条例。解读与应应用物业,主要要是指已经经建成并投投入使用的的各类房屋屋及其配套套的设施设设备和场地地。其中各各类房屋,是是指住宅小小区、综合合商住、别别墅、高档档写字楼、商商业大厦、宾宾馆、饭店店、工业厂厂房、仓库库等;配套套设施、设设备,是指指房屋内外外各类设备备、公共市市政设施;场地,是是指和房屋屋相邻的庭庭院、绿地地、道路等等。关于物物业的内涵涵,主要包包括以下要要素:(11)已建成成并具有使使用功能的的各类供居居住和非居居住的屋宇宇;(2)与这些屋屋宇相配套套的设备和和市政、公公用设施;(3)屋屋宇的建筑筑(包括内内部的多项项设施)和和相邻的场场地、庭院院
26、、停车场场、小区内内非主干交交通道路。由由此可见:单体的建建筑物、一一座孤零零零的不具备备任何设施施的楼宇,不不能称之为为完整意义义上的物业业。物业应应是房产和和地产的统统一。这里里的地产,是是指与该房房业配套的的地业。随着我国改改革开放的的逐步推进进和房地产产业的迅速速发展,对对物业的管管理逐渐形形成为一个个新兴行业业,即物业业管理。物物业管理的的有序和规规范对于业业主财产权权益的维护护,人民群群众生活、工工作的便捷捷和生活、工工作环境的的改善具有有重要意义义。为明确业主主、物业服服务企业和和物业开发发建设单位位的权利、义义务,规范范物业服务务企业的行行为以及业业主大会、业业主委员会会的成立
27、、职职责、运作作,保护业业主的共同同利益,为为改善人民民群众的生生活和工作作环境创造造良好的条条件,国务务院特制定定物业管理理条例。第二条 物业管理理定义本条例所称称物业管理理,是指业业主通过选选聘物业服服务企业,由由业主和物物业服务企企业按照物物业服务合合同约定,对对房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护、管理理,维护物物业管理区区域内的环环境卫生和和相关秩序序的活动。解读与应应用物业服务务企业 物业服服务企业,是是指依法设设立、具有有独立法人人资格,从从事物业管理服务活活动的企业业。根据物物权法的的有关规定定,20007年物物业管理条条例修订订时,将“物物业管理企企业”修改
28、为“物物业服务企企业”,将“业主主公约”修修改为“管管理规约”,将将“业主临临时公约”修修改为“临临时管理规规约”。虽虽然只是变变动了几个个字,但意意义却全然然不同,明明确了物业业公司的定定位为为业主服务务,摆正了了物业公司司与业主之之间的关系系。但这也也不意味着着物业就完完全丧失了了“管理”的的权力。比比如,有的的业主为了了自己方便便要私搭乱乱建一些设设施,这样样做可能给给整个小区区带来安全全隐患,这这个时候物物业公司代代表业主制制止其行为为。物业的的这个举动动,对大部部分业主来来说是服务务,但对私私搭乱建的的业主来说说就是管理理。物业服务企企业资质等等级分为一一、二、三三级。一级级资质物业
29、业服务企业业可以承接接各种物业业管理项目目;二级资资质物业服服务企业可可以承接330万平方方米以下的的住宅项目目和8万平平方米以下下的非住宅宅项目的物物业管理业业务;三级级资质物业业服务企业业可以承接接20万平平方米以下下住宅项目目和5万平平方米以下下的非住宅宅项目的物物业管理业业务。物业管理理物业管理的的内涵:(1)物业业管理的管管理对象是是物业。(2)物业业管理的服服务对象是是人,即物物业所有人人(业主)和使用人人。(3)物业管理理的属性是是经营。物物业管理被被视为一种种特殊的商商品,物业业管理所提提供的是有有偿的无形形的商品劳务与与服务。物物业管理将将分散的社社会分工汇汇集起来统统一管理
