当代顺驰的解读1893.docx
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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.解读顺驰出版社:当代中国出版社 作者:郑爱敏 转自新浪读书网上编 市场杀伐2引言 顺驰驰:先行行一步的的大企业业2第一章:黑黑马萧萧萧4中城房网 蹑着猫猫步而至至4住交会 兴兴风作浪浪名利场场6博鳌论坛 扭转风风向定乾乾坤8可圈可点 与黑马马无关11第二章:追追根溯源源12销售代理起起家 市场敏敏感与生生俱来12置业网 从从经纪人人到综合合服务商商15哈佛学艺 撑开大大企业体体系19可圈可点 隐蔽的的巨人21第三章 全全国一盘盘棋22锁定5000亿:强强者恒
2、强强22购地风暴:风风火火火闯九九州26宏观调控:绝处相相拼28可圈可点:最后的的洗牌31中编 企业业攻略32第四章 商商业模式式32误读地价:换一把把尺子(1)32地产戴尔:高效现现金流35生死时速:运营系系统的命命脉38可圈可点:现金为为王41第五章 谋谋事在人人42学习型团队队:小马马拉大车车42信任放权:人人皆皆领导46行动纲领:牵一发发而动全全身51战略落地:每人每每天的工工作55可圈可点:顺驰的的秘方58第六章 偏偏执化生生存59核心价值观观:激情情的行动动59零容忍:一一个企业业的性格格强度62高目标:狂狂言变成成奇迹64风险意识:骑在马马背上的的艺术66可圈可点:贵族化化的警示
3、示68第七章 产产品策略略68客户价值:市场的的神杖68产品设计:领先一一步的生生活73物业管理:激活经经济链79可圈可点:暴利终终结者80下编 洞见见未来81第八章 大大企业之之道81固守核心:大乱中中有大治治81做成好企业业:鸡比比蛋重要要85大公司体制制:跨越越做大悖悖论88可圈可点:管理的的力量93第九章 天天生工作作狂94孙宏斌:地地产愤青青94学习标杆:赶超万万科还是是联想97领导层:稳稳健与激激情1000可圈可点:顺驰无无美女1044第十章 混混乱中试试错1055强势文化:毫无顾顾忌1055低效重复:在吵吵吵嚷嚷中中冲刺1077走出颠簸:能否修修成正果果1100可圈可点:舆论的的
4、风雨1133结语:悬念念200051144后记1116后记:我为为什么写写顺驰1166顺驰中国大大事记1177公司简介1199顺驰观点12002003顺顺驰“疯行”录1255上编 市场场杀伐引言 顺驰驰:先行行一步的的大企业业这曾经经是一个个沸沸扬扬扬的热热点名词词,毁誉誉参半。举举国上下下,顺驰驰军团所所到之处处,争议议就接踵踵而至。在在平民百百姓的街街谈巷议议中,在在专家名名流的指指点江山山中,在在鸿儒大大腕的激激扬文字字中,在在各路媒媒体的聚聚焦爆炒炒中。尤尤其是220044年春节节过后,随随北京大大兴世纪纪第一拍拍的引爆爆,全国国范围内内的争议议达到沸沸点。顺顺驰走到到哪里,质质疑就跟
5、跟到哪里里。它它是谁对一一个企业业龄只有有十岁的的民营公公司来讲讲,顺驰驰实在是是有过太太多的经经历,太太多的起起跳和转转机,太太多的爆爆发和冲冲刺。从从代理、开开发、中中介,到到全国化化,在很很多企业业的核心心业务和和行业发发展的关关键环节节,顺驰驰都走到到了多数数同行的的前头,抢抢在机会会的前面面,抢在在变化的的前面,领领导了潮潮流与时时代。这这是一个个厚重的的、高密密度的十十载光阴阴,交织织着大大大小小的的奇迹、深深深浅浅浅的试探探和日日日夜夜的的苦干。几年之前,当顺驰还没有全国化的时候,就以员工薪酬之高闻名于天津地产圈。十年以来,顺驰一直是一个员工待遇高、发展空间大的企业,其员工的忠诚