30、,诸诸如房屋、水水电、清洁洁、保安、绿绿化等。每每位业主只只需面对物物业服务企企业一家就就能将所有有关于房屋屋和居住(工作)环环境的日常常事宜办妥妥,而不必必分别面对对各个不同同部门。业业主只需根根据物业管管理部门批批准的收费费标准按时时缴纳管理理费和服务务费,就可可以获得周周到的服务务,既方便便业主,也也便于统一一管理。物物业服务企企业向业主主提供服务务(包括按按照物业服服务合同约约定提供物物业服务以以及根据业业主委托提提供物业服服务合同约约定以外的的服务),应应当按照物物业服务收收费明码标标价规定实实行明码标标价,标明明服务项目目、收费标标准等有关关情况。物物业管理区区域内,供供水、供电电
31、、供气、供供热、通讯讯、有线电电视等单位位应当向最最终用户收收取有关费费用。物业业服务企业业接受委托托代收上述述费用的,可可向委托单单位收取手手续费,不不得向业主主收取手续续费等额外外费用。利利用物业共共用部位、共共用设施设设备进行经经营的,应应当在征得相相关业主、业业主大会、物物业服务企企业的同意意后,按照照规定办理理有关手续续。业主所所得收益应应当主要用于于补充专项项维修资金金,也可以以按照业主主大会的决决定使用。物物业服务企企业已接受受委托实施施物业服务务并相应收收取服务费费用的,其其他部门和和单位不得得重复收取取性质和内内容相同的的费用。物物业服务企企业根据业业主的委托托提供物业业服务
32、合同同约定以外外的服务,服服务收费由由双方约定定。随着社会的的发展,社社会分工渐渐趋于专业业化,物业业服务企业业也可以将将一些专业业管理服务务以合同的的方式交予予相应的专专业经营服服务公司。例例如,机电电设备维修修承包给专专业设备维维修企业,物物业保安可可以向保安安公司雇聘聘保安人员员,园林绿绿化可以承承包给专业业绿化公司司,环境卫卫生也可以以承包给专专业清洁公公司。物业管理基基本内容按按服务的性性质和提供供的方式可可分为:常常规性的公公共服务、针针对性的专专项服务和和委托性的的特约服务务三大类。一一是常规性性的公共服服务,主要要有以下几几项:(11)房屋建建筑主体的的管理及住住宅装修的的日常
33、监督督;(2)房屋设备备、设施的的管理;(3)环境境卫生的管管理;(44)绿化管管理;(55)配合公公安和消防防部门做好好住宅区内内公共秩序序维护和安安全防范工工作;(66)车辆道道路管理;(7)公公众代办性性质的服务务。二是针针对性的专专项服务:(1)日日常生活类类;(2)商业服务务类;(33)文化、教教育、卫生生、体育类类;(4)金融服务务类;(55)经纪代代理中介服服务;(66)社会福福利类。三三是委托性性的特约服服务。物业业服务企业业在实施物物业管理时时,第一大大类是最基基本的工作作,是必须须做好的。同同时,根据据自身的能能力和业主主的要求,确确定第二、第第三大类中中的具体服服务项目与
34、与内容,采采取灵活多多样的经营营机制和服服务方式,以人人为核心做做好物业管管理的各项项管理与服服务工作,并并不断拓展展其广度和和深度。依据委托物物业服务企企业的时间间,可以将将物业管理理分为前期期管理和后后期管理。(1)前期期管理,主主要是指在在业主、业业主大会选选聘物业服服务企业之之前,由建建设单位选选聘物业服服务企业实实施的物业业管理。物物业管理条条例第三三章对前期期物业管理理进行了规规定。(22)后期管管理发生在在业主大会会成立之后后,即通常常意义上的的物业管理理。前期管管理和后期期管理的区区分改变了了我国长期期存在的“谁谁开发,谁谁管理”的的自建自管管的状况,竞竞争机制被被适用于物物业
35、管理这这一个新兴兴行业中,优优胜劣汰的的竞争法则则作用的发发挥将促使使物业管理理服务水平平不断得到到提高。关联参见见物业管理理企业资质质管理办法法第2、33、8条(P1900、1911)物业服务务收费管理理办法第第17220条(PP227)物业服务务收费明码码标价规定定第2条条(P2228)前期物业业管理招标标投标管理理暂行办法法(P1170)第三条 选择物业业服务企业业的方式国家提倡业业主通过公公开、公平平、公正的的市场竞争争机制选择择物业服务务企业。解读与应应用前期管理和和后期管理理中物业服服务企业的的确定方式式不尽相同同。对于前期管管理,物物业管理条条例规定定,建设单单位应当通过招投投标