6、度之高、向心力之强,少有匹敌。在它骁勇如野马,冲破羁绊、南征北战的时候,也引来全国上下无数骂声。顺驰最为卓越的用人特色反而被弱化了,被淡忘了。孙宏斌说:“在我的内心深处,我最在乎的就是员工。”是的,顺驰提供给上万名员工一个舞台,愿意给他们交学费,希望他们迅速成长,快速提高。在这里,有着人均上万元的向第一世界国家看齐的月薪收入,有着一大批二十七、八岁超年轻的总经理和二十五、六岁的副总经理。短短的十年光阴,它演绎了一个中国式的创富故事,一个世界级的商业传奇。 从哪里来不止这些。仅在天津,顺驰就缔造了多达30家楼盘,至少已经给2万户家庭提供了生活家园。而顺驰的楼盘又总是所在地段的佼佼者,无一例外地成
7、为引领局部市场、拉动房地产市场的主力军,如天津华苑区域的日华里、久华里,梅江区域的蓝水假期,梅江南板块的半岛蓝湾,丽苑居住区的太阳城,瑞景居住区的翡翠城,河北区的北岸华庭,塘沽区的莱茵春天,宝坻县的城市艺墅等,无一例外成为各自区域的首席楼盘。甚至不少项目在全国都赢得了知名度,成为外地同行热衷学习的样板。毫不夸张地说,与周边楼盘相比,顺驰的楼盘不一定是最贵的,但一定是最好的之一,一定是销售率最快的那一个。然而,当顺驰以前所未有的魄力发展自己并试图改变中国房地产的版图时,这变成了一种对旧有势力的侵犯,变成了对国人旧有思维模式的挑战。顺驰自1994年在天津成立,从一个无名小卒发展到今天的规模,在当地
8、市场占有率高达20%,这种情况在其它一二线城市还没有一个,足以称得上中国经济发展的一个奇迹。能出现顺驰这种企业,本身就是一种管理思维模式的进步、就是行业发展态势的进步。鲜有这样的企业,付出这么多精力讨论战略和行动纲领;鲜有这样的企业,能够凝聚每一个员工形成合力,勇敢面对巨大的压力和艰辛,不断挑战自己。这里是个人价值、梦想与雄心实现的地方。顺驰被外界称为最有野心的企业,最凶猛的新生力量。孙宏斌说:“顺驰不是一个喜欢怀旧的企业,怀旧意味着衰老,我们是一个年轻的企业,应该是充满朝气向前冲的企业。”的确,顺驰正年轻,就像“早上七八点钟的太阳”,依然潜力无限。 到哪里去看好顺驰,就是看好中国的房地产业,
9、就是看好中国的市场化经济。有一本叫长大的书正在坊间流行。中国经济走到了一个彷徨的十字路口,民营企业想向跨国型进军,房地产企业要打破跨地域扩张的悖论。无独有偶,48岁的湖南首富三一集团梁稳根夸口2004年营业额做到100亿元;TCL则是在2003年就喊出几年后做到1000亿元,这批“野心企业”的名单还包括华为、华晨、海南航空,当然还有海尔和联想。任何行业的企业家都不乏做大的抱负,今天有更多的企业面临成长瓶颈而不得要领。顺驰是一个有思考、爱学习、执行力强大的企业,它早在4年前就开始参照国际跨国公司来研究多分支机构的大公司体制,并有效融入到企业的行动中。这些有关聚焦、执行以及领导能力,有关规模与灵活
10、、广度与深度的种种实践,在当前的大背景下便显得弥足珍贵。“如果大象能够跳舞,那么蚂蚁就必须离开舞台。”大企业不是神话,也不一定就注定大企业病,中国的大企业时代已经到来。有人说,企业家更像是一群理性的“赌徒”,必死无疑的事情不会去干,但没有风险、“空手套白狼”的好事也不存在。因此,他们的勇气和行动,给中国企业交了一笔宝贵的学费。不断在“试错”中前进,是中国企业走向成熟的基本规律。有这样一句话:二流企业卖产品,一流企业卖技术,超一流企业卖规则。让我们还原一个人性化的顺驰,让我们揭开一个激情创富的十年,让我们展示一个大企业不败的规则。本书分三部分,在上编,首先从顺驰名声大噪的华彩段落入手,对黑马的形