36、的方式式选聘具有有相应资质质的物业服服务企业;投标人少少于3个或或者住宅规规模较小的的,经物业业所在地的的区、县人人民政府房房地产行政政主管部门门批准,可可以采用协协议方式选选聘具有相相应资质的的物业服务务企业,其其规模标准准由省、自自治区、直直辖市人民民政府房地地产行政主主管部门确确定。对于后期管管理,物物业管理条条例的规规定,国家家提倡业主主通过公开开、公平、公公正的市场场竞争机制制选择物业业服务企业业。对于业业主选聘物物业服务企企业的方式式,物业业管理条例例没有强强制性的规规定。关联参见见民法通则则第4条自自愿、公平平、等价有有偿、诚实实信用原则则合同法第3条双双方平等原原则第4条合合同
37、自由原原则第5条公公平原则第6条诚诚实信用原原则第7条合合法与公序序良俗原则则物业管理理条例第第24条前期物业业管理招投投标(PP44)前期物业业管理招标标投标管理理暂行办法法(P1170)第四条 物业管理理发展的途途径国家鼓励采采用新技术术、新方法法,依靠科科技进步提提高物业管管理和服务务水平。第五条 物些管理理堡的监管管机关国务院建设设行政主管管部门负责责全国物业业管理活动动的监督管管理工作。县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管部门负责责本行政区区域内物业业管理活动动的监督管管理工作。解读与应应用国务院建设设行政主管管部门是指指建设部。地方人民政政府房地产产行政主管管部门,即即省、市
38、、县县(区)等等的房管局局。其监督督内容包括括:建设单单位选聘物物业服务企企业的方式式、建设单单位对共用用部门的处处分、资料料的移交、从从事物业管管理的资持持、从业人人员的资格格、专项维维修资金的的运用、建建设单位对对物业管理理用房的配配置等。关联参见见物业管理理条例第57条建设单位位违法选聘聘物业服务务企业的责责任(PP101)第58条建设单位位擅自处分分共用部位位的责任(P1003)第59条拒不移交交资料的行行政责任(P1005)第60条无资质从从事物业管管理的责任任(P1107)第61条聘用无从从业资格人人员的责任任(PlllO)第62条违反委托托管理限制制的责任(P1112)第63条挪
39、用专项项维修资金金的责任(P1113)第64条建设单位位不配置物物业管理用用房的责任任(P1114)第二章 业主及业业主大会本章说明本章共十五五条,规定定了业主的的定义、权权利、义务务,业主大大会 的的成立方式式、职责、会会议的召开开方式、会会议类型、启启动方式、议议事规则,业业主委员会会的性质、职职责、登记记配备制度度、,成员员资格,以以及管理规规约等。业业主是对物物业享有所所有权的人人。业主大大会是由全全体业主组组成的,维维护物业共共同利益的的自治性组组织,业主主大会对外外行使业主主的权利。业业主委员会会是业主大大会的常设设机构和执执行机关,行行使日常事事务的管理理权。第六条 业主定义义及
40、权利房屋的所有有权人为业业主。业主在物业业管理活动动中,享有有下列权利利:(一)按照照物业服务务合同的约约定,接受受物业服务务企业提供供的服务;(二)提议议召开业主主大会会议议,并就物物业管理的的有关事项项提出建议议;(三)提出出制定和修修改管理规规约、业主主大会议事事规则的建建议;(四)参加加业主大会会会议,行行使投票权权;(五)选举举业主委员员会成员,并并享有被选选举权;(六)监督督业主委员员会的工作作;(七)监督督物业服务务企业履行行物业服务务合同;(八)对物物业共用部部位、共用用设施设备备和相关场场地使用情情况享有知知情权和监监督权;(九)监督督物业共用用部位、共共用设施设设备专项维维