11、成轨迹有一个概括性了解。再以倒叙的手法,切入它的起步期、2000年之后的爆发期、2002年开始的全国化扩张,以求勾勒巨型企业的成长全貌。在中编,将导入管理学理论,剖析这个大企业的内核、架构和肌理。在最后的几个章节,则落笔在管理层人物、顺驰的抱负以及发展中的包袱等方面。第一章:黑黑马萧萧萧匹马又又西风。快马加鞭未下鞍。惊回首,离天三尺三。倒海翻江卷巨澜。红透了大江南北的房地产,长期活跃着一个风光十足的名人圈,诸多大腕在娱乐化的氛围中粉墨登场嬉笑怒骂,其乐融融不伤和气,造就了中国“最大的名利场”。然而,小字辈顺驰走进这个圈子时间未久,板凳还没有坐热,就成了业界非议围攻的对象。孙宏斌:我们100亿的
12、目标不是幻想王石:睁着眼睛说瞎话。黑马必死 (摘自21世纪经济报道)中城房网 蹑着猫猫步而至至前后不不过两三三年,顺顺驰以黑黑马的形形象走进进全国业业界的视视线,已已是名声声大振。220022年之前前,孙宏宏斌对同同行圈子子采取积积极靠拢拢的姿态态;羽翼翼渐丰之之后,不不再满足足于作配配角,开开始挣脱脱这个圈圈子,随随之抛出出“NO.1”目标,公公然与当当时的老老大万科科叫板。放放“单飞”的孙宏宏斌在220022、20003年年的住交交会,220044年夏季季的博鳌鳌论坛,又又相继展展开攻势势,兴风风作浪掀掀动三轮轮顺驰风风暴。黑黑马之名名遂享誉誉海内。这这一切,完完全印证证了企业业界著名名人
13、物格格鲁夫的的描述:大多数数战略转转折点并并不是呼呼地一下下来到眼眼前,而而是像那那句描写写雾的名名诗一样样“蹑着猫猫步而至至”,只有有在回忆忆往事的的时候那那些琐碎碎小事才才显现出出来,正正是它们们暗示着着竞争力力的改变变。今天天,我们们回顾顺顺驰的黑黑马之路路,也不不得不重重提一些些看似微微不足道道、实则则虎视眈眈眈的只只言片语语。“那由顺顺驰来起起草吧”这这里所指指的圈子子,确切切定义是是指王石石发起的的中城房房网,主主要成员员包括北北京万通通冯仑、河河南建业业胡葆森森等人。其其全名为为中国城城市房地地产开发发商协作作网络,由由全国各各城市的的主流开开发商组组成,119999年在西西南重
14、镇镇成都问问世,顺顺驰也是是首批成成员单位位之一。中中城房网网被称为为“十几个个巨头携携手合作作、缔结结合作紧紧密的利利益共同同体”,王石石为首期期轮值主主席。在在成都形形成的筹筹备会会会议纪要要,核核心内容容为:形形成中城城房网共共同利益益及诉求求,包括括实现信信息资源源共享、集集体采购购、共同同培训、融融资互惠惠。在在今天看看来,这这些资源源共享、集集体采购购的组织织功能可可能过于于理想化化了。后后来顺驰驰从未拿拿出任何何富有实实质意义义的行动动,可见见孙宏斌斌当年并并非没有有识破端端倪,但但他还是是对天津津的媒体体说了一一些应景景的话。“中城房网的信息共享机制将增强业界操作透明度,闭门造
15、车现象将逐渐消失;协作采购机制将降低建材及住宅设备设施的成本,惠及每个协作成员单位;融资渠道也将大大增多,与成员以前在各自地域内的单一途径相比,无论从资金量还是时间跨度上,成员均会享受前所未有的便捷。”云云。醉翁之意不在酒。看来,孙宏斌参与这个组织的真实目的,是提高顺驰的品牌知名度。一方面,通过天津本地媒体的着力宣传,使顺驰的地位超越天津同行,鹤立鸡群,效果立竿见影;另一方面,让全国业界认识了一个名不见经传的、来自于非主流城市的企业新秀。以孙宏斌后来的评价看,该组织历次讨论的“联合采购”、“新住宅运动”都不着边际;但如果没有中城房网几年来在人脉、人气、造势上的铺垫,顺驰恐怕还没有足够的底子在两