41、修资金(以下简称称专项维修修资金)的的管理和使使用;(十)法律律、法规规规定的其他他权利。、解读与应应用业主业主,是指指物业的所所有权人,通通常指房屋屋的所有权权人,也包包括与房屋屋相配套的的设备、设设施和相关关场地的所所有权人。业业主既是业业主个体自自治法律关关系的基本本主体,又又是业主团团体自治法法律关系的的构成主体体。按业主是自自然人还是是法人,可可以分为自自然人业主主和非自然然人业主。自自然人业主主,是指拥拥有物业的的所有权的的是自然人人。如果买买房人支付付房款并未未登记,不不能称为房房屋的业主主。只有登登记过户之之后,才能能成为房屋屋的业主。非非自然人业业主,就是是指拥有对对物业的所
42、所有权的是是自然人以以外的主体体,包括法法人和非法法人组织。如如某公司支支付房款并并到房产部部门登记后后,就成为为房产部门门所登记的的房屋的业业主。按业主是单单独拥有物物业还是与与他人共同同拥有物业业。可以分分为独立产产权的业主主和共有产产权的业主主。这类区区分根据不不同的标准准有不同的的分法。第第一,可以以从形式上上进行区分分,也就是是从房屋的的产权证上上进行区分分。凡是房房屋产权证证上只写明明一个所有有人享有房房屋产权的的,这个所所有人就是是独立产权权的业主。凡凡是房屋产产权证书上上写明房屋屋产权是共共有的,那那么房屋产产权证标明明的这些所所有人就是是共有产权权的业主。第第二,可以以从实质
43、上上进行区分分,也就是是房屋产权权从实质上上是属于一一个业主还还是属于几几个主体共共有。现实实上生活中中绝大部分分住宅都是是由家庭拥拥有,而房房屋产权证证上常常只只有一个自自然人作为为所有权人人,从形式式上来说,这这项物业的的业主是独独立产权的的业主,但但实质上这这项物业的的业主是共共有产权的的业主。按物业的所所有权主体体性质不同同,可以将将业主划分分为公房业业主和私房房业主两类类。公房业业主按我国国法律规定定是指国家家和集体,但但公房业主主狭义仅指指国家及其其授权经营营管理公房房的部门或或单位;私私房业主按按国务院城城市私有房房屋管理条条例第22条第2款款规定,仅仅指个人所所有、数人人共有的
44、自自用或出租租的住宅和和非住宅用用房之业主主。但私房房业主广义义是指享有有物业所有有权的“私私人”,包包括自然人人、非国家家机关性质质的法人和和其他组织织。另外,按物物业基本用用途不同,可可把业主分分为居住物物业的业主主和非居住住物业的业业主。依享享有物业所所有权份额额多少不同同,可把业业主分为大大业主和小小业主。按按业主资格格取得先后后次序和依依据不同,可可以把业主主分成原始始业主(主主要指新建建物业的业业主)、继继受业主(主要指购购买物业人人)和准业业主(主要要指依法视视为业主的的业委会和和物业使用用权合法持持有人)三三类。物业使用用人物业使用人人是与业主主相关的一一个概念,主主要是指物物
45、业承租人人等物业的的实际使用用人。一般般而言,物物业管理只只涉及到业业主与物业业服务企业业之间的权权利义务,而而不涉及使使用人。但但现在也有有越来越多多的业主购购买商品房房不是为了了自己居住住,而是为为了投资。这这部分业主主在购买了了房屋之后后即将所购购房屋出租租他人使用用。这样,物物业管理关关系就不仅仅仅涉及业业主和物业业服务企业业,还涉及及到承租人人。除此之之外,物业业的实际使使用人还可可能是尚未未出售的公公有住房的的使用人。应应该分清物物业的所有有权人与物物业的使用用人的概念念,明确物物业的使用用权人不是是业主。物物业的使用用人是指物物业的承租租人和实际际使用物业业的其他人人。业主是是物业的所所有权人,对对物业享有有占有、使使用、收益益和处分的的全部权利利;而使用用人对物业业只享有占占有、使用用或者一定定条件的收收益权,没没有处分的的权利。业主的权权利物业管理是是为了全体体业主的利利益而产生生的。根据据本条例的的规定,业业主在物业业管理中享享有的权利利主要包括括:第一,按照照物业服务务合同的约约定,接受受物业服务务企业提供供的服务。物业服务合合同是广大大业主选举举出来的业业主委员会会与业主大大会选聘的的物业服务务企业之间间签订的,
限制150内