16、届住交会上大造声势,掀起巨波。中城房网并不是对所有的人敞开大门,它的筛选标准为顺驰的实力提供了一个标尺。其选择标准是:以住宅开发为主营业务,具有3年以上开发历史,年均开发量在10万平方米以上或年均销售额在2个亿以上,在所在城市有较高的信誉度和美誉度。1999年8月的成都,中城房网第一次正式筹备会在锦江宾馆举行, 12家成员的老板王石、冯仑、卢铿、胡葆森、孙宏斌、朱孟依、周庆治等悉数到场,当地报纸用了“地产巨头秘密集会”的耸人听闻的标题,记者还编制了一个中国地产界的明星梦之队,煞费苦心地给销售代理出身的孙宏斌戴了一个最佳前锋的帽子。此后的一段时间里,地产圈子的同行们对这个来自天津一隅的小老弟,大
17、有提携照顾的友好态度。但是短短二三年之后,孙宏斌开始对这个圈子的做法表现出不以为然:“大腕儿们把这个行业给耽误了,他们张口就来,说什么大家都听着。他们大多是在一个城市做地产,怎么能够代表整个行业呢?!”2001年年初,正是网络经济的巅峰时段,此时顺驰开始将互联网与连锁店相结合,打造全新的房产中介。1月15日,中城房网董事长联席会议在北京长城饭店召开,举行了盛大的新成员入会签约仪式。会上,孙宏斌作了主题发言,“新经济时代的中国房地产经纪业从顺驰天津置业网看互联网在房地产行业的有效应用”,介绍了以二手房交易为主要切入点的顺驰天津置业网,顺应房屋主流市场转变的趋势,依靠顺驰置业公司良好的房地产开发和
18、经纪基础,具有很大的扩展空间。孙宏斌在会上称,作为专业网站,顺驰天津置业网集信息发布、查询、在线评估、在线交易为一体,为客户提供综合解决方案;同时,交易、发布、使用三方面的稳定收入也使它摆脱了网络泡沫。顺驰置业网解决了水泥和鼠标之间的兼容问题,既发展扩大了传统主业,又避免了新兴产业的利润盲点,为房地产业在新经济时代的专业化、规模化提供了一条可鉴之路。这次中城房网的周年会议,称作中国地产业的峰会并不过分,到会的除了万科、华远、万通、中海外、合生创展等企业的董事长之外,联想的柳传志、网通的田溯宁都成为会议嘉宾,做了演讲。但是,孙宏斌的霸气和个性在那个阶段已经初露峥嵘。当会上提出万科牵头联合买地的时
19、候,孙宏斌不干了:“为什么要以万科为主?”别人告诉他因为倡议书是万科起草的,孙宏斌马上回应道:“那由顺驰来起草吧!”“也就是要超过在座诸位”此后的两年时间里,孙宏斌转向低调,很少抛头露面,神秘地隐身天津,天天忙着给员工上课培训;而企业的动作则显得大刀阔斧,又是大盘开发,又是高级别墅,在天津市场极其活跃和强势。2003年7月,到天津分公司视察工作的王石,在一个饭局上见到了孙宏斌。王石对其总是淡出组织似有不满,说:“你不能老不参加组织活动啊。”于是,意兴阑珊的孙宏斌决定飞往重庆参加中城房网会议。会上,孙宏斌随便选定了一个有关企业战略的话题,然而在发言前的晚上,他还是将讲稿改了又改。当时的孙宏斌已经
20、因为积劳成疾患上了严重的颈椎病,在发言的那天上午,他不断地用手敲打着后背。开始发言了,他论述着自己的企业如何战略思考,乍一听和其他的企业家发言没有多大区别,会场上的几十位圈里人谁也没有在意。突然,孙宏斌话锋一转,轻描淡写地说道:“一个城市应该能支撑一个50亿到80亿年销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿,我们的中长期战略是要做全国第一。”他微微顿了顿,侧脸看看王石,似乎在下决心是不是真的要一鸣惊人,然后说道:“也就是要超过在座诸位,包括王总。”这时候,整个会场鸦雀无声,大伙都在看王石的表情,只见他脸有些拉长,声音不高但是很干脆地反驳道:“你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?”
21、其实,王前辈的提醒完全出于善意,无论于公于私,就王石在地产界近20年的沉浮来讲,这种提醒都是合情合理的。可是孙后生显然没有怎么理会,他说:“王总,我们可能超不过,但是你总得让我们有理想吧。”散会后的晚饭,孙宏斌与王石、冯仑等人依旧结伴而行,每个人都带着轻松微笑的表情,但看上去客气和礼貌的成分大,默契和欣赏的成分少。孙宏斌和王石都有些心照不宣,彼此没有再怎么对话;好在有地产思想家之称的万通冯仑嘻嘻哈哈地不太理会,还相当亲热地拉着孙宏斌低着头说话。饭后到酒吧喝酒,地址被会议组织者精心选在了长江边一个法式建筑的俱乐部,是解放前的法国兵营,如今在霓虹灯和夜色的映衬下一派富丽堂皇。从二楼的法式拱廊望下去
22、,滔滔江水就在咫尺的眼前,西南地区的暴雨说来就来,刹那间就给将近四十度的高温天气带来了彻骨的清凉。王、冯、孙等地产大腕匆匆从车上下来,鱼贯而入走进俱乐部。密织的雨线,鲜艳的霓虹灯,滚滚东逝的江水,以及这些仿佛能够呼风唤雨的重量级人物,还有那看不见的刀光剑影,都使得这一幅场景看似浓丽的油画,更像活生生的电影。坐在望得见江水的拱廊下面,孙宏斌要了一杯冰镇可乐,非常沉默。开完中城房网的会后,他从重庆直接飞到北京,乘车来到昌平,召开了后来被视作顺驰历史上具标志意义的蟒山会议,在这次大会上,顺驰宣布推行全国发展战略,会上孙宏斌做了一个题为鸿鹄之志向,蚂蚁之行动的演讲。住交会 兴兴风作浪浪名利场场继中城城
23、房网北北京大会会之后蛰蛰伏了近近两年之之久的顺顺驰,220022年111月在深深圳亮相相了。住住交会“名人名企名盘”揭晓,有有备而来来的孙宏宏斌以及及他的顺顺驰齐中中三元。所所说的这这个“住交会会”,全名名比较拗拗口,叫叫做中国国(深圳圳)国际际住宅与与建筑科科技展览览会,是是由深圳圳一家民民间组织织发起的的活动,经经过历年年潜心运运营,在在业内形形成了广广泛的知知名度和和号召力力,甚至至成了业业界大腕腕纷纷做做秀的大大秀场,曾曾经被著著名策划划人王志志纲一针针见血地地讥讽为为“超级名名利场”。深谙谙造势技技巧和媒媒体心理理的孙宏宏斌,为为此两度度借势住住交会,推推出了轰轰轰烈烈烈的炒作作。在
